シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/6207/
プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん
さすがに7万は馬鹿げているので下がるとおもいますが、、、
その有明の物件、戸数が3倍以上なので単純計算では管理費だけで6万になりますよ。もっともプールはこちらにはありませんですけれども。

[62: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
管理費修繕駐車で4万はあり得ないですね。付近の相場から駐車場だけで2万です。管理費だけで4万はあり得ますがこれだと計7万超ですね。どれ程に設定されるのでしょう。

[63: eマンションさん]

注意しないといけないのは、販売のため当初は管理費等を意図的に下げる場合です。数年してそのままでは立ち行かないことが理事会で判明して、値上げか、施設閉鎖。その頃デベロッパーは我関せず。

[64: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[65: 匿名]

>>64 マンション検討中さん

計算間違ってます。プラウドの駐車場平均値は17000円ですから合計38500円ですね。

レーベン大手町134戸　管理133円修繕72円車2万
シティタワー391戸　管理107円修繕75円車1万
パークタワー467戸　管理126円修繕85円車1.4万
シアリアタワー90戸　管理225円修繕150円車3万
プラウド上杉209戸　管理169円修繕136円車1.7万

個人的にレーベンの安さが不安になりますね。
プラウドの修繕の高さは素晴らしいです。
維持費が気になると思いますがコンシェルジュやディスポーザーが付かなく、管理人が土日休みでもそんなに変わらないものです。修繕費はどんどん上がるので自分で250円積み立ててたほうが安心です。

[66: 匿名]

>>65 匿名さん
すいません、滅茶苦茶間違ってました。
レーベン安過ぎですね
何でだろう？

[67: eマンションさん]

>>65 匿名さん
これ本当ですか？
仮に全戸70平米として修繕費トータル
パークタワー300万/年
プラウドは200万/年
レーベンは67万/年
1/3か1/4じゃないですか！
適切な修繕計画なのでしょうか？

[68: 匿名]

>>67 eマンションさん
/年でなく/月ですね。
それにしても違いますね。大丈夫でしょうか？

[69: マンコミュファンさん]

レーベン大手町のスレでは、プラウドとかはデベが中抜きしてんじゃないかってコメント過去ありましたねw

[70: 匿名]

中抜きは流石にないでしょうけど・・
それにしても違い過ぎますね
タワーマンションで、タワーパーキングが内部に有る場合、壊れたら修理費、億単位と聞いたことあります。必然的に修繕費は高くなると聞いたこと有ります。パークタワーはそのタイプですよね。ここはどうなんでしょう？

[71: 匿名]

65です
修繕については30年長期修繕計画の総額を総専有面積で割ると本当の修繕費単価が出てきますが部外者は窺い知ることは出来ません。
管理費は見かけ上安くても駐車場代が管理費に充当されてることが多いので、全額充当されてると仮定して計算するとわかります。

レーベン購入者には失礼なんですが、例とします。

延床の70%ちょいを総専有面積と仮置きします。キリのいい10000㎡とします。
管理費収入133万円/月
駐車場収入184万円/月
合計317万/月

支出　全てイメージです
コンシェルジュ　1人×8h×30日
管理人　平日日中のみなので　1人×6h×22日
清掃員　1人×5h×30日
単価2000円だとして104万円
インターネット　1000円×134戸　13.4万
エレベーター維持　50万くらい？
パーキング点検、バックオフィス、電気代、植栽管理、排水管洗浄、マットリース、損害保険、ロッカー、機械警備、ディスポーザー維持で150万

タワーパーキングの修繕費が駐車場代からは捻出出来そうもないので修繕費で賄わなきゃいけないので今後の値上りがすごいかもしれないですね。ここも似たようなものですが、人件費をどれだけかけるかによるんでしょうね。楽しみです。

[72: 匿名]

>>71 匿名さん
参考になります

ここは、住友なんで適正な管理費、修繕費になると思いますやはり、4万?6万？は覚悟しております。

単なる疑問なのですが、レーベンは何故にこんなに安く設定てしるのでしょうか？
レーベンの購入層が、1万5千円?2万を出し渋るとは思えないんだけどな。

[73: マンション検討中さん]

ザ.ヘーベンなんで三井野村住友に比べ3倍高品質！な見積なんでしょうね。

[74: 匿名]

>>72 匿名さん

本当に邪推なので聞き流して欲しいんですけど、ザレーベンは仙台のマンション事情が影響してるのかなと思ってます。高級を謳うけど高い部屋がたくさん売れるほど仙台のマンション需要は高くないので門戸を広げざるおえないのかなと。高い土地で安くは出来ないからプレミアム住戸を増やす。そして低層はなるべく安くする方向にされてます。デベからするとプレミアム住戸を捌けると勝ちが見えてくるので理に適ってると思います。自身のブランド力も踏まえてやっていて凄い上手だなと思ってみてました。
高級なのに管理人が土日いないとかどうなのって思いつつも管理費を抑えて割高感は消しておきたかったのでは。
ここはどうなりますかね？スケールメリットがあるので管理費200円、修繕費100円、駐車場2.2万くらいかな？

[75: 名無しさん]

雨宮と比較して値段設定をするような予想をされてる方がいましたが、比にならないほど高い価格で売り出されるようです。同じくらいの部屋で2000万増だとか。共用設備がかなり高くついているみたいですね。

[76: 坪単価比較中さん]

ここ買いたいと思って10年待ったけど、、、残念。諦めます。無駄に高すぎる。

[77: 匿名さん]

うーん。私も離脱です。相当背伸びが必要。文句はいっぱいあるけど言ってもしょうがないなって思えた物件でした。ただ道路からは相当目立つ存在になるのは間違いないです。
無念！

[78: デベにお勤めさん]

ずばり！高いです。SPAいいなと思いましたが、その都度お金支払うようだし住居者のメリットって少ない。みんなやめとけよ！こんなとこ。

[79: 匿名さん]

>>75 名無しさん
スパ、フィットネス会員証に2000万と考えれば、安いもの。。。な訳ないか！

[80: 検討板ユーザーさん]

坪単価で大体いくらくらいなんでしょう？

[81: 匿名さん]

>>78 デベにお勤めさん
買う人もいない「シーンとなる象徴」
になるか？

[82: 匿名さん]

10年間ほったらかにした結果、売れないマンションを作る。住友って買ってもらえる物件を作るんじゃなくて、作りたい物件を作りたい時期に作るっていう姿勢だからそもそも顧客のニーズそっちのけなんだよね。殿様商売気質がいつまで続けられることやら。

[83: 通りがかりさん]

普通の70高層階は坪350万超え...
同じ間取りばかり...336戸売る気あるのか...
流石に二期以降で金額下がるだろう...

[84: 匿名さん]

>>81 匿名さん
はは。
別の意味で、シーン。となるですか。
なりかねないですね、

[85: 匿名]

ここの反応見ると最安の部屋で5500-6000万ってとこ？

[86: 匿名さん]

350/坪なんて
市内中心部でもそんな値段はあったかな？ヤナセ跡のプレミアムフロアがそのレベルでしょうか。
あり得ないですね

[87: マンション掲示板さん]

モデルってもう見れますか？
お部屋の仕様的な所ってレベル高いんですかね？ディスポーザーは標準だとして、浴槽の大きさとかタンクレストイレかとか、その辺はどうでしょう？他のマンションと同じくプレミアム以外は普通って事もありそう…

[88: 匿名さん]

基本的に70平米ばっかりですからバスルームの大きさは普通です。グレード的には価格なりに上げてきてます。
ディスポーザー、ミストサウナ、バスルームダウンライト、キッチン天板が天然、タンクレストイレ、手洗いカウンター、ルーバー面格子、スロップシンクは標準です。

聞くの忘れたけど玄関前カメラは付いてなかった。
（モデルルームがシティハウスのものを使ってるので聞かないとわからない為）

良かった点
エントランスが最高
室内設備はいい
エレベーター数が多い
車寄せがかっこいい

微妙な点
内廊下棟は間取りが悪い
エレベーターホールなし
駐車場からエントランスまで屋根がないので濡れる
コンシェルジュカウンター、メールコーナー、ゴミ捨て場が北側にあって動線が悪い。
ソフトクローズがついてない箇所がある
共用棟は狭い

確認すべき点
庭と取り囲む外壁の権利関係
日陰図は見ておきましょう

[89: 匿名さん]

高級路線といいつつ70平米とは。
2LDKばかりではなく、これで3L作るのでしょうね。
豪華そうなエントランスと夢がふくらむ共用施設で売るいつもの手ですね。
見学したくなってきた。

[90: 匿名さん]

高いと言っている人がいてびっくり。。。高層階70平米が坪単価350万なら予想より安いくらいです。まぁ、90平米なら坪単価400万は超えるでしょう。眺望が勝山で抜けない中低層は坪270万円?でしょうか。
住友ほどの巨大デベはあわよくばで値付けなんてしませんよ。膨大なデータから合理的な値段を導き出すだけです。株価を見て分かる通り、貨幣価値が毀損されていますし、政令指定都市中心部で複合商業施設隣接の高級物件の坪単価としてはむしろ割安です。ヤナセ跡地と比較している方もいますが、そもそもデベの評価はヤナセ跡地よりも上です。シティハウス雨宮も相応の値段でしょう。野村は焦って安く出し過ぎましたね。

[91: 坪単価比較中さん]

残念ながら仙台でこの価額帯は完売できません
内覧した人皆「高すぎる」が正直なところ
後は「ここが良い」との情熱との駆け引き
頭の働く人なら1期は見送りですね（笑）

[92: 匿名さん]

住友は２年だろうが、３年だろうが完売しなくて結構というコンセプト。８割捌ければ十分利益が出る値付けなんでしょう。
正直、仙台に購買層が残っているのでしょうかね。私は震災直後に買った物件が、数千万の含み益があるので、買い替えでなんとか検討の対象になりますが、新規で買う方がいらっしゃるのでしょうか。

[93: 匿名さん]

>>90 匿名さん

データだけでマーケティングやってるからこうなるんです、人間の感情を甘く見てる最近の住友失敗の連続です。 大企業病ですね、完全に。
富裕層は、恥ずかしくて住友なんかに住みません都内では常識になりつつあります。

希少価値が強烈に下がった上杉の土地に仙台の坪単価の倍近くの物件、しかも最寄り駅もない
田舎のファミリー向け店舗しか誘致出来きず、いつ出来るかも不明なイオンの商業施設に何の価値があるのでしょうか？

中古では有明の値下比以上の値下がりすると思います資産では無く負債になる可能性が高いと判断しております。

[94: 匿名さん]

シティタワーズ東京ベイはむしろ第一期よりも値上げして売れていますよ。有明ガーデンも当初は高級店舗誘致とうたっていましたが、あなたの言う田舎のファミリー向け店舗？誘致に舵を切ってそれがむしろ大成功しました。しかし、表現がプライド高いですねー。そもそも仙台なんかでバブリーな高級店舗誘致して経営が成り立ったり訴求生が高まったりすると思いますか？
あと車社会の仙台では駅近なんて評価されませんよ。ここを買うような経営者や部長、院長クラスが電車を日常使いしたり通勤で乗り継ぐことなんてしませんから。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
売れてるから値上げしても売れるとの理由で値上げする訳ではないです、それが住友の売り方です。
全く売れてなくても値上げして煽ります。
情報を精査した方がよろしいかと。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
95に同意見！売れる売れない関係ない値付け。それが住友。あすと長町がいい例。売れ残る前提の値付けと戸数。

[97: 匿名]

シティタワー所沢は2期で下げてますね。
すみふは利益最大化するために価格を変えてくるんですよね。購入検討者が減らしつつも誰か1人買ってくれるだろう価格にしてるわけです。目論見外れたら次期は下げてきます。あすとのシティタワーも掲示板に書いてる人いましたね。
無論下げると決まったわけじゃないですし、下げた後の再値上げもあり得ます。
値上げポイントはイオン着工発表やプラウド上杉の完売、第1期申し込み多数の時ってところでしょうか。シティハウスこそ値上げありそうです。

[98: 匿名さん]

東北初のグランドヒルズを上杉に作るならまだ
経営者、院長クラスも検討するだろうが、ここの購入層って遺産が入った若いファミリー向け物件、凄いターゲットだ。

[99: マンション検討中さん]

住友不動産の仙台支店ビル？をここのイオン通り沿いに併設すると言われたときに、この立地に懸ける住友の本気を感じましたね。プレハブ仮店舗ではなく鉄筋ビルを通り沿いに作るらしいですよ。今後数十年は住友仙台のランドマークになると思います。

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

随分と大袈裟ですね
住友の仙台支店、ビルとまでは言えないと思うけどな、しかも戸建部署も入りますから、あの敷地内にモデルハウス作る可能性有ります。自分のマンションの敷地内に不特定多数の人が祭日大勢来るの人によってはマイナス要因です。上杉が本気ならあの敷地内にグランドヒルズ作ります。

[101: 名無しさん]

なんか必死になってる住友さんが1人いますが、仙台人の意識を全く考慮せずデータだけで価格を決めている悪い例。あすとであんなに失敗したのに勉強できないのか。仙台にこんなに金持ちいるかっての。まあ失敗したいなら勝手にどうぞって感じだけど貴重な土地を無駄に使われて住んでる側としては非常に迷惑

[102: マンション比較中]

物件のホームページで画像を見る限り高級感には程遠い外見ですよね。
設計、施工とも大林組で明らかにあすと長町の大型物件やプラウドシティ
仙台上杉山通りの流れでそれ以上のものは全く感じません。
しかも敷地ギリギリに建ててるというのに「贅を尽くしたまさしく会心の
邸宅」というのもずいぶん仙台も低く見られたものだなって思います。

もちろん、エントランスホールや内装や設備がどうなるか？ってことも
ありますけど、土地の購入コストの高さが今の環境の中で住友の自由度を
極端に奪っているということなのでしょうか？
どうしても上杉アドレスの新築物件に住みたい人は買うのかもしれないけど、
そうじゃない人はどうなんだろう？

[103: 匿名さん]

>>102 マンション比較中さん
建設時期、設備、コンセプト、値付、全てセンス無いですよね。これを「渾身の傑作」と言う会社ということにつきます。付近の住民としてただただガッカリ

[104: 匿名さん]

上杉の野村、住友、住友、住友、全部で2000弱ですか？売り切るつもりないだろけど、マンション完売、イオン出来たら、付近の道路完全にパンクします、自宅から車取って仙台駅まで1時間以上なんてことも想定出来ます。学区も急激に生徒増えたら教育の質も下がるだろうし、教室がプレハブになりますよ。
仙台市は何故にこんな開発許可してるのでしょうか？センス無さ過ぎです。住友も利益優先し過ぎで上杉ぶっ壊してますね。

[105: 匿名さん]

高い高いと騒ぐ人は、もし坪150万円だったなら「こんな物件は2度とない神物件！」と大騒ぎでしょう。自分が儲けたい得したい、住友が稼ぐのは許せない。価格ばかりに拘泥し過ぎです。ここは価格以外の価値、良い点がいっぱいあります。良い点は良い点として評価して欲しいです。そして、そうすれば、この売り出し坪単価の理由もわかると思いますよ。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん
そりゃこの立地で圧倒的に安いなら多少欠点あってもそれは価値あるものでしょうね。
ちなみに沢山ある良い点、いくつか挙げて頂けませんか？立派なエントランスぐらいしか響かないのですが検討したいと思わせてもらいたいのです。煽りでなく、本気で聞いています。

[107: 匿名さん]

坪350万超えって本当ですか？

70平米の部屋で
7700万

そんな訳ないと思うんですけど

[108: マンション掲示板さん]

>>107 匿名さん
本当ですよ。視界が抜ける中層階で70平米7000万円代～でした。

[109: マンション掲示板さん]

>>99 マンション検討中さん
戸建て部門も入った低層ビルです。プライベートガーデンと謳っておきながら、戸建て部門のイベントではマンションの中庭を使用するそうです。休日に不特定多数のファミリーで溢れ返るプライベートガーデンを想像したらげんなりしてしまいました…。

[110: 匿名さん]

70平米で7000万wおもしろ！いろんな意味で後世に語り継がれる物件になるかもしれないですね。モデルルーム行ってみます。自己所有の不動産のよさが再認識できたりしてwそれにしても、野村も住友もやっきになって建設してますが、完売しないマンション建ててどこに旨味があるんでしょうか？