シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/6207/
プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[381: マンション検討中さん]

住友の値付けは独特ですよね。例えば5‐8階が同じ価格だとして、8階を買いたくてもすでに売れていて、同じ値段で7階を買うとか納得いかない。
1期は中層階しか売りに出さないという話でしたが、低層階希望の方は1期2次以降待ちますか？低層階の価格が気になります。

[382: マンション検討中さん]

>>381 マンション検討中さん

一次でいったほうがいいように思います。仰る通り下層階との値段差がないことあるし、住友の値付けは本当に強気。長町新都心の最終盤で商談した時ですらイオンが着工したら値上げすると言ってたくらいです。運が悪ければ下の階のほうが高くなることも。シティハウスとの価格差が小さい今はむしろ買い時かもしれません。

[383: マンション検討中さん]

>>381 マンション検討中さん

1期中層しかない訳でよね？低層階希望はそもそも売りに出さなかったら待つ以外の選択無いですよね。

それとも同じ値段なら少しでも高層がいいって話しですか？

[384: 匿名さん]

2階の1番安い部屋で
4990万
8階7.6.5階5200万
4.3階5100万
って、ところで少しづつ値上げしたいところだろうけど仙台ではその手法はあすとでも無理だったが、ここにきて完全崩壊しましたね。

住友としてはこれ以上下がれない価格まで下げてスタートするんだろうけど、それでもこの個数は売り切れない、未入荷の中古と云う形を変えて竣工3年後には3000万代後半出てきます。

ここを様子見しないで契約するリスクは私には取れない。

[385: 匿名さん]

1期1次8階5200万が最安値だとは思いますが、これはあくまでも新築時の話し、5200万あれば未入居の中古でも下手したらここの最上階買えることになります。プレミアムフロアーを作らない画一的物件の弱点

[386: 匿名さん]

NHK跡地も控えてるしな。あそこもそこそこ広さあるぞ。

[387: 匿名さん]

強烈な価格改定ですね、シティハウス買った人達から訴訟起こされてもおかしくないレベルの改定です、あすと長町に続き裁判沙汰になるか？

[388: 口コミ知りたいさん]

>>387 匿名さん

裁判になった過去があるんですか。
教えてくださいませ。

[389: マンション検討中さん]

昨年の9月時点で中層70平米5.500万以下になると断言されてる方います、その頃は優秀な住友社員が精度の高いリサーチで導き出した7.000万だ、妥当だって言ってた人もいるけど。
答えは5.200万でしたね。

[390: マンション検討中さん]

裁判は無理じゃないですか？

[391: マンション検討中さん]

新築マンションの利益率20%前後と言われてる中、25%の価格改定ってどうゆうこと？
赤字でもいいから、早く捌きたいってことですか？

[392: マンション検討中さん]

カーブス上杉店と共同浴場を削ったので、価格を抑えることが出来ました!
なら、みんな納得するんだがね。

[393: 匿名さん]

>>138 匿名さん
仰っていた通りになりましたね。

[394: マンション検討中さん]

>>391 マンション検討中さん

10年前に仕込んだ土地だもん。余裕はあるんじゃないかな。

[395: 買い替え検討中さん]

値下げされるとここが欲しい人より、この周りにすでに住んでる人、買った人が困りそう。周囲のマンションの価格にどう影響するか。。

[396: マンション検討中さん]

>>395 買い替え検討中さん

激安価格になったのではなく、妥当な価格になっただけでは？
たしかに、ここに便乗して値段をつり上げようとしたデベ達は困ると思う。
結局は、駐車場代が2万円弱程度の土地。

[397: 通りがかりさん]

イオンが向かいでごちゃごちゃしそうだし、高級ラインで行くには厳しかったでしょう

[398: マンション検討中さん]

>>394 マンション検討中さん

そもそもここの土地は、競売ではなく勝山の会長から住友の会長が直接仕入れたので、通常よりかなり安く仕入れてます。建ぺい率もゆとりを持って且つ低層でも十分採算は合ったはず。当然、その仕様で来ると思ってたが、住友は建ぺい率も容積率【こちらはオーバーしてます】もギリギリのただの箱を作ったにも関わらず値段は低層高級使用で出しきて猛反発を食った。
住友が阿保なのか、仙台を舐めてるのか？
どちらにせ、上杉は終わりました。

[399: 匿名さん]

中層70平米の標準タイプで3000万後半
同タイプ高級マンションで4000万後半
勝山に5.000万出す価値はないのは確定してしまいました。あすと長町と同じ価格帯に予想より早く落ち着きそうです、これから勝山周辺で出てくる、住友以外の野村、レーベン他はヤバいだろうな、土地取得費用からここまで下げたら採算合わないと思う。

[400: 口コミ知りたいさん]

まぁ上杉No1は間違いないから、どうしても上杉で買いたいならいいんちゃう。旦那の職場が徒歩圏内とか。

[401: 通りがかりさん]

ノーワンw

[402: 名無しさん]

>>367 匿名さん
管理費22000ですって。SPA無料で。これで維持できるのか知りませんが、
修繕費と車含めてハウスとたいして変わらない。
これでハウス買う人は機械式が嫌なひとだけでは？

[403: 口コミ知りたいさん]

>>402 名無しさん

ハウス選ぶ人いるのか？中古でもこちらが基準になるから、ハウスは中古で売りに出しても苦労しそう。

[404: マンション検討中さん]

ここが欲しいと思ってるなら今が買い時。
テラス244万、ハウス222万。北四番丁7分と北仙台7分。共用部も充実して、タワーパーキングの建築代もあるのにこの単価差。前も言ったけどイオンの建築計画のお知らせ看板が出てきたら次期は上がるだろうね。買わないけど。

[405: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

炎上ラインから満足ライン以下になってから評価が一変して面白い。結局価格だけの問題だったってことかな

[406: マンション検討中さん]

ハウス190テラス235が妥当なところ
ハウスが高すぎる、どっちも今は買いではない
イオンが出来たところで今の価格でも高い。

[407: マンコミュファンさん]

周辺の高級感高めるどころか、チープになる施設だしね。
スーパーが近いという便利さは間違いないけど。

[408: マンション検討中さん]

>>404 マンション検討中さん

同感。テラスとハウスの価格差は、住所・共有施設等を踏まえると、圧倒的にお得です。
買わないけど。

[409: 口コミ知りたいさん]

仙台市民なら「スケートリンクの跡地」って言えば通じるのは大きいよ。売る時も。

[410: マンション比較中さん]

上杉ってかなりのブランドなのですか。
東京からの移住で検討していたのですが、その辺の温度感がわからず。

[411: 匿名さん]

>>410 マンション比較中さん
私も外様ですがブランドだったんです。
上杉周囲に大量の分譲マンションが同時期に供給されたことはないので今後はどうなのか。
戸建なら今後もステータスでしょうが。

[412: 名無しさん]

>>410 マンション比較中さん
高校くらいまで上杉に住んでいて、今東京ですが、東京のブランドある地と比べるととてもとても…。。

まぁ用途地域で、仙台駅に最も近い居住用地域なのは便利ですよね。

[413: 職人さん]

住宅地としては仙台で3指に入るブランドです。街中の煩雑な環境から離れた住宅街で子育てをしたいという層は多いと思います。街中まで歩道がしっかり整備されていて安全ですし、官公庁、医療施設も近い。子供の住環境を重視した層が集まるので、親の教育意識もかなり高いです。

[414: 職人さん]

東京のブランド地と較べたら日本全国どこもそうでしょう笑。
仙台は東京で言えば武蔵野市や町田市のような感覚ですから。

[415: マンション検討中さん]

>>414 職人さん

しかし、価格は23区(中心部除く)と大差ないんですよね…。なんかおかしいですよね。
デベ達は都市部の利益率を下げ、地方都市で調整しようとしてるんですかね？

[416: マンション掲示板さん]

>>415 マンション検討中さん
仙台に住む人必要のあるが東京物件買う訳でないので当然のことでしょう。

[417: マンション比較中さん]

現地に行けていないので、いろいろ教えていただきありがとうございます。参考になります。

[418: マンション検討中さん]

>>416 マンション掲示板さん

落ち着こう。

[419: 口コミ知りたいさん]

ユーザーはここの体たらくでプラウドが完売したと思うし、
住友はプラウドが完売したなら強気にいけるじゃんって思うし

[420: マンション検討中さん]

>>419 口コミ知りたいさん

本町、雨宮のプラウド、ルサンクタワー完売、レーベンもかなり販売促進されたとか。

[421: マンション検討中さん]

すみません、ちょっと前の話題に戻るのですが、価格の面で変更があったのでしょうか？？こちらは高いなとあきらめていたのですが。

[422: 通りがかりさん]

>>421 マンション検討中さん

第一期一次で28戸が今週の25日から登録受付を開始しているのですが、70平米で価格帯が5,200～6,600万円となっています。
5,200万円が最多価格帯なので、当初の予定価格よりだいぶ安くなっているかと(理由は不明…)。

[423: 名無しさん]

>>421 マンション検討中さん

当初の最低価格は6900万円でしたので…1700万延ほどの値下げとなります。

[424: マンション検討中さん]

おおおお、だいぶ安くなっていますね。
シティハウスで検討していましたが、この価格ならこっちの方がお得かも。

[425: マンション検討中さん]

>>424 マンション検討中さん

アドレス・北四番町駅からの距離・共有施設の豪華さを考えるとハウスとの価格差は小さすぎる気がします。
駐車場が自走式じゃなきゃイヤ！という人以外は、テラスの方がいいと思います。

[426: 匿名さん]

1700万の値下げって！！
24%の値下げ、理由聞いてる方いますか？
何が有ったのか知りませんがこれはテラス選びますね。

[427: 通りがかりさん]

天井高さって、ハウスとテラス一緒なんでしょうか？

[428: マンション掲示板さん]

皆さんいつから参戦されているかわかりませんが一番最初は中層階で7500万の提示でしたよ
値段が下がったから少し盛り上がってまずが、田の字型の団地みたいな南棟、
売れない東棟は内廊下にしたけど採光の都合で間取りの悪さ(笑)
住友の驕りでせっかくの良土地が台無しですね。
残念な物件になってしまいましたね。
ここは興味持ってた人が多いのでがっかり感が多いはず
やめた人が多いから、買った人にも、あぁあそこ買ったんだ、、、、って。
本当に勝山の跡地に住みたかったのでただただ残念です。
NHKの跡地に期待しようかな
住友さん次は期待してます♪

[429: 名無しさん]

訴えられますよww

[430: 匿名さん]

元々は7.500万、それが5.200万
2.300万、30%値下げの価格改定、中々ですね。
値上げ戦略の為の改定かと思ったが、どうやら違いますね。申し込み全然入ってないみたいです。要望が固まって遂に発売かと思ってたんですが・・・

[431: 名無しさん]

>>430 匿名さん
価格を下げたことが奏功して、予約埋まってきたみたいですよ…！笑
満席の表示初めて見ましたし、3席とも空いてる枠がないです！！

[432: 匿名さん]

>>431 名無しさん

明日、1期1次の抽選です
抽選する意味あるのかな？

[433: 匿名さん]

低層、地下駐車場、石垣付きのスロープ最低でもこれがなきゃ仙台のこの場所で70平米7.500万
誰が出すんだ？ここはもう駄目ですね。NHK跡地は本当お願いしますよ、住友さん。

[434: 口コミ知りたいさん]

ここも気になるしレーベンも気になる・・・

[435: 匿名さん]

このタイミングで契約するの中々の猛者ですね
7階、8階で5.200万の間取り4つまだ申し込み入ってないみたいです。

[436: マンション比較中]

当初予定していた価格よりそんなに下げたんですかぁ。
それだけ買いやすくなったのは嬉しいですけど、住友不動産とも
あろう会社がこの市況変化を全く予想していなかったとは到底
思えませんよね。
それはこのマンションの全体計画を見れば明らかのような気が
します。バブルでもない限りはじめからあんな高額で売れるような
マンションじゃなかった。
したがってそうなったときのためのプランBは用意してあったと
考えるのが自然です。
多分建設費や専有部分を中心に設備機器のコストをかなり厳しく
見直したんじゃないでしょうか？

どの物件もそうですけど、この物件もよくよく検討して納得の
上で購入する必要がありそうですね。

[437: マンション検討中さん]

顧客の反応や引き合いから即座に価格修正したのは住友らしいですよ。売れると踏んだらがっつり値上げするのも住友ですが。

[438: マンション検討中]

完成したら見栄えもすると思いますし、イオン出来たら便利だと思います。
価額の変遷は置いといて、現在の価額に納得出来たら買いましょう。それだけのような気がします。
確かにNHKの跡地はあっという間に更地になりましたね。

[439: 口コミ知りたいさん]

プラウド見に行ったときの営業マンは口を開けば「シサンカチガー」でしたけど、最低限の資産価値があることは確かですから、まぁ、住むために買うならいいんじゃないですかね。

[440: 名無しさん]

>>439 口コミ知りたいさん

ここはプラウドの掲示板ではないですよ?

[441: マンション検討中さん]

>>436 マンション比較中さん

今回の価格見直しの全体額は、少なめに見積もっても500万×336戸≒17億円。
設計段階ならまだしも、着手後の建築工事の工事費でコントロール出来る額ではないのでは？
元請がＧ会社の三井住建でなく、大林組である点からも、工事費でそこまでの大幅減は厳しいと思います。

[442: 匿名さん]

>>441 マンション検討中さん

住友不動産の営業利益率以上の値引きです
今の価格でも20%の利益率下回ること住友はしないでしょうから、あのままの値段なら50%以上の利益率だったことになります。流石にそれはないでしょうし、仕様変更も無いと聞いております。
そもそもの値段は、テラスを検討から外させハウスを売るために価格差有り気で根付けした価格の可能性が高いと思います。見方によれば、これは不当表示に該当するとも取れます。

[443: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[444: 匿名さん]

管理費2.2
修繕積立0.8
駐車場1.5

安くて4.5万か、高くないですか？
こんなもんかな？？？

[445: マンション比較中さん]

>>442
ごもっともな意見拝聴いたします。
原価がわからないので利益率に関しては意見差し控えます。
上杉のブランドについては、個人的にあまり響かなかったので
此方の物件は、見送ります。

[446: マンション検討中さん]

>>445 マンション比較中さん
上杉ブランド終わりｗ

[447: 口コミ知りたいさん]

そのブランドを終わらせてるのがこの物件というのがまた。

[448: マンション検討中さん]

週末に見学しましたが、かなり賑わっており、
駐車場に止まっている車を見て、気後れしました。
さくら？ほんとに不人気物件なんですしょうか？
値引きなんて、期待できない感じでした。

[449: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん

あんまりここを本気にしないほうがいいですよ。不満があることと集客は関係ないですし、みんな値下げと言ってますが実際は発売前に価格の見直ししただけで価格下げるんで買ってください的な流れではないです。
買いやすくなって検討者が増えているってことかもしれませんね。

[450: 匿名さん]

28戸中、7戸申し込み入ったみたいです。

[451: 匿名さん]

第1期1次完売せず、先着順になってる時点で人気はない。

[452: マンション掲示板さん]

>>450 匿名さん
すごい売れ行き！どうすんのこれ。
相変わらずショールム空きだらけだし。

[453: マンション検討中さん]

>>450 匿名さん

情報サンクス。
しかし、意外だ。こんなに価格改定したので、みんなが飛びつくと思ったが。様子見しているんだろうな。
先週末にモデルルームへ行かれて、価格の大幅減の内訳を聞いた方はいますか？

[454: マンション検討中さん]

売り出すまでの準備期間、価格調整を踏まえてこの結果は相当厳しい。住友としても発売はもっと先延ばししたかったばす。竣工まで1年しかなく抽選方式で20%台の申込、更なる下方修正してくる可能性は相当高い。

[455: マンション検討中さん]

70平米で管理費2万2千円オーバー？？？？
平米314円？？？高過ぎだわ！
晴海のドゥトゥールでも300円しない。

何ここ？？住友、半分も売れないと思ってるの？ここの物件、何かのドッキリ？？

[456: マンション掲示板さん]

>>431 名無しさん
結局満席でなかったようです。いまだに先週の情報で更新止まっています。営業やる気無くしたのかも知れません。もしくは首を切られた？

[457: へー]

>>449 マンション検討中さん
価格の見直しにしたって…なかなか凄い額の見直しだったので、そこがなんなのか気になりますよね…。
検討者が増えているのはいいことですが、なんの説明もなく1700万円？見直しました！は何か裏があるのではないかと勘繰ってしまいますね。

[458: 口コミ知りたいさん]

そりゃ、人はそれなりに来ますよ。マンションに一番大切な立地はピカ一なんですから。

[459: マンション検討中さん]

>>457 へーさん

初めてMRで商談した時苦しそうに価格を伝えてきたのをよく覚えてます。責任者も市場との乖離をわかっていたんだろうな。私の見立ては東北支社に初値の裁量がなくて本社からの価格を提示しているだけで反響フィードバックで下げたのではないかと。住友わっしょいすれば発売が複数回延期したのは東北支社の頑張りなのかも。そもそも賃料ベースでも周辺相場や市況を加味してもあまりにも高すぎただけなので今が妥当なところかなと思います。

[460: マンション比較中]

>>441 マンション検討中さん
工事着手後に急遽変更し大きくコストを削ったとは私は書いて
ませんよ。青写真段階、あるいは設計段階から今の販売状況や
市況は予想できたはずなので、当初の価格で売れそうな場合と
値引き販売を余儀なくされた場合のプランを用意していたはず
だと申し上げました。

[461: マンション検討中さん]

>>460 マンション比較中さん

そもそも当初の予定で売るつもりはない
ハウスへ誘導する為でしょうね。

[462: マンション検討中さん]

2時間1枠で組んでた予約スケジュールがスカスカだからか、無理矢理3時間1枠にして来場予約が多いみたいに見せかけてるの草。

[463: マンション検討中さん]

イオンの開発工事が始まりますね。イオン竣工は来年度でしょうか。これで2期は価格を上げてくると予想。

[464: 住民板ユーザーさん1]

うーん、上杉のブランドイメージで検討してたけど、なんとなく崩れて駅も大して近くなくて、街中だから車移動も色々と面倒となると、泉や長町の方が住みやすい気がしてきた。テレワーク増えたし。

[465: eマンションさん]

イオンができてより雑多な層が押し掛ける事態にもなるし、交通渋滞は悪化するでしょうね
かといって地下鉄JRは駅まで遠いと冬の雪もそうだけど、猛暑や暴風雨のときもリスクになる。そういうときはバスも激混みだし、かなり遅れる。

[466: マンション検討中さん]

>>465 eマンションさん
正面の愛宕上杉通りは、ただでさえ朝と夕方鬼のように混みますからね…。道路の拡張予定もなく、イオンに病院…。どうなることやら…

[467: 口コミ知りたいさん]

>>463 マンション検討中さん

最低半分以上売れないと流石の住友でも値上げはない
2期でも価格は据え置きと予想。

[468: 口コミ知りたいさん]

値下げ、値引きしないのが住友。元々有る計画のイオン着工だけで値上げしたら今まで散々発売延期、下方修正してた意味がないのでは？そんな安易に価格上げたら本当取り返しつかないことになる。1期で既に抽選から先着に変更してる時点で2期値上げとかあり得ない。

[469: マンション検討中さん]

ここのイオンは徒歩圏内の人は当然来るだろうが、電車でわざわざ来る人いないだろうし、車の人はどこから来るのやら。集客に苦労しそうだけど頑張ってほしい。

[470: マンション検討中さん]

>>469 マンション検討中さん
車なら仕事帰りとかには便利そうですけどね。朝方は街中へ仕事へ行く人で、夕方は仕事終わりの人で混む通り沿いですし。

わざわざイオン目的で車では行きませんよね

[471: eマンションさん]

未就学児の送迎のついでにお買い物は多そう。
ドンキやコープやSEIYUくらいの微妙な距離のはあるけど近くに大型スーパーがないから、やはり雨宮や上杉周辺の地元客がメインなんでしょうかね。
駐車場をどれくらい作るかでマーケティング戦略が見えそう。

[472: 購入経験者さん]

三越ですら車で行くのが仙台市民ですよ。それなりに集客はできると思います。まぁそれが売り上げにつながるかというと微妙ですが。中身はいつものイオンでしょうし。

[473: eマンションさん]

仙台だと三越でしか実物が見られないことがあるから。そこにはネット世代ではない年齢層の方たちも多いでしょうし。
でもイオンは代替がそこらに溢れてるし、PBは評価が高いとは言えないトップバリュ。
シアターでも入らないと、他に車で行けるより近距離のイオンやベニマルやコープを飛び越して来るだろうか？という感じ。駐車場料金も無料どころか高く設定されるだろうし、ウィンドウショッピング目的よりは、あのテナントでお買い物をする、という明確な目的がないと来ないでしょう。
近くに映画館が来たら嬉しいですが、そもそもスペースが足りないし、コロナのこともあり採算取るのが難しいため益々現実的ではないですよね。
テナント各社もコロナで易々と出店できないから、どこでも見かけるチープなラインナップばかりになってしまうのだろうか。

[474: マンション検討中さん]

>>473 eマンションさん

オシャレなテナント・映画館、出来てほしいですなぁ…。

[475: 通りがかりさん]

厳しいからって、イオン自前のアパレルとかスーツの店が広々と存在してもね…

独自路線でここだけ！ってお店は会社も小規模で体力ない場合が多いから、出店は厳しいだろうね。

[476: マンション掲示板さん]

シティの接道は北６番のみでしょうか？この位置だと信号待ち多いし右折入庫や右折出庫できないですね。

[477: 口コミ知りたいさん]

メインの愛宕上杉山通りも、入庫、出庫共に右折禁止だと思います。それ以外のサブ道路も右折禁止だと思います。渋滞が恐ろしいことになりそう。

[478: 匿名さん]

>>477 口コミ知りたいさん
愛宕上杉通りに出入口ないですよ。
街中方面からテラスに帰るには渋滞の激しい愛宕上杉通を北行し左折する必要があります。イオン渋滞と一緒に並ばなければなりません。

[479: 匿名さん]

>>478 匿名さん
せめてグランドパティオでなくて西側道路へ繋がる
私道作ってくれよと言いたい。日当たりも悪く寒々しい広場何のためにあるのだか。

[480: 通りがかりさん]

病院とイオンだから車の往来は劇的に変わるのだろうな。大型緑地とイオンだったら魅力に感じた。
愛宕上杉通りを走る時って右左折や転回待ちで突然詰まる印象あるから神経使うけど、東二番丁通方面との交通量も増えるとやだなあ。