シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
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シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[241: マンション検討中さん]

世帯年収1000万以上の世帯が仙台外から500世帯以上流入しない限り、何年あろうが完売は無理、この辺りの住友のマーケティングはどうなってるのでしょうかね。

[242: 名無しさん]

建設業者との契約延期や土地の税、仕様変更に伴う再検討の費用や手間を考えたら、放置にするよりは元の計画のまま決行する方がコストがかからないからでしょうか。
周りのマンションの売れ行き見て、本当はマイナス方向で見直したかったでしょうね。

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンション検討中さん
世帯年収1000万程度なら、流入を期待せずとも、仙台市内にまだまだ沢山いるのでは？交通利便性の低い上杉をわざわざ選ぶかは微妙ですが。

[244: 匿名さん]

学区と地盤以外の上杉の良さが分からない。資産価値の伸びしろも感じない。

[245: 通りがかりさん]

プラウド購入検討のときはよくイオンの利便性と病院の移転による周囲物件の活性化(薬局や職員の転居)による価値や人気、ニーズの向上を言われていましたが、イオン()だし、わざわざ住み替えしてくる関係者もいないと思っていました。
他の都市でも駅近やバスとかの交通利便性が当たり前に資産価値高いものとされているので、これから仙台もそうなるでしょうね。

[246: 匿名さん]

>>245 通りがかりさん
おっしゃる通り。
加えて上杉は利便性も悪い上に周辺道路はいつも混んでる。一等地と言ってる人がいましたが何をもって一等地なのか不明です。地価で言ったら他の方がよっぽど高いです。学区に拘るプライド高い人が住むイメージしかないです。

[247: 匿名さん]

この物件って上杉の中途半端さを象徴してると思う。実態が伴わない見栄っ張り感を感じる。プラウドの方が作りや値段も企業努力を感じられ好感が持てた。

[248: 評判気になるさん]

分譲マンションなのに駐車場複数欲しいとか、郊外の方から学区に憧れてくる家族もそこそこいるんだなと思いました。
確実に複数台必要なら戸建てしかないのに、田舎の感覚で分譲マンションにそれを求めるのはどうなのかなと感じます。

[249: 通りがかりさん]

戸建だったら、中心部まで歩けなくもなくて、地盤や静謐さも良くて、一等地だったんでしょうね。それが学区の品位やレベルも上げたのかな。
マンションが大量投入されたら人も物も雑多になるし、道路幅員は昔のままだし、新旧住民の両方にマイナスになるような。

[250: 口コミ知りたいさん]

確かに。上杉ブランドを保っていたのは土地つきの戸建てですね。あとはセキュリティとか加味してのマンション最上階くらいの層。
ここ最近、上小、上中のレベルも下がってるみたいだし、マンション乱立で平均値が下がったせいでしょうね。

[251: 匿名さん]

ここが変な値段出すから、レーベン様子見してた人達が契約したみたい。レーベン完売寸前らしい。

[252: 匿名さん]

>>251 匿名さん
変なのは値段だけではなく仕様も規模も変。中途半端。仙台のニーズが把握できない住友、ダイワ、関電の物件は購買意欲が削がれる。

[253: マンション検討中さん]

上杉ブランドとか言ってるなら、低層、地下駐は必須だった、エントランスが長く道路から離れた低層の集合体を建てるべきだった。ここの土地は安く仕入れてるから、その仕様でも十分採算は合うはず、利益優先主義が現れ過ぎてるこの物件に魅力はない。

[254: マンション掲示板さん]

>>252 匿名さん

レーベンも1ldkの東口、一番町共に大苦戦ですけどね。どっちも坪300万近く。
どこもイケイケで出してますけど。

[255: 検討板ユーザーさん]

>>253 マンション検討中さん
確かに北のシティーハウスに比べて、土地代はかなり安く仕入れています。寝かせた分の固定資産税はあるにせよ、建築費と合わせても、4000万台で分譲で十分利益が出るはず。
最寄り駅からも微妙で、イオンの見通しが立たない上に超割高では魅力ないです。

[256: 匿名さん]

>>254 マンション掲示板さん

シエリアタワーは苦戦してるらしいけど、レーベン
大手町は好調で完売間近みたいです。レーベン大手町を様子見してた人達がここのプロジェクト発表後駆け込み契約してる、現在最終で抽選になるみたいです。ここに見切りをつけたんでしょうかね？

[257: 匿名さん]

住友に振り回されましたね。レーベンを最初に買えばプランも階層も選び放題、仕様変更、設計変更もできたでしょうに。最終期なので当初あったプランの半分もない状態だし階層の選択の余地もないです。しかし上杉と大手町だと土地柄も利便性も学区も違ってくるのに、比較対象だった人が多かったもいうのは驚きです。郊外とか県外の方なら同じエリアという捉え方なのでしょうか。

[258: マンション検討中さん]

ここもシティハウスも駐車場少な過ぎ、336戸に対して241台、71%
プレミアムは駐車場付きだろうから、もっと低くなる抽選確率、何%に設定するのか説明受けてる方いますか？

[259: マンション掲示板さん]

>>256 匿名さん

シエリアもあの価格で値下げ一切せずに半分以上売れてて、きちんと高い部屋も売れてるから、苦戦ではないと思うけど。
大手町は凄いですね。

[260: マンション検討中さん]

晩翠通のマンション観に行った時に
ここのマンションの管理費が
ものすごい高いと聞いていたが、
とても安くてビックリしました！

むしろ晩翠通りより
安いじゃないか！！

野村不動産の営業の方には
騙された気持ちになりました。

[261: マンション検討中さん]

上杉のマンションは、
間取りがとてもきれいで、
70平米ですけど、有効面積は、
74平米の晩翠通のマンションよりも
広いことがわかりました。

野村の営業の方は、
74平米の方が広いといってましたが、
騙された気持ちになりました。

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション検討中さん
まぁ　住友の営業に騙されているけどね・・・

[263: マンション検討中さん]

もうすぐ第１期販売開始みたいですが、結局価格はどうなったんでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

[264: 匿名さん]

>>263 マンション検討中さん

中層階
参考価格6900万が実売5500万

[265: 匿名さん]

ここは発売の苦戦が予想されてた為、中層階6900万と参考価格を打ち出しました、当然その値段では誰も買いません。高いと話題になります、価格調整等の理由で発売延期、実売まで下げるのです。大幅に下げることにより、安く錯覚し、検討購入する人達が現れます。住友側の言い分は、本来の価値は6900万だか、社会情勢含め、大幅に下げ5500万になった、利益は無い、コロナ渦だから逆に出来ること等営業トークを繰り広げるでしょう。不動産の価値から言って、ここは本来の価値でも5.500万はございません。6900万でも安いと言ってた人達消えましたね。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
さすがにそれはないでしょう。住友への不信感と失望感を産み出すだけでバーゲン安売りしたからといって上客は二度と帰ってこないですよ。
どちらにせよ仙台において住友ブランド？は失墜したということです。

[267: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん
販売苦戦が予想された？10年前に土地取得したのに？購入検討者はかなりいたはずです。ただ彼らの期待を見事に裏切っただけですよ。

[268: マンション検討中さん]

>>267 マンション検討中さん

今回の計画と販売時期って意味でしょう
上杉に有った計画と販売時期なら普通に売れた10年寝かしてこの計画とこの時期、理解不能です。

[269: 匿名さん]

どっかのモデルルームの営業さんと勝山ボーリング跡地の話になった時、不動産関連の仕事してる人達も住友が作るならマンション買いたいって声が多いって言ってたなー。その位期待度も注目度もあったのに残念で仕方ない。

[270: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん
シティテラスの時点で手抜き計画、エース級の人材がここの開発には投入されてませんね。

[271: 匿名さん]

箱作ってどーすんの？中庭じゃなくて外庭からのエントランス。逆だよ、逆。

[272: 名無しさん]

>>271 匿名さん

これやってたら通行人が思わず見ちゃうマンションでしたね。

[273: 通りがかりさん]

通行人に見せても特別感ないし、犬やらにおしっこかけられる特に住民に意味のない場所にしかならなくね

[274: 匿名]

>>273 通りがかりさん

アプローチしっかりしてるところは特別感ない？見栄っぱりと言われればそれまでだけどw　
ところで中庭って住民は何に使うんだ？じいさんの日向ぼっこしか思い浮かばない。

[275: 匿名さん]

資産価値には関係ないですがエントランスやガーデンゾーンなどの共用部はマンションのイメージを作る重要な場所だと自分は思いますけどね。

[276: eマンションさん]

通行人向けのところなんて最低限でいい。特にガーデンとか。家入ったら一切見られないし。

[277: 匿名さん]

狭い敷地に高級マンションを謳うなら、せめてDWにして廻りを緑で覆う。ここは広大な敷地が有るにも関わらず道路に面してる、しかもロービーが外から丸見え。通常、エントランスが長く、ロービーは住人以外からは見えない作りにすることにより、セキュリティ、プライバシーを確保する。ホテルですら、ロービーは通常見えない、派手なロビーが丸見えのマンションなんて余程の成金以外には響きません。

[278: 匿名]

もったいないよなぁ。
接道にぴったりと建てて、南側住戸は勝山館ビュー、中庭は外廊下側で外出る時じゃないと見えない。北側の道路からも中庭は見えず。多くの人は共用施設使うときに見れるくらい。自己日陰で植栽の生育にも良くはない。西側住戸は部屋から見えると思うけど将来の住友物件で塞がれるだろうし。普通の物件ならしょうがないんだけど、高級感だしてわざわざタワーパーキングたくさん作って絞り出したスペースがこれだもん。残念。

[279: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん

ここの「中庭」は住友不動産の販促用イベントスペース何ですよ実は。住友所有の土地ですしね。イオンがたったらファミリー向けの販促イベントするんです。
シティハウスが外から見え見えなのもショールーム感覚なのかも知れませんね。

[280: マンション検討中さん]

>>279 マンション検討中さん
そういえば建設中フェンスからもHPからもプライベートガーデンや中庭の表記がきれいさっぱりなくなってますね。虚偽記載にあたるからかな？

[281: 匿名さん]

シティハウスとシティテラスの違いを理解してないのですが、本来シティハウスの方が価格高いイメージですが、こちらは逆で雨宮町のハウスよりこちらのシティテラスを上位に置いてますか？

[282: 匿名さん]

ここを良いと思う方是非ご意見を下さい。
シティテラス上杉と仙台晩翠通りセントラルなら私は断然セントラルが良いと思ってしまいました。

1つ目に、大体同じ部屋の広さでテラスとセントラルでは1000万円前後の差があります。(セントラルの方が安価です)

2つ目に、セントラルはイオンが入る事が確定していますが上杉のイオンはまだ建設をするか検討中との噂を聞きました。

３つ目に、セントラルは隣にローソンがありますがテラスの付近にはコンビニはありません。1番近くて愛宕上杉通りのセブンでしょうか？

4つ目にセントラルは地下鉄北四番丁駅まで徒歩5分、テラスは徒歩７分です。

ここの物件でいいなと思った事は上杉小学校に子供を通学させる事が出来る事とジムを無料で使用出来る事くらいでしょうか？

[283: 匿名さん]

上杉アドレス

[284: 匿名さん]

生粋の仙台市民なら二日町にマンション買ったのと、上杉にマンション買ったとでは、周りの目が違いますよね。やはり何だかんだ言いつつも上杉はブランドです、ですから尚更、住友何やってくれてんだよ？とのとの思いは大きいですね。

[285: 匿名さん]

上杉のマンションで優位なの学区とイメージくらいですかね。二日町は普通のイメージだけどプラウドとここだったら徒歩5分で安いしプラウドもありですよね。でも実利で選ぶならプラウドより築浅のガーデンズ南向き最上階かも。徒歩4分で学区も上杉山でイオンが出来たら近いし。人それぞれなんでしょうけどね！

[286: 検討板ユーザーさん]

ここのマンションは同時期にシティハウス堤通雨宮町も販売してます。
それより値段は落とせないとおもうので完売は難しそうですね。
まぁシティハウスも利便性に欠けるので売れ残ると思いますけど

[287: 匿名さん]

>>286 検討板ユーザーさん

完売どころか、竣工までに100も売れないと思います。残り236を竣工後どう売るのか？みものです。

[288: 通りがかりさん]

店が近いわけでも駅が近いわけでもないしね。常に混んでる交通量の多い路線に近いのに、一通の連続でしかも混むから利便性も高くない。

[289: 匿名さん]

仙台人には、腐っても上杉、なのですが。
低層マンションなら興味も湧きますが、これじゃあな。

[290: 匿名さん]

周りの道路の渋滞を鑑みれば、広大な敷地内に低層マンションの集合体を作り、敷地内から何箇所か出口を造り、渋滞を回避する私道を確保する開発が基準なはずなんですけどね。
この開発では周りの住人、住む住人、あそこを通る人誰も徳をしません。住友だけがコストを抑え徳をしてるだけです、売れなくて不良債権するだけだと思う。

[291: 匿名さん]

ここのマンションの値段は結局いくらくらいになったのでしょうか？

[292: 検討板ユーザーさん]

中層階南向き3LDKの部屋で5500前後です。
4LDKの角部屋で1億前後です。

[293: 口コミ知りたいさん]

時間帯一通は朝晩いつも混んでますよね。
方向が左右される不便さはもうどうしようもないとして。

[294: 匿名さん]

ここの中層70平米、4.000万がコスト

[295: マンション検討中さん]

11月下旬に延期されたところまでは知ってましたが具体的発売日いつなんでしょうか？

[296: 匿名さん]

すごく立地はいいと思うのですが、朝夕の渋滞が厳しいですね
駐車場からでるのも一苦労しそうですね

[297: マンション検討中さん]

パークナード上杉だったら買った。

[298: マンション検討中さん]

336戸に対して車241台バイク6台って、何処の都心だよ。価格相当落とすみたいだけどこれ誰が買うの？本当不思議。そもそも2000万も値段下げるとかあり得ないない。この辺の事情しっかりと営業に確認します。

[299: マンション検討中さん]

こちらのマンションの立体図面で、J、L、Iタイプがあるのだけれども、90.39m2の部屋なのかな？
あとから広めのプレミアムプランとか出てくるのかな？

[300: マンション検討中さん]

>>299 マンション検討中さん

間取りの違いは有りますが、広さは70平米と90平米の2タイプだけです。100平米超えの等のプレミアムは無いと思います。

[301: マンション検討中さん]

>>300 マンション検討中さん
サイズも画一的でまさに公団住宅のようですね。やれやれ

[302: 匿名さん]

室内空間もシティハウスの方とほぼ同じなのでしょうね

[303: マンション検討中さん]

>>302 匿名さん

モデルルームもシティハウスと共通だった気がします

[304: マンション検討中さん]

引き戸と開き戸の違いは大きな違いと思いますが。

[305: 匿名さん]

皆さんはシティテラス上杉がいくらなら買いだと感じますか？

[306: 匿名さん]

>>305 匿名さん
中層階＆南向き3LDKで5,000万円なら飛びつきます。
堤通雨宮だと、同条件で5,000万円切っていても、悩みますね。

[307: 匿名さん]

坪単価200万以下でも買いません。

[308: 匿名さん]

これだけの戸数の多さと評判の悪さ、完売は不可能でしょう、坪単価200万なら検討ですが、数年経てば未入居の中古として200万切って出てくると思います。どちらにせ、住み替えは考えず、一生住むつもりで検討された方が良いと思います。

[309: 匿名さん]

｢これまで仙台になかった至高のマンションになる！｣と謳って、発表されたのがカーブスみたいなフィットネスジムと共同浴場。
カーブスにはシャワー等施設が付いていないので、至高のカーブス上杉店が出来たと解釈するしかない…。

[310: eマンションさん]

>>309 匿名さん
いやいや、ここは住友不動産渾身の傑作ですよ。
HPにそのように記載されてました。

[311: 匿名さん]

>>309 匿名さん

住友はブランドをシティテラスにした時点で期待を裏切りましたね。

[312: マンション検討中さん]

モデルルーム見学の予約も全然埋まってない
大丈夫か？

[313: 通りがかりさん]

>>310 eマンションさん

どんなデベロッパーでもどんな物件でも
「渾身の傑作」「こんなに素晴らしい物件はもう二度と作られないであろう」とか何とか美辞麗句を並べ立てるでしょう。

逆に「痛恨の失敗作」「片手間に作った駄作」「こんなに酷い物件はもう二度と作りません。ごめんなさい」という正直な物件があったらお目に掛かりたい。

デベロッパーの言うことをそのまま鵜呑みにしてどうするのよ。

[314: eマンションさん]

>>313 通りがかりさん
いやいや、議論の流れを読みましょうよ。
恥ずかしい。

[315: 匿名さん]

>>313 通りがかりさん

「痛恨の駄作」として語り継がれる可能性を秘めてます、中層70平米6900万で売り出そうとしただけでも伝説を作ったのではないでしょうか？

[316: 匿名さん]

これまでの話をまとめると
住友不動産渾身のカーブス上杉付きマンションが、7,000万円弱
ということですね。

[317: 匿名さん]

>>316 匿名さん

6900万から5500万まで落ちるのでは？
ってのが、今です。そろそろ判明します。
1400万どこに行ったんかい！
っことで、伝説作ってます。
カーブスのクオリティ落として1400万削るんでしょうね。

[318: eマンションさん]

>>316 匿名さん
ステキな家紋も付いてます！

[319: 匿名さん]

家紋付きか、住友の本気を感じる。
渾身の傑作はあながち間違いではないのかも

[320: 匿名さん]

発売が12月上旬と有ります、今週末辺り発売開始なんですかね。

[321: 匿名さん]

詳しい人おしえてください。このマンション、全戸70m2として7900m2ですが、販売対象面積の容積率300%オーバーしてますよね。建設確認面積300%はクリアしてますが、これには住友所有の中庭が含まれます。この場合、もし将来住友が中庭を手放したり建造物立てると、シティテラスは既存不適格になりませんか？その規模で立て替え等出来なくなりませんか？

[322: 匿名さん]

>>321 匿名さん
すみません。7900=70x336÷3です。

[323: 匿名]

公開空地の為、規制緩和してませんか？公開空地だと住民以外の出入り規制出来ませんね

[324: 名無しさん]

>>321 匿名さん
将来にわたって住友には文句言えませんね。中庭でどんだけイベントで騒いでも我慢です。中庭手放すぞと脅されます！

[325: 匿名さん]

怖くて買えませんね。
イオンも建設されなそうですし。

[326: マンション検討中さん]

住友に首根っこ掴まれるのと同じで、管理組合でも対抗出来そうにないですね。借地権のマンションと同じと考えるべきか？ってことは、相場の3割安じゃいと手出せない、中層70平米で4000万切ってこないと駄目だわ。

[327: 検討板ユーザーさん]

前のマンションが再建築不可物件でしたが、中古での評価も全く影響ありませんでしたよ。中心部では公開空地、緑地化で無理矢理容積率を嵩上げした後に、条例が変わってしまった物件があります。
ただここの場合は後々、権利関係がややこしくなりそうですね。

[328: 通りがかりさん]

せっかく内廊下なのに、風呂入るのに一旦外廊下通らないといけない意味がわからん
中庭の問題や団地造り、共用施設の動線の悪さ、価格設定の不誠実さ等々
みんな期待していただけにただただ残念ですね。
こんなに評判悪いとここがよくて買う人もなんか嫌ですね。

[329: 匿名さん]

どんなに評判悪くても世の中には物好きいますからね、大手町の高額な物件かなり売れてるみたいだし。しかし、ここは規模が大き過ぎる。ここの不調で支店長の首飛ぶじゃないかと心配になるレベル。仙台で買える収入の人は限られてるし、規模は大きいし、買える人達はそっぽ向いてるし、住友さんに秘策はあるのでしょうか？

[330: 匿名さん]

こそっと大手町上げしてるw ゴクローさんww

[331: 通りがかりさん]

大手町は実際完売しそうなんでしょ。
上げかどうかはさておき、ここは規模もタイミングもね。住友のMRに行った数年前、ここの開発予定は未定だとか、仙台のマンション市況は昔には戻らないとか、聞きもしないことをベラベラと話された記憶。
私はよそを買いましたし、ここを待てばよかったとも思わない。出し惜しんだのか狙ったのか知りませんが、タイミングも値付けも悪すぎて。コロナ予想は無理にしても、強み？のイオンは未だに更地だし、それこそ大手町とか長町より先に着手すべきだったんじゃ。

学区もどうなるのか。ファミリーマンションとは思えないけれど、学区再編となれば転勤族や社宅貸しには影響出るのかな。

[332: 検討板ユーザーさん]

それにしても10年寝かせてなぜこの建設時期なのでしょうか？なぜハウスと同時なんでしょうか？イオン計画が稼働するタイミングの方がいいし、まだ野村と同時の方が売れたのでは？

[333: ご近所さん]

でも上杉アドレスだから売れますけどね・・・

[334: 通りがかりさん]

>>330 匿名さん

実際売れてるか怪しいからね、ここは。
色んな不動産屋とかから聞くけど。

[335: 匿名さん]

発売延期されましたね、1月中旬だそうです。

[336: マンション検討中さん]

販売延期ですか。またまた価格見直し？農学部跡地もそうですが値段つり上げすぎですよ。仙台の富裕層なんてたかが知れてるし、相応の値付けしないとそりゃ売れないわ。狭い70平米の部屋に5000万円以上も出しませんって。

[337: 匿名さん]

6.900万から5.500万まで下げて発売では？ってところでしたから、もう少し下げるかもしれませんね。5.000万切ったらそれなりに売れるでしょうね。

[338: 名無しさん]

住友不動産が馬鹿なのか、仙台民が馬鹿だと思われているのか、どちらも馬鹿なのか。馬鹿だらけが産み出した傑作ですね。

[339: マンション検討中さん]

物件価格が5000万円切ったとしても、ショボいフィットネスジムやスパの維持費(管理費・修繕費アップ)、住友が所有する中庭(イベント会場)など、色々とリスク高過ぎ。数年前から問い合わせをし、楽しみにしていただけに本当に残念。

[340: 匿名さん]

そこまで値下げしたら検討しますけど、シティハウスの値段みても5000万円は切らなそうですね。。。