シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[1571: 匿名さん]

周辺の戸建にお住まいのハイソな方々は集客施設なんか来て欲しくないんだろうな。ジムはグランスポール上杉、国分町で飲んでもタクシーで閑静な上杉にさっと帰宅、休みはゴルフで満ち足りてたわけで。明治屋とか成城石井が圧迫感ない建物に入るくらいなら歓迎されたかも。

[1572: 通りがかりさん]

マンションは高級感やハイグレードがいいのに、目の前に生活感たっぷりで売り物やテナントは低価格でチープなイオンじゃあねぇ

[1573: 匿名さん]

>>1559 匿名さん
勝ち組ねぇ…イオンが出来なきゃ出来ないでブーブーだし、出来たら出来たで便利さと引き換えに渋滞、騒音、マナー問題が出てくるのは火を見るよりあきらか。イオンがチープという方がいますが、イオンに限らずスーパーという場所自体、庶民的だから仕方ないでしょー。成城石井とか明治屋とかのたぐいはたまに使うからいいってもんよ。

[1574: 匿名さん]

>>1569 マンション検討中さん
規模関係あるか？大規模だといろんな人いて騒々しくなるし、落ち着いた小規模の方が好きだけどね。

[1575: マンション検討中さん]

>>1573 匿名さん

成城石井とか明治屋を日常使い出来る層がターゲットのマンションじゃないの？

[1576: マンション検討中さん]

イオンの中に成城石井とか明治屋を誘致して欲しい

[1577: マンション検討中さん]

高価格帯スーパーなら北仙台に眞野屋が。つーか、そこらはデパ地下が強すぎてなかなかな難しい。三越は総菜屋。

[1578: 名無しさん]

高価格帯までいかなくても、スーパーでは下位レベルのイオンじゃなく、セブン&アイ系列とか撤退したけどオーケーやサミットなんかの系列希望。で、看板どーん、駐車場どーん、じゃなく、こぢんまりしてたら景観損ねず、渋滞も発生させず、嬉しい。

[1579: 匿名さん]

富裕層の子育てってショッピングモールで一日過ごすイメージないよね。買い物には行くだろうけど至近にある必要はなく、習い事とか塾とかで忙しそうだしショッピングモールのゲーセンとかフードコートには近寄らせないでしょ。
でも子どもは親の意向なんて無視してなんぼだからサボってイオンに入り浸ってとかありそう。

イオンの中にジムできるかもしれないけどテニスとかサッカーとか習い事させられる規模ではないんだろうね。マシントレーニングのみのやつ。その辺りはあすと長町の方が便利（学区がそもそも違いすぎるけど）。

[1580: マンション比較中さん]

中間層スーパーは宮城だと生協が強すぎてなぁ。実際ここも結局は生協だと思いますよ。

[1581: マンション検討中さん]

無印良品がいいな

[1582: マンション検討中さん]

ニトリも欲しいところ

[1583: 匿名さん]

イオンモール富谷が敷地10万㎡・店舗延床面積6.6万㎡で、イオンモール雨宮？は敷地8.3万㎡・店舗延床面積5.0万㎡の予定らしいけど、イオンシネマ入るのかね。PARCO2から客を奪えるか、共倒れにならないか。周辺道路がアレだから大勢が車で映画見にくるの考え難いし、サブスクの影響で映画って昔ほど集客力なくなっててコロナ終わってもこの立地で映画館はきつい気がする。
さりとて店舗だけで5万㎡は埋まらないから大型のジム？そっちは再築中のグランスポール上杉とか北仙台ルネサンスとかぶるよね。まさかのスケートリンク復活、もないだろうし。

[1584: 匿名さん]

>>1583 匿名さん
ちなみにこの土地は第二種住宅地域で映画館建設不可ですが、イオン側の要望で映画館の建設が認められています。また、開発工事はすでに終わってますので申請した予定建築物以外は建築できませんし、他用途で使用できません。

[1585: 口コミ知りたいさん]

この広さだと中途半端なテナントで終わりそうだし、勾当台公園再開発じゃないけど、芝生広場とか木立の並ぶ遊歩道広場で十分。

[1586: 口コミ知りたいさん]

イオンスタイル仙台卸町みたいなかんじでしょうか。規模的にも

[1587: 匿名さん]

>>1583 匿名さん
映画館はないでしょう。PARCO2の方が圧倒的に集客できる立地。

[1588: マンション比較中さん]

映画館・スケートリンク・ボウリングの昭和三点セットならうれしいなぁ。

[1589: 匿名さん]

仙台駅周辺や一番町の商業施設と競争するには相当魅力的なテナントが入らないと厳しいと思う。

[1590: 匿名さん]

>>1584 匿名さん
その予定建物って情報公開請求でとれないんですかね。映画館が特例で認められているなら、詳細な建築図面は見られなくても、配置図や内部設備の書かれた申請書類くらい開示されても良さそうなもんですが。
映画館の建設を認めたというソースを教えていただきたいです。

[1591: 匿名さん]

>>1590 匿名さん
仙台市ホームページで環境影響評価書が閲覧できます。

[1592: 口コミ知りたいさん]

計画はコロナ前、ニューノーマル以前だし、景気や経済の落ち込みもない。中身は再考される可能性がありますね。
建つのがこんなに遅いのはそのせいなのかどうかはわかりませんが、あすとの状況見ると、あまり儲からない、優先順位の低いほうに見られて先送りにされているのかなと邪推します。

[1593: マンション検討中さん]

五橋はともかく榴ヶ岡、宮城野、新寺は上杉ほどは高くはない。

[1594: 口コミ知りたいさん]

仙台に競馬観戦施設できるらしいよ。イオン計画地もしくは勝山舘跡地にどうですか

[1595: 匿名さん]

>>1593 マンション検討中さん
便利なのに価格が高くないなんて、東口コスパ良いですね

[1596: 口コミ知りたいさん]

ちょっと前まで東口じゃなくて駅裏と言ってましたよ

[1597: 匿名さん]

>>1596 口コミ知りたいさん
今は駅裏とは呼べないくらい都会的な街並みに変わってるけどね

[1598: マンション検討中さん]

>>1594 口コミ知りたいさん

これ本当ですか？

[1599: マンション比較中さん]

東口もいいですよね。素敵です。上杉のシティテラスに匹敵するような規模のマンションが建つなら乗りたいところですが・・なんか計画とかありましたっけか。

[1600: 匿名さん]

>>1599 マンション比較中さん
東口は全然新築の計画が出ませんね。マンション建てたいデベロッパーは多いみたいだけど、まだまだ地価が上がると見込んで、地主が土地を手放そうとしないのだとか。新しいヨドバシもできるし、しばらく東口で新築はないかな？

[1601: マンション検討中さん]

東口は楽天効果かな。前は住宅展示場、代ゼミのイメージが。今も飲食店関係は増えたが質はイマイチだけどね。
今後、大手デベロッパーの参入あればだけど、土地がない。とりあえず今はライオンズ五橋あたりだけどね。

[1602: 匿名さん]

今の東口は美味い店いっぱいあるけどね。オフィス街として発展すると、必ず美味い店も増える。

[1603: 口コミ知りたいさん]

>>1600 匿名さん
榴岡も古い建物の密集地結構ありますからいつかは一気に再開発されそうですけどね。
今また震度5の地震が東北でありましたけど、やっぱり免震選ぶべきなのかなぁ。

[1604: 匿名さん]

>>1603 口コミ知りたいさん
宮城野通駅の東側なんか古い建物密集しているよね。権利関係複雑そうだけど、いずれ大規模に再開発されそう。

[1605: 匿名さん]

今の東口は、昭和30年代からつい最近まで土地区画整理して、開発し続けてきてようやく実った果実という感じですから、私たちのライフサイクルとはかけ離れたスパンで発展行くんでしょうね。
それを考えると雨宮でも10年イオンがこないからってくよくよすんな、と言うところでしょうかね。

[1606: 匿名さん]

パティオの植栽、半分以上立ち枯れてますね。
工事している様子ないですが、いつまで囲ってるんでしょうか

[1607: 匿名]

>>1577 マンション検討中さん

一番町には藤崎近くに明治屋ありますよね。被るところはあるにせよ、住み分けはできてるのかなと。
東京とかだと、成城石井やらが普通に百貨店に入ってますよ。

[1608: マンション検討中さん]

パティオの植栽ですが、ずっと袋詰されてたし仕方ないですね。たまたま袋外す場面見てましたが、枯れ葉の飛び散りが凄かった。

[1609: 匿名さん]

質問です。駐車場代は修繕費に組み込まれることが一般的なんですが、居住者が少ないということでまだ使用できない間の駐車場代は住友はちゃんと払っているんでしょうか？

[1610: 匿名さん]

管理費と違って払わないとする場合が多いが、ここはいかに。

[1611: 通りがかりさん]

駐車場は共用部の貸与なので分譲会社は何も負担しません。借手がいなければ維持費だけかかります。分譲会社（管理会社）が駐車場を一括借上して転貸するサブリースのような仕組みなら借手いなくても使用料入ってくるでしょうが、きいたことないですね。

竣工引渡開始後の区分所有部分（専有部）は分譲会社の所有になるので、管理規約発効後は管理費修繕積立金を分譲会社も負担しないとならないのが原則。そこを原始管理規約の特約でどう変更しているか。

駐車場は賃貸借、各部屋は所有法理なので違いが生じます。

[1612: 匿名さん]

>>1611 通りがかりさん
なるほど、ありがとうございます。
修繕費は駐車場賃貸を前提として試算されているから、賃貸しない間は、修繕費不足を膨らますということでしょうか。2万x336台で月700万。

[1613: 通りがかりさん]

>>1612 匿名さん
そもそも
「修繕費は駐車場賃貸を前提として試算されている」
かどうか分かりません。いつの時点の修繕費なのか、その時点の資材価額はどうなのかetcありますし、駐車場を誰も借りない可能性もあるので、その辺りの空率を修繕計画にまで織り込んでいるのかはデベごとに違うんじゃないですかね

某デベみたいに月額500円で機械式を貸与する、などというのは赤字まっしぐらでしょうが。

[1614: 匿名さん]

>>1613 通りがかりさん
荒井のクレアホームズは機械式100円からだったよ。

[1615: 名無しさん]

駐車場賃貸収入を修繕費積立に組み込むのは、国土交通省のガイドラインで決まっています。当初修繕計画を立てる分譲主は自分が不利になる試算はしません。おそらく今当初予定の修繕費積立からの赤字がどんどん膨らんでいるんではないですか？
購入者予定者は確認した方が良い。販売が進まないことは購入者にとっても無関係でない。

[1616: 匿名]

>>1615 名無しさん

第一期に説明を聞きに入った際には、部屋を引き渡ししていことによる不足分は売主負担って言ってたよ。

[1617: 通りがかりさん]

当初に予定した修繕計画なんて、根拠も何もないからねえ。20歳の時に45歳の時の医療費試算するようなもんですわ。

先のこと考えて心配してきっちり高めの修繕計画たてて高めの修繕積立金・駐車場使用料を設定したら「マンション売る気ねぇのか」「こんなものはそれらしく説明してあとはぶん投げときゃいいんだよ」とゴリラみたいな不動産上司に詰められる。そんな不動産伏魔殿があるから正直不動産をNHKが放送してるわけで。

ガイドラインも国のアリバイ工作でしかなく、法規範にはならんからね。根拠があるのかないのか分からない修繕計画と駐車場使用料、権利関係も用途も不透明な中庭（管理会社を変えさせない最強のアンカー）、老朽化した時に修繕するのか取り壊すのか分からない離れ、これらのツケを払うのは購入した皆さん。もちろん、万が一、豪華共用部の25年後が物件価値を高めたら、それを享受するのも購入した皆さん。

築25年のスパを探してもらって、内装客層客単価を浸かりながら想像してもらい、この物件の25年後も視野にご検討した方が良い。
それか10年未満の売り抜けか。そのパターンだと学区の良し悪しに意味あんのか。

いつか完成するかもしれないイオンモールで資材買って管理組合でDIYしたら安く上がるかな。

[1618: 匿名さん]

ここは売り主が大企業で将来も事業を継続していくだろうから、売れればそれで良い、後のことは知らないなんて、評判を損ねるようなことはしないと思うんだよね。

[1619: 名無しさん]

でも自分の負担軽減するため、完成しているのに駐車場や共有施設使わせないとかしてますよね

[1620: 通りがかりさん]

ここは売り主が大企業で将来も事業を継続していくだろうから、売れればそれで良い、後のことは知らないなんて、売り主の利益を損ねるようなことはせず、売った後は管理費を搾り取り、修繕時にはマージンを搾り取ると思うんだよね。

管理会社や修繕業者の変更を理事会が議論しだすとトラップカードがパティオ。