シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[141: 匿名匿子]

私はそのままくると思います。

[142: 匿名さん]

皆さん、高い高いとのご意見ですが、公式な価格をご存知なのでしょうか？
絶対値が高いのか、他と比較して高いのかまたは感覚的に高いのか。色々ありますよね。
ヤナセ跡と同じ価格なら私も同感ですが。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

予定価格を聞いての話です。絶対値が高いんですよ。高層階で田の字、中住戸、眺望もない70平米7500万は共用施設や仕様が周辺よりいいと言えども周辺相場から大きく違いますからね。この価格ならもっと高級感だしてよって感じです。メインエントランスにアプローチがないってどういうこと？植栽がシティハウスより少ないとかあり得ないとか色々と…

[144: 匿名さん]

悪評です…少し前の書き込みに「パークホームズ大町と同等かそれ以上」との書き込みがありましたね。私は、そうは思いません。パークホームズは地下鉄の真上の立地です。東西線の利用頻度や価値はさておき、地下鉄から近いというだけで資産価値がかなり高いです。
しかし、ここは本当に売り出す時期が悪かった。注目度が高い土地だったんだから買った当初に売り出しておけば、震災後の供給不足の世相とあいまって農学部跡地の再開発に関わらず左団扇だったのではないでしょうか。庶民には理解できないですね。

[145: 検討板ユーザーさん]

コロナは読めないとはいえ、ここは野村より前に造ることも出来た訳ですし。10年寝かしてなぜ今なの？しかもこの内容なの？シティハウスと同時着工がそもそも正気とは思えない。我々購入者層には理解できない高度な経営判断なのでしょうか？とてもそうには思えないです。

[146: マンション検討中さん]

ムービーも勝山館のプロモかと思いましたよ、勝山館と調和の取れた外観ならまだしも、敷地面積ギリギリ道路に面したただの箱に7.000万は出せません。大和町のqualista dede並みの奥行きは欲しかった。上杉でqualistadede並みの外観なら億を出す層は一定数いるはずです。ここの適正価格は、中層70平米の部屋で5.000万がいいとこでしょ
つまり、シティハウスとの差別化が出来ていない、このままでは絶対に売れないでしょうね。

[147: 住民板ユーザーさん4]

まあいろいろな意見があるんでしょうけど、売る側のやり方が合わないのであれば、買わなければいいという原点に戻りますよね、
ただ、これだけのがっかり意見には売り主は耳を傾けるべきでしょうな。
もっとも売り主は掲示板でしょって、気にしてないと思いますがな。

[148: マンション検討中さん]

>>147 住民板ユーザーさん4さん
そんな単純な話じゃないですよ
住友の社員か何か知りませんけど
デペーロッパーはマンションを売るだけではなく
地域を作る重責も担ってることを忘れて欲しくないな

[149: 住民板ユーザーさん4]

>>148 マンション検討中さん

結局は周り回って単順な観点が最も的を得ているんだな。
地域貢献も視野に入れて開発する方もいるでしょうけど、理想だけで商売はできないのであります。
ましてや営業マンなんかは完全に仕事目線ですからな。まあ当然の考えた方かな。

[150: マンション検討中さん]

下げると思いますけどね。
あすと長町CT1も40M以上?100Mを計画していたと聞いてましたし。

[151: 匿名さん]

>>147 住民板ユーザーさん4さん

そうですね！デベの方針に合わなければ買わなければいい。全くその通りです。この物件において方針に合う人って、どれだけいるんでしょうね。
完売してない物件なんて数えたらキリないし話題に上がっていたパークホームズなんて2年がかりでようやく完売したばかり。新古物件扱いでスーモに出てるのに完売したと言っていいのやら。仙台のマンション市場は飽和状態の中、方針うんぬん言ってたら住人になった人が管理費などの負担が大きくなり損をする時代ですよ。マンションというのは住民がいてナンボ。

[152: 匿名さん]

>>144 匿名さん
流石に震災前後に販売したら、70㎡中層階でも3000万前後だったと思いますよ。だって勾当台公園３分のライオンズタワーが2000万台でしたから。
ある程度寝かせたのは正解でしたが、農学部跡地の再開発を過剰に期待し、時期を完全に逃した感じですね。

[153: 匿名さん]

ザライオンズ、青のタワー今にして思えば、森ビルも赤のタワーもお買い得でしたね。2014年に高いと話題になっていた青葉通りレジデンス、一番町レジデンスでさえも、ここと比べればお買い得に感じます。（70平米中層階中部屋で、約坪200万）
河北新報に「建築費が高騰し住友不動産は勝山ボーリング場跡地の建設のタイミングを見計らっていた。」とありましたが建築費が下がるとでも思ってたんですかね。さっさと建てておけばよかったのに。NHK跡地の方がまだ有望かもしれないです。

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
仕様の高低はあるにせよ、どれも仙台を代表する素晴らしい立地のマンション。１０年経って資産価値が保たれるどころか、含み益がかなりあります。
それ以降で立地で勝る大規模マンションがないので、当然です。ここはプラン次第で、ある程度太刀打ち出来ると期待したのですが。

[155: 検討板ユーザーさん]

つーかさ、別にデベもアホみたいに高く売りたいわけじゃないんだよ
単に建築費、市況などなどを考えるとその値段に決まるってだけの話であってさ
いくらが適正とかいう人良くいるけど、貴方の頭の中の適正価格なんてなーんの意味もありませんから

ちなみに震災前後は仙台市と山形市の相場がほぼ同じという謎の状態で、全国的な値上がりを考えるとむしろ今の方が「適正」です
文句を言うべきはその時に不自然に安いことに気づかなかった自分であって、デベではありません
恥ずかしい行為をしてることに気づきましょう

[156: 匿名]

>>154 匿名さん
含み益は無い！

[157: 検討板ユーザーさん]

>>155 検討板ユーザーさん
自由経済ですから各人の頭の中の訂正価格感こそ意味あるものでは？
売買が成立して初めて価格が決まります。

[158: マンション検討中さん]

>>155 検討板ユーザーさん

アホみたいに高く売りたくなくても、ここの中層よりちょい上70平米7000万ではアホみたいに高いです。因みにその値段に決まってる訳ではないですからね。時期に分かりますよ。

[159: 匿名さん]

>>154 匿名さん
仰る通り、資産価値が保たれたり含み益があったりするのは青葉区中心部が条件です。これは東京でも同じで都心部だけです。
さて、上杉がその条件に当てはまるかですが、残念ながらnoでしょう。でも、住むには最高の場所ですよね。自宅を投資と考えるかどうかだと思います。
上記の青葉区中心部は騒々しいし？なかには酔っ払いがうろつくような立地もありますから。

[160: 匿名さん]

資産価値として優れてると見られるための条件は後発の新築マンションがより高いか魅力があるかだけ。今後8000万だらけのマンションになったらここも中古は価格維持すると思う。当時五橋のマンションも高いと言われたけどそれ以上に高くなりましたからね。ここが資産価値が高いとみられる時は信じられない相場になってるわけで恐ろしいことだね。

[161: 匿名さん]

>>148
マンション屋に何を期待しているのか。
建物を建てるのが会社の第一の存在理由なんだから。
地域を作る重責は自治体と住民が負うものだ。

[162: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん
住友不動産の見解だったら大変な問題発言ですね

[163: 匿名さん]

>>130 匿名さん
子供がいつまでも親元にいる家庭ってそんなにあります？高校卒業後の進路が地元の子の方が少ないのでは？子供と一緒に暮らせる期間なんて限られてる家庭の方が多いし子供が家を出た後の人生の方が長いと思いますけどねー学区が売りの一つではありますが、パンク寸前だと耳にしたことあります。

[164: 匿名さん]

三菱は街も作ってるよ。仙台だと紫山のパークタウン。戸建て中心だけど20年以上経ってもまだ開発途中だよ。寒いし交通不便で道路も混むし魅力がよく分かんないけど。

[165: 匿名さん]

>>163 匿名さん

高校になったらここに住むメリットがあるのかについての返信なので卒業後の話ではないですね。でも自分だったら東京の大学に行ってる時に実家が引っ越して2LDKとかになってたらイヤですけどねw
むろん上杉に学区以外の価値を見出してないなら引っ越すのはアリだと思います！

[166: 匿名さん]

>>162
商売人がそんなこと言うわけないじゃん。

もっとも、
地域を作る責任は住民にあるのは当然のことだと思うぞ。

[167: マンション比較中さん]

>>164 匿名さん
それは話が違うのではないでしょうか？
あのレベルの開発はそれなりの資本投下が必要で、
需給見通しや何やら考えたら長期間の開発になるとおもうのですが。

[168: マンション検討中さん]

>>166 匿名さん
住民が作りあげた伝統、歴史、地域を、巨大資本にらよって意図も簡単に壊す力を持ってる。
上杉が良い例っことでは？

[169: 匿名さん]

そんな事言い出したら、上杉にはどう考えたも、イオンモールは相応しくないと結論にたどり着かないですか。
古くからの住民は渋滞が酷くなり、夜遅くまで騒々しいしで良いことありません。
今からでも開発差し止めますか。今の仙台市長革新系で、市中心部の商店街賑わい重視だから案外やってしまうかもしれませんよ。

[170: マンション検討中さん]

>>169 匿名さん

まぁ、イオンモールは中止でしょうね
どう考えても道路パンクします。

[171: マンション検討中さん]

ゴミステーションすら各階にない
300世帯以上が一箇所にゴミ持ってくの？
ゴミステーション近くの部屋絶対嫌だわ
本当、何か有ったのか？と不思議なくらい価格に伴わないダメ仕様。この価格帯なら永久管理費無料サービス？そんなのある訳ないわな。スパもその都度お金取られるみたいだし。

[172: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
おどろきですね
ということは、ディスポーザーも無いのですか？

[173: 匿名さん]

ディスポーザーはデフォルトでした

[174: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん

ディスボーザーで生ゴミ処理するから、通常は匂いがグッと減るんですよ、よって各階にゴミステーションが設置出来るってのが、今時の大規模高級マンション、これが150戸数より下ならまだしもちょっとあり得ないですね。

[175: 評判気になるさん]

>>170 マンション検討中さん
渋滞が理由で中止にはならないでしょう。それなら初めから仙台市から許可おりないです。

ネタにマジレスしてみた

[176: 評判気になるさん]

プラウドシティ最上階が70平米5500万円前後で一瞬で売れたことを考えると、ここは立地や共用部、仕様の差から7000万円程度ならわからなくもないかな。
みなさんは最上階70平米でどれくらいが妥当だと思いますか？

[177: 匿名さん]

各階ゴミ出しは板状マンションに採用されないでしょ。されてたら高いマンションなだけあるねと言えるけどさ。タワー形状じゃなきゃ正直厳しい。

[178: 匿名]

>>141 匿名匿子さん

販売スケジュール9月下旬、今頃から売出す予定だっのを11月下旬まで保留してます。
価格調整に入ってると通常は思いませんか？
住友側も、その趣旨の話ししてます。

何故、下げないと思うのか情報をお持ちなら教えて頂けると有難いです。

[179: マンション検討中さん]

高い高いと言われていますが、高層階の値段が出て驚愕しただけで平均坪単価は280万円以下になると思います。東京で言えば市部方面のファミリー向けマンション程度の坪単価なので、今の市況でそこまで高仕様を求めるのは難しいと思いますね。

[180: マンション検討中さん]

駐車場パスの地面がプラウドシティのコンクリートべったりではなく全て石張りだったり、ガラス張りの共用部ラウンジが駐車場側から見えたり、メインサブ両方とも目を引く造りになっています。共用部に妥協はないと感じました。

ちなみに価格調整はあるようですよ。賛否ありますが、上杉エリアで今後20年は出ないようなランドマーク物件です。ルーフバルコニーガラスウォール部屋などは第1期で押さえないと厳しいと思います。

[181: 評判気になるさん]

住友のことだからイオン着工の確定情報が出たら値上げすると思う。一期でどの程度の価格で出すかにもよるけど様子見し過ぎるのもリスクある。

[182: 匿名]

この批判の多さ、どんな人気物件でも大なり小なり批判は出るけど、ここまでの批判も中々珍しい。300以上の大型マンションで様子見でリスク発生する程の物件ではございません。ある程度、入居者確定してからじゃないと周りに誰もいないリスクの方が高いと思います。今より1000万以上価格下げてきたら話しは別ですが。

[183: ご近所さん]

批判的な方はいますが、このスレが特別に批判が多いようには見えません。レーベン仙台大手町なども似たようなものですよ。プラウドシティスレもそうでしたが注目物件は変な粘着がついて荒れますからね。そもそも住友は竣工時に完売することなんて目指しません。完成後10年かけて売ることもあれば、引き渡しを先延ばして決算調整することもあります。

[184: マンション検討中さん]

教育水準の高い歴史ある仙台有数の立地であるマンションで隣に大規模商業複合施設があることのメリットは計り知れません。200m先の上杉ツルハに車で行くのが仙台市民ですから。100m200m離れているマンションと較べて利便性は段違いです。暴風雨や雪の日でも空調の効いた環境で安心して買い物ができます。

[185: 匿名]

擁護的な意見に付く?マークが付く不思議

[186: eマンションさん]

業者さんなんですかね
プラウドシティの方も肯定的な意見は初心者マークのレスが多いですよね

[187: 買い替え検討中さん]

業者だったらむしろ若葉じゃないでしょｗ
ここはブラウザを閉じるときにキャッシュや履歴が自動消去される設定にしているとずっと若葉だからねー。私も若葉が外れたことは一度もない。

[188: 周辺住民さん]

イオンの株価は調子良さそうですが、着工しませんねー。

[189: 匿名匿子]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[190: 匿名匿子]

>>188 周辺住民さん

株価はあくまで株価ですからね。