シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[1401: 通りがかりさん]

メインは医師を中心とした士族、大手企業の社員さん、リタイア組かな。
居住層が良さそうで安心。

[1402: 通りがかりさん]

医師って士族なの？

[1403: 匿名さん]

士師業のこといいたかったんだろうな

[1404: 匿名さん]

町人だと思います

[1405: 匿名さん]

日本だけ自棄に地位が高い特権階級の職業です。

[1406: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1407: 通りがかりさん]

ここのコミュニティの優越感の浸り方、なんか無理。
所詮仙台お忘れなく。

[1408: 匿名さん]

東棟で採用されている乾式耐火遮音壁が気になる。南棟や他のマンションでは鉄筋コンクリートなのにここの東棟のみ乾式耐火遮音壁。

[1409: 匿名さん]

>>1407 通りがかりさん
優越感を味わえるのもハイクラスマンションのメリットでは。また、世帯年収1400万だと、東京より仙台くらいの都市の方が質の高い生活を送れると思う。

[1410: 通りがかりさん]

いい車、いいマンション、ステータスの証。
一生懸命働いて稼いだんだからね。
逆にそれなりの稼ぎのある人がぼろ車ぼろアパートに住んでるのもおかしい。見合ったものってあるから。
1407みたいに外野が何を言おうが、それは僻みにしかならない。別に東京なんかに住みたいとは微塵とも思わないし、比較するのがナンセンス。

[1411: 匿名さん]

首都圏出身だけど、個人的には仙台の方が住心地良い。街がコンパクトで移動に時間を取られない、不動産価格が安い、夏の猛暑がない、並木道が綺麗、都心は商業施設も飲食店も充実、温泉地や景勝地まで30分程度という自然との距離の近さ。一番良かったのは東京に比べて時間とお金に余裕が生まれたことかな。人生の楽しみの幅が広がったと思う。東京も唯一無二の良さがあるけど、新幹線ですぐ行けるし、住むのは仙台で全く問題ない。リモートワークが普及して、首都圏から地方に移住する友人も増えているよ。

[1412: 匿名さん]

>>ここのコミュニティの優越感の浸り方
何を言いたいのか分からん
どっちかっていうとルサンチマンを感じるんだが

[1413: 名無医師]

>>1399 通りがかりさん
ところがね、高齢になって一戸建て故の階段やらで苦しんでる患者さんを沢山見てるから、マンションの方が老後まで見据えると優れてる印象なんですよ。
戸建ては売り払うにも土地代にしかならないことが多いですし。資産性でも、高級マンションの方が値上がり率も高く、買い手がつきやすい傾向にあります。

[1414: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
最近の乾式耐火遮音壁の性能は高いですよ。同等の遮音性を確保するにはコンクリでは260mm程度必要らしいです。そんなに厚いコンクリのマンションはあるんですかね？
乾式耐火遮音壁は、他社やすみふのフラグシップマンション(グランドヒルズ、パークハウスグランなど)でも採用されてますし、性能について問題ないのでしょう。

[1415: マンション比較中さん]

マンションもクルマもまぁリセールしか見てないんですけどね。たぶんその結果、良いマンション、良いクルマになるんでしょう。アホほどレクサスが売れてるのもお金が余ってるからじゃないです。結果安く乗れるからです。

[1416: 匿名さん]

ここの検討者さんたちは流石にハイクラスですね。普段どんな生活を送られてるのか知りたいです。

[1417: 通りがかりさん]

ハイクラスな方々がマンション掲示板見るのかね。そして書き込みするのかね。

[1418: 匿名さん]

魅力的なマンションですが、うちの予算では3L70平米の圧縮プラン　中層階が選択肢になり、共用部は使わなそうなので他の物件にしました。

[1419: 匿名]

>>1417 通りがかりさん

仰る通りだと思います。
現に住民板の方は書き込み0ですね。

[1420: 匿名さん]

>>1417 通りがかりさん

しないでしょ

[1421: 匿名さん]

東棟の乾式耐火遮音壁、防音性は問題ないのかもしれないけど、叩くと穴が空くという強度面が気になる。なぜ南棟と同じく鉄筋コンクリートにしなかったのだろう。東棟検討しているけど、引っかかる。

[1422: マンション検討中さん]

>>1421 匿名さん

強度試験はメーカー(吉野石膏さん)でもちろんされていると思われます。人間ひとりの力で穴をあけるのは難しいのではないでしょうか。
同等の防音性を確保するには、コンクリートが厚く、重くなる。厚くなると居住スペースが狭くなり、さらには柱や梁も太くしないといけないですから、更に狭くなります。
居住スペースをより広く確保する為なのではないかと推察されます。また、乾式耐火遮音壁の方がコンクリートよりも施工精度も高くなる傾向があるようです。
乾式耐火遮音壁というと安いイメージを持つ方もいますが、むしろコンクリートよりも高くなるケースも。

タワマンに住んでいた時に、上記のようなことを説明して頂きました。

[1423: 匿名さん]

逆で、南棟は戸境壁を耐力壁にしないと持たないからコンクリートなんじゃないですかね。乾式耐火遮音壁が採用されやすくなっているのは、工期・コンクリート打設管理・等々の人工を積むことを考えると、材料費自体は高くてもトータルで安くなるからじゃないかと想像。
乾式耐火遮音壁は躯体との接合部での音の伝搬が気になる。工場レベルでは遮音性能が取れているとしても、設置後はどうか？LGSは金属だから音の伝搬が伝わりやすそうで、周波数成分によっては今まで伝わらなかった音が隣戸への漏れないか心配になる。
なお一世代前の遮音壁は論外として、現代的な遮音壁の話しています。

[1424: 通りがかりさん]

引っ越し代無料はいいですね。
価格に含まれてるとはいえ・・・

[1425: 名無しさん]

ベランダのガラス変えました？スケてない

[1426: 周辺住民さん]

低層階（2階までだったかな？）は最初からすりガラスでしたね

[1427: 通りすがり]

マンション南側の酒蔵で勝山のカフェレストラン、7月オープンですね。単価も手頃な感じ？

[1428: 通りがかりさん]

当初は高級レストランという話でしたか、カフェなんですね。酒蔵まで売られちゃうと眺望に響くので伊澤家には頑張ってほしい。
スパ使用が10月からになったのは？？
販促のため、次の入居組に配慮しているんだろうけど売れ残り多いのかね。

[1429: マンション検討中さん]

公式HPに出てる4300万の部屋って一階のどこになるんですかね？貰った価格表には載ってなくて。ご存知の方いらっしゃいますか？

[1430: マンション検討中さん]

記載ありますね。南棟の109か。

[1431: 名無しさん]

>>1428 通りがかりさん

東大の孫が何とかしてくるのかな？

[1432: 名無しさん]

>>1429 マンション検討中さん

抽選？先着？
随分、下がりましたね。

6900万当時から、いやいや4000万切るでしょと
言ってた人凄いですね。

[1433: 通りがかりさん]

ここは共用部維持費あるから購入層絞るべきなのに早売り優先して値下げしたんだろな。価格下がると購入層が広がって無理目な与信で買う人も混ざり管理費滞納etcのリスク上がるし将来の共用部改修費について意見も割れやすい。

イオン来たら販売価格また上げそうだけどいつ着工するのかも分からんし、住友がイオンを待っていられず値下げしたことがイオンの不確定さを物語ってる。
勝山館もどうなんすかね。雇われ社長が辞めて会長が御再臨しそれを二十代の孫が引き継ぐとか。なんでいきなり二十代の孫が代取？と思う。才女なんだろうけどさすがに早過ぎて、人材不足とかワンマン経営への固執とか、周りにどう見られるかとか考えないのかな。

[1434: 評判気になるさん]

>>1433 通りがかりさん
若い方、頑張って欲しいですね。ただ素人目には不登校や中退とかの経歴が持続的経営に果たして向いているのか気になります。才能有る方ならこんなこじんまりとしたカフェ経営でなく勝山館買い取ってドンドンやってほしい。

[1435: 通りがかりさん]

眺望なしのいわゆるバンダ部屋で4300万、安そうに見えて安くはないね。維持費が高いから5000万くらいの感覚で買う必要あるし。
東大中退した孫か？爺さんサポートするにしても厳しいかな。勝山館貯蔵ワイン目当てに通っちゃいそうだけど。

[1436: 匿名さん]

>>1428 通りがかりさん

なにを血迷ったのか28歳の孫娘を社長に就任させてましたね。有能な人だったらお先真っ暗の会社の社長になんてならんわな。貧乏くじもいいとこ。

[1437: 通りがかりさん]

ついにトドメか？不安でしかない。
勝山館は会合、プライベートとヘビーユーザーでしたが、今後も潰れないように通います(笑)

[1438: 匿名さん]

こちらの東側を契約してきました。プラウド晩翠通り、シティハウスも検討していましたが決め手は圧倒的に立派な建物、豊富な共用施設、高級ホテルのような内廊下です。他と比べて価格は高いですが見合った金額差と考えました。売れてないだろうとゆっくり考えていましたが、私の想像よりは売れてて少し驚きました。

[1439: 名無しさん]

4300万が出てきたとなると、3900万台時間の問題で出してきそうな感じですね。パンダ部屋ではない3000万台とかなると当初の強気は何だったんだろうとも思いますが、3900万台なら購入しようと思います。

[1440: 通りがかりさん]

担当さんに聞くと売れ行きはテラスはまずまず、雨宮が今ひとつらしい。1438さんのように2つ比べちゃうと…テラスになるよねぇ。

[1441: 通りがかりさん]

南棟の2階～３階も勝山の駐車場で日当たり不良。一階より落としてくる可能性はあり。3900くらいのパンダ部屋かな。その分、眺望の良い部屋は売れ行きまずまずと見て1期より上げてくる可能性あり。

[1442: マンション比較中さん]

ご購入おめでとうございます。まぁ、この場所、この規模ですし間違いないとは思いますよ。

[1443: 購入者さん]

少し内情を明かしますと、スパ利用は拡張工事が10月まで入るため当分使えなくなりました。
駐車場も仕様変更するため西側を一時的な駐車場にするので当分使えません。
まあどちらも仕様書どおりの設計で問題なかったのに敢えて工事するところに社屋を隣に建てた住友の意地みたいなものを感じます。
駐車場なんか路面の見た目が気に入らないから変更して直すとかよくわからん理由で工事ですからね。

ここは条件のいい高い部屋から順に販売を始めていくと初めから営業が言っていたので、低層階で4000万台が出てくるという予想は前からあったように思います。
値付けを見直したのは第1期の販売開始前くらいですね。
検討してた部屋が軒並み価格が下がりましたから。
それでも200～300程度の変更だったと記憶しています。
それ以降は階層などの条件が下がるのに合わせて価格も下がっていった感じです。
ただ、酒造や立駐の真裏とはいえ1階の庭付きが4000万台前半から出てくるのは少し意外でした。
庭付きだから4000万台後半の強気設定で、2～4階あたりの立駐が被る部屋を4000万台前半にすると予想していたので。
なので、3000万台というのも無くはない気がしてきました。

共用施設はどの部屋だろうが共益費に差があろうが、利用に関しては一律同じ条件ですからね。
豪華な共用施設狙いで安い部屋狙いもそう悪くないのかもしれないです。
やっぱり南向きが良かったので東棟は検討から外しましたけど、いざ内見してみるとあれはあれで人気を集めるのもわかります。ほんとホテル。眺望はハズレも多そうだけど。
日中不在で帰りが遅い人なんかはフィットするのではないでしょうか。
南東の角部屋が最強なんでしょうけどやっぱり高かった。（そのくせ階層によってはスケスケ問題が出てくる）
東は低層と西側が割と安い価格で出てくるのではないかと思うので、コスパ狙いならありなのではないかと思います。

[1444: 通りがかりさん]

ＨＰに
完成年月
2022年2月7日完成済　
入居（引渡）予定日
2022年10月下旬
ってあるけどどうして？

これからスパの拡張工事があるのに完成？完成してるのに半年以上入居待ち？

[1445: 通りがかりさん]

21日鍵の引き渡しです。4月入居組の後は10月？次の入居まで何でそんなにあけるんだろう？
スパの工事ごときに半年？拡張ってことは広くするのかな？維持費は置いといて少し狭めなので広くなるなら嬉しいけど。

[1446: 購入者さん]

成約の時期で入居できる時期が違うんですよ。
確か4月の次は7月～の入居組がいたと思います。
その次が10月～ですね。
つまりHPに書いてあるのは、今から契約しても（4月や7月の入居は締め切ってるので）早くても10月からの入居になりますよーってことです。
戸数が多いとエレベーターが込み合ったりするので、引越無料の代わりにスケジューリングが売り手側に管理されてるんです。
なので、初期組は4月から入居可とはいえ、事前に希望を募って（確か1日あたり午前と午後1午後2の3パターンに分かれてて第10希望とかまで書かされた）引越が集中しないようにされているので、運が悪いと5月とか6月に回された人もいるのかもしれません。（まあそんなに売れてないと思いますけど。）
4月とか7月の引っ越しを締め切ってるのは、見栄か引越業者の都合あたりじゃないかなーと。まあそのへんは住友と引越業者との契約で仔細が決まってるんでしょうな。

スパは多分建物自体を大きくしたりとかはないでしょうから、中の間取りが変わるんだと思います。
工事といっても一度完成してるのをやり直すので、まあ余計な時間かかるのかもしれません。迷惑な話ですが、その間の共益費はちょっと下がるんだとか。
共用施設とはいえスパは離れの一部にすぎないので、マンション本体は完成してるわけですから今週から少しずつ入居が始まるはずです。
まあ秋どころか年内くらいまではすっかすかな気もしますけどね。

[1447: 名無しさん]

参考発表のコンセプト発表から検討してます。
参考価格、7階70平米のベーシックプランで6900万と提示されました。この価格から本価格5400万と1400万の差で発売。この頃には当初の営業は全て移動になり担当変更。

因みに、4000万台なら検討すると営業へ伝えたところ、99%4000万台は無いと明言されましま。7階より下は7階より高く設定するのが住友ですとか今となれば訳の分からないこと言ってましたね。

[1448: 名無しさん]

第一期一次が1番お得になるように設定してるから5400万以下では発売しないと言っては営業へそろそろ確認しようと思いますが、移動いなくなってるのかな？ここの営業は直ぐ移動しますわ

[1449: 通りがかりさん]

最初の価格は先に議論になったけどパティオ問題だろう。１期で最安値４９００の物件はそんなに悪くない条件、それを加味すれば1階4300は妥当にみえるけどね。

[1450: 通りがかりさん]

矜持と傲慢を勘違いしてるのかな。
再工事も入居遅らせてやることかと。

イオンが来るから二期以降価格上げてくぞと息巻いていたら、パティオ問題を指摘されホームページの説明を直し、勝山館は見るに耐えないことになり、イオンもまるで動きなく、この状態。

建物の仕様は気合い入れてんだろうけど、土地の使い方も値付けも売り方も驕りしか感じない。

[1451: マンション掲示板さん]

建物は完成してるので修繕費は刻々と必要になるはずなんだが、入居を送らせている間、住友はこれを払っているんでしょうか？
スパも入居者が少ないうちから稼働させると維持管理費の差額を住友が払わなくてはならないから難癖つけて稼働遅らせているのでは？

[1452: 通りがかりさん]

スパの維持費って？スミフで負担すると困るくらい高いのか？それはそれで末恐ろしい。
ただのマイナー工事くらいで半年延びるのも不自然ではある。

[1453: 通りがかりさん]

いよいよ鍵の引き渡しですね。

[1454: 匿名さん]

勝山舘の向かい、七十七銀行の隣にローソンが６月にオープンするそうです。張り紙されてましたよ

[1455: 通りがかりさん]

少しコンビニが遠いなと思ってたけどこれは朗報ですな。

[1456: マンション検討中さん]

ローソン嬉しい

[1457: 匿名さん]

>>1455 通りがかりさん
歩いて100mくらいでセブンありますけどー。

[1458: マンション検討中さん]

横断歩道を一回渡るのと二回渡るのとでは違うやろ

[1459: 名無しさん]

エントランスが残念過ぎる、一昔前の美容室じゃないんだから。植栽等でもう少し隠して欲しい。

[1460: 通りがかりさん]

ホテルライクな立派なエントランスを隠す必要ある？あえて注目を惹くように開放しているのではないのか？

[1461: マンコミュファンさん]

エントランスで目立たせてるマンションですからね。もうちょっとセットバックして迎賓空間を演出出来たんじゃないのって思ってしまうけど。

[1462: 匿名さん]

ホテルライクというより第四勝山ビルという感じです。そのうちコンビニ入るか？

[1463: マンコミュファンさん]

そんな悪態つくほどかなぁ。上杉No. 1マンションに相応しいと私は思う。

[1464: 名無しさん]

あの外から見える花？造花？ダサくないですか？

野村のプラウドシティの方が外観は好きだな。

[1465: マンコミュファンさん]

>>1464 名無しさん

細部に不満が出るのはある程度しょうがないかもしれませんね。私もプラウド好きなんですけどイオンが出来たら見えなくなるので…

[1466: 名無しさん]

>>1451 マンション掲示板さん
隣接地にシティテラスの月極駐車場ができていました。経費不足で入居者が少ないうちはタワーパーキングも使用させないのでしょうか？そうだとしたら贅を尽くした邸宅がなんかせこいですね。

[1467: 通りがかりさん]

スパもだけどいろいろと言い訳つけて管理費節約のため？そんなことはないだろうけど(笑)

[1468: マンション検討中さん]

買えない人が文句つけてるね

[1469: 名無しさん]

>>1468 マンション検討中さん

ここより良いとこ住んでる人か余裕で買える人が文句つけるパターンの方が多い、ネットでは僻みより見下しの方が多い

流石に買えない僻みだけでしつこい粘着は中々続きませんよ。

[1470: 匿名]

しつこい粘着をする人って…？？

[1471: 匿名]

余裕がある人が粘着するの？
初めて知りました。

[1472: 匿名さん]

>>1469 名無しさん
ここより良いところを自分の力で買える人達は掲示板見ないって。親が金持ち層は見下すかもしれないが。

[1473: 通りがかりさん]

だろうね。ここより良い最近のマンションってどこになるんだろうか？

[1474: マンション比較中さん]

そんなことはないな。ステイタスが高い人たちにもストレスの解消の仕方はいろいろあるの。

[1475: 匿名さん]

>>1469 名無しさん
多いと断言するからに3件以上の具体例をご存じ？
わたしはたったの一件もコメント者の背景（具体的資金力とか僻みであるとか）知りません。。。

[1476: eマンションさん]

どっちも証明できないんだし、意味ないのでは。
下層の僻みも、同等からも、上位からの見下しも色々あると思ったほうが自然だと思いますよ。

[1477: 通りがかりさん]

夜間、電気がついている部屋が増えてきましたね。
徐々に住み始めてます。

[1478: マンション検討中さん]

>>1473 通りがかりさん
思い浮かびませんね…
仙台No.1じゃないですか？

[1479: 通りがかりさん]

赤のタワー、トラストあたりがクオリティー最強だけど最近の中じゃインパクト強いかも。
タワマンの最上階などはさておきここの愛宕上杉通沿いの角部屋は最強か。

[1480: 匿名さん]

クオリティ、アドレスなどの立地も考えると、ここは間違いなく仙台でベスト4には入るでしょ。
赤のタワー、一番町のタワー、トラスト、それとココじゃないかな？

[1481: 匿名さん]

他のマンションの話しは興味ないから

[1482: 名無しさん]

>>1480 匿名さん

滅茶苦茶評価高いですね、その感覚の評価で買わない方がいいよ。青葉通レジデンスならまだしもここのエントランス恥ずかしくて出入り出来ない。世間の評価はそんなもんじゃない？

[1483: 名無しさん]

4200万がパンダ部屋と思いきや、普通に4000万前半の部屋3つ先着で売ってる。

[1484: 通りがかりさん]

ここのエントランスというかうちのマンションから出入りする際は恥じながら使ったほうがいいかな(笑)
タクシーよく使うけど勝山館のすぐ先で着くので便利。

[1485: 匿名さん]

>>1483 名無しさん
さすがの住友も不人気物件は値下げするんですね。勉強になりました。

[1486: 匿名さん]

それって値下げというのか？年々マンション価格が高騰してる現在の相場で値下げって有り得るのかね。値上げなら分かるけど。

[1487: 通りがかりさん]

値下げというのは変。最低価格として妥当な値段でしょ。ただ管理費高いから5000万の覚悟で買う必要はあり。

[1488: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
当初価格から2000万以上値下げですからね。私は期待してましたが早々に買う気無く失せました。愛想がつきて、値下げしたら買うという気は無いです。

[1489: 名無しさん]

>>1487 通りがかりさん

最低価格は5200万って営業から言われました、中層のその価格を下層階に下げると。
その値段でちゅうそう買ってたらどう責任取ってくれたのか疑問です。

[1490: 通りがかりさん]

昨年6月(条件の良い部屋を中心に売り出した1期)の価格表があるけど最低価格の部屋は4900万になっている。中階層で4900なので日当たりが悪い1～3階あたりなら4000万前半というのは推測できたが。5200万というのはいつの話なのか？以前議論になったパティオがマンション所有になったと仮定した場合の話なのでは。

[1491: 名無しさん]

>>1490 通りがかりさん

それシティハウスの話しでしょ

[1492: 名無しさん]

>>1490 通りがかりさん

それは普通のデベの根付、住友は違いますとも言ってたな。

[1493: 1490]

シティテラスですよ。雨宮は見てません。

[1494: 名無しさん]

>>1490 通りがかりさん

シティハウスとの棲み分けするから、ここは4000万台で売ることは無いと発売前と発売当初確かにここの営業は言ってました。1期1次の時最安値は確か5.500万でしたよ、それがずるずると4900万とか4500万とか値段が落ちていったはず。

[1495: マンション検討中さん]

本当の話なら担当の大法螺だね。勝山の駐車場の目の前、日当たりなしの南棟の低層階を5000ではさすがに売れないだろうに。4300でも安くはないと思う。長年の管理費・修繕入れれば実質5000相当になるし。

[1496: 通りがかりさん]

ここって光回線は標準ではないですか？
以前、suisuiを利用していましたが、最大100Mbps、実質30Mbps程度しか出ませんでした。

[1497: マンコミュファンさん]

内廊下の東棟は東向きの上層階は埋まっており、南向きは残り3分の1から4分の1といった感じ。南棟は苦戦していおり動きほとんどない状態。今年初めに比べたら東向きの部屋は値上がりしてる感じですね。

[1498: 通りがかりさん]

>>1497 マンコミュファンさん

南向き残り1/4～1/3って本当ですか？
先月の段階で3/4～4/5くらい残っているような気がしたのですが、、、

[1499: マンコミュファンさん]

>>1498 通りがかりさん
東棟の南向きのことですよ。C、D、Eの部屋。

[1500: 名無しさん]

>>1495 マンション検討中さん

それそのまま、言われてましたよ。
これ売れないだろ？どうすんの？
このスレを遡って見れば一目瞭然