シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[1611: 通りがかりさん]

駐車場は共用部の貸与なので分譲会社は何も負担しません。借手がいなければ維持費だけかかります。分譲会社（管理会社）が駐車場を一括借上して転貸するサブリースのような仕組みなら借手いなくても使用料入ってくるでしょうが、きいたことないですね。

竣工引渡開始後の区分所有部分（専有部）は分譲会社の所有になるので、管理規約発効後は管理費修繕積立金を分譲会社も負担しないとならないのが原則。そこを原始管理規約の特約でどう変更しているか。

駐車場は賃貸借、各部屋は所有法理なので違いが生じます。

[1612: 匿名さん]

>>1611 通りがかりさん
なるほど、ありがとうございます。
修繕費は駐車場賃貸を前提として試算されているから、賃貸しない間は、修繕費不足を膨らますということでしょうか。2万x336台で月700万。

[1613: 通りがかりさん]

>>1612 匿名さん
そもそも
「修繕費は駐車場賃貸を前提として試算されている」
かどうか分かりません。いつの時点の修繕費なのか、その時点の資材価額はどうなのかetcありますし、駐車場を誰も借りない可能性もあるので、その辺りの空率を修繕計画にまで織り込んでいるのかはデベごとに違うんじゃないですかね

某デベみたいに月額500円で機械式を貸与する、などというのは赤字まっしぐらでしょうが。

[1614: 匿名さん]

>>1613 通りがかりさん
荒井のクレアホームズは機械式100円からだったよ。

[1615: 名無しさん]

駐車場賃貸収入を修繕費積立に組み込むのは、国土交通省のガイドラインで決まっています。当初修繕計画を立てる分譲主は自分が不利になる試算はしません。おそらく今当初予定の修繕費積立からの赤字がどんどん膨らんでいるんではないですか？
購入者予定者は確認した方が良い。販売が進まないことは購入者にとっても無関係でない。

[1616: 匿名]

>>1615 名無しさん

第一期に説明を聞きに入った際には、部屋を引き渡ししていことによる不足分は売主負担って言ってたよ。

[1617: 通りがかりさん]

当初に予定した修繕計画なんて、根拠も何もないからねえ。20歳の時に45歳の時の医療費試算するようなもんですわ。

先のこと考えて心配してきっちり高めの修繕計画たてて高めの修繕積立金・駐車場使用料を設定したら「マンション売る気ねぇのか」「こんなものはそれらしく説明してあとはぶん投げときゃいいんだよ」とゴリラみたいな不動産上司に詰められる。そんな不動産伏魔殿があるから正直不動産をNHKが放送してるわけで。

ガイドラインも国のアリバイ工作でしかなく、法規範にはならんからね。根拠があるのかないのか分からない修繕計画と駐車場使用料、権利関係も用途も不透明な中庭（管理会社を変えさせない最強のアンカー）、老朽化した時に修繕するのか取り壊すのか分からない離れ、これらのツケを払うのは購入した皆さん。もちろん、万が一、豪華共用部の25年後が物件価値を高めたら、それを享受するのも購入した皆さん。

築25年のスパを探してもらって、内装客層客単価を浸かりながら想像してもらい、この物件の25年後も視野にご検討した方が良い。
それか10年未満の売り抜けか。そのパターンだと学区の良し悪しに意味あんのか。

いつか完成するかもしれないイオンモールで資材買って管理組合でDIYしたら安く上がるかな。

[1618: 匿名さん]

ここは売り主が大企業で将来も事業を継続していくだろうから、売れればそれで良い、後のことは知らないなんて、評判を損ねるようなことはしないと思うんだよね。

[1619: 名無しさん]

でも自分の負担軽減するため、完成しているのに駐車場や共有施設使わせないとかしてますよね

[1620: 通りがかりさん]

ここは売り主が大企業で将来も事業を継続していくだろうから、売れればそれで良い、後のことは知らないなんて、売り主の利益を損ねるようなことはせず、売った後は管理費を搾り取り、修繕時にはマージンを搾り取ると思うんだよね。

管理会社や修繕業者の変更を理事会が議論しだすとトラップカードがパティオ。

[1621: 通りがかりさん]

>>1620 通りがかりさん
トラップカードのパティオが発動、でしたわ。

しっかりアフターケアし、しっかり金をとっていく、それが大企業。足りなきゃ一時金を出させるなり、工事のランクを下げるなりして、自社利益は削らないのが大企業。テラスの北側接道を削りに削り北面横長の邪魔なデカ社屋隣接させる大企業のプレッシャーは伊達じゃない。

[1622: 名無しさん]

贅を尽くした邸宅（笑）を買ってくれるんだから将来にわたって上客金蔓ですよね。他社に渡したくないですよね。

[1623: 通りがかりさん]

南面の勝山館解体、北面の不気味な静けさが、前門の虎、後門の狼。西面の住友所有地はマンションなんだろうし、東面は道路渡った先に新しいコンビニ入るだけ。

東西南北に加え中央にパティオあるんだもんな。イオン来た後は戸建の新築や大規模リフォームの客寄せイベントやるんでしょ？マンションの中庭で戸建の販促を。土日は着ぐるみパンダさんがやってくるかも、じゃないんだよ。そんな煩いイベントから距離を置く人がここ検討するんじゃないのかね。

営業もやる気なくしてるのか公式SNSが4月頭で更新止まってる。学区一本でおしてけるのはファミリー層だけだし、駅遠で空車タクシー通りにくそうだから高齢者にはバスが豊富でおすしかないし。地雷原ばっかなのに、虚偽説明はせず断定判断も提供せず、どう営業して売れというのかと、営業内部で大喧嘩しても良いと思う。
開き直って勝山館の解体進捗を発信したらいいのに。「眺望が抜けて快晴です（2022.8現在）」とか自虐コメントつけて。

コロナ前に開発・分譲しとけば爆益だったろうに。長町優先させて寝かしに寝かせて吊り上げはかったらこの有様。

[1624: 職人さん]

仙台の新築マンション、最近は売れ残りが目立つのかな？供給過多と高騰のせい？

[1625: マンション検討中さん]

所得も上がってないのにマンションは高騰。上杉や中心部マンションはいくら安い部屋でも初期費用込みで5000万が最低限じゃ高嶺の花。それでいて供給過多。
仙台市の一般市民が手を出せるのは4000万代だろうから郊外のマンション→今なら卸町は好調。
今の日本を象徴してますね。

[1626: 匿名さん]

>>1625 マンション検討中さん
インフレが収まる気配もないですし、マンション価格はまだ上がりそう。さらに固定金利は上昇し、住宅ローン減税の恩恵も薄れるというトリプルパンチ。値下がり期待して購入を我慢していた人たちは可哀想。

[1627: マンション検討中さん]

1617＝1623はよくこのマンションを熟知してますな。ライバルテベか？
一般人だとしてもそれくらいの分析力あるならどのマンションがオススメか逆に聞きたいところ。

[1628: 1623]

マンション関係の仕事をすることもありますがデベではないですよ。1617さんでもないです。数年前のマンション検討中にここの土地についてあれこれ蘊蓄を言われてここのデベが大嫌いになった者です。もったいつけた中身のない話し方で時間ばかりとられて思い出すとほんと腹立たしい。

このご時世にマンション買うなんて私はできないのでおススメはございません、価格が正気とは思えないので。待てば良いとは言いませんが、こんな高騰期に仙台のマンションに五千万以上というのは、今後ローンが組めなくなる特殊な事情でもない限り、買うもんじゃありません。

強いて上げればプラウドタワー仙台晩翠通か卸町ですかね。前者は小さくてもイオンやクリニックが一階二階にあるし、後者はまわりの敷地にいろいろ出来そうなので。
スパだのジムだの中庭だのは、都内の芸能人が住むお金じゃぶじゃぶ使えるタワマンでやるべきだと思ってます。共用部の無用な贅沢さ？で購買欲煽るようなマンションは地方に作るもんじゃない。

[1629: 1623]

追伸的に。
イオンですけど、環境アセスだしたのが平成30年のようですから、令和5年中に着工しなければ、仙台市から環境アセスやり直すよう言われるかもですね。仙台市環境影響評価条例の34条。

やり直させるかは市長裁量次第とはいえ、アフターコロナ、勝山館解体、病院開業、周辺マンション完成、という環境変化があったわけで、5年以上放置したイオンをビフォアコロナの環境アセスのまま建築させるのかな？
そうなった場合のコストや手間に見合う将来性をイオンが見出すのか、小規模イオンにしつつ余った敷地をデベに転売してマンションにするのか。
未来は分かりませんね。

[1630: 名無しさん]

>>1629 1623さん
度々イオン撤退だとか転用の予想が言われますが、あり得ません。この土地は仙台市も参加する雨宮地区街づくり検討委員会の案を尊重することを条件に取得したもので、地区計画で用途が決まっています。商業施設用地に住宅は建てられないし、商業施設も最低10000平米しか建てられません。イオンはその条件で入札し、厚生会と住友野村に一部区画売却しているので、建設する他はないのです。こんなに着工が遅れることに関しては契約に罰則規定がないのかもしれませんが、行政指導するべきだと思います。