シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[922: 匿名さん]

921ですが、パティオを西側開発時の敷地にされたらここは違法建築になる、と断定して書いてしまいましたが、推測です。特例がどう入っているのか私にはもわかりませんので。
ただ、容積率300%でこのマンションが建てられるので、延床面積や敷地面積を単純比較したら、パティオは恒久維持されないとおかしいと思いますよ。

[923: 名無しさん]

将来的には西には分譲マンション建ててパティオはシティテラスと共有部分にするという説明でしたが。それなら安心というかそこは住友を信頼するしかないような。悪く考えればきりはない。

[924: 通りがかりさん]

共有なら、パティオを西側と東側の両マンションの両方の敷地に算入できるのですか？ここは管理組合法人ではないですよね？共有登記のために法人化させるという住友のプランなんですかね？共有持分の譲渡原因は売買？贈与？どうなるんでしょうか。
出口がまるで分からないのですが、納得されましたか？

パティオが共有登記される場合、未だ見ぬ西側マンションと、パティ共有（容積率問題の共有）をかすがいにして、同時再開発を強制させられるのでは。何十年も先でしょうけど。
その時、二つの管理組合の足並みが揃わなければデッドロックになるんですよね。
そこまで住友は説明してるんですかね。

[925: マンコミュファンさん]

分譲だけど、目の前に住む大家に気を遣って生活しないといけない賃貸みたいですね。

[926: マンコミュファンさん]

>>923 名無しさん
現状売れてないのに隣にマンション建てるのいつになるんでしょう。パティオが戸建てのハウジングプラザになる方が先かもですね。

[927: マンション比較中さん]

物件概要には「管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託」としかありませんね。

分譲時は建物と敷地を一体的に登記できますが、分譲後になると複雑ですからね。
パティオ割譲時点の区分所有者全員の共有にすると登記簿がえらいことになるし分離処分されるリスクも生じる。じゃあ管理組合が共有持分をとなると法人化しないと登記名義人になれない。法人化すると毎年の理事登記費用等がかかる。法人住民税もかかったかな？
営業がどこまで情報知らされてるか知りませんが、パティオの共有化というのは、ちょっと非現実的というか、出口の見えない説明ですね。

もしパティオの共有持分を贈与で管理組合（管理組合法人）に割譲したら管理組合といえどさすがに贈与税課税されるでしょうね。それを回避するなら適正価額での売買ですが、買うかどうか代金は適正か等、総会で大きく揉めるでしょうな。

パティオや自社ビル隣接をテコに、管理委託や再開発時に外されないようにしているのかとも思いましたが、それが前面に出てきたら独禁法とかの関係で大丈夫なんですかね。住友不動産建物サービスを切って、パティオは使う、というのはリスキーな決断ですから、さすがに管理組合サイドとしてもそういうことはしないのかな。

西側とここ（東側）でパティオを「共有」ではなく「共用」するというなら、ずっと住友が挟まるということでしょうが、そうであれば物件概要に「西側隣接地…利用計画は未定ですが、建築後に本物件の住環境…に影響が生じる場合が」等とは書きませんよね。

どういう未来を描いているのか、いつかは老朽化するマンションの出口をどう考えているのか、全く分からなくて、ＳＤＧｓをうたって大量の弁当廃棄をして叩かれているオリンピックも重なり、ある意味でワクワクしてしまいます。

[928: マンコミュファンさん]

テラスのパティオを西側マンションの建築確認面積に入れればまた容積率オーバー物件建築できますね。最終的には両方のパティオと住友ビルを潰してそこにまたマンション建てれる。こんな錬金術いいんですか？

[929: 匿名さん]

パティオ錬金術を実行したら三つ巴の再開発争いになりますな。容積率緩和がされない限りどの区画が不利な建て替えプランを引き取ることになるのかと。

駅前の某百貨店が未だに取り壊されもしないのを見てもこういうややこしい土地開発をするんですからね。企業共有ならまだしも、管理組合や管理組合法人は一般人の集まりですから、ややこしくなったら話は進みませんよ。

[930: マンコミュファンさん]

こんな横暴は不適合物件になることを承知で買う人がある程度いるからできるのでしょうか？

[931: 通りがかりさん]

何のための建築基準法、建坪率制限なんでしょう。既存不適格でも構わないではいけないと思います。行政指導あって然るべきです。

[932: 匿名さん]

>>923 名無しさん

住友を信頼するしかない、権利関係になってます。
自分の庭を他人を信頼するしかない、自分の意思は関係ない契約を普通は結びません。

[933: 匿名さん]

この手の開発や売り方の何が酷いかって、永く住む人ほど被害を被りかねないところなんですよね。投資目的で売り抜け予定の人には何の影響もない。むしろ派手な共用施設と爆弾のパティオで高く貸したり転売できる。永住覚悟の人が複雑な権利関係の処理を丸投げされる。

[934: 名無しさん]

なるほど。シティテラス、パティオがガンになりそう。将来的にはややこしくなりそうだ。
野村の晩翠か、上杉にこだわるならディアージュか。
晩翠は東向き発売開始になるようだし。

[935: 匿名さん]

>>920 名無しさん

買ってないソースなんて出せる訳がない、悪魔の証明知ってます？買ってるソースを出せば即ち、消極的事実の証明になり買ってないことへの反論が成立します。買ってるソースをお願いします。

[936: eマンション]

>>935 匿名さん
ソースと証明は違います。貴方が住友関係者が買っていないと判断した根拠を聞いているんだと思いますよ。
買っていないと判断したソースは出せるはずです。貴方の単なる感想でないのならば。

[937: 匿名さん]

>>936 eマンションさん

普通の人とは違うルートの案内とかDMじゃない？
そこには、普通とは違う販売条件有るんじゃないんかな？って、話を聞いたとか聞かないとか。それでも買わないわって話しも聞いたとか聞いてないとか、そろそろ営業刷新しそうですね。

[938: 匿名さん]

こんな事実があったとは...
安くなったので検討しようと思ったのですが別のマンション探した方が良さそうですね。

[939: 通りがかりさん]

三連休以降も見学会や説明会の予約にとてもゆとりがありますね。

「パティオ」「建ぺい率」「建て替え」この三つの言葉を必ず用いてこのマンションについてプレゼンしてください、と営業にお願いしたらどんな反応あるんでしょうか。
「お客様のライフステージに合わせて住み替え」「大型商業施設至近の予定や充実の共用施設で売却もスムーズ」等ですかね。買おうか悩んでる人に対して、住み替えや手離れを織り交ぜないとパティオ問題から目を背けさせられないなら、お察しをということですかね。
それか、学区を押して、お子さんが独立したら賃貸やセカンドハウスに、とかかな？30年後もパティオがあるのかどうかは濁すけど、検討者の未来の話はできちゃうのかな。

ついでに周辺道路の交通量や渋滞状況調査もされたのか、確認しても良いですかね。せっかく説明会で長い時間拘束されるなら、大規模をうたいながら駐車場出入口を一箇所のみに限定した理由も熱く説明してもらわないと。

[940: 匿名さん]

>>939 通りがかりさん
だいぶ意気込みを感じました

[941: 匿名さん]

物件概要の残り販売戸数を見る限り勝山館閉鎖発表以降、成約数ほぼ0のようです。住友も対応見出せないようですね。