シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[781: 匿名さん]

出てる情報で35と言うことは、いいとこ20くらいでしょう。

[782: 口コミ知りたいさん]

ここはわかりませんが、分譲営業の世界では花つけて売れてる感の演出があると聞いたことありますしね

[783: 匿名さん]

>>782 口コミ知りたいさん

野村の二日町、花付きの成約ボード有りましたが、ほぼ完売状態。しかし竣工後の入居率は散々なモノです。実際は入居が始まり、物件の状態を目で確認しないと分からないのが実情です。

[784: 検討板ユーザーさん]

客の見えるところにある花ボードとか全部演出です。ちょっと前に記載のあった、子育て世代少ないとかも客によって使い分ける営業トークです。

[785: マンコミュファンさん]

財閥系大規模新築マンションはどこの掲示板でも最初ネガティブな投稿が多いけど、結局中古で売り出した時は新築価格よりも遥かに上がったのが事実。

竣工するまでにイメージ湧かないことが多いなか、もうすでにこのくらい売れていたのが結構すごいと思いますよ。

自走式駐車場じゃない分敷地内の緑を増やせるのが素敵だと思います。(ファミリー層は雨宮の方検討するでしょうし)

仙台ではあまりないコンセプト、竣工楽しみです。

[786: 匿名さん]

>>785 マンコミュファンさん

ここのコンセプト、勝山館ですよ、ムービー見ました？竣工までに150?200は最低売らないと相当厳しいと思います。現実的には今の価格ではほぼ無理でしょう。竣工後、中古が出始めると更に厳しくなります。

[787: 匿名さん]

建って30年かそこらの宴会場がこのマンションのコンセプトだというのはさすがに無理すぎないですか？
シティテラスなんてどこもこんな感じですよ。
上杉だからって何か特別な仕様があるわけでもなさそうですし。
上杉ブランドで売るために勝山酒造の歴史や勝山館の認知度を利用しようとした、でも勝山館が休業に追い込まれてその目論見にも影響が出てしまった、といったところでしょう。

でも、もしここに住んだとしても勝山館の有無って実生活では正直関係なさそうですけど、実際の販売に何か影響あるんですかね？
ホテル木町みたいに廃墟化でもしたらそりゃ大問題ですけど、勝山グループそのものが傾いているわけでもなく、コロナの収束後に再開するのか、勝山が他の事業を始めるのか、手放すのか今後の動向が不透明、という程度ではリスク評価のしようがないのが難しいところでしょうか。
楽観するには怖いけれど、過度に心配しすぎる程でもないという一番厄介な状態。

[788: eマンションさん]

>>787 匿名さん
リスクの評価が難しいのは確かですが、最初に見たコンセプトムービーは勝山館の紹介映像かと思うくらい勝山館がてんこ盛りでしたね。。。

[789: 検討板ユーザーさん]

>>785 マンコミュファンさん

>竣工するまでにイメージ湧かないことが多いなか、もうすでにこのくらい売れていたのが結構すごいと思いますよ

いやいや、新築分譲マンションは皆同じ条件ですが売れてますよね。なんでよいしょするのか分かりませんが主張に無理がありすぎですよ。

[790: 匿名さん]

>>789 検討板ユーザーさん

住友関係者でしょうね、一種のステマ。

[791: 通りがかり]

>>787 匿名さん
全従業員解雇して休業中の企業のまとまった土地が、南側の窓から手を伸ばせば届く距離に有るんですよ。このリスクの評価ができないのは大きな問題では？

[792: 通りがかりさん]

勝山館、過去ログ見てると取引先や従業員からいろんな負の感情を向けられてきたようだから、再開しようにも人が集まらず出来ないでしょう。イオン完成後に共栄するようなものでもないし。
テナントビルという立地でもないから、このマンションが完売したら賃貸でも建てるのか、はたまたデベに売り渡すのか。

住友は、このマンションが完売するまで勝山館の固定資産税相当額とかを、販促費か何かの理屈つけて、勝山館に払うのかな。
南面を他にとられたら、完売にどれだけかかるかわからないもんね。

[793: 匿名さん]

否定的な意見でなければすぐ関係者認定するのもどうかと思いますよ。
789さんのように理由を添えていただけないと、建設的な意見が出にくくなってしまうので。

785さんの仰ることもわかりますが、シティテラスシリーズは仙台では初めてのようですし、単純に首都圏のシティテラスと比較して良いのかは疑問もあります。
仙台であまりないコンセプトというのは、逆に言えば比較できる対象が少ない、参考となる情報が少ないことでもあるわけで、そういう点ではプラウドシティや晩翠通のプラウドタワーあたりと比較検討できそうな雨宮のシティハウスとは違う難しさがあるように思います。

よりハイグレードを望んでいた層からは期待外れと言われ、グレードに不満はない層からは価格が高いと言われることが多いようですが、シティテラスの上となると東京でも一等地にあるようなグランドヒルズシリーズくらいしかありませんし、そんなの仙台に建つわけないだろと思ったりもします。
晩翠通やお隣のプラウドシティの価格帯と比較するとシティハウス雨宮の値段はまあ納得できますから、シティテラスのグレードで価格下げたらハウスが死ぬだけじゃんと思ったり。

そう考えると、この物件の価格帯もそれほどおかしい気はしませんが、最初にリリースした予定額が謎に高すぎたのが完全に尾を引いている感じがありますね。
本当に何がしたかったんだろう？
本町のディアージュや大手町のレーベンが完売するくらいだからここも大丈夫じゃないかという気もするんですが、逆にあちらでは上杉の価格のおかげで完売できたとか言われていたり、それこそ関係者でもなければ真相はわかりそうにありませんね。

[794: 通りがかりさん]

長い。国語力。

[795: マンション検討中さん]

確かに、ネガティブな意見が盛り上がっていないマンション見たことないですね…
ポジティブな意見はどこのマンションでも、関係者認定されてますな

[796: マンション検討中さん]

>>781 匿名さん

真の購入希望者が諦めてしまって、他に流れる
というデメリットも非常に大きいとは思うのですが、、、

[797: 匿名さん]

＞＞791通りがかりさん
難しい問題ですよね。
別にグループ企業だからといって他所の赤字を自社で負担しなければならない訳でもないですから。
逆にそんなことやったらなぜその分を賞与や利益配当に回さないのかと従業員や株主から叩かれてもおかしくはないですし、グループ内で赤字の会社を温情で済まさず他の会社に影響が出ないように処置したと評価できなくもないわけで。
結局のところ、コロナとコロナ禍に対応できなかった「勝山館の」経営陣が悪い。
いずれにしても休業という中途半端な状況のお陰で判断が一層難しいです。
ピザの人気店の料理長の方とか、去就はどうされているのでしょうね？
移転オープンとか聞きませんが、やはり再開を前提に考えておられるのでしょうか。

まとまった土地といっても市道を挟んで分割された土地ですから、個々で見ると酒蔵+立体駐車場と勝山館とで意外と狭いんですよね。
集合住宅ならおそらく駐車場がネックとなるはず。
近隣商業地域に指定されているのでタワータイプのマンションというのも難しいでしょうし、まさか今のように市道を挟んで向こう側に駐車場が、なんて馬鹿みたいな物件を建てるとも思えません。
勝山の会長だか社長だかは休業の際に勝山館を何らかの形で残したいとかの発言をされていたように記憶していますが、30年程度の建物を残したいというのなら、酒蔵の方はなおさら手放そうとしないのではという気もします。
もっとも、別に指定文化財というわけでもなさそうですから処分にハードルもなさそうなので、代替わりしたらわかりませんね。

すみません、長文連投してしまいました。
お目汚し失礼いたしました。

[798: マンション検討中さん]

>>793 匿名さん
論理的なコメントありがとうございます。
確かに最初の販売金額が高かったでびっくりしました。
負担できる範囲内で少しでもグレード高い仕様と間取りがいいので、MRにもう一回行って検討したいです。

[799: マンション検討中さん]

そういえば、イオンモールいつ建つだろう…
新しい情報ありますかね？

[800: 匿名さん]

>>799 マンション検討中さん
造成工事が終わった？とかは聞きました