シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん
さすがに7万は馬鹿げているので下がるとおもいますが、、、
その有明の物件、戸数が3倍以上なので単純計算では管理費だけで6万になりますよ。もっともプールはこちらにはありませんですけれども。

[62: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
管理費修繕駐車で4万はあり得ないですね。付近の相場から駐車場だけで2万です。管理費だけで4万はあり得ますがこれだと計7万超ですね。どれ程に設定されるのでしょう。

[63: eマンションさん]

注意しないといけないのは、販売のため当初は管理費等を意図的に下げる場合です。数年してそのままでは立ち行かないことが理事会で判明して、値上げか、施設閉鎖。その頃デベロッパーは我関せず。

[64: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[65: 匿名]

>>64 マンション検討中さん

計算間違ってます。プラウドの駐車場平均値は17000円ですから合計38500円ですね。

レーベン大手町134戸　管理133円修繕72円車2万
シティタワー391戸　管理107円修繕75円車1万
パークタワー467戸　管理126円修繕85円車1.4万
シアリアタワー90戸　管理225円修繕150円車3万
プラウド上杉209戸　管理169円修繕136円車1.7万

個人的にレーベンの安さが不安になりますね。
プラウドの修繕の高さは素晴らしいです。
維持費が気になると思いますがコンシェルジュやディスポーザーが付かなく、管理人が土日休みでもそんなに変わらないものです。修繕費はどんどん上がるので自分で250円積み立ててたほうが安心です。

[66: 匿名]

>>65 匿名さん
すいません、滅茶苦茶間違ってました。
レーベン安過ぎですね
何でだろう？

[67: eマンションさん]

>>65 匿名さん
これ本当ですか？
仮に全戸70平米として修繕費トータル
パークタワー300万/年
プラウドは200万/年
レーベンは67万/年
1/3か1/4じゃないですか！
適切な修繕計画なのでしょうか？

[68: 匿名]

>>67 eマンションさん
/年でなく/月ですね。
それにしても違いますね。大丈夫でしょうか？

[69: マンコミュファンさん]

レーベン大手町のスレでは、プラウドとかはデベが中抜きしてんじゃないかってコメント過去ありましたねw

[70: 匿名]

中抜きは流石にないでしょうけど・・
それにしても違い過ぎますね
タワーマンションで、タワーパーキングが内部に有る場合、壊れたら修理費、億単位と聞いたことあります。必然的に修繕費は高くなると聞いたこと有ります。パークタワーはそのタイプですよね。ここはどうなんでしょう？

[71: 匿名]

65です
修繕については30年長期修繕計画の総額を総専有面積で割ると本当の修繕費単価が出てきますが部外者は窺い知ることは出来ません。
管理費は見かけ上安くても駐車場代が管理費に充当されてることが多いので、全額充当されてると仮定して計算するとわかります。

レーベン購入者には失礼なんですが、例とします。

延床の70%ちょいを総専有面積と仮置きします。キリのいい10000㎡とします。
管理費収入133万円/月
駐車場収入184万円/月
合計317万/月

支出　全てイメージです
コンシェルジュ　1人×8h×30日
管理人　平日日中のみなので　1人×6h×22日
清掃員　1人×5h×30日
単価2000円だとして104万円
インターネット　1000円×134戸　13.4万
エレベーター維持　50万くらい？
パーキング点検、バックオフィス、電気代、植栽管理、排水管洗浄、マットリース、損害保険、ロッカー、機械警備、ディスポーザー維持で150万

タワーパーキングの修繕費が駐車場代からは捻出出来そうもないので修繕費で賄わなきゃいけないので今後の値上りがすごいかもしれないですね。ここも似たようなものですが、人件費をどれだけかけるかによるんでしょうね。楽しみです。

[72: 匿名]

>>71 匿名さん
参考になります

ここは、住友なんで適正な管理費、修繕費になると思いますやはり、4万?6万？は覚悟しております。

単なる疑問なのですが、レーベンは何故にこんなに安く設定てしるのでしょうか？
レーベンの購入層が、1万5千円?2万を出し渋るとは思えないんだけどな。

[73: マンション検討中さん]

ザ.ヘーベンなんで三井野村住友に比べ3倍高品質！な見積なんでしょうね。

[74: 匿名]

>>72 匿名さん

本当に邪推なので聞き流して欲しいんですけど、ザレーベンは仙台のマンション事情が影響してるのかなと思ってます。高級を謳うけど高い部屋がたくさん売れるほど仙台のマンション需要は高くないので門戸を広げざるおえないのかなと。高い土地で安くは出来ないからプレミアム住戸を増やす。そして低層はなるべく安くする方向にされてます。デベからするとプレミアム住戸を捌けると勝ちが見えてくるので理に適ってると思います。自身のブランド力も踏まえてやっていて凄い上手だなと思ってみてました。
高級なのに管理人が土日いないとかどうなのって思いつつも管理費を抑えて割高感は消しておきたかったのでは。
ここはどうなりますかね？スケールメリットがあるので管理費200円、修繕費100円、駐車場2.2万くらいかな？

[75: 名無しさん]

雨宮と比較して値段設定をするような予想をされてる方がいましたが、比にならないほど高い価格で売り出されるようです。同じくらいの部屋で2000万増だとか。共用設備がかなり高くついているみたいですね。

[76: 坪単価比較中さん]

ここ買いたいと思って10年待ったけど、、、残念。諦めます。無駄に高すぎる。

[77: 匿名さん]

うーん。私も離脱です。相当背伸びが必要。文句はいっぱいあるけど言ってもしょうがないなって思えた物件でした。ただ道路からは相当目立つ存在になるのは間違いないです。
無念！

[78: デベにお勤めさん]

ずばり！高いです。SPAいいなと思いましたが、その都度お金支払うようだし住居者のメリットって少ない。みんなやめとけよ！こんなとこ。

[79: 匿名さん]

>>75 名無しさん
スパ、フィットネス会員証に2000万と考えれば、安いもの。。。な訳ないか！

[80: 検討板ユーザーさん]

坪単価で大体いくらくらいなんでしょう？