パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[83: マンション検討中さん]

どなたかモデルルームいきました？今日からですよね？実際どんなもんでしょうか。

[84: 匿名さん]

83さんへのお返事が見られないようですが、どんな感じだったんでしょう、気になります。
物件エントリーした人優先の、未掲載のプランとか物件新着情報とかも気になります。

プランは一見したところすっきりとしたシンプルなものが多いように見えました。
メニュープランもあるようなので選択肢が多くて希望に合うプランが見つけやすいのではと思います。

メニュープランにしてリビングダイニングを広くして一部屋少なくなるのもいいけど、
ウォールドアにしといたほうが何かと便利そうな気もしますが、皆さんはどうされるのかな。

[85: 匿名さん]

見に行きました。
未掲載プランは登録すればHPでみれますのでどうぞ。
リビングインの部屋は通常だと壁と扉でメニュープランで取っ払いですので、ウォールドアでは無いです。

価格は高層階220程度の平均210程度でしょうか、価格表用意されてましたので気になる方はMR行くと良いと思います。

ディスポーザー無し、床暖房無し、食洗機オプションでがっかりでしたね、
HPで見て分かってはいましたが廊下側の部屋は柱がかなり食い込んでて狭いです、MRでは一般サイズじゃないベット置いて広く見せてましたが業界では常套手段なんでしょうがあのやり方は誠意を感じませんね。

修繕積立金の計画が三井特有の10年目まで毎年値上げの予定になってましたね、タワーパーキングの修繕は考慮されて無い感じでしたから三郷みたいにならなければ良いけど、、、

つま側の4ldk（14軒）に駐車場優先権付与みたいです。
優先以外だと239戸で34台は駅近とはいえ厳しいですね、車必須の方は優先住戸か見送りですかね。

個人的には、思ったより価格は安かったですがコストカットも思ったよりガッツリでしたね。

[86: 匿名さん]

高い部屋に駐車場の優先権付けるってデベ自ら足りないって言ってるようなものだよね。

[87: 匿名さん]

>85

修繕積立が毎年値上げの計画って初耳。普通は5年おきとかなのに。値上げの計画になっていても実際に値上げするときは管理組合総会の決議が必要。毎年、修繕積立の議決に時間を割くことになる。

ちなみに、長期修繕計画って販売時に計画する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の(修繕ではなく）交換というそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

三井では最初から毎年上げて10年後とか15年後からは一定なんて計画を最近してますよ。

[89: 匿名さん]

＞10年後とか15年後からは一定

それやるなら定額積立にすればいいのに。

[90: 匿名さん]

初年度から定額だと新築売りにくいんでしょうね。

[91: 匿名さん]

>90

その通り。販売時の広告に記載する修繕積立を安く見せかけるトリック。

値上げの計画だと将来の未納リスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の一部物件では入居後、管理組合で決議して定額積立に移行しているところもあるし、野村も一部物件では最初から定額積立の計画をしている。

笑えるのは定額積立に移行している物件のバックには系列のリハウスが絡んでいること。値上げの計画に問題あること分かってるんだよね。

[92: マンコミュファンさん]

マンマニさんがTwitterで呟いてますね。
今まで見てきた三井物件のなかでも最下位の設備仕様だと。間取りに関しても三井らしからぬ酷いレベルだと。
自分は立地がドンピシャで他はそれほど気にならないので前向きに検討しますが。

[93: 匿名さん]

営業がどう説明するかが楽しみ。買い替えでこの間見に行った他デベの物件10年の進化を見てくださいなんて自信たっぷりだったけど、進化してるのはコストダウンの技術だけ。

[94: 匿名さん]

デベ の回し者かよって程物件を貶さないマンマニさんが・・・

[95: 匿名さん]

間取りに関しても・・・

[96: 匿名さん]

>逆に見学してほしい

宣伝はしてるよね（笑）

[97: 匿名さん]

>>85です
だれもMR行った感想書いてなくて、否定的に主観で書いたので緊張したけど
マンマニさんのツイート見て安心しました。自分の感覚に自信出ました。

[98: 匿名さん]

85さん
書き込み情報参考になりました。書き込みありがとうございました。
この物件は見合わせになったかもしれませんが、何か思うことがあればまた書き込んでください。

[99: マンション検討中さん]

このマンションは内廊下ではないですよね？線路に面してるこの廊下がどのような感じなのかどなたかアドバイス等ございますでしょうか？

[100: 匿名さん]

廊下側の部屋は二重窓になってる。裏を返すと窓を開けたらうるさいってことと。

[101: 買い替え検討中さん]

ホームページに仕様書けないほど酷いのか・・

[102: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

廊下は普通にALCに金属手摺りです。

[103: 匿名さん]

>102

バルコニーも上階はガラスパネルだけど、それ以外は金属手すりだね。安っぽいし、洗濯物丸見えで団地感丸出し。センターオブ千葉を謳うならその辺の配慮は欲しいけど、三井ってそういうこと考えないんだよね。

[104: 匿名さん]

>101

事前案内の段階だとHPに具体的な情報載せてないケースが多い。販売直前になってどうなるか。

[105: 匿名さん]

マンションマニア氏は、ユーチューブで、この物件は、低層階は家賃対比で割安感があり、特に若い人には強くおススメするという言い方をしている。ツイッターの酷評を見ていた者からすると、ツイッターとユーチューブで内容が大きく異なり、ギャップを感じた。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

設備仕様が低い=価格が安いから若者の半住半投にはいいってことだろ。

[107: 匿名さん]

三井の物件史上最低のグレードだって言ったって
賃貸の仕様に比べれば余裕で上ですからねぇ

[108: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
三井史上最低ですね…今時の新築で床暖無しって。
長谷工に仕様を任せてしまったのですかね。
非常に残念ですが築浅の中古含めて検討を広げます。

[109: 匿名さん]

＞長谷工に仕様を任せてしまった

長谷工って他のゼネコンと違って自社で土地を仕入れてプランニング、デベに提案して施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。実質のデベは長谷工だったりする。流石に三井主導でこの仕様はないでしょ。

あと、長谷工施工物件って内覧会やアフターサービスにデベ担当者ではなく長谷工社員が出てきて指摘に対してのらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるからね。長谷工についてはググればいっぱい出てくるからその辺も考慮して判断。

[110: 匿名さん]

パルコ跡地も長谷工が絡んでるから期待できないしね。新日本建設って製販一貫が売りのハズなのになぜ長谷工を絡めたのか。

[111: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
そういうシステムなんですね！
HPの間取り図もここの物件だけ、キッチンがダブルカウントされてます。これって良いのでしょうか？？
これも長谷工のやり方ですかね？？

[112: 匿名さん]

普通はLDとKで表示だけど、LDKとKだね。LDと誤認させるようで紛らわしいけど表示的にはグレーレベルかな。公取に通報してみれば。

他にもあるかもしれないから眉に唾しないとね。

[113: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

今から販売かな？三菱のパークハウス新浦安も床暖房無しですよ。しかも結構高いです。
最近の新築はどこも削ってますねぇ。

[114: 匿名さん]

>112

好意的に読み取ってあげると１DKの部屋があってそこはDKで表示してるからそれに合わせてLDK表示なのかな。ただ、1DKの部屋はあえてK表示はしていないから誤認誘導の疑いもやはり残る。

というか分譲で１DKって珍しい。

[115: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
HP見ましたが、そこも長谷工ですね。　
コストを下げるのは分かりますが、千葉中央の近隣中古からしたらかなり高い?！

[116: マンション比較中さん]

マンマニさんの見解では、リーマンショック前なら坪100万レベルのマンションだと言ってますね。
まぁ時代が時代なんで昔の物件と比べてもしょうがないですが。

[117: マンション検討中さん]

今後タワーも出るし、価格対策なのかもしれませんが三井ブランドが大した事ないと思われてしまいそうです。期待していただけにがっかりしました。

[118: 匿名さん]

長谷工がどうこうレスが多いですが弱小デベ ならまだしも三井レジですよ、間取から仕様まで三井が決めてるに決まってるじゃ無いですか、勿論ゼネと相談して

確かに安く作るのには定評の有る長谷工ですが、長谷工以外で作ればもっと高くなるかデベ の利益を圧縮するかって事でしょう。
線路向側の中古の様な仕様にしたら坪単価250とかになって流石に売るの厳しいと判断したのでは？

長谷工の回し者じゃ無いけど長谷工はディスポーザーや床暖房は勿論だけど、二重床の物件も設計施工してますから結局はデベ 次第よ。

[119: 匿名さん]

販売代理にアーベストが入ってることからも長谷工物件ってのがわかる。営業部隊を自前で持ってるから三井主導だったら施工会社から販売応援必要ないもの。

あとはステマが多いのも長谷工物件の特徴。

[120: 匿名さん]

自社販売するより委託した方が金掛からないからね。

[121: 匿名さん]

自社といっても三井はパート。

[122: 匿名さん]

え？長谷工施工だと、ステマ多いの？
散々安っぽいとか廉価だとかの書き込みばっかり見る気がしますけどね

まぁ過去10年程度の国内マンション施工で半分以上が長谷工施工ですから、安く作るって分野では1番なんでしょ

[123: 匿名さん]

ピックルと表現する方が正しいかったかな。まあ、サクラも多いけど。

[124: 匿名さん]

三井が自社で販売してるのなんて大規模物件とか都内の高級物件とかくらいでしょ
殆どの物件は委託なり代理入れてる

[125: 匿名さん]

三井はほとんど自社販売だよ。代理入れるなら系列のリハウスもあるし。

[126: 匿名さん]

今は自社販売多いですよ。
なんなら他のデベ の販売代理もうけてますよ。

[127: 匿名さん]

間取り図見ると、浴室のユニットバスと隣の壁の間に無駄なスペースあったり、浴室の扉と洗濯機置き場の防水パンの面が揃ってないとか雑な設計だね。あと、A typeはキッチンから洗面室にも行けるようTwo Wayになってるけど、そのために食器棚置き場の幅が狭いとか。

[128: 検討板ユーザーさん]

>> 118
長谷工って直床ばかりだと思っていましたが二重床も施工しているんですね。
で、当物件は二重床なんですか？
公式HPを見ましたがわかりませんでした。

[129: 匿名さん]

>128

直床。三井は構造をHPに載せないケースが多いからモデルルーム行かないとわからない。

最近になって大手デベの長谷工施工で直床が復活。将来、2020年初期の物件はコストダウンの構造に要注意ってなるかもね。

[130: 匿名さん]

>129

そして直床擁護のステマも急増。

[131: 検討板ユーザーさん]

>>129
ありがとうございます。
直床なんですね。
天井高2500mmとかどうでもいいから二重床にすればいいのに、と思いました。

[132: 匿名さん]

>>131 検討板ユーザーさん

二重床にしたとして
天井高2350とか2300で価格は5%増し
天井高2500確保して14階建てになって価格は15%増し

売主視点で見れば売り難くなるだけ。

[133: 匿名さん]

そして安かろう悪かろうの昔の長谷工に逆戻り。

[134: 匿名さん]

まぁ長谷工は安くが売りだし、買う人は分かってる訳だからまだしも
それを三井がパークホームズの名を付けて売るんだから寂しいですね。

[135: マンション比較中さん]

直床は水道の配管がコンクリート中にあるため、リノベーションでキッチンや洗面所などの移動ができないんですよね。

[136: 匿名さん]

二重床でも水回りは段差スラブになっているから自由度に制約があるよ。二重床のメリットは、配管のメインテナンス性。配管は寿命があるからいずれ交換の必要がある。

[137: マンション比較中さん]

じゃぁ直床の配管メンテナンスはどうなるんですか？

[138: マンション検討中さん]

あまり詳しくなく、なぜそこまで二重床が好まれるか分かってないのですが、コストがかかるイコール良いマンションっていう風潮があるっていうのは本当ですか？

[139: マンション検討中さん]

>>137 マンション比較中さん

直床でも排水管のメンテが必要な水回り部分には二重床になってるので、特にメンテナンス性に差はないですよ。

[140: 匿名さん]

直床の場合も水回りは二重になっている設計がほとんどなので、配管メンテナンスは問題ないです。将来大幅なリフォームをする場合に、水回りの位置変更や無垢の床等が貼りにくい等制約が多くなるかも知れない、という話です。
二重床の場合、施工コストもありますが、そもそも階高に余裕を持たせる必要があるため、許容容積内の戸数が減り１戸あたりの価格が高くなってしまうため、価格高騰期には事業性の面から直床仕様が多くなります。
今でも都内一等地のマンション等、価格度外視で買い手が付くようなマンションは、１戸あたりに余裕を持たせ階高もあり、仕様も二重床になっていると思います。

[141: 匿名さん]

二重床になってるところはメンテできるんだけど、床に埋め込んでいるところで漏水したら・・・。

[142: 匿名さん]

直床って軽量衝撃音に弱くて、遮音性の高いフローリング材で補っている。遮音性を高めるためにクッション材が入っているんだけどこれが独特のふわふわ感がある。モデルルームでも再現しているのでスリッパを脱いで体感。入居後、ふわふわしてるの何って住民板での書き込みを見かける。

これはどうしようもないので後から気づいてもそれこそ後の祭り。

[143: 匿名さん]

>>135 マンション比較中さん
給排水の配管がコンクリート（スラブ）内っていう物件は、今の基準では欠陥住宅と言って良いでしょう（さすがに長谷工さんもそんな設計はしないと思います）。
ラーメン構造の物件であれば、リノベの際も居住性を度外視すれば水回りの移動はできると思います。
排水管には勾配が必要であり、現状よりも水回りの位置を移動させるほど床を上げなくてはならないというだけです。

[144: 匿名さん]

＞ラーメン構造

分かってないね。ラーメン構造って柱と梁でスラブを支える構造。配管と関係ないよ。

[145: 匿名さん]

>>144 匿名さん
壁式構造との対比のつもりでしたが、分かりにくくてすみません。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
リノベの自由度って意味です。重ね重ねことば足らずですみません。

[147: 匿名さん]

そもそもピュアな壁式って今、新築分譲でないでしょ。壁式ラーメンは梁が目立たなくていいよ。滅多にないけど。

[148: 匿名さん]

直床のデメリットって将来のリフォームのところだからそんな長く住むつもりないわって人は正直関係ないと思う。

[149: 匿名さん]

>148

転売するとき、きついでしょ。

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん

直床だと転売しづらいとかあるんですか？あんまり聞いたことなくて。

[151: 匿名さん]

リフォームに制約あるって知ってる人は敬遠するでしょ。特に築年数経ったら。

[152: 匿名さん]

千葉市中央区で新築検索すると7件ヒットします。
7件全部直床です。
必死に議論する意味よ

[153: 匿名さん]

大手デベだから期待したのに中堅デベと一緒。

[154: マンション比較中さん]

中央区はコストダウン物件が多いんですね。
床という生活する上で重要な場所をコストダウンさせるってことは他の場所もコストダウンさせている箇所がありそうですね。いまどき床暖房が無いとか。

[155: 匿名さん]

>154

その上、長谷工施工は見えないところの施工がひどいよ。以前トラブルで争ってHPに状況をアップしてたケースがあったけど、お風呂の天井の蓋を開けて覗いたら軽量鉄骨の間隔がバラバラなんて状況。その物件もデベは三井。

[156: マンション検討中さん]

>>155 匿名さん

ここ投稿少なすぎて、これオワコンやな。
売れなさそう

[157: マンション検討中さん]

だな。みたけど、いくら安くてもここはないな、おれは。そういう意味で見に行ってみ。

[158: 匿名さん]

こんばんは！ここのマンションは、何の設備がついて、どのくらいの価格ならベストなのでしょうか？
批判が多くお伺いしました。

[159: 匿名さん]

二重床、床暖、ディスポーザー付きでこの値段でやっと検討対象かな。

[160: 匿名さん]

二重床は階高の関係もあるからアレだけど、この立地で単価210なら床暖房とディスポーザーは無いと厳しそう

[161: 匿名さん]

159さん、160さん
どうもありがとうございます??
他のマンションと比べると確かに高いし、設備が弱いですよね。私は、床暖と専用エレベーター(自分のフロアにしかとまらないエレベーター)があったらいいなとおもいました。
ちなみにディスポーザーは、マンションを買うに当たり重要なのでしょうか？

[162: 匿名さん]

ディスポーザーなしで、24時間ゴミ出しだと夏はゴミ捨て場臭うよ。

[163: 匿名さん]

>>161 匿名さん
個人的意見にはなりますが、
私の中では1、2を争う程重要です。
100軒程度の物件ならまだしも250軒も有るのに、、、

今住んでる物件には付いているのですがディスポーザー無しなんて考えられないです。
使った事無いと気にならないのかも知れませんがかなり便利です。

[164: 匿名さん]

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模だと維持費がペイしない。大規模物件でスケールメリットが得られるからこそなんだけどね。

[165: マンション検討中さん]

>>162 匿名さん
脱臭機ついてて管理人がちゃんと掃除してくれてたら大丈夫だよ。

[166: マンション検討中さん]

この掲示板の最初の方に書き込みあるけど、人が死んでるって事は事故物件になるのかな？

[167: 匿名さん]

マンションが事故物件では無いですけど、てるサイトには記載されてますからリセール時や賃貸貸出時なんかは影響が無いとは言えませんね。

[168: 158]

みなさま、設備について色々コメントしてくださりどうもありがとうございます。買うことを懸念中です。都川から近いのも懸念の一つです。事故物件なのはあまり気にしていないです。亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

[169: 匿名さん]

買うことを懸念中とは哲学ですね。
川は近くに無いですよ。

[170: 匿名さん]

駐車場がタワーパーキングとのことですが、住んだ後なにかと問題が出てきそうな気が・・・

[171: 匿名さん]

高さ制限1550と聞いて震えた

[172: 匿名さん]

タワータイプの立体駐車場は1550mmが一般的ですよ。

[173: マンション検討中さん]

一般的とはいえ、全部その高さってことだろ？入る車めっちゃ限られるよね。車乗る人がそんな車ばっかり乗るか？現実的じゃないことは確か。

[174: 匿名さん]

タワーパーキングしか無いのが現実的では無いとの話は理解しますが
タワーパーキングの高さ制限1550mmなのは一般的です。

[175: 匿名さん]

そもそも駐車場設置立考えれば車必須の人は検討にも上がらないけどね

[176: 匿名さん]

タワーパーキングというか機械式駐車場って、デベが作成する長期修繕計画の期間以降にそれまでにない交換が必要になる。修繕積立は計画以上の値上げになるのは必至。まあ、竪配水管とエレベータもだからどこのマンションにも当てはまることだけど。

[177: 匿名さん]

ここを検討している者ですがデイスポーザーも無いし、床暖房・食器洗い機もオプションって本当でしょうか？友人がクレアホームズ千葉センタークロスに住んでいますがここと変わらないお値段でそれら全てと包丁収納ポケット、ミストサウナなんかも標準装備ですよ！

[178: マンション検討中さん]

177さん
MR見てきたものです。
ディスポーザーなし、床暖なし、食洗機なし、ミストサウナなし、玄関前のインターフォンモニターなし(エントランスはあります。)、
トイレはタンク式、洗面台の鏡は1面鏡、などなど
でした。資材が高いため、めちゃくちゃコストカットしたそうです。

[179: 匿名さん]

>178

玄関照明の人感センサーはついてる？　最近三井はこれもオプションだったりする。気が付きにくいから要確認。

[180: 匿名さん]

千葉は2～3年前に購入すべきでした。でもこの後パルコ跡地三越跡地に建設されるタワーマンションはずっと値上がっちゃうのでしょうね。溜息。

[181: 匿名さん]

郊外の物件は販売価格に対する建築費の比率が高い訳だから建築費、建築資材の高騰の煽りをモロに受けますね。

[182: 匿名さん]

販売価格の高騰を建築費高騰を理由にしてるのって眉唾。去年、今のマンションが最初の大規模修繕工事だったんだけど、予算内に収まったうえに予備費が余って計画外の改善工事までできた。

建築費高騰ならデベの収益悪化させるはずなのに最高益のことろさえある。ぼったくりでしょ。