パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[83: マンション検討中さん]

どなたかモデルルームいきました？今日からですよね？実際どんなもんでしょうか。

[84: 匿名さん]

83さんへのお返事が見られないようですが、どんな感じだったんでしょう、気になります。
物件エントリーした人優先の、未掲載のプランとか物件新着情報とかも気になります。

プランは一見したところすっきりとしたシンプルなものが多いように見えました。
メニュープランもあるようなので選択肢が多くて希望に合うプランが見つけやすいのではと思います。

メニュープランにしてリビングダイニングを広くして一部屋少なくなるのもいいけど、
ウォールドアにしといたほうが何かと便利そうな気もしますが、皆さんはどうされるのかな。

[85: 匿名さん]

見に行きました。
未掲載プランは登録すればHPでみれますのでどうぞ。
リビングインの部屋は通常だと壁と扉でメニュープランで取っ払いですので、ウォールドアでは無いです。

価格は高層階220程度の平均210程度でしょうか、価格表用意されてましたので気になる方はMR行くと良いと思います。

ディスポーザー無し、床暖房無し、食洗機オプションでがっかりでしたね、
HPで見て分かってはいましたが廊下側の部屋は柱がかなり食い込んでて狭いです、MRでは一般サイズじゃないベット置いて広く見せてましたが業界では常套手段なんでしょうがあのやり方は誠意を感じませんね。

修繕積立金の計画が三井特有の10年目まで毎年値上げの予定になってましたね、タワーパーキングの修繕は考慮されて無い感じでしたから三郷みたいにならなければ良いけど、、、

つま側の4ldk（14軒）に駐車場優先権付与みたいです。
優先以外だと239戸で34台は駅近とはいえ厳しいですね、車必須の方は優先住戸か見送りですかね。

個人的には、思ったより価格は安かったですがコストカットも思ったよりガッツリでしたね。

[86: 匿名さん]

高い部屋に駐車場の優先権付けるってデベ自ら足りないって言ってるようなものだよね。

[87: 匿名さん]

>85

修繕積立が毎年値上げの計画って初耳。普通は5年おきとかなのに。値上げの計画になっていても実際に値上げするときは管理組合総会の決議が必要。毎年、修繕積立の議決に時間を割くことになる。

ちなみに、長期修繕計画って販売時に計画する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の(修繕ではなく）交換というそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

三井では最初から毎年上げて10年後とか15年後からは一定なんて計画を最近してますよ。

[89: 匿名さん]

＞10年後とか15年後からは一定

それやるなら定額積立にすればいいのに。

[90: 匿名さん]

初年度から定額だと新築売りにくいんでしょうね。

[91: 匿名さん]

>90

その通り。販売時の広告に記載する修繕積立を安く見せかけるトリック。

値上げの計画だと将来の未納リスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の一部物件では入居後、管理組合で決議して定額積立に移行しているところもあるし、野村も一部物件では最初から定額積立の計画をしている。

笑えるのは定額積立に移行している物件のバックには系列のリハウスが絡んでいること。値上げの計画に問題あること分かってるんだよね。

[92: マンコミュファンさん]

マンマニさんがTwitterで呟いてますね。
今まで見てきた三井物件のなかでも最下位の設備仕様だと。間取りに関しても三井らしからぬ酷いレベルだと。
自分は立地がドンピシャで他はそれほど気にならないので前向きに検討しますが。

[93: 匿名さん]

営業がどう説明するかが楽しみ。買い替えでこの間見に行った他デベの物件10年の進化を見てくださいなんて自信たっぷりだったけど、進化してるのはコストダウンの技術だけ。

[94: 匿名さん]

デベ の回し者かよって程物件を貶さないマンマニさんが・・・

[95: 匿名さん]

間取りに関しても・・・

[96: 匿名さん]

>逆に見学してほしい

宣伝はしてるよね（笑）

[97: 匿名さん]

>>85です
だれもMR行った感想書いてなくて、否定的に主観で書いたので緊張したけど
マンマニさんのツイート見て安心しました。自分の感覚に自信出ました。

[98: 匿名さん]

85さん
書き込み情報参考になりました。書き込みありがとうございました。
この物件は見合わせになったかもしれませんが、何か思うことがあればまた書き込んでください。

[99: マンション検討中さん]

このマンションは内廊下ではないですよね？線路に面してるこの廊下がどのような感じなのかどなたかアドバイス等ございますでしょうか？

[100: 匿名さん]

廊下側の部屋は二重窓になってる。裏を返すと窓を開けたらうるさいってことと。

[101: 買い替え検討中さん]

ホームページに仕様書けないほど酷いのか・・

[102: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

廊下は普通にALCに金属手摺りです。

[103: 匿名さん]

>102

バルコニーも上階はガラスパネルだけど、それ以外は金属手すりだね。安っぽいし、洗濯物丸見えで団地感丸出し。センターオブ千葉を謳うならその辺の配慮は欲しいけど、三井ってそういうこと考えないんだよね。

[104: 匿名さん]

>101

事前案内の段階だとHPに具体的な情報載せてないケースが多い。販売直前になってどうなるか。

[105: 匿名さん]

マンションマニア氏は、ユーチューブで、この物件は、低層階は家賃対比で割安感があり、特に若い人には強くおススメするという言い方をしている。ツイッターの酷評を見ていた者からすると、ツイッターとユーチューブで内容が大きく異なり、ギャップを感じた。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

設備仕様が低い=価格が安いから若者の半住半投にはいいってことだろ。

[107: 匿名さん]

三井の物件史上最低のグレードだって言ったって
賃貸の仕様に比べれば余裕で上ですからねぇ

[108: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
三井史上最低ですね…今時の新築で床暖無しって。
長谷工に仕様を任せてしまったのですかね。
非常に残念ですが築浅の中古含めて検討を広げます。

[109: 匿名さん]

＞長谷工に仕様を任せてしまった

長谷工って他のゼネコンと違って自社で土地を仕入れてプランニング、デベに提案して施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。実質のデベは長谷工だったりする。流石に三井主導でこの仕様はないでしょ。

あと、長谷工施工物件って内覧会やアフターサービスにデベ担当者ではなく長谷工社員が出てきて指摘に対してのらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるからね。長谷工についてはググればいっぱい出てくるからその辺も考慮して判断。

[110: 匿名さん]

パルコ跡地も長谷工が絡んでるから期待できないしね。新日本建設って製販一貫が売りのハズなのになぜ長谷工を絡めたのか。

[111: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
そういうシステムなんですね！
HPの間取り図もここの物件だけ、キッチンがダブルカウントされてます。これって良いのでしょうか？？
これも長谷工のやり方ですかね？？

[112: 匿名さん]

普通はLDとKで表示だけど、LDKとKだね。LDと誤認させるようで紛らわしいけど表示的にはグレーレベルかな。公取に通報してみれば。

他にもあるかもしれないから眉に唾しないとね。

[113: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

今から販売かな？三菱のパークハウス新浦安も床暖房無しですよ。しかも結構高いです。
最近の新築はどこも削ってますねぇ。

[114: 匿名さん]

>112

好意的に読み取ってあげると１DKの部屋があってそこはDKで表示してるからそれに合わせてLDK表示なのかな。ただ、1DKの部屋はあえてK表示はしていないから誤認誘導の疑いもやはり残る。

というか分譲で１DKって珍しい。

[115: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
HP見ましたが、そこも長谷工ですね。　
コストを下げるのは分かりますが、千葉中央の近隣中古からしたらかなり高い?！

[116: マンション比較中さん]

マンマニさんの見解では、リーマンショック前なら坪100万レベルのマンションだと言ってますね。
まぁ時代が時代なんで昔の物件と比べてもしょうがないですが。

[117: マンション検討中さん]

今後タワーも出るし、価格対策なのかもしれませんが三井ブランドが大した事ないと思われてしまいそうです。期待していただけにがっかりしました。

[118: 匿名さん]

長谷工がどうこうレスが多いですが弱小デベ ならまだしも三井レジですよ、間取から仕様まで三井が決めてるに決まってるじゃ無いですか、勿論ゼネと相談して

確かに安く作るのには定評の有る長谷工ですが、長谷工以外で作ればもっと高くなるかデベ の利益を圧縮するかって事でしょう。
線路向側の中古の様な仕様にしたら坪単価250とかになって流石に売るの厳しいと判断したのでは？

長谷工の回し者じゃ無いけど長谷工はディスポーザーや床暖房は勿論だけど、二重床の物件も設計施工してますから結局はデベ 次第よ。

[119: 匿名さん]

販売代理にアーベストが入ってることからも長谷工物件ってのがわかる。営業部隊を自前で持ってるから三井主導だったら施工会社から販売応援必要ないもの。

あとはステマが多いのも長谷工物件の特徴。

[120: 匿名さん]

自社販売するより委託した方が金掛からないからね。

[121: 匿名さん]

自社といっても三井はパート。

[122: 匿名さん]

え？長谷工施工だと、ステマ多いの？
散々安っぽいとか廉価だとかの書き込みばっかり見る気がしますけどね

まぁ過去10年程度の国内マンション施工で半分以上が長谷工施工ですから、安く作るって分野では1番なんでしょ

[123: 匿名さん]

ピックルと表現する方が正しいかったかな。まあ、サクラも多いけど。

[124: 匿名さん]

三井が自社で販売してるのなんて大規模物件とか都内の高級物件とかくらいでしょ
殆どの物件は委託なり代理入れてる

[125: 匿名さん]

三井はほとんど自社販売だよ。代理入れるなら系列のリハウスもあるし。

[126: 匿名さん]

今は自社販売多いですよ。
なんなら他のデベ の販売代理もうけてますよ。

[127: 匿名さん]

間取り図見ると、浴室のユニットバスと隣の壁の間に無駄なスペースあったり、浴室の扉と洗濯機置き場の防水パンの面が揃ってないとか雑な設計だね。あと、A typeはキッチンから洗面室にも行けるようTwo Wayになってるけど、そのために食器棚置き場の幅が狭いとか。

[128: 検討板ユーザーさん]

>> 118
長谷工って直床ばかりだと思っていましたが二重床も施工しているんですね。
で、当物件は二重床なんですか？
公式HPを見ましたがわかりませんでした。

[129: 匿名さん]

>128

直床。三井は構造をHPに載せないケースが多いからモデルルーム行かないとわからない。

最近になって大手デベの長谷工施工で直床が復活。将来、2020年初期の物件はコストダウンの構造に要注意ってなるかもね。

[130: 匿名さん]

>129

そして直床擁護のステマも急増。

[131: 検討板ユーザーさん]

>>129
ありがとうございます。
直床なんですね。
天井高2500mmとかどうでもいいから二重床にすればいいのに、と思いました。

[132: 匿名さん]

>>131 検討板ユーザーさん

二重床にしたとして
天井高2350とか2300で価格は5%増し
天井高2500確保して14階建てになって価格は15%増し

売主視点で見れば売り難くなるだけ。