パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[63: 匿名さん]

>61

ここ、洗面の入り口が開き戸なんだけど洗濯機、防水パンに入るサイズでも扉の取っ手にぶつかって入らないなんて書き込みを住民板で見かける。

あと、ここは誰かが顔を洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんて残念なレイアウト。洗面の扉は引き戸が基本なんだけどね。最近コストダウンで開き戸が増えている。

[64: 匿名さん]

資産として購入して、正式に結婚するまで住んでみるという考えならありかもしれません。それも資金に余裕のある方ならではでしょうけれど。

開き戸が引き戸よりコストがかからないとは知りませんでした！洗面室のドア、内開きなんですね。これはたしかにぶつかることもあるかも。でも年頃の女子とかだと引き戸より安心感があるかもしれません。

[65: 匿名さん]

結婚した後どうするかが問題になる。転売だとシングル対象になるし、賃貸は少子化だしね。

[66: 匿名さん]

引き戸は下に音が響かないように吊りにするとコストがかかる。

年頃の女子ってのがよくわからないけど。鍵ならつけられるよ。ちなみに居室の扉も鍵がついてるのは主寝室だけってのが多い。

[67: 匿名さん]

千葉駅までは遠いですが、千葉中央駅はすぐそこなので
通勤通学は結構楽かなというイメージ。

普段出かけるにしてもアクセスの良いところを求める人は多いと思いますが
どのプランも面積が狭いというのが残念な点です。

狭いほうがお掃除は楽かななんて思いますが、
実際に、３ＬＤＫで６０㎡台は使い勝手が悪そうだと感じました。

[68: 匿名さん]

部屋の広さに関しては人それぞれ好みもあるのではと思ったりします。
3LDKで60㎡はかなりコンパクトな気はしてしまいますけど。
都心マンションでの生活に慣れている方なら普通かもしれませんし。

最近のコンパクトなプランの場合だとリビングインの一部屋は
ウォールドアになっているプランも多くなっていると思うのですけど
こちらの場合はしっかり個室になっているプランが多いように思いました。
子どもたちはプライバシーが守られてそのほうがいいかもしれませんけど。

[69: 匿名]

千葉駅も奇麗になったので、通勤に便利な千葉駅周辺で探しているのですが、高くなりましたね。
クレアホームズの物件、駅近で設備・収納も充実していた。あの時、買っておけば良かった・・・。

[70: 購入検討]

しかも、千葉中央公園の向かいに今度建設予定のタワーマンション一階にスーパーマーケット入るらしい。便利になりますね・・・。とはいえ、そのタワーマンションよりは、こちらの方が安いのでしょうか？

[71: 匿名さん]

千葉駅、きれいになったけど以前は一階からホームの二階に上がるだけだったんだけど、建て替え後はいったん三階に上がってから二階。駅中で利益を上げるためとはいえ通勤の時は一分でも大きいんだけど。

[72: 購入検討]

なるほどー確かに！ウキウキしていて、考えたこともなかった。

[73: 周辺住民さん]

>>66
今は24時間換気が義務化されているから引き戸なら必ず吊っているし、開き戸なら下が2cmくらい空いている。
開き戸の方がコスト安なのかはわからないけど、引き戸だと廊下の戸袋スペースになる部分が開き戸だとそこを収納にすることもできたりして、どちらも良し悪しありますよ。

[74: 匿名さん]

>70

どうだろうね。タワマンってことのプレミアとデベのブランドの差。低層だとタメかも。

[75: 匿名さん]

ここの平均坪単価220
パルコ跡地の平均坪単価260程度予定

タワーはかなり強気な計画みたいですよ。
個人的にはここですら220で売れるの？って思う所が有るのに

[76: 匿名さん]

パルコ跡地ってまだ情報出てないでしょ。あっちは高いからとあきらめさせるステマか。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
75ですけど
業界に居ればある程度は情報流れてきますから。
あくまでも程度、予定、と書いてるじゃないですか。

ステマ扱いされてますがここも高いと書いたじゃないですか。
個人的にはここを220で買うくらいなら線路挟んだあっち側の中古検討しますね。

[78: マンション比較中さん]

長谷工施工ってことは床暖房無い廉価版なのかな

[79: マンション検討中さん]

77さんかっこいい。
新築で千葉中央徒歩5分圈、いくらくらいが買い相場か知りたいです

[80: 匿名さん]

おそらくですが(仮称)千葉市中央区本千葉町計画の販売価格は坪単価200万円ほどではないでしょうか。70㎡換算で4200万円台です。

そのくらいの価格までなら動くであろう相場となっています。

注　マンマニ氏のブログより

[81: マンション検討中さん]

最安で坪190くらい、平均で220、動くのは200くらいということなんですかね。リセールも想定に入れると、少し割高と考える方もいるかもしれませんね。

このあたり坪単価の差が大きくて相場感が読みづらいです。。千葉セントラルの東側のデュオヒルズは結構安いと聞く一方、パルコ跡地は260みたいな情報もあるし。

[82: 匿名さん]

マンマニさんのブログは価格が出る前の記事ですから180から220程度で平均200程度を予想したのでしょう。
10年中古が140程度（自走式駐車場100%等仕様はここより上）の相場で考えると220は確かに強気な印象が有りますね。

[83: マンション検討中さん]

どなたかモデルルームいきました？今日からですよね？実際どんなもんでしょうか。

[84: 匿名さん]

83さんへのお返事が見られないようですが、どんな感じだったんでしょう、気になります。
物件エントリーした人優先の、未掲載のプランとか物件新着情報とかも気になります。

プランは一見したところすっきりとしたシンプルなものが多いように見えました。
メニュープランもあるようなので選択肢が多くて希望に合うプランが見つけやすいのではと思います。

メニュープランにしてリビングダイニングを広くして一部屋少なくなるのもいいけど、
ウォールドアにしといたほうが何かと便利そうな気もしますが、皆さんはどうされるのかな。

[85: 匿名さん]

見に行きました。
未掲載プランは登録すればHPでみれますのでどうぞ。
リビングインの部屋は通常だと壁と扉でメニュープランで取っ払いですので、ウォールドアでは無いです。

価格は高層階220程度の平均210程度でしょうか、価格表用意されてましたので気になる方はMR行くと良いと思います。

ディスポーザー無し、床暖房無し、食洗機オプションでがっかりでしたね、
HPで見て分かってはいましたが廊下側の部屋は柱がかなり食い込んでて狭いです、MRでは一般サイズじゃないベット置いて広く見せてましたが業界では常套手段なんでしょうがあのやり方は誠意を感じませんね。

修繕積立金の計画が三井特有の10年目まで毎年値上げの予定になってましたね、タワーパーキングの修繕は考慮されて無い感じでしたから三郷みたいにならなければ良いけど、、、

つま側の4ldk（14軒）に駐車場優先権付与みたいです。
優先以外だと239戸で34台は駅近とはいえ厳しいですね、車必須の方は優先住戸か見送りですかね。

個人的には、思ったより価格は安かったですがコストカットも思ったよりガッツリでしたね。

[86: 匿名さん]

高い部屋に駐車場の優先権付けるってデベ自ら足りないって言ってるようなものだよね。

[87: 匿名さん]

>85

修繕積立が毎年値上げの計画って初耳。普通は5年おきとかなのに。値上げの計画になっていても実際に値上げするときは管理組合総会の決議が必要。毎年、修繕積立の議決に時間を割くことになる。

ちなみに、長期修繕計画って販売時に計画する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の(修繕ではなく）交換というそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

三井では最初から毎年上げて10年後とか15年後からは一定なんて計画を最近してますよ。

[89: 匿名さん]

＞10年後とか15年後からは一定

それやるなら定額積立にすればいいのに。

[90: 匿名さん]

初年度から定額だと新築売りにくいんでしょうね。

[91: 匿名さん]

>90

その通り。販売時の広告に記載する修繕積立を安く見せかけるトリック。

値上げの計画だと将来の未納リスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の一部物件では入居後、管理組合で決議して定額積立に移行しているところもあるし、野村も一部物件では最初から定額積立の計画をしている。

笑えるのは定額積立に移行している物件のバックには系列のリハウスが絡んでいること。値上げの計画に問題あること分かってるんだよね。

[92: マンコミュファンさん]

マンマニさんがTwitterで呟いてますね。
今まで見てきた三井物件のなかでも最下位の設備仕様だと。間取りに関しても三井らしからぬ酷いレベルだと。
自分は立地がドンピシャで他はそれほど気にならないので前向きに検討しますが。

[93: 匿名さん]

営業がどう説明するかが楽しみ。買い替えでこの間見に行った他デベの物件10年の進化を見てくださいなんて自信たっぷりだったけど、進化してるのはコストダウンの技術だけ。

[94: 匿名さん]

デベ の回し者かよって程物件を貶さないマンマニさんが・・・

[95: 匿名さん]

間取りに関しても・・・

[96: 匿名さん]

>逆に見学してほしい

宣伝はしてるよね（笑）

[97: 匿名さん]

>>85です
だれもMR行った感想書いてなくて、否定的に主観で書いたので緊張したけど
マンマニさんのツイート見て安心しました。自分の感覚に自信出ました。

[98: 匿名さん]

85さん
書き込み情報参考になりました。書き込みありがとうございました。
この物件は見合わせになったかもしれませんが、何か思うことがあればまた書き込んでください。

[99: マンション検討中さん]

このマンションは内廊下ではないですよね？線路に面してるこの廊下がどのような感じなのかどなたかアドバイス等ございますでしょうか？

[100: 匿名さん]

廊下側の部屋は二重窓になってる。裏を返すと窓を開けたらうるさいってことと。

[101: 買い替え検討中さん]

ホームページに仕様書けないほど酷いのか・・

[102: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

廊下は普通にALCに金属手摺りです。

[103: 匿名さん]

>102

バルコニーも上階はガラスパネルだけど、それ以外は金属手すりだね。安っぽいし、洗濯物丸見えで団地感丸出し。センターオブ千葉を謳うならその辺の配慮は欲しいけど、三井ってそういうこと考えないんだよね。

[104: 匿名さん]

>101

事前案内の段階だとHPに具体的な情報載せてないケースが多い。販売直前になってどうなるか。

[105: 匿名さん]

マンションマニア氏は、ユーチューブで、この物件は、低層階は家賃対比で割安感があり、特に若い人には強くおススメするという言い方をしている。ツイッターの酷評を見ていた者からすると、ツイッターとユーチューブで内容が大きく異なり、ギャップを感じた。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

設備仕様が低い=価格が安いから若者の半住半投にはいいってことだろ。

[107: 匿名さん]

三井の物件史上最低のグレードだって言ったって
賃貸の仕様に比べれば余裕で上ですからねぇ

[108: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
三井史上最低ですね…今時の新築で床暖無しって。
長谷工に仕様を任せてしまったのですかね。
非常に残念ですが築浅の中古含めて検討を広げます。

[109: 匿名さん]

＞長谷工に仕様を任せてしまった

長谷工って他のゼネコンと違って自社で土地を仕入れてプランニング、デベに提案して施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。実質のデベは長谷工だったりする。流石に三井主導でこの仕様はないでしょ。

あと、長谷工施工物件って内覧会やアフターサービスにデベ担当者ではなく長谷工社員が出てきて指摘に対してのらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるからね。長谷工についてはググればいっぱい出てくるからその辺も考慮して判断。

[110: 匿名さん]

パルコ跡地も長谷工が絡んでるから期待できないしね。新日本建設って製販一貫が売りのハズなのになぜ長谷工を絡めたのか。

[111: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
そういうシステムなんですね！
HPの間取り図もここの物件だけ、キッチンがダブルカウントされてます。これって良いのでしょうか？？
これも長谷工のやり方ですかね？？

[112: 匿名さん]

普通はLDとKで表示だけど、LDKとKだね。LDと誤認させるようで紛らわしいけど表示的にはグレーレベルかな。公取に通報してみれば。

他にもあるかもしれないから眉に唾しないとね。