パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[2597: 一般住民]

一部認識が異なりますので、検討掲示板に長文書き込み失礼します。

ここは庶民向けマンションであって、決してグレードの高いマンションではありません。事実、仰る中堅デベの新築マンションは千葉市の数あるマンションの中で最も価格帯が高い新築マンションの内の一つのはずです。

匿名とはいえ私自身の紹介を少しさせて下さい。
直近の年収約1,000万円、5,000万円超マンションの融資審査に通っています。しかし、子供の教育費、レジャー費用、維持費用、老後のための積立NISA等を考慮すると、住宅ローン支払後の経済的余裕は殆どありません。住民の中には車(外車含む)を所持されてる方もいらっしゃいます。

上記前提のもと、以下申し上げます。

衣食住のうち、飲食店を例にとれば、高級店、中級店、庶民店に係る顧客属性や需要は均一ではありません。予算制約を抱える千葉市在住者は、日常使いとして中級店以下を選好することが圧倒的に多いです。実際街中を歩いてみて下さい。
一方、東京都港区麻布永坂町では4割以上が平均年収1,000円超というデータもあるそうですが、類似地域であれば高級店を日常的に選好する方が多くても納得がいきます。

次に、衣食住のうち、住についてです。
周辺地域内の将来の賃貸及び売買需要についてですが、千葉市民の年収分布、有効需要ベースでは考えられていないように感じました。

千葉市民の平均年収を500万円弱とすると、年収の5倍で2,500万円、年収の7倍で3,500万円、年収の10倍で5,000万円です。住宅ローンの目安は年収の5-7倍という話もあります。議論を簡便化するため、賃貸における家賃負担力も月々のキャッシュベースで言えば概ね同様の概念とします。

35年変動金利で購入された場合、現時点では賃貸より支払いは少ないとはいえ、今は金利上昇リスクに注視が必要な局面ですし、13年後は更なる不確実性も織り込むべきです。

話を戻し、同じ3LDKで、3,500万円(平均年収の7倍)の設備が劣るマンション、5,000万円(平均年収の10倍)の設備・立地が相対的に良いマンションを比較すると、後者が良いに決まっています。周辺の中堅デベの方が設備仕様にお金をかけていますから断然良いです。メジャー7の安心感、パークホームズブランドに拘りがない限り、皆設備の良いマンションが欲しいと思います。

千葉駅前の仕様・設備の良い中堅デベの新築マンション、3LDK賃貸を例にとれば、家賃約25万円/月です。年収の3割を家賃とすれば世帯年収約1,000万円が必要です。住宅ローン審査も年収という要素では概ね同様とします。

世帯年収1,000万円を下回る大多数の世帯にとって、5,000万円超のマンションは、手元現金が多い等特段の事情がない限り、購入は困難になりつつあります。仮に月25万円家賃のマンションに対して入居審査が通過しても、年収や資産が増えない限り、家計を圧迫すると思います。

千葉駅、千葉中央周辺は繁華街やオフィスが多いことから、1LDK、2LDKに住むシングル、ディンクス層は千葉市内の中でも多いです。グレードの高い2LDK、3LDKマンションを欲しい人は多けれど、有効需要(売買、賃貸共に)はご想像以上に少ないと思います。統計を取ったわけではないですが、年収1,200円超以上の方は千葉に地縁がない限り、都内のマンションを選んでいる印象です。

長文になりましたが、予算制約があり選り好みできず、価格帯の安いマンションの中から選ばざるを得ない人間もいることをご認識頂けますと幸いです。

[2598: 口コミ知りたいさん]

(……もしかして凄い長文で当たり前のことを言ってる？？？！)

[2599: 名無しさん]

>>2598 口コミ知りたいさん

同意

[2600: マンション検討中さん]

残り18戸ですね

[2601: 評判気になるさん]

>>2600 マンション検討中さん
色々言う人いますけど実際この利便性でこの値段はもう無いでしょう。

[2602: 口コミ知りたいさん]

>>2601 評判気になるさん
安いってだけで買う人いない

[2603: 検討板ユーザーさん]

>>2602 口コミ知りたいさん
誰も安いだけって言ってないですけど。
もう18/253しか残ってないし、どう解釈したら売れてないとなるのやら。

[2604: マンション検討中さん]

>>2603
横からですが、多分人気のところだと完成前にすぐ売れているので、完成後にまだそんなに残っているからではないでしょうか。。多分・・・
（私はこちら嫌いじゃないですけど念のため）

[2605: 匿名さん]

人気マンションと言ったら嘘だし売れているとも言えないけど
心配するほど売れていないわけでもない、くらいが妥当な評価ですよね

[2606: 評判気になるさん]

>>2605 匿名さん
戸数100戸であれば人気マンションになっていましたね。

[2607: マンション比較中さん]

価格アピールした巨大看板を設置した効果はあったのでしょうか？

[2608: 購入経験者さん]

ここのメリットである利便性と坪単価の2つで同等以上の新築物件があるなら提示してくれればよいのに、そういった情報はまったく出ないな

[2609: 匿名さん]

同時期、同価格帯、で販売されていたララ南船橋は竣工1年も前に完売しましたよね。
いったい何が違うというのでしょう？

[2610: 口コミ知りたいさん]

>>2609 匿名さん
南船橋と千葉中央では町が全く違いますよ。
どっちもメリデメありますが。
これ以上の違いは無いです。

[2611: 検討板ユーザーさん]

>>2609 匿名さん
ぶっちゃけ仕様はあっちも同じ低仕様だけど東京勤務の広域検討者なら圧倒的に南船橋なのと再開発続くからその期待値折り込みですかね。ここは大きく値下がらない程度だけど南船橋はまだまだ上がると思う。

[2612: マンション掲示板さん]

>>2609 匿名さん
今さら？w
船橋と千葉ではそもそも土俵が全く違います

[2613: マンション検討中さん]

>>2609
ララ南船橋は私も見に行こうかなと思ったけど、通勤アクセスが夫は微妙だったのでやめました。ららぽーととにすぐいけるのやIKEAもすぐっていうのでいいと思ったけど、、駅も直結でいけたし。
でもその後ららぽーとに行ったついでに見たけど海近すぎてびびりました。
リゾートとか別荘ならいいかも。。
でも東京駅勤務の人だと乗り換えなしなので人気だったのかも。

[2614: マンション検討中さん]

台風とか塩害すごそう

[2615: マンション比較中さん]

そんなマイナス要素をも上回る魅力があったから即完売したんでしょうね。
逆にこれと言ったマイナス要素もないこのマンションが未だに売れ残ってるのが不思議でならない。

[2616: 名無しさん]

>>2600 マンション検討中さん

賃貸募集中が５室ですね。
ついにこのマンション、新築扱いではなくなりましたね。

[2617: 口コミ知りたいさん]

アンチッチうるさいなぁ。
どんなマンションも中古になるし、ほっとけ。

[2618: eマンションさん]

>>2609 匿名さん
供給時の競合物件数が圧倒的に違います。

[2619: 検討板ユーザーさん]

南船橋徒歩10分圏内と千葉駅及び千葉中央駅徒歩10分圏内に立地する新築及び中古の供給物件数を同時期に比較された上で仰っていますか？需給は、マンションの売行きや価格設定のうえで基本です。
南船橋周辺は、競合も少ないうえ、自社で周辺の土地を押さえているため、今後の供給コントロールが可能であり、坪単価をもう少し高くしても良かったと思います。

[2620: 職人さん]

>>2619 検討板ユーザーさん
南船橋と千葉中央散策した事ある？
まったく違う町だから。比較するのが間違い。

[2621: 通りがかりさん]

>>2620 職人さん
同じ価格帯なら資産価値が高くなるほうを買いたいというのが当たり前心理でしょ

[2622: マンション検討中さん]

>>2621 通りがかりさん
もう売ってないマンションと比較してもねえ(笑)

[2623: 職人さん]

>>2621 通りがかりさん
価格の前に住みたい町とか無いの？
価格だけ見るって何か寂しいな。。

[2624: マンション比較中さん]

この立地、この価格で、この街・このマンションに住みたいと思う人が少ないから
販売から2年経過しても売れ残ってるんじゃないのでしょうか？
賃貸もなかなか借り手がつかないようですし。

[2625: 通りがかりさん]

>>2624 マンション比較中さん
なんも言い返せなくなったから、それしか言うことなくなったんでしょ？(笑)

[2626: 職人さん]

>>2624 マンション比較中さん
買いたかったけど欲しかった部屋が売れてしまった可哀そうな人はあなたですか？

[2627: 匿名さん]

>>2620 職人さん
比較するのが間違いなのであれば、なぜPH南船橋とPH千葉を比較してこちらのマンションを批判している人がいるんでしょうか。地域性の違いは需給に反映されています。それぞれマンション需給環境も違うことに起因し、PH南船橋(中古)の方が高額で成約してるのでしょう。

[2628: マンコミュファンさん]

>>2627 匿名さん
ご本人にきいてみたら？(笑)
他人が批判してるのを見て、ここに文句言いに来たってことかな？？？

[2629: 匿名さん]

自分や家族にとって住みたいまちや住みたい環境がまずありきでそれに基づいてマンション購入を進めるのが王道だと思うが、マンコミュに投稿する人は値上がりするかどうかにプライオリティを置きすぎている人が多いように思う。

[2630: eマンションさん]

>>2621 通りがかりさん
千葉中央駅周辺、南船橋周辺、どちらが地価公示価格高いかご存知ですか？千葉中央駅前にIKEAや三井の物流倉庫を作ればきっと採算合わないでしょう。南船橋周辺は、過去2～3年でPH南船橋しか供給されてないはずです。

[2631: 匿名さん]

>>2627 匿名さん
PHを語ろうスレでも立ち上げてくれ。

[2632: 評判気になるさん]

>>2621 通りがかりさん
南船橋と千葉中央では全く町が違うので平行して検討してる人は投資目的以外いないし、そういう人はこんなスレ参考にしない。
千葉駅、千葉中央駅で検討してる人がほとんど。
ただアンチッチしたいだけだよね？

[2633: 匿名さん]

>>2630 eマンションさん
なおさら、同価格帯のマンションで地価公示価格が高いこちらのほうがお買い得なはずなのに売れないのはおかしいとは思いませんか？

[2634: マンション比較中さん]

千葉駅周辺と千葉中央駅周辺を検討してる層も違うと思いますね。
坪単価が価格帯が違いすぎる。
千葉駅周辺を買える人がわざわざ京成支線の千葉中央駅を検討するとは思えない。

[2635: 買い替え検討中さん]

巨大看板ができchocoZAPも入って人気が加速すると思ったけどなぁ。
不動産が動く春にかけて一気に完売する可能性もあるかな。

[2636: 匿名]

ポートアリーナのスーパー跡地にできる
某お店すごく楽しみです！
近隣にできると地価が下がるという噂もありますが、個人的には好きです！

[2637: 職人さん]

>>2634 マンション比較中さん
徒歩１０分かからないわけだから、どっちも徒歩圏内の物件もあるでしょ。。。

[2638: 口コミ知りたいさん]

>>2636 匿名さん
え！？何ができるんですか？

[2639: 名無しさん]

アンチとかじゃないけどなんで売れないんだろね？
相場に比べ安いのが本当であればすぐ買い手が現れると思うしやっぱり騒音問題だったりが一番ネックなのかな？

[2640: 職人さん]

>>2639 名無しさん
スレちゃんと見てる？
この話題何回やるのよ？
繰り返し質問してアンチッチ以外の何？

[2641: 住人]

>>2639 名無しさん
騒音だと思います。
まずうるさくて線路側の部屋では寝られない。

[2642: 職人さん]

>>2633 匿名さん
「需給」の違いなのでおかしいとは思わないですね。繰り返しますが、三井が土地を抑えてPH南船橋しか供給していない南船橋駅周辺に対し、新築ラッシュで複数デべのマンションが競合している、千葉駅～千葉中央駅周辺とは需給が違います。南船橋駅徒歩10分圏内に400戸タワマンを同時期に供給していれば、結果は違っていたはずです。つまり、南船橋は千葉に比べると未利用地が目立ち繁華性は劣りますが、人為的に供給を制約した結果、希少性を保てているからです。

[2643: 職人さん]

>>2635 買い替え検討中さん
レクサス横、パルコ跡地のタワマン、千葉駅前、オーベル、プレシス、プレミアム等競合が多すぎます。上記物件等がなければ、PH南船橋のような売れ行きになってた可能性もありえますが、周辺のタワマンや板マンも完売しておらず供給が止まる気配がないため、一気に完売は厳しいでしょう。

[2644: 匿名さん]

>>2638
ド○キの噂があるという個人ツイを見かけました
願望かもしれませんが…

[2645: マンション掲示板さん]

ミーオにまさかのモスバーガーできますね。マックとも戦えるという判断なんでしょうね

[2646: 匿名さん]

てことは中古で売りに出すとなるとさらに競合だらけで大変そうですね。

[2647: 職人さん]

>>2645 マンション掲示板さん
ファーストフードランキング1位で周辺への出店もない。マクドナルドは既に3店舗周辺にありますので、商圏的には十分戦えるという判断でしょうか。

[2648: 周辺住民さん]

>>2646 匿名さん
同じ千葉中央駅徒歩2分、同時期竣工の競合マンションは78戸全て竣工前完売と記憶しています。ただし、PH千葉は当時それの倍近く売れていたので、現在も売れ行きが悪い原因は需給「販売戸数が多い＋新築と中古の供給が多い」なんでしょうね。

[2649: マンション掲示板さん]

あとは銀だこが欲しいです。近くにないから可能性あるのではと妄想してます。そなる跡地とか

[2650: マンション比較中さん]

競合が多いから売れ行が悪い。
千葉中央駅徒歩2分ってそこまで売りにはならないんですね。

[2651: マンコミュファンさん]

>>2646 匿名さん
タワマンの空中族じゃあるまいし千葉のマンション買って5年10年で売りに出すつもり？

[2652: 周辺住民さん]

エクセレントザタワー検討掲示板3656さんの書込み（2022年7月）が現在の市況を予言されており参考になりましたので以下、内容を要約します。

・この2～3年で千葉支社跡地再開発やら千葉駅周辺の新築マンション竣工ラッシュ、NTTやブリリア横などなど詰まってるので、今のうちから発信はじめないとSEO対策的にも時間がない。
・発信して情報が拡散して千葉駅の魅力が広域に伝われば伝わるほど、エクセレントザタワーやエクセレントシティ弁天1丁目やグラディス千葉駅やメイツの価値もより上がる
・海浜幕張もコロナとマンション価格上昇をきっかけに急激に人気と売れ行きがアップした。

[2653: 匿名さん]

やっぱこの時期に床暖がないのはキツいですね。設備ランキングでは常に上位になるほど人気ですし。

[2654: ご近所さん]

>>2649 マンション掲示板さん
そなる跡地に銀だこは丁度良さそうですね。京成の担当者がみて下されば。。

[2655: eマンションさん]

>>2649 マンション掲示板さん

銀だこほ富士見にありましたけど潰れました。

[2656: 通りがかりさん]

>>2645 マンション掲示板さん
マックとモスは意外にも客層が被らないんですよ。

[2657: 住人]

>>2653 匿名さん
床暖ないのはキツイですね。
暖房とは違う暖かさ。

[2658: 検討板ユーザーさん]

>>2657 住人さん
ガス式でも電気式でも暖房とは違うコストですけどね。
2価格で23区から郊外に逃げる層は月々の支払いの関係もあるし床暖ナシでも良いと個人的には思っています。郊外でも駅No1マンションには付いていて欲しいと思いますが。

[2659: マンション検討中さん]

床暖床暖てさぁ、、、

マンマニも三井史上最低グレードって言うくらいコストカットに極振りして安さを追求した物件なんだからさぁ
無いものをずっとグチグチグチグチやめなよぉ

[2660: 評判気になるさん]

>>2658 検討板ユーザーさん
坪単価200万円の庶民向けマンションなので仕方ないですよね。床暖房付いてないマンションは7割程あるようです。価格ではなく、建物で比較されたら負けるに決まっています。

[2661: 住人]

今月のガス代金上がっていて驚きました。3割値上げのニュースもありましたが、インフラ関連費用はますます上がりそうです。住宅ローンの支払いは少ないほど安心です。

[2662: 契約者]

>>2661 住人さん
ここのマンションの3LDKに住んでます。
暖房不要、暖かいです。
電気代が6000円、ガス代は4000円。
やはりマンションって戸建に比べて暖かくていいなと思いました。

[2663: 評判気になるさん]

>>2662 契約者さん
角部屋は全部２重サッシなので暖かいのかなと思います。
中住戸は廊下側は２重でバルコニー側は２重サッシではないみたい。
角部屋オススメなんじゃないですか？ここの角部屋だったらたぶん床暖房いらないの納得いきます。

[2664: 契約者]

>>2663 評判気になるさん
角部屋ではありませんが暖かいですよ。
廊下側の窓からはとくに冷気を感じません。

[2665: 職人さん]

>>2664 契約者さん
千葉だし施工不良とかでない限りマンションは戸建てほど寒くない。
ユカダンユカダンうるさい。

[2666: 匿名さん]

こちらのマンションの省エネ評価はどれくらいですか？

[2667: 通りがかりさん]

ちなみにこの物件は全戸東向きなので基本寒い…(._.)

[2668: マンション検討中さん]

>>2662
そっか、もともと戸建てからきた方だと暖かく感じるのですね。
マンションは暖かいですもんね。でも更に床暖はあったほうがよかったな

[2669: 契約者]

>>2667 通りがかりさん
東向きだと寒いんですか？

[2670: 検討板ユーザーさん]

>>2669 契約者さん
太陽の動きが分かれば一目瞭然

[2671: 名無しさん]

今日みたいに寒いと日当たりのいいマンションに住みたいですね

[2672: 職人さん]

>>2671 名無しさん
今日もお勤めご苦労様です。マンション価格下がると良いですね。

[2673: 口コミ知りたいさん]

>>2671 名無しさん
単純に高いお金を出して南向きの暖かい部屋を買えば良いだけ！

[2674: 匿名さん]

この物件は優良可の「良」物件だと思ってます。
今日も寒いなぁと思いながらも、リブレ近くて助かるわーと思いながら買い出ししてました。
直結物件と違って2分歩くのが～とか言う「優」を望む人には向かないですが、2分なら充分と思える人なら快適だと思います。
一昨日も千葉駅まで10分以上かかるけどC-ONEだと寒くないし良いわ～と言いながら出かけました。
身の丈を弁えながら、できる範囲で快適に暮らしたいって考えの人向きですね。

[2675: マンション検討中さん]

>>2674 匿名さん
リブレを冷蔵庫代わりに使っています。
寒くてカフェを気軽に利用したいとき「スターバックス、マクドナルド、リトマ(パン屋)、京成ホテル内カフェ、モスバーガー」を選択肢にできます。外に出て1分足らずで生活できるのは便利です。

[2676: 名無しさん]

1階にフィットネスジムがあるため健康を維持しつつ徒歩1-2分圏で生活できます。

[2677: 匿名さん]

最高の環境ですね。生活するには便利すぎます。
この立地でこの価格は本当にお得だと思いますね！

[2678: 匿名さん]

2重窓のおかげで電車の音もまったく聞こえませんし、床暖がなくても部屋は全然暖かいので快適です。
徒歩10分で千葉駅に行けるのもいいですよね。

[2679: 評判気になるさん]

価格を重視するお金に必ずも余裕がない人にとって、最高の環境だと思います。生活コストは郊外のマンションに比べ安くなるかもしれません。ウーバイーツ使わなくてもファーストフードにすぐにアクセスできる

[2680: 検討板ユーザーさん]

こんな素晴らしい立地はなかなかないと思います
完売するのも時間の問題です

[2681: eマンションさん]

>>2679 評判気になるさん
背伸びしてタワマン買う人より堅実だと思いますけど。

[2682: マンション検討中さん]

徒歩15分もかかるベイパークのタワマンよりはこちらのほうがよほど堅実的ですよね。
タワマンって見栄っ張りな人が多そうだし、ご近所付き合いが大変そう。

[2683: マンション検討中さん]

>>2681 eマンションさん
庶民にとって住みやすい。徒歩10分にサイゼリヤ、ガストそれぞれ2件あることが庶民多い証拠だと思います。

[2684: マンコミュファンさん]

>>2682 マンション検討中さん
第三者管理であるため、無給の理事長をする必要がなくなりました。

[2685: マンション検討中さん]

>>2682
千葉徒歩9分、千葉中央徒歩5分のエクセレントザタワーのタワマンもありますよ

[2686: 匿名さん]

各マンシャンのスペックや環境は異なるから一概に言えないけど
長く住むなら一棟構成の大規模板マン
短期で住み替えるなら好立地のタワマン
戸数の少ないタワマンは将来的に維持費が重くなるから、自分は値上がりした管理修繕費を払えても払えない家庭が多ければ維持費がショートしかねない

[2687: eマンションさん]

>>2683 マンション検討中さん
サイゼやガストより毎日陽の入る暖かい部屋が欲しい

[2688: 検討板ユーザーさん]

>>2687 eマンションさん
じゃあ南東向きの部屋を買えばよいのでは？

[2689: マンション検討中さん]

>>2687 eマンションさん
なぜ定期的にこちらの掲示板を閲覧、批判的な書き込みをされているのですか？

[2690: 周辺住民さん]

家族で長く住むマンションだね。まだ残っているところみると、転売は厳しそう。

[2691: 評判気になるさん]

>>2690 周辺住民さん
本来、家は転売目的でかうものではないですよ。
転売したいなら湾岸や都心のマンションの方が良いです。

[2692: 匿名さん]

>>2687 eマンションさん
陽の入る物件はどこも高いですよ！

[2693: 匿名さん]

賃貸だろうが持ち家だろうが、希望条件に優先順位をつけて、予算内で妥協点を見つけていかないとなかなか決まらないですよね。
音に敏感だったり日当たり重視の人には向かないと思いますが、何より利便性重視で音は慣れるから気にならないと言う人には向いてると思います。

[2694: 匿名さん]

駐車場の少なさもファミリー世帯には厳しいかも。
さらに、タワーパーキングは単なる機械式よりも修繕費がかかるとききますし、実際新三郷のパークホームズでは問題になってましたね。

[2695: eマンションさん]

>>2666 匿名さん

断熱等級4です。ですので各種特例が適用になります。うちもこのおかげで親からの贈与が1,000万円無税になりました。

[2696: 匿名さん]

>>2693 匿名さん
結婚と似ていますね。相手に求めるものは自分を客観的に評価した上で決めるべきです。