パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[2551: マンション掲示板さん]

>>2549 住民２さん

新築で売れないってことは10年後売りに出したところで買い手はなかなか見つからないと思う
それこそアピールポイントが安さしかないのだから

[2552: 住人]

>>2551 マンション掲示板さん
そうですよね。同じことを疑問に思っていました。
なので、ここの検討版でなぜここが魅力でないのか知りたいです。


※250世帯もあるので売れ残るのは当たり前という回答以外でお願いしたいです。

[2553: 職人さん]

>>2552 住人さん
一部のブロガーさんが営業妨害とも言える事言ってるからじゃないですか？
「設備仕様はコストカットのオンパレードです。」なんて言われたら買いたくなくなりますよね。
不動産を商売にしている方がこんな事ネットに書いていいのかな？と思いますが。
生産者を酷評して貶めるって事ですよね。不動産業界ならありなんでしょうか？

[2554: 検討板ユーザーさん]

>>2552 住人さん
やはり電車の騒音が気になりますね。うるさくて眠れないとの書き込みもありますし。あと私は高層階希望なのですが、条件に合う部屋が残ってないです。Bタイプは間取りがダメ、Qタイプは予算オーバー

[2555: 評判気になるさん]

>>2551 マンション掲示板さん
そう、要は
『安くても売れないモノは売れない』
逆に
『高くても売れるモノは売れる』

てこと

[2556: 住人]

>>2554 検討板ユーザーさん
なるほど、
高層階は、結構早めに売れてましたもんね。
ありがとうございます！

[2557: 匿名]

>>2553 職人さん
確かにそう思います。
影響ありそう。
購入者のことを考えていない発言。
ただここの住人は、
誰もご本人にクレームを言わないので、あの動画やコメントはずっと残りますね。

[2558: 通りがかりさん]

>>2557 匿名さん
このマンションで育つ子供達の事を全く考えていない。

[2559: 購入者]

>>2557 匿名さん
マンションマニアさんの意見は新築マンションの売れ行きを左右していると思います。

現にマンションマニアさんのYouTubeでここをお勧めされていたため買いました。

[2560: 名無しさん]

>>2558 通りがかりさん
教育施設が徒歩圏内に充実していて悪い環境ではないと思います。

[2561: 職人さん]

>>2560 名無しさん
私も良い住環境だと思っています。
子供が自分の住むマンションの酷評を見ると思うと嫌だな、と思っただけですね。

[2562: 匿名]

確かに、マンションマニアさんは影響力ありますよね。
でもここは何故売れないんだろうか。
グラディスは残り5部屋以下。
価格が違うが比べる訳ではないけれど、不思議。
やはり残っている部屋は騒音と間取りが悪いのかな。

[2563: 匿名さん]

資産性（出口戦略）を考えれば、行政からの規制もあって不当に（？）安いから県内はベイパーク以外はないんじゃないかとも思っています。ブロガーの影響力も資産性に関与するのであればなおさら。悪く言ってる人一人もいないですよね。
通勤とかエリアがどうこうとかじゃなくて資産性を重視するならベイパークより値上がり幅がある新築物件は県内には今ないと思います（おおたか・奏の杜はもう安くないですし）

[2564: マンコミュファンさん]

>>2563 匿名さん
MM信者出た

[2565: 匿名さん]

別に三井は売り急いでないからいいんじゃないですか？
残り20戸程度なら夏までには完売するでしょう

[2566: 検討板ユーザーさん]

>>2565 匿名さん
急ぐ急がないのハナシでなくて
一年経ったのにまだ20戸も売れ残ってる謎…

[2567: eマンションさん]

>>2562 匿名さん
パークホームズ千葉はグラディスに対し約3倍既に売れていますよ。エクセレントタワー、メイツ等供給が重なってる需給が緩んでいるからじゃないですか？

[2568: 検討板ユーザーさん]

>>2565 匿名さん

前は年内には完売とか言ってましたよ？

[2569: マンション検討中さん]

まぁＭＲ見に行ったら素人の私ですら分譲でこれかよって思ったからなぁ

[2570: 検討板ユーザーさん]

>>2569 マンション検討中さん
過去何度も他の方が掲載されていますよ。
周辺新築マンションが坪300万円弱の中、コストカットし、坪200万円弱に抑えているという事実だけでは。

[2571: マンション比較中さん]

マンマニさんは事実を述べてるだけなのに、営業妨害だのクレームを入れるべきだの言う住民はおかしいって話ですよね。
コストカットしてる部分を分かりやすく書いてくれるのは検討者にとってはありがたい事です。

[2572: eマンションさん]

>>2571 マンション比較中さん
それなー
事実を述べてくれてるだけのこと！

[2573: 住民]

2549です。
全くもって皆さんの言うとおり、色々述べましたが竣工1年経って売れてない事実が全ての客観的な評価ですね笑
ここを見ていると言うことはおそらく千葉市民になる方が多いかと思いますので、一緒に千葉の再開発を楽しみましょう！私も三越前の情報楽しみにしています。
今週は比較的動くのか5戸売れるみたいで、物件そのものがどうこうだけじゃなくて変動が上がる前に走らせたい、とかそういう外的要因もあるのかもですね。

[2574: 住民]

三越跡地の誤りです

[2575: マンション検討中さん]

表現はきついですが、以下、正直な感想です。

このマンションはときめかない。
素人でも直感で分かるレベルの地雷物件。
地所レジは郊外物件ですら手を抜かず明確なコンセプトをもって創り上げてくれるが、三井は場所によって落差が激しい。この物件の良いところは、「三井のパークハウス」という名前だけであって、周辺の中堅デベ物件の方が断然良い。この設備なら出口は厳し過ぎる。この設備で住宅ローン控除の終わる１３年後に賃貸需要があるとは到底思えない。

[2576: 匿名さん]

周辺にライバル物件が多いという理由で完売までに時間がかかるってことは
リセール時にはさらに苦労するということになりますよね。
中古となると新築とは比べ物にならないくらいの物件数ですから。

[2577: 匿名さん]

>>2575 マンション検討中さん

パークハウスは三菱で
三井はパークホームズです

[2578: マンション検討中さん]

>>2576
完成してもまだ売切れてないMSってちょっと先々不安ですね。
以前そういうMSのモデルルーム見に行ったことがありましたがかなり値引きされおすすめされましたが、駅から遠くスーパーも微妙な距離のMSだったのでパスしました。
ここはお買い物とかは凄くいいですのにね。線路かな？やはり

[2579: 匿名さん]

>>2577 匿名さん

失礼致しましたm(__)m
投稿した瞬間に気がついたのですが、誤植ですー

[2580: 購入経験者さん]

シングル/DINKs向けは転売されてるのでそっち中心の方が良かったかな、2000万前後で利便性の高い物件は中々見当たらない
しかしここ最初見たときの残70から残20まで減ってるようだが話題はあんま変わらんな

[2581: 検討板ユーザーさん]

>>2580 購入経験者さん
着実に売れてるのに買えない奴が何か言いたいんじゃないのかな？
でないとこのスレ見ないよね。

[2582: マンコミュファンさん]

>>2581 検討板ユーザーさん
ここを検討してましたが他のマンションを購入しました
購入したマンションは２割ほど値上がりしているので正解だったなと
このスレにくるのは答え合わせも兼ねてです

[2583: 職人さん]

>>2582 マンコミュファンさん
おめでとうございます。
ですが、スレに書き込む必要はないと思いますよ。

[2584: 職人さん]

>>2582 マンコミュファンさん
どこのマンション買って得したとか有用な情報なら有難いですが。

[2585: eマンションさん]

>>2583 職人さん
書き込む書き込まないは人の勝手
あなたが決める事ではありません

[2586: 購入経験者さん]

売るために買う人なら他人の意見や数字が答え合わせになるのだろうが、住むために買う人には完売も値上がりも正解にならんわな
将来の資産でいい気分になることも否定はせんけど、実際に売る前から数字を当てにして大丈夫か？とは思う

[2587: マンション検討中さん]

>>2580 購入経験者さん

2575です。

政令指定都市の主要駅ではないとはいえ、中心部の駅近で2000万前後で購入可能なことは、大きいメリットでした。
また、徐々に売れていっていることも事実ですよね。

[2588: マンション比較中さん]

京成千葉中央駅って中心部なんですか？JR千葉駅なら分りますがそれなら駅近とはいえないですし・・・。
新築マンションなので徐々に売れてるのは当たり前ですよね。販売開始から数えるともう2年半ほど経過してますが・・・。

[2589: マンコミュファンさん]

>>2586 購入経験者さん

将来の資産は未確定ですが今値上がりしていることは大きなアドバンテージですよ？
逆に将来大暴落するならここはもっと目も当てられない状況になると思いますよ

[2590: 販売関係者さん]

>>2589 マンコミュファンさん
ここは安いし暴落してもたかが知れてる
バブルってるところのほうが下げ幅きつい

[2591: 匿名さん]

株もですけど含み益の段階で喜ぶのは早計ですね。
利益確定しないと
先のことは分かりませんが、10年前に買って今売り抜けてる人が勝ちな気がしますね。

[2592: 検討板ユーザーさん]

変動金利も上がりそうだし天井掴みが怖いです。実需であれば関係ないかもしれませんが

[2593: 職人さん]

>>2591 匿名さん
１０年前に買った人に比べれば目くそ鼻くそ。

[2594: 購入経験者さん]

ここの評価は横に置いても、大暴落で目も当てられなくなるのは人気物件を高値掴みした人や、地域の将来性を見誤った人だと思うけど
そもそもリターンで考えるなら市場に依存する不動産でなく、手元にキャッシュ維持して回すことを選ぶからそこに固執する必要があんまりない

[2595: 通りがかりさん]

>>2588 マンション比較中さん

説明下手ですみません、
千葉市の主要駅＝千葉駅
千葉中央駅は千葉市全体でみれば千葉市の中心部であるとの認識であったため、
千葉市の中心部の駅の一つ＝千葉中央駅
という意味でした。

新築マンションでも竣工前完売などもありますけど、徐々にでも売れてはいるため、需要がないわけではないですね。
という意味でしたm(__)m

[2596: 匿名さん]

>>2594 購入経験者さん

発展する前や再開発する前に買う人は勇者で
発展の初期や再開発の計画に着手したときに買うのは冒険者
発展中や再開発中に買うのは手堅い人
開発終えて発展しきって魅力最大値で買うのは高掴みのバハ引きか金に困らない人

でもリセールバリューは住んだ満足度の高さとは逆転するから、発展しきった街を転々と買える金持ちは素直に羨ましい

[2597: 一般住民]

一部認識が異なりますので、検討掲示板に長文書き込み失礼します。

ここは庶民向けマンションであって、決してグレードの高いマンションではありません。事実、仰る中堅デベの新築マンションは千葉市の数あるマンションの中で最も価格帯が高い新築マンションの内の一つのはずです。

匿名とはいえ私自身の紹介を少しさせて下さい。
直近の年収約1,000万円、5,000万円超マンションの融資審査に通っています。しかし、子供の教育費、レジャー費用、維持費用、老後のための積立NISA等を考慮すると、住宅ローン支払後の経済的余裕は殆どありません。住民の中には車(外車含む)を所持されてる方もいらっしゃいます。

上記前提のもと、以下申し上げます。

衣食住のうち、飲食店を例にとれば、高級店、中級店、庶民店に係る顧客属性や需要は均一ではありません。予算制約を抱える千葉市在住者は、日常使いとして中級店以下を選好することが圧倒的に多いです。実際街中を歩いてみて下さい。
一方、東京都港区麻布永坂町では4割以上が平均年収1,000円超というデータもあるそうですが、類似地域であれば高級店を日常的に選好する方が多くても納得がいきます。

次に、衣食住のうち、住についてです。
周辺地域内の将来の賃貸及び売買需要についてですが、千葉市民の年収分布、有効需要ベースでは考えられていないように感じました。

千葉市民の平均年収を500万円弱とすると、年収の5倍で2,500万円、年収の7倍で3,500万円、年収の10倍で5,000万円です。住宅ローンの目安は年収の5-7倍という話もあります。議論を簡便化するため、賃貸における家賃負担力も月々のキャッシュベースで言えば概ね同様の概念とします。

35年変動金利で購入された場合、現時点では賃貸より支払いは少ないとはいえ、今は金利上昇リスクに注視が必要な局面ですし、13年後は更なる不確実性も織り込むべきです。

話を戻し、同じ3LDKで、3,500万円(平均年収の7倍)の設備が劣るマンション、5,000万円(平均年収の10倍)の設備・立地が相対的に良いマンションを比較すると、後者が良いに決まっています。周辺の中堅デベの方が設備仕様にお金をかけていますから断然良いです。メジャー7の安心感、パークホームズブランドに拘りがない限り、皆設備の良いマンションが欲しいと思います。

千葉駅前の仕様・設備の良い中堅デベの新築マンション、3LDK賃貸を例にとれば、家賃約25万円/月です。年収の3割を家賃とすれば世帯年収約1,000万円が必要です。住宅ローン審査も年収という要素では概ね同様とします。

世帯年収1,000万円を下回る大多数の世帯にとって、5,000万円超のマンションは、手元現金が多い等特段の事情がない限り、購入は困難になりつつあります。仮に月25万円家賃のマンションに対して入居審査が通過しても、年収や資産が増えない限り、家計を圧迫すると思います。

千葉駅、千葉中央周辺は繁華街やオフィスが多いことから、1LDK、2LDKに住むシングル、ディンクス層は千葉市内の中でも多いです。グレードの高い2LDK、3LDKマンションを欲しい人は多けれど、有効需要(売買、賃貸共に)はご想像以上に少ないと思います。統計を取ったわけではないですが、年収1,200円超以上の方は千葉に地縁がない限り、都内のマンションを選んでいる印象です。

長文になりましたが、予算制約があり選り好みできず、価格帯の安いマンションの中から選ばざるを得ない人間もいることをご認識頂けますと幸いです。

[2598: 口コミ知りたいさん]

(……もしかして凄い長文で当たり前のことを言ってる？？？！)

[2599: 名無しさん]

>>2598 口コミ知りたいさん

同意

[2600: マンション検討中さん]

残り18戸ですね