パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[2451: マンション検討中さん]

先週金曜に8期4次の抽選会があったようですが
価格表を見る限りここ1か月25戸から動きがなさそうで、抽選会は開かれど申し込みは０戸だったという認識でよろしいでしょうか？

[2452: 名無しさん]

>>2451 マンション検討中さん
ここ1ヶ月で売れた分を除き、残25戸になったという認識です。

[2453: 通りがかりさん]

>>2451 マンション検討中さん
そんなすぐにはHP更新しないと思いますよ。
ホントに抽選住戸があるかはわかりませんが、
抽選会→申し込み→契約してから価格表が更新されるはずなので、一ヶ月くらいはタイムラグあるかと。

[2454: マンション検討中さん]

もうすぐ竣工一年経過ですか？

[2455: 匿名さん]

>>2454 マンション検討中さん
そうです。メジャー7は、ここ数年竣工後売り急ぐことは減っています。PH南船橋と比べ新規供給が多い地域のため、PH千葉は苦戦していると思いますが。

東京カンテイの調査結果です。
https://www.report.net/amp/article/news/0000060508/

[2456: 匿名さん]

>>2454 マンション検討中さん
そうです。メジャー7は、ここ数年竣工後売り急ぐことは減っています。PH南船橋と比べ新規供給が多い地域のため、PH千葉は苦戦していると思いますが。

東京カンテイの調査結果です。
https://www.report.net/amp/article/news/0000060508/

[2457: 匿名さん]

>>2454 マンション検討中さん
今更ながら31㎡の1DK買っとけば良かった。

[2458: 名無しさん]

業者が潜んでて怖い。

[2459: 住人]

>>2456 匿名さん
はい、販売に苦戦だと思います
近くの完成済みデュオヒルズ、エクセレント3棟は完売してますからね

[2460: マンション検討中さん]

売り急いでないと言う割には、安さを全面的にアピールした巨大看板を設置してますよね。

[2461: 名無しさん]

>>2460 マンション検討中さん
上場デベロッパーの決算書大体見られましたか？パンダ部屋を作り竣工前に売り急いでいる新築物件もある中で、記事にもある通り、濃淡あれどメジャー7等は経営体力があり売り急いでいないと思います。期中の売却益や賃貸等不動産の時価をご覧になれば、収入、含み益の余裕がお分かりになるかと。

販管費の程度問題であり、棚卸資産を抱えている以上、営利企業は販促活動をするはずです。巨大看板に関してですが、最も費用が掛かるはずの地代(占有使用料相当)が売主所有のため無料、看板表面の塗り替えだけだと10-15万円もしないと素人ながら推測します。

マンションマニアさんの記事及びYoutubeを引用、個人的理解を要約します。「相場が上がっている中、コストカットをして庶民の皆さんのために天下の三井様が坪200万円前後で供給」とのこと。安さが魅力は仰る通りと思います。

[2462: マンション検討中さん]

多くのマンションブロガーが言っていると思いますが、マンションって外観がとても重要ですか？

[2463: 匿名さん]

>>2462 マンション検討中さん
人によるのでは？ハザード気にする人もいれば、気にしない人もいるだろうし。

[2464: 評判気になるさん]

>>2462 マンション検討中さん
実際の買い手がどう思うかが重要と思います。都心の不動産密集地域なら外観が殆ど見えないマンションもあります。

[2465: マンション検討中さん]

>>2462 マンション検討中さん
好みの問題ではありますが、ヴェレーナシリーズとか、板マンでもダイレクトウィンドウがあるような外観は好きですけどね。

外観だけでマンションを決めることはありませんが、似たような価格＋スペックだったら、最後は外観とかマンション全体の雰囲気になります。

[2466: 契約者さん1]

グラディス千葉は先月時点で残り4部屋。。
安くても、駅近、外観が綺麗、床暖など設備も良く高い方が売れるんですね。

ここはやはり苦戦してますね

そろそろ値引きの頃でしょうか？

[2467: マンション掲示板さん]

>>2466 契約者さん1さん
大っぴらには広告出来ないでしょうが、モデルルーム行って聞いてみたら案外もうやってたりするのでは？

[2468: マンション検討中さん]

>>2466 契約者さん1さん
253戸は87戸と比べ、約2.9倍あります。グラディス千葉は良い物件ですが、比較の土俵が異なります。パークホームズ千葉は100戸以上竣工前に売れていたと記憶しています。

グラディス千葉は割安物件(登録抽選)出ていますね。当初も5000万円以下の抽選物件あったので、ここと比べると営業手法も異なります。
都内中心に売り物件が枯渇する中、三井が財務上微々たる値引きするメリットはないと思います。

[2469: 匿名さん]

>>2461 名無しさん
マンションマニアさんのYouTubeリンクです。現在の売れ残り状況を見ると、マンションマニアさんの言う事を聞いて皆買っているような結果ですね。

https://youtu.be/2RahEdwY6rM

[2470: 匿名さん]

パークホームズブランドってもいまいちピンとこない人は千葉だと多いのかもしれません。千葉だともしかするとブランドよりも設備とか立地とかマンションの見栄えが大切なのかもしれませんね。

[2471: マンション検討中さん]

>>2470 匿名さん
千葉だと新日本建設が特に有名ですよね。ブランド云々ではなく、千葉はマンション価格の相対的安さが最も万人に受ける強みかもしれません。設備仕様に優れた千葉セントラルタワーですら当時坪200万円でかなり苦戦していました。

今は単純に買える人が少ない→マンションを買える高所得者層は設備、立地の良いマンションを買うというロジックかもしれません。

[2472: マンコミュファンさん]

>>2452 名無しさん
22戸ですかね。

[2473: 購入経験者さん]

いよいよ明日一階のジムが開店ですね！！
チバ通信にも取り上げられていました。

https://chibatsu.jp/archives/32293386.html

[2474: 匿名さん]

https://twitter.com/taikyo_/status/1593491466365464576?s=46&t=n5S-36eJ...

売れ残りって思われてしまいますよね。。

[2475: マンコミュファンさん]

>>2474 匿名さん
まあ秒読み段階に入ったので気にする事は無いですね。

[2476: 検討板ユーザーさん]

>>2475 マンコミュファンさん
1-3月の第四半期は例年売れ行きいいですし、多分残りは捌き切れるでしょう。

[2477: 購入経験者さん]

>>1091 マンション住民さん
chocozap行ってきました。マンション共用部のように筋トレ出来てよかったです。

[2478: 住人]

ちょこザップいいなと思ったこと、
株主優待12月末までのキャンペーンにつられて
ライザップ の株を購入しちゃいました

[2479: 匿名さん]

チョコザップは24時間営業の低価格なジムなんですね。
興味が沸いて公式サイトを覗いてみたところ、着替えが不要、靴の履き替えまで不要だそうでかなりお手頃で敷居の低いジムのようです。

[2480: マンション検討中さん]

>>2479 匿名さん
パークホームズ千葉の住民にとっては、帰りに直行、もしくは一旦家に帰ってから手ぶらですぐ行けます。

実際チョコザップで筋トレしてると、顔見知りらしき人と会いました笑笑　結構マンション住民も利用してるっぽいですね。

[2481: 通りがかりさん]

>>2480 マンション検討中さん
シャワー無いんでしたよね？
自宅の下だと夏場とか汗だくになっても安心ですね。

[2482: 匿名さん]

チョコザップが入って人気マンション間違いなしですね。
資産価値も上がりそうでよかったです！

[2483: マンション掲示板さん]

ここはチョコザップの掲示板ですか？

[2484: マンション比較中さん]

チョコザップが入ってる新築マンションは希少価値ありますよね。人気が加速しそう。

[2485: 通りがかりさん]

>>2483 マンション掲示板さん
はい。チョコザップはマンションの一部ですから。

[2486: マンション掲示板さん]

>>2483 マンション掲示板さん
ナイス突っ込み。

[2487: 匿名さん]

チョコザップはセルフで使える脱毛マシンもあるようですが、スタッフさんは常駐しているんでしょうか？
エステで使われる脱毛マシンをレクチャーなしで扱うのは結構危険なんじゃないかと思うのですが、みなさん普通に利用されていますか？

[2488: 匿名さん]

これもう半分狙ってやってる愉快犯でしょ(笑)

[2489: 検討板ユーザーさん]

ですね。
安くて超便利ですが、
ショッピングモールならですが、
短期で退去するかもしれない、新業態テナント店舗で希少性、資産価値とかはちょっと違う。

という私も入会ましたが。

[2490: 名無しさん]

>>2487 匿名さん
真面目に返信すると、こういうところのエステ、脱毛は他でやったことある人とか、経験済み友人知人がやり方とか強さ加減とか教えたり、大体わかってる人の使用する率高いような気がします。

だから、エステルームいつも空いてるのかな。

いきなり高出力、光を目に当てなきゃ特に危険とは言えないけど、毛を剃らずに照射して黒色反応の軽い火傷の可能性はありますね。

[2491: 口コミ知りたいさん]

>>2489 検討板ユーザーさん
損益分岐点達成は数ヶ月～1年くらいは見ているのでは？？

ライザップのプレスリリースを見ている限り、チョコザップ事業は順調で、早期退去の可能性が低いと思います♪

[2492: 通りがかりさん]

>>2487 匿名さん
スタッフいないですが、今まで他ジムで役に立ったことは殆どなかったですね。チョコザップアプリやyoutube があるので、新人に教えられるより学びやすいです。

[2493: マンション検討中さん]

HPみると残り22戸になってるけど、また売れた？

[2494: 匿名さん]

>>2493 マンション検討中さん
12/8にもあと22戸と書かれていますよ。
まだ22戸も売れ残っているんですね。
安いからすぐ売れると思っていたのに。

[2495: 通りがかりさん]

>>2493 マンション検討中さん
引渡し完了するまで更新されないと思います。

[2496: 検討板ユーザーさん]

京成千葉中央駅すごく綺麗になりましたね。京成線で一番綺麗なのでは？

[2497: マンション検討中さん]

千葉中央は千葉県の中でもかなり便利な場所だと思いますよ。
なんでも揃いますし街並みも綺麗で活気もあります。ちょこザップが進出してくるのも納得ですよね。

[2498: 住民]

住民から見ても、売れ行きを気にしているのか本来住民板で書くような内容を匿名で検討板に書き込んでる姿は痛々しく映ります。私自身がこの検討板の情報の世話になり住民となった身として、現状の本来の検討者が情報を交流出来ない状態を苦々しく思います。

[2499: 評判気になるさん]

>>2498 住民さん

同意です。

[2500: 契約者]

>>2498 住民さん
そうですね。
よりよい情報交換がなされるといいですね。
住人なので早く完売して欲しいと思っています。
ただまずは、EVにはられているクレームをまずなくすことだと思います。
先日検討者とEVが同じでしたが、見ていました。
24-26時の騒音は、非常識だと思います！

[2501: 口コミ知りたいさん]

>>2500 契約者さん
朝夕の大音量の音楽がうるさいって張り紙がありましたが、どの程度の音だと壁があっても響くのか、TVでYouTube音楽とかよく聴くので気になりました。

[2502: 口コミ知りたいさん]

>>2501 口コミ知りたいさん
まあ正直どれくらいの音だとダメなのかわからないよね。
どんくらいの音が隣や下に響くのかわからんし。

[2503: 検討板ユーザーさん]

>>2502 口コミ知りたいさん

真夜中朝方の騒音も、家具引きずるというより、実は洗濯乾燥機とか食洗機とか意外なものでは…と考えさせられます…
You Tube音楽大丈夫かな。
　

[2504: 評判気になるさん]

>>2503 検討板ユーザーさん
うちのマンションは、掃除機の音も洗濯機の音もきこえないですねえ。
もちろん、隣からのテレビの音もきこえません。

音量次第ではありますが、一般的な音量でのYouTubeや洗濯機の使用音が隣に聴こえちゃうってのは、防音に問題有りな気がしますが。

[2505: 匿名さん]

本日日銀が実質利上げを公表しましたね。

長期金利が一時0.46%になり、今後更なる固定金利上昇は容易に想像できます。ヘッジコストへの影響も考えれば、変動金利水準も現状維持がメインシナリオではなくなってくるかもしれません。

住宅ローンでマンションを買う以上、残債割れしにくい坪単価の低い築浅マンションを選ぶことが重要と考えます。

キャッシュで買える能力ある富裕層が債券を買い、不動産へのウェイトを落とせば、投資家の多いタワマンや高額マンション市況厳しくなりそうです。

[2506: ご近所さん]

>>2494 匿名さん

正確に書くと、今すぐ売れる部屋が４戸、これから販売予定が１８戸　です。

[2507: 名無しさん]

>>2505 匿名さん
そうしたら今高騰してるマンションが安くなって手が届くからそちらを狙うのもいいですね

[2508: マンション掲示板さん]

>>2507 名無しさん
たし蟹
金利上昇前の価格で買うべきではないですね。

[2509: 匿名さん]

>>2508 マンション掲示板さん
金利上昇まで待てるなら買う必要はないですが、タイミングは重要です。

[2510: 口コミ知りたいさん]

マンションを買わないのも一つの選択肢ですが、営業マンが作成資料の前提としがちな変動金利ではなく、固定金利でも無理なく返済できる物件か判断することが良いのでは。

[2511: eマンションさん]

>>2508 さん
マンション価格が安くなる神話第２章の始まりかと。
金利上昇で買えなくなる人は今のうちに中古を固定金利で買うのが正解かも。

[2512: マンコミュファンさん]

>>2511 eマンションさん
2505の書き込みもそうだけど、ベイパークのスレにも同じことを書いてるね。宗教活動かなにか？

[2513: eマンションさん]

>>2512 マンコミュファンさん
金利上昇について両スレに書いてあった事にそれぞれ返信しただけですが何か不味かったですか？

[2514: 検討板ユーザーさん]

>>2513 eマンションさん
金利上昇はマンション価格に影響ありますから有益なご意見ありがたいです。

[2515: 評判気になるさん]

金利が上がると中央区ではマンションよりも戸建ての需要が増えますね。グロスが安いから。東京神奈川埼玉と違い、千葉はやや田舎なのでマンションはこの先数年は中央区だけマンション不況に入りそう。

[2516: デベにお勤めさん]

>>2515 評判気になるさん
駅近を除けば千葉がやや田舎は同意ですが、土地のグロスが相対的に安いのはあくまで主要駅から離れている場所限定です。駅前再開発が進む地域もある中、金利が上がれば人口増加傾向の千葉市中央区だけマンション不況に入るという根拠は論理的に納得できないです。

中央区内でも主要駅からの距離次第で土地価格は大きく変わります。例えば、ビックカメラ千葉隣の令和4年7月地価調査（千葉市中央区富士見2-2-3）地点は204万円/㎡と高度利用前提の土地価格で戸建が最有効使用には到底なりえません。

パークホームズ千葉近くの土地を例に取れば、50万円/㎡（同令和4年地価調査、本千葉町1-3）×100㎡（戸建敷地面積）＝5,000万円（土地価格）、建物価格（例：2000万円）を加味すれば7000万円になり周辺新築マンション価格をはるかに超えます。

そもそも現時点では、千葉駅等の主要駅近で戸建用地の確保は厳しい状況です。金利上昇局面でも主要駅近では様々な需要が競合します。千葉は市内、区内の中でも駅近とそれ以外で商業繁華性や人流等にかなり濃淡があるので千葉をやや田舎で纏めるのは誤りと思います。

[2517: 検討板ユーザーさん]

確かに中央区をひとまとめで語ること自体がそもそもおかしいですよね。

[2518: 匿名さん]

販売価格・プランの一覧を見ると、プランというか、位置というかに偏りがあるのだなと感じました。残っているのが不人気なプランというわけではないと思うんですが。
特にBタイプ、Qタイプ、Oタイプ、一階の東南寄りが多いような感じがします。角住戸は他より価格が高いんだろうなという気はするんですが、あとはどういうわけなんでしょう。現地に行けばわかるんでしょうか、気になりました。第８期５次ということなんで、まだ販売前のプランもあるってことなんだろうか。

[2519: 検討板ユーザーさん]

>>2518 匿名さん
公式hpの価格表みると、販売中のものは4戸だけで、それ以外は次期以降の販売と書いてありますね。
人気・不人気というわけではなさそうです。

[2520: マンション検討中さん]

>>2518 匿名さん
Bタイプは販売開始したのが最後の方でしたね。長期間かけて少しずつ売ってる感じです。

[2521: 匿名さん]

>>2518 匿名さん
公演側の部屋は、価格もそうかもしれないが
信号機の音、電車の音も影響しているかもしれませんね。
それだけの値段するなら、静かない部屋を選んだ方が良い。

[2522: 住人]

ご近所のデュオさん坪単価上がっているそうです！ここもあがるかな　楽しみです(^^)

https://twitter.com/mansionmania/status/1611284142473490432?s=42&t=0zT...

[2523: マンション検討中さん]

>>2522
そりゃあ2021年完成のマンションならその時よりは今あがってますよね・・
周辺も再開発しだしてるし。
昨年完成のマンションや今年完成のマンションはどうですかね…

[2524: eマンションさん]

>>2522 住人さん
ここの中古は坪単価250-270万円で動いているようです。

[2525: 匿名さん]

>>2524 eマンションさん
上がって当然だと思います。生活はかなり便利ですからね。

[2526: 住人]

>>2524 eマンションさん
2522です
教えてください、新築が売れていないのに、中古だと売れるんですか？

[2527: マンション掲示板さん]

>>2526 住人さん
2524さんではないですが、住みたい部屋(階や間取り)が残っていなかった場合は中古を買う事はあるかと思います。

[2528: 住人]

>>2527 マンション掲示板さん
確かにそうですね！
教えていただきありがとうございます！

[2529: 名無しさん]

>>2526 住人さん
2527さんと被りますが、1LDK、2LDKは完売してるのと、千葉～千葉中央までは繁華街多くシングル、ディンクスに人気なんだと思います。3LDKはまだ新築売れ残ってるので。

[2530: マンション検討中さん]

やはりここ線路が外通路に接近しすぎなのがネックですよね
MR以前見に行ったのですがお手頃なので迷いまくりましたが迷って迷って
別のMSにしました。こんな寒い日はシーワン歩けるのいいけど、朝と夜あいてないし

[2531: マンション比較中さん]

シングルやディンクスに人気なんですか？
1DK、2LDKの賃貸も結構出てますがなかなか決まりませんよね

[2532: 中古マンション検討中さん]

>>2530 マンション検討中さん
自分は音に神経質で電車の音が一番のネックだったが実際住んでみると全く気にならず線路側の部屋で寝てます。
廊下はうるさいが扉を閉めると居間は静かですし。

[2533: 職人さん]

>>2530 マンション検討中さん
朝と夜シーワン歩けないのは、他のMSでも同じなので仕方ないですね。
寒い日は京成ホテルまで徒歩40秒、室内通り千葉中央駅まで徒歩2分でいけるMSを重視しました。バス停目の前のＭＳの方が寒くないかもしれませんし、価値観はそれぞれでいいと思います。

[2534: 名無しさん]

>>2533 職人さん
京成ホテルミラマーレの中を通り抜けているということですか?

[2535: 住人]

>>2532 中古マンション検討中さん
住んで半年が経過しました。

騒音について
階層によると思いますが、
やはり線路側の部屋は、電車の音がうるさく物置にしています。本当残念です。
線路側の部屋で、チームス会議をしていると、相手に電車の音は丸聞こえです。
リビングの部屋もリビングと廊下の扉を閉めないと玄関から電車の音がしますし、平間は信号機の音がします。
お風呂場も換気口から色んな音が聞こえてきます。
騒音だらけの部屋で残念です。

[2536: マンション検討中さん]

>>2533
普段千葉中央駅使う人なら近くていいですよね。
我が家はJR千葉駅なのでもすこし近いほうがいいかなという印象。
ただこのご時世に価格は良心的ではありましたね。

[2537: 契約者]

>>2533 職人さん
室内とおりって、まさかホテルの中入っていないですよね？それなら恥ずかしい行為と感じてしまう。

ゴミ捨て場にタバコの捨てガラ捨てる人いたり、
住人同士の騒音トラブルなど
マナーがなくて本当残念と感じてしまう。

[2538: マンション掲示板さん]

>>2537 契約者さん
多分誤変換じゃないですか。
電車の待ち時間に京成ホテル内のカフェを利用することありますが、収益に貢献していて全く恥ずかしいとは思わないですね。

住宅ローンさえ降りれば誰でも買える庶民向けマンションで約230世帯もいますから完璧を求める方がおかしいです。

京成ホテル前の雨に濡れない敷地内歩いて千葉中央駅に行く方が大半でしょう。

[2539: 名無しさん]

>>2538 マンション掲示板さん
室内を歩くが誤変換な話と、
下記文面とのつながりってなんですか？
何に対して、
恥ずかしいとは思わないと言っているんですか？
カフェを利用するのは普通ですし、貢献というのも気になったのでお伺いしました。

↓
電車の待ち時間に京成ホテル内のカフェを利用することありますが、収益に貢献していて全く恥ずかしいとは思わないですね。

[2540: eマンションさん]

新しく千葉中央駅中にできたゲームセンター、平日放課後や土日に特に賑わっていますね。

[2541: マンション掲示板さん]

>>2540 eマンションさん
ゲームセンターは、わたしが観る時間帯は毎日、ガラガラでした。
千葉中央にできた新しいゲームセンターは現金払い、
ちば駅前のビックカメラにあるゲームセンターは、スイカなどで支払えますし、袋もタダ。
景品もビックカメラの方が良いものが多いので、
潰れないか心配です。

[2542: 口コミ知りたいさん]

ゲームセンター潰れないか心配てなんかかわいい

[2543: 口コミ知りたいさん]

あのゲーセンいいですよね。自分もたまに行きますよ。
買い物も映画もゲーセンも何でも揃っていて本当に便利な街ですね！

[2544: マンション検討中さん]

>>2542 口コミ知りたいさん
ゲームセンターが潰れないなというより
空き店舗にならないか心配なのでは？
Mio はいくつか閉店している。
Mioの店チョイスは微妙かなと感じている。

[2545: eマンションさん]

>>2544 マンション検討中さん
型落ち中古ゲーム機のリース料は安いので損益分岐点はそんなに高くないはずです。

[2546: 匿名さん]

京成電鉄の第二四半期決算書によると、今期の経常利益予想は277億円でした。レジャー業がコロナ以前に戻らず仮にマイナスでも業績への影響は軽微っぽいですね。

[2547: 通りがかりさん]

>>2541 マンション掲示板さん
私も基本的に毎日ゲームセンター周辺含め確認していますが、土日の夕方頃は特に盛況で潰れる心配はないと思います。毎日昼夕夜に確認すれば繁盛具合が分かり面白いです。

[2548: 住人]

残り全然売れないですね。
同時期に販売されたエクセレント千葉中央、
デュオは中古も売れている。

ここが売れ残る理由は、
公園側は騒音（電車、信号機、自動車)
エントランス上側は、電車の騒音プラス間取りがいけてないのか？

共有設備が不要？

やはり、マンマニさんや他の中古会社がいうとおり、パークホームで一番設備が低いからか？

安くて駅が近いのに、売れないって
そうとうな不人気なのかなと感じてしまう。

[2549: 住民２]

検討者に問いたい気持ちは理解できますが住民板でやりましょう。

短期売買でキャピタル狙いの人や広域検討者には刺さらないですが、１次取得者で含み益を持たず、住宅ローン控除を使いながら１０年程度住んでリセールする、という観点では最高の物件ですよ。
大きな値上がりは見込めないと思いますが築10年時点で周辺中古は築古級になり、そもそも取得単価が周辺中古とほぼ変わらないのでリセールも心配いらないのと、ここより千葉中央駅に近いマンションができても坪単価200万以下は考えられません。もしすぐそばに坪単価150万のマンションがでてきたら喜んで買い換えましょうよ(笑)

[2550: 住人]

>>2549 住民２さん
検討者に聞きたいので、ここに書きました！