パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1973: マンション掲示板さん]

ここから一番近い図書館は「千葉県立図書館」だが旧耐震だし移転予定とのこと。跡地はどうなるんでしょう？

https://current.ndl.go.jp/node/44886

[1974: 名無しさん]

>>1970 匿名さん
値上げしてる住戸もあるため、この流れも戦略のうちでは？

[1975: 匿名さん]

＞1970

検討者としてはいいけど売る側としては売れ残りがばれちゃうからね。他がやるかは期待しないほうが。

[1976: 匿名さん]

＞1975 匿名さん
確かに。回答途中に見えるね。

[1977: 匿名さん]

>>1973
移転するんですね。図書館近いのはメリットだったのでものすごく残念です。
跡地は何になるんだろう？

[1978: 匿名さん]

PH千葉は50部屋以上も残っている。
部屋数が多いとはいえ、
近隣のデュオ、エクセレントが完売しているので、理由にならないと思う。
そちらを購入しておけば良かったかなと少し後悔。
千葉駅では未完成の新築物件がこれからまだまだ出てくる。

中古で売る時、心配になってきた。

[1979: 名無しさん]

>>1978 匿名さん

ここはリセール期待しちゃダメでしょ

[1980: 住民]

>>1978 匿名さん
こんにちは。同じ住民ですかね。本来住民板のやり取りなのは承知で失礼します。
未来の市況は読めないのでなんともですが、元々値上がりする地域ではないですし（セントラルだけが例外）現状賃貸よりは安く住めていて、周辺物件との築年数差もあるので売却時も短期でなければ残債割れまではいかないでしょうから、あまり悲観せずとも良いのでないでしょうか。爆益！wみたいには絶対ならないでしょうが(笑)

[1981: マンコミュファンさん]

>>1978 匿名さん
5年位住んだら残債割れしないくらいにはなるでしょうけど、値上がりとか新築時の価格で売れることを期待するのは危険な気がしますね。

[1982: マンション検討中さん]

>>1978 匿名さん
千葉駅周辺は相場が安い割に商業施設が揃ってて住みやすいというのが売りだと思うので永住向きかと思います。
他の方も書いてますけどリセール期待するならもっと東京寄りの物件が良さそうです。

[1983: 匿名さん]

マンションマニアが以前一般の質問者へ公開回答する形でこのマンションについて述べていたが、マンションマニアとしてはここの設備仕様が低いのでその点は不満だがその分は販売価格に十分に織り込まれており、購入者が設備仕様の低さに不満がなければこのマンションは資産価値は高い(元々価格が十分に安いので将来の残債割れは避けられるという意味）というような内容だったと思う。
ここでネガティブな投稿をしている素人さんやセミプロさんとマンションマニアでは見方が違いそうですね。

[1984: 匿名]

>>1980 住民さん
爆益！は期待しておりません。
リセールも期待しておりません。
新築時の値段で売ろうとも思ってません。

詳細書きますと、
周辺より安く、周辺は完売したのに、
現時点で50個も売れ残っているということが心配でした。

また賃貸も空室が目立ちます。

このPH千葉が、価格以前にまわりから買いたくないマンションでないといいなと思いました。

[1985: マンション比較中さん]

>>1983 匿名さん
マンマニさんが「資産性が高い」と言われてるとして、ではなぜ50戸も残ってると思いますか？
素人とプロの見解に乖離があると言っても検討者は素人であって
それらの検討者が購入にまで至らない原因は何だと思いますか？

[1986: 匿名さん]

残数がコメント毎に違うから公式HPを見ると、残31戸で内25戸が次期以降販売予定という記載。公式が誤ってるなら残50戸がどこから得た情報なの？

[1987: 匿名さん]

次期以降販売予定のBタイプ列、残しておけばいつまでも３LDK3400万円台～って広告がしやすいけど、線路側の洋室はじめ本当に間取りが酷いからよほどのテコ入れないと売れないよなとは思う。

[1988: 匿名さん]

>>1986 匿名さん
白とグレーが混ざって見にくいですが公式の価格表見れば何号室が販売中・これから販売なのか全部公開されてますよ。その合計が約50戸という数字です。

[1989: 匿名さん]

>>1988 匿名さん
そこを見て白をカウントしましたが、よく見たらグレーにも次期以降販売予定があった。どちらにせよ次期以降を売れ残りとしてカウントして50戸ということ？外すとどう数えても数字合わないのだけど

[1990: 評判気になるさん]

>>1989 匿名さん
引き渡し済なので次期も売れ残りですね。

[1991: eマンションさん]

>>1985 マンション比較中さん
住不の売り方を模倣しているのではないでしょうか。

[1992: マンコミュファンさん]

>>1984 匿名さん
ご懸念の通り、売れ残りが潜在顧客を遠ざけている実態はあると思います。
フォローしますと、都内の賃貸業者が実施したリーシングは成約したみたいですし、ポートフォリオを分散させたい都内の投資家にメジャー7物件は刺さりやすいです。

中古市場おいては、仲介会社のKPIは販売実績そのものであり、専属であれば営業マンは必死に売ります。一方で、PH営業マンが最も評価されるためのKPIは顧客満足度であって販売個数ではないため、新築マンションの購入決断に必要と思われる多少の強引さ等が相対的に弱い傾向にあります。これが周囲より売れ行きが悪くみえる主要因の一つだと思っています。一部住戸は値上げしてますし、メジャー7の余裕が見て取れます。

[1993: マンション比較中さん]

残り50戸を竣工1年までに売り切れるかが問題ですね。
1年過ぎたら新築と言えなくなるようですし。　

[1994: 匿名]

>>1993 マンション比較中さん
そうですね、
2023年1月がそのタイミングです。

[1995: マンション検討中さん]

仕様が悪いと新築でなくなったときは価格下げるしかなさそうですね。

[1996: 匿名さん]

前の投稿にもあったけど三井レジの業績は好調で今期も勝どきやベイパークで目標達成できちゃうからここが売れようが売れまいが関係ないから、営業もせず値下げもせず、売れるなら売るくらいのスタンスになる気がします。現地モデルルームも気合入ってないし駅頭のサンドイッチマンやティッシュ配りとかもやってないし。

[1997: 検討板ユーザーさん]

>>1996 匿名さん
そうですね。じわじわ売れていつの間にか完売するでしょう。
外野が騒ぐ事じゃないですね。

[1998: 検討板ユーザーさん]

まあ、住民からしたら売れようが売れ残ろうが関係ないですからね。三井は業績いいですし。
MR予約も余裕なので2年でも3年でものんびり売ればいいでしょ。

[1999: マンション検討中さん]

>>1218 ご近所さん
結局
2022年中までに完売すればよい計画だそうです。
は何か根拠あったんですかね？2022年は無理そうですが…心なしか6月からほとんど動いていないのではないかと。

[2000: 匿名さん]

ここは安すぎるので残債割れのリスクは低いでしょう。
逆にこれから出る5000万～6000万クラスのマンションのほうが厳しい気がします。
永住前提ならいいですけど、利益出したいなら都内寄りの物件買わないとダメですよ。

[2001: マンション検討中さん]

マンマニさんに「過去20年見てきた三井物件のなかでも最低レベルの仕様」と言わしめた物件のわりに、まだまだ割高と感じる人が多いのかもしれませんね。

[2002: 匿名さん]

売れ残ってるのは間取りの悪い部屋やグロス高めの部屋ばかりですね。
MやNは販売開始したのは6月からですし。
でも安いといっても角部屋は5000万超えるんですね。
まあ確かにこの低仕様で5000万～は払うのは厳しいですね。

[2003: 匿名]

マンマニさんはここを検討する人を馬鹿にしてるだけだぞ。

[2004: 匿名]

>>1999 マンション検討中さん
5月末時点では80戸残っていたので30戸くらい売れてますね。
ただ売れ残ってるのは条件の悪い部屋ばかりなので鈍化すると思います。

[2005: 検討板ユーザーさん]

最近のパークホームズの仕様はみんな同じくらいに見えるが、なぜここだけ強調されるのか？マンマニさんの記事の影響が少なからずあるような気がする。こういう掲示板でも話題にされちゃうから。

[2006: マンション検討中さん]

あの記事は影響ありそう。少なくとも広域検討でマンション名検索した人は必ず見てる気が。私は記事見て、逆の逆に見学を止めました。

[2007: マンション検討中さん]

>>2006 マンション検討中さん
マンションマニアさんの影響が及びやすいのは新築市場なので、中古市場であれば若干影響は弱まるのでは？

[2008: 匿名]

感想になりますが、
マンマニさんのその発言、購入者からしたら傷つきますし、イメージ悪いです。
知人に購入したことを告げても、その記事をみつけられたら悲しくなります。

言葉を選んで書いて欲しいと思いました。

[2009: 匿名]

まぁマンマニさんは評論家であって営業マンじゃ無いですからねぇ
実際仕様は賃貸レベルなのは事実な訳だし、大手デベにも忖度せずに悪い所は悪いと記事に書くのは検討者にとっては有益な存在かと

[2010: 検討板ユーザーさん]

設備仕様がほぼ同レベルのパークホームズが他にたくさんあるのに、この物件が特別に仕様が低いという印象を与えていることが問題なのでは

[2011: 匿名さん]

>>2008 匿名さん

確かに。
加えて、投稿者の悪意すら感じる。
何故そこまでイメージ下げたいのか。

[2012: 通りがかりさん]

住人を装った悪意ある書き込みが多い気がしますね
資産価値とか気にしてるくせに、わざわざ自分から印象悪くするのは意味不明
普通逆では？

[2013: 通りがかりさん]

永住目的ならスーパー近いしコスパは良いマンションだと思います
まあ千葉駅程度で坪単価250万以上は割高すぎて払いたくないのが本音ですが
職場が近いとかの理由がないなら、もう少し頑張って都内寄りのマンション買ったほうがいい気がします

[2014: マンコミュファンさん]

仕様が低い他のパークホームズでも、売れてるところは売れてますよね。
となると売れない原因はそれだけじゃなさそう。

[2015: 匿名さん]

設備仕様は最小限なのに場所が駅前なのでコスト特化とまでいかない点かな、これが駅前5分でコスト1割減なら即売だった気はする。
とはいえ土地メリットがあるので価値は大きく下がらず、三井も売り急ぐ必要性がないから徐々にしか動かなそう。

[2016: マンコミュファンさん]

>>2013 通りがかりさん
頑張って都内寄りの高いマンション買ったほうが良いという考え方もありますが、長い人生何が起こるかわからないので都内に買えないなら最低限の出費で止めておくほうが良い、という考え方もありますね。

[2017: マンション掲示板さん]

>>2016 マンコミュファンさん
はい。なので私はここを候補にはしています。

[2018: マンション検討中さん]

>>2014 マンコミュファンさん
だからこそ、ここが他のパークホームズより特別に仕様が低いという風評被害があるのではないか？という話をしているのです

[2019: マンコミュファンさん]

>>2018 マンション検討中さん
実際、ここと同じ仕様のパークホームズあります？
南船橋でも床暖房はありますよね？

[2020: 口コミ知りたいさん]

>>2019 マンコミュファンさん
こういう理由でここはこの仕様にしてます、とか(単純なコストカット含む)一覧形式で仕様に関して情報公開してあると購入者には親切だしマンション自体への信頼感が増すと思うんですけど、そうはならないんですかね。

[2021: 匿名]

>>2012 通りがかりさん
皆んな、同じ考えなんてありません。
いろいろな意見あります。
印象よく書いて、悪いことは隠す、そんなことはしません。

売れない理由は、電車の騒音ですかね。

[2022: マンション比較中さん]

>>2018 マンション検討中さん
風評被害というのは意図的なデマや不確かな噂を流布することですが、ここより仕様の低いパークホームズが他にあるのですか？
マンマニさんはただ事実を述べただけじゃないですか？

[2023: 匿名]

>>2020 口コミ知りたいさん
確かにそうだと思います！！
隠すからネガティブな感じになるんでしょうね。

[2024: マンション比較中さん]

新築でも立地のグラディス、仕様のエクセレントタワー、コスパのPH千葉と選択肢があっていいです。suumo見ていたら築浅のコンフォルシアが出ていて、電車音は気になるけど予算はPH千葉あたり、という人はアリかもです。

[2025: 通りがかりさん]

>>2021 匿名さん
永住目的なら分かるんですけど売り抜ける予定なら意図が分からないなーと思いました。私が今まで見てきた投資家は逆のことをしてたので。あくまでも投資家目線ですが。

[2026: 匿名さん]

>>2022 マンション比較中さん
マンマニさんの記事自体ではなく、そのネタで他の人がからかうような流れのことですね。住民さんが良い点をアピールして打ち消せれば良いのですが

[2027: 通りがかりさん]

肯定的な意見はなく圧倒的にネガキャンばかり。
千葉に引っ越す予定でここも候補にいれてましたが、印象はかなり悪くなりました。
私みたいにここ見て検討する人もいるだろうし、売れ行きに影響あると思いますよ

[2028: 匿名さん]

仕様は有無ではなく対コストで判断すべきで、割高でない限りはネガティブに捉える必要もないはずだけどね
仕様隠しみたいなコメントもあるけど、実際に検討したら隠れるわけもなく、それこそネガキャンに振り回されてる気がするな

[2029: マンション検討中さん]

千葉市民＋初めて購入する人でこの掲示板やマンマニブログを見て購入している人あまりいないのではないでしょうかね？
広域検討とか千葉市のことあまり知らない人は色々調べると思いますが、周りの直近購入してる千葉市在住者を見ててもとりあえずギャラリーにgoな感じです。そもそも床暖房とか食洗器とか気にしてないんじゃないかと。

[2030: マンション比較中さん]

>>2029 マンション検討中さん
じゃぁなぜ苦戦してると思います？

[2031: マンション検討中さん]

ここって、竣工前のオプションだと、床暖房とか食洗機、ソフトクローズ、床レール無し、浴室ダウンライト等をつけて、一般的？な中スペックマンション仕様にできたんでしょうか？？？

今だと、竣工後販売になるので、オプション対応が可能なのは食洗機くらいですか？

[2032: マンション検討中さん]

オプションで一般的？な中スペックマンションくらいまで可能なら、もとがスッピン仕様でもありかもしれませんね。
欲しい方だけオプションを付けてけば良いので。

食洗機とか床暖房いらないから、安くしてくれ！！って方もいらっしゃるのは事実だと思うので。

[2033: マンション比較中さん]

9月から販売開始のサングランデ千葉はライバルになりそうですね。
駅徒歩6分だけど総武線＆モノレール「都賀駅」で千葉駅まで4分。設備仕様もなかなかよさそう。
価格も2700万円台～となかなか魅力的。来場予約もすでに埋まりつつあります。

[2034: 検討板ユーザーさん]

>>2032 マンション検討中さん
昨年8月にモデルルームに行ったときは床暖房以外はもっと早ければ可能だったがオプションはすでに終了、食洗機なら間に合うと言われて断念しました。
床暖房は標準にして欲しかったですが不要な人が多いというデベの判断なのでしょうね。

[2035: 評判気になるさん]

>>2029 マンション検討中さん
千葉市民だけだと大規模物件は厳しいのかも知れないですね。周辺の完売したライバル物件はいずれも80戸に満たない規模でしたし。広域だと他のパークホームズもライバルになってしまうのかな？

[2036: マンコミュファンさん]

ここ最近千葉駅近辺にライバル物件が多いのも影響してるのかな？
一応200戸数は売れてるし、残りも間取りが悪いとかの微妙な部屋が多いだけなので、ここも小規模であれば完売してたと思います。

[2037: マンコミュファンさん]

1315が売れ残ってるのが個人的には不思議かな。内見しましたけど電車の音は気づかなかったですし、日当たりも眺望もまあまあで悩みましたけど

[2038: 口コミ知りたいさん]

>>2033 マンション比較中さん
サングランデ千葉のHP見ました。
千葉駅まで徒歩と電車で約10分。
パークホームズ千葉からJR千葉駅まで徒歩で行くより時短で競合になりそう。
皮肉なことに京成不動産&長谷工物件。
確かに設備や仕様が良さそうで災害に強そうな印象だった。
繁華街からは遠く、保育園やクリニック、ドラッグストアも近く静かな環境っぽいから子育て世帯向けかも。
京成電鉄利用者なら断然パークホームズ千葉なんだけどね。

[2039: マンコミュファンさん]

個人的に満員電車大嫌いなので、千葉駅は始発で座って通勤できるので大きな利点だと思っていますが、広域検討者には不人気なイメージです。立ってでも通勤時間を少しでも短くしたいと考える人が多いんですかね。

[2040: eマンションさん]

>>2039 マンコミュファンさん
私の周辺のデータでしかないですが、30代までは立ってでも通勤短いほうが良いという人ばかりで、40代以降になると時間かかっても座りたい、という感じです。
30代で都内寄りにマンション買うと10年経ったら後悔するパターンもありそうです。

[2041: eマンションさん]

>>2038 口コミ知りたいさん
都賀の物件のことですよね。以前住んでましたけど総武線快速のうち千葉より奥に行く電車に乗れるというだけだから、さすがに都心への通勤面での競合にはならないと思います。都賀自体は住みやすくて好きでした。

[2042: 匿名]

>>2039 マンコミュファンさん
こんにちは、座っていけるかというより、
帰りの千葉行きの電車が少ないことがデメリットでした。
あと最後の終電も津田沼行きがラスト。
飲みの時も早く切り上げるのが悲しいのがデメリットですかね。

[2043: 通りがかりさん]

>>2042 匿名さん
終電まで飲めるなんて寛大な奥様。

[2044: 匿名]

家で待ってるのは夫ですよ？

[2045: 検討板ユーザーさん]

（千葉まで行く本数/総武快速線全本数）※平日ダイヤ
17時台…7/10
18時台…10/12
19時台…9/10
20時台…8/9
21時台…9/9
22時台…6/7
23時台…4/5
0時台…1/1

言うほど津田沼止まり多いか…？
確かに終電は各駅総武線の津田沼行きの方が遅いけどね

[2046: 匿名さん]

>>2045 検討板ユーザーさん
千葉駅ネガりたいだけかな？

[2047: マンション掲示板さん]

>>2046 匿名さん
2042さんは他の千葉駅マンションでもアンチ活動に勤しんでる方なので多分そうなんでしょうね

[2048: 評判気になるさん]

>>2041 eマンションさん
本格的に検討を始めたら対象外になる検討者も出てくるとは思います。
千葉駅までという単純な絞り込みだったり、モノレール経由で京葉線利用者(PH千葉も同様)には初動で比較対象になるかも？って思いました。
あとはPH千葉の設備や仕様の低さに対して若干利点があること、災害に強そうなことも。

[2049: 匿名]

>>2045 検討板ユーザーさん
「言うほど津田沼行き多いか？」
→津田沼行きが多いとは書いてません。
千葉行が少ないと書いてますよ。

[2050: マンコミュファンさん]

>>2049 匿名さん
2045さんじゃないですが、どこに比べて少ないと言いたかったんでしょうか？

[2052: 匿名さん]

東京千葉間で各駅を前提にするあたり、なんでもいいからディスるのが趣味なんだろう
東京品川は快速が前提だし、新宿から各駅でも終電は23:50（津田沼は0:08）、18分差という前にこの時間だと都内組でも帰り着けない人が多いのだけどね

[2054: 匿名さん]

移動手段は検討要素として大事でしょ。電車関連の煽りも某掲示板ノリを感じて痛いからやめよう。

[2072: 管理担当]

[No.2051～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信