パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1833: 匿名さん]

売れ残っていることすら知らない人もいそうなくらい興味を持たれていない可能性微レ存。

[1834: 口コミ知りたいさん]

住友不動産方式にしたのでは

[1835: マンション検討中さん]

住民としてはやきもきするだろうが、別に三井は好決算で今期はもう問題ないから売り焦ることはないだろうな。社員の仕事作りでまったり殿様商売してるでしょ

[1836: 匿名さん]

>>1834 口コミ知りたいさん
このクオリティーでスミフ方式にしたと言われても…
誰も知らないんじゃ仕方ない…

[1837: マンション検討中さん]

ここや椿森のウィザースレジデンスを検討してたけど、椿森は結局完売まで竣工後2年2か月もかかかりました。低層で眺望がないのに、広めでグロスで高くなってしまう部屋がどこもなかなか売れなかった。ここも低層階は眺望があまりないので、スミフ方式とか言って売ってるといつまでも売れ残りそう。
値上げしながら売るのもよいけど、住民としては完売しないと落ち着かないですよね。

[1838: 住民]

>>1837 マンション検討中さん

値上げは全くしてないよね。
2年前と金額は変わらない。
完売は時間の問題だし、残り約40なら賃貸にしても問題ない。
住民の質のみ懸念してます。

[1839: マンション比較中さん]

問題は、新築でこれだけ苦戦してるとなるとリセール時は新築時の価格以上は難しそうな点。
入居1年前に完売した南船橋はリセール700、800上乗せでもサクッと売れてましたが。

[1840: マンション掲示板さん]

>>1838 住民さん
住民の質を懸念してるなら、賃貸にしたら問題あるんじゃん。

[1841: 評判気になるさん]

>>1839 マンション比較中さん
永住前提だったら、リセールをそれほど気にする必要ないような。

[1842: マンション検討中さん]

>>1839 さん
新築時の価格以上を期待してんの？（笑）

[1843: 匿名さん]

電車の音がうるさいこと、設備が良くないことから不人気な気がします。
静かな環境で生活したい！

[1844: マンション掲示板さん]

ここより坪単価の安い駅近物件を探すことは難しくなってきていると思います。時間が経つにつれ割安感が出てきていることに気が付きます。

[1845: マンション掲示板さん]

確かにバルコニーの手摺安っぽく見えるな。共用廊下のアルミ手摺も縦だもんな。
バルコニーのアルミ手摺は流石にやりすぎ。そこだけでも少しお金かかってもガラス手摺にすべきだったと思うよ。それだけで全体の見栄えが全然違ったのに。マンションは外観が重要だよ。床暖なくても食洗機なくてもいいからそこだけは。

[1846: マンコミュファンさん]

>>1839 マンション比較中さん
ライバル物件が少ない場所だからこそ成し得たディールと考えています。千葉中央近辺は人口も増えてますし、それに呼応して賃貸マンションも目立ってきています。

駅から遠いデュオヒルズ千葉中央に比べると、パークホームズ千葉の仕様は劣ると思います。

しかし、千葉中央駅から横断歩道を渡らずに徒歩2分でつく用地はもうなく、ライバル物件が増えるにつれ相対的な優位性は出てきているかと。

[1847: マンション掲示板さん]

徒歩二分っても最近では見ないレベルの横長のマンションだから端の部屋だと結構歩くね。
外観的には完成予想図の段階で売り切っておくべきだったね。

[1848: マンション比較中さん]

そもそも「千葉中央」の駅力が弱い気がします。
駅徒歩2分と言っても結局は10数分かけて千葉駅まで歩く人も多いみたいですし。
まだ出勤時は狙った電車に乗れるからいいですが、帰りは1本逃すと結構待たされますしね。

[1849: 検討板ユーザーさん]

>>1845 マンション掲示板さん

本当に同意。
割安感を感じると言っても京成千葉中央駅だし。
雨に濡れない線路下商店通路も夜は通り抜け不可。

線路沿い超至近物件なんだから、
共用廊下縦手摺より壁式にするとか、、
せめて通路側の部屋壁も戸境壁ぐらいの厚みがあればとか色々惜しい。
設備は個々に後から変更できるけど外観や構造は変えられない。給湯器リースとかネットはジェイコム一択とか悩ましい。

[1850: 匿名さん]

駅近メリットは電車利用でない部分にあって、至近距離に「コンビニ3社、24hスーパー、ドラッグストア、100円ショップ、ファストフード、飲食店、弁当屋、スポーツジム」が揃うのはほんと楽よ

[1851: 通りがかりさん]

>>1847 マンション掲示板さん
地震に強いのは長方形マンションとのことです。
https://allabout.co.jp/gm/gc/400554/

[1852: 匿名さん]

>>1849 検討板ユーザーさん
ほんとですね。
バルコニーの手すりを全部ガラス手摺にすれば結構カッコイイマンションになってますよね。なんだか勿体ない。
写真は上手に撮影しているので、格好よく写っていますが。

[1853: マンション検討中さん]

>>1851 通りがかりさん
正確には長方形が地震に強いわけではないですよ。

L字型のマンションだと正確には2棟構成になっていて、全体としてL字に見えているだけになります。直近だとクレアホームズ千葉センタークロスなんかがこれです。1棟ではなく2棟なので、地震の際にそれぞれの固有周期や揺れる方向が異なり、2棟を完全にくっつけることができないので、2棟の間にエキスパンションジョイントってので橋渡しします（遊びの部分です）。ジョイントは小さい地震では大丈夫ですが、震度6以上とかになると壊れてしまう、というか壊れるように作られています。
ジョイントは大きな地震では修理が必要になるのですが、上階に行くに従ってジョイント幅が広くなっているマンションは若干こわれにくい（上階の方が揺れが大きく、それを考慮した作りになっている）程度の差はありますが、壊れる前提です。

躯体として地震に強いかどうかは、今の時代はどのマンションも同じような計算をしているので、建物自体は耐震性能が同じ分類であれば直下型に対してはほぼ同じ躯体と考えていいです。
耐震マンションではどれを選んでも建物は計算上はほぼ同じなので、結局その土地が揺れやすいかどうかにかかっています。大きな地震のときは立地で小破、中破、大破が決まってしまう感じですね。耐震構造では立地が一番重要です。

[1854: マンション検討中さん]

>>1850 匿名さん
自宅から普段使いの買い物に行くなら千葉駅前よりむしろ便利だし、クリニックも十分ある(発熱外来もすぐ近くに2件)。通勤で使わなくても千葉中央駅からお出かけするときもあるし、本千葉駅まで歩けるのが便利なときもある。良い面もたくさんあるのだが、千葉駅周辺のライバル物件がたくさん出てくるのにこんなにゆっくりペースで販売で大丈夫？と心配になってしまう

[1855: 匿名さん]

>1853

エキスパンションジョイントの問題は壊れる前提だけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に補修費用がカウントされてないこと。

免震の鉛ダンパー、履歴系の制震ダンパーも同じく。

あと、L字の間にスペースを開けてるんだけどエキスパンションジョイントでつないでるんで間は大きくできない。揺れ幅が大きいと建物同士がぶつかってなんてのがありうる。熊本地震では免震の振幅が想定以上なんてのが実際に起こってる。

[1856: 匿名さん]

＞耐震構造では立地が一番重要

御意。そして葭川の周辺は地盤がよくない。

[1857: マンション検討中さん]

地震を心配するならマンションは購入ではなく賃貸にした方がいいってことに。
免震でも長周期成分が強いと大梁のひび割れ程度は起こってもおかしくない。
戸建ても損傷するだろうし。
個人個人でどの程度のリスクを見積もるかじゃなかな。

[1858: 住民]

>>1845 マンション掲示板さん
住民だけど本当にこれに尽きる。電車音も設備も全く不満ないけどスカスカ金属タテ格子だけが残念ポイント。全体的にあと100万価格載せたらかなりいいバランスなの出来たんじゃない。これからの三井の物件で安いけど悪くない、みたいな物件作るための試金石だったのかもしれんね。

[1859: 匿名さん]

>>1854さん
良い面はご想像の通り、10-20年は自身で住む前提で買ったが想定以上に便利だったので満足してますよ
色々と議論されてるが、主観的に必要十分かつコスト最小限を望む人向けなので、静かな生活な贅沢な空間を望む人に向かないのは同感
一方で自身を同じ判断をする人が皆無だとも思わないので先のことは心配してない。それに武蔵小杉などの例をみると確実な判断などないから住み心地が最優先かな

[1860: 匿名さん]

>1857

最近の戸建ては耐震等級３が結構あったりする。マンションってコンクリートで頑丈そうだけどほとんどが耐震等級１。イメージと実際は違うんだよね。

[1861: 匿名さん]

＞1857

ここは三井主導ではなく長谷工主導だったんだろうね。もろ、長谷工仕様。

[1862: 千葉中央]

>>1858 住民さん
千葉中央駅ホームより撮ってみました。　悪くないのでは？

[1863: 匿名さん]

>>1862 千葉中央さん
問題はバルコニー側。
共用廊下側はどこも似たようなもの。

[1864: 千葉中央]

>>1863 匿名さん
どんな問題でしょう？

[1865: マンション検討中さん]

共用廊下の縦格子、雑居ビルにあるような非常階段が残念ですね。
同価格帯で長谷工仕様の他のパークホームズはお洒落な作りなのに・・・

[1866: 匿名さん]

>>1864 千葉中央さん
ちなみにこの面は通常誰が見れるの？
マンション見学者はみな京成線で来て、ホームの端までいって見てくれるの？

[1867: 匿名さん]

>1865

最近のパークホームズは工事中の仮設なんて揶揄されるような非常階段あったりする。低層階なんてエレベータ待つより階段歩いたほうが早かったりするから非常ではなく常用として扱ってほしいものだけど。

[1868: マンション比較中さん]

後付け感はんぱないですよね。
そもそもこの戸数に対して非常階段1本って少なくないですか？
まぁコスト削減のためと言われたらしょうがないですが、いざという時に大渋滞にならないか心配。

[1869: 匿名]

バルコニーの金属タテ格子は洗濯物が丸見えでちょっと恥ずかしそう。
　一部の住民の方が、金属タテ格子にビニールをしてバルコニーに目隠しされてますが、ビニールがバラバラでマンションの景観が綺麗に見えないと思ってしまう。

また、クローゼットや脱衣所の収納も使いにくい。

もっとセンスの良い建築士さん？デザインの方はたあなかったのだろうか

[1870: 匿名さん]

>1869

三井の場合、バルコニーの手すりがRC壁の物件でも物干しが手すりの上に出ちゃって洗濯物丸見えな設計平気でする。社風なんだろうね。

[1871: 匿名さん]

＞１８６８

階段は両側の角住戸の前の廊下部分と真ん中の計３つ。階段で二方向避難路確保してるからここはちゃんとしてると思うけど。

[1872: 検討板ユーザーさん]

>>1860 匿名さん
マンション耐震等級1より戸建耐震等級3の方が耐震性があると言われると数字では理解するも感覚的には違和感がありますが実際どうなんでしょうか

[1873: 匿名さん]

マンションでも戸建てでも耐震等級１って、震度５強で損傷せず、震度６から７で倒壊せずが基準で、耐震等級３はその１．５倍の揺れに耐えられるだから耐震等級３のほうが強いでしょ。

[1874: 口コミ知りたいさん]

>>1871 匿名さん
左右はしっかりとした階段ですが。真ん中の階段だけ安っぽい感じします。

[1875: 匿名さん]

＞１８７４

左右は角住戸だから共用廊下に接する部屋の共用廊下側には窓をつけずに階段にして、妻側に窓付けてるけど、真ん中はそれできないからね。

真ん中の住戸はセンターインにして階段つけるとか工夫すればできなくはないとは思うけど、コストかかっちゃう。

[1876: 匿名さん]

センターインでPP分離ってのもあったけど、最近はここにもあるようにリビングインの浴室なんてPP分離とは逆行するコストダウンが横行中。

[1877: 匿名さん]

>1873

耐震基準の震度５強で損傷せずって注意が必要で対象は構造部分だけ。ここみたいにALC使ってると震度５強で損傷するリスクあるというか、３・１１の時実際に壊れた事例もある。

[1878: 匿名2]

>>1875 匿名さん
非常階段の安っぽさではなく、非常階段の使いやすさでは、

千葉中央駅側の非常階段は、
降りるとき、
一歩目の階段？が盛り上がっていているのでつまずきそうだったこと、
歩幅が狭いのと、暗い？ので降りるのに時間がかかりました。

そのため、真ん中にある非常階段、
今回で言うと安っぽい感じのほうは、
広くて、夜は明るくて1番降りやすかったです。

[1879: 通りがかりさん]

>>1876 匿名さん
リビングインだと脱衣場にエアコン届くのが今の時期はありがたい

[1880: 匿名さん]

うちの子は鉄の非常階段は怖がります。特に高所恐怖症って訳でもないんですがね。
ちなみに高層階。

[1881: 口コミ知りたいさん]

>>1877 匿名さん
その事例を具体的にソース付で出してもらってもいいですか？

[1882: 千葉中央]

>>1865 マンション検討中さん
ここはどちらのマンションですか？