パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1813: 検討板ユーザーさん]

富士見エリアのキャッチは迷惑防止条例違反で逮捕できないのでしょうか？

[1814: 匿名]

そりゃ条例違反だから逮捕しようと思えば出来るでしょうけど警察に利が無いからね
逮捕しようとしてないんだから出来ませんよ。

まぁトラブルになって暴行したり恐喝なんかが発生すれば少しは取り締まるかもね。

[1815: マンション掲示板さん]

夜の富士見エリアの客引きは嫌ですね。幸いこの場所までは変な人は来ないし、駅前に交番もあるから良かったですよね。

[1816: マンコミュファンさん]

オーベル千葉エアーズとパークホームズ千葉、どっちがいいでしょうか？　駅徒歩条件が似ていれば数百万円安い方がいい気がします。

[1817: eマンションさん]

>>1816 マンコミュファンさん
とにかく安いほうが良いならオーベル、買い物便利なほうが良いならパークホームズでは。

[1818: 検討板ユーザーさん]

>>1816 マンコミュファンさん
さすがに東千葉より千葉中央の方が高くなりますよ。本当に比較検討されているなら実際に歩いて周辺環境を見に行くことをおすすめします。

[1819: 匿名さん]

以前、既に完売している椿森のウィザースのMRを見に行きましたが、千葉駅までの導線が暗いし歩道が狭いところが多く、子連れでは歩きたくないと思う道のりでした。歩いてみると見えるものって結構ありますよね。

[1820: 検討板ユーザーさん]

>>1819 匿名さん
オーベルは椿森とは線路の反対側で、栄町にも近く好みが分かれるエリアだから、より慎重に現地を見る必要がありますね。

[1821: 匿名さん]

>>1819 匿名さん

椿森のウィザースは建ってから１年以上売れ残っていましたね。大幅値下げしても売れず。ここもそうならないと良いのですが。

[1822: 評判気になるさん]

>>1821 匿名さん
立地もデベも違いすぎるので大丈夫と思いますが…当時よりライバル物件がはるかに多いのは心配

[1823: 匿名さん]

タイプによっては最終１邸の案内が出ていましたが、物件概要見てると入居から半年経つ９月末までは販売続きそうです。エクセレント壁ドン低層あたりと価格が被るのでそちらの進捗次第ではこちらも動きそうですね。

[1824: 住民でない人さん]

>>1823 匿名さん
1DKの間取りでしょうか。

[1825: 検討板ユーザーさん]

>>1824 住民でない人さん

最終は公式HPに3タイプ出ていますね

[1826: マンション比較中さん]

いつの間にか公式HPに価格表を載せるようになったのですね。
残り32戸。

[1827: 匿名さん]

>>1826 マンション比較中さん

価格が載っているのは32戸ですが、グレーになっていても「次期以降販売予定住戸」と書かれている部屋が大量にありますよ。

[1828: 匿名さん]

>>1827 匿名さん

グレーの次期以降販売予定住戸は16戸なので、売れ残りは48戸かな。

[1829: 通りがかりさん]

>>1828 匿名さん
半年経ってこの状況は順調でしょうか？

[1830: 匿名さん]

＞1829

あと半年で新築を謳えなくなる。結構やばいんじゃない。にもかかわらず三井ってしっかり休むんだよね。入居者にしたらさっさと売ってくれじゃない（笑）。

[1831: 匿名さん]

週末ですらMR来場予約は余裕がありますしね。

[1832: 通りがかりさん]

てっきり1DKが売れないのかと思ったら3LDK、4LDK、広い2LDKばかり残ってて意外だった。次期以降販売のBとQも3LDKのはずだが、急がなくて大丈夫なのかな？現在の販売で一気に売れてるのかも知れないが。

[1833: 匿名さん]

売れ残っていることすら知らない人もいそうなくらい興味を持たれていない可能性微レ存。

[1834: 口コミ知りたいさん]

住友不動産方式にしたのでは

[1835: マンション検討中さん]

住民としてはやきもきするだろうが、別に三井は好決算で今期はもう問題ないから売り焦ることはないだろうな。社員の仕事作りでまったり殿様商売してるでしょ

[1836: 匿名さん]

>>1834 口コミ知りたいさん
このクオリティーでスミフ方式にしたと言われても…
誰も知らないんじゃ仕方ない…

[1837: マンション検討中さん]

ここや椿森のウィザースレジデンスを検討してたけど、椿森は結局完売まで竣工後2年2か月もかかかりました。低層で眺望がないのに、広めでグロスで高くなってしまう部屋がどこもなかなか売れなかった。ここも低層階は眺望があまりないので、スミフ方式とか言って売ってるといつまでも売れ残りそう。
値上げしながら売るのもよいけど、住民としては完売しないと落ち着かないですよね。

[1838: 住民]

>>1837 マンション検討中さん

値上げは全くしてないよね。
2年前と金額は変わらない。
完売は時間の問題だし、残り約40なら賃貸にしても問題ない。
住民の質のみ懸念してます。

[1839: マンション比較中さん]

問題は、新築でこれだけ苦戦してるとなるとリセール時は新築時の価格以上は難しそうな点。
入居1年前に完売した南船橋はリセール700、800上乗せでもサクッと売れてましたが。

[1840: マンション掲示板さん]

>>1838 住民さん
住民の質を懸念してるなら、賃貸にしたら問題あるんじゃん。

[1841: 評判気になるさん]

>>1839 マンション比較中さん
永住前提だったら、リセールをそれほど気にする必要ないような。

[1842: マンション検討中さん]

>>1839 さん
新築時の価格以上を期待してんの？（笑）

[1843: 匿名さん]

電車の音がうるさいこと、設備が良くないことから不人気な気がします。
静かな環境で生活したい！

[1844: マンション掲示板さん]

ここより坪単価の安い駅近物件を探すことは難しくなってきていると思います。時間が経つにつれ割安感が出てきていることに気が付きます。

[1845: マンション掲示板さん]

確かにバルコニーの手摺安っぽく見えるな。共用廊下のアルミ手摺も縦だもんな。
バルコニーのアルミ手摺は流石にやりすぎ。そこだけでも少しお金かかってもガラス手摺にすべきだったと思うよ。それだけで全体の見栄えが全然違ったのに。マンションは外観が重要だよ。床暖なくても食洗機なくてもいいからそこだけは。

[1846: マンコミュファンさん]

>>1839 マンション比較中さん
ライバル物件が少ない場所だからこそ成し得たディールと考えています。千葉中央近辺は人口も増えてますし、それに呼応して賃貸マンションも目立ってきています。

駅から遠いデュオヒルズ千葉中央に比べると、パークホームズ千葉の仕様は劣ると思います。

しかし、千葉中央駅から横断歩道を渡らずに徒歩2分でつく用地はもうなく、ライバル物件が増えるにつれ相対的な優位性は出てきているかと。

[1847: マンション掲示板さん]

徒歩二分っても最近では見ないレベルの横長のマンションだから端の部屋だと結構歩くね。
外観的には完成予想図の段階で売り切っておくべきだったね。

[1848: マンション比較中さん]

そもそも「千葉中央」の駅力が弱い気がします。
駅徒歩2分と言っても結局は10数分かけて千葉駅まで歩く人も多いみたいですし。
まだ出勤時は狙った電車に乗れるからいいですが、帰りは1本逃すと結構待たされますしね。

[1849: 検討板ユーザーさん]

>>1845 マンション掲示板さん

本当に同意。
割安感を感じると言っても京成千葉中央駅だし。
雨に濡れない線路下商店通路も夜は通り抜け不可。

線路沿い超至近物件なんだから、
共用廊下縦手摺より壁式にするとか、、
せめて通路側の部屋壁も戸境壁ぐらいの厚みがあればとか色々惜しい。
設備は個々に後から変更できるけど外観や構造は変えられない。給湯器リースとかネットはジェイコム一択とか悩ましい。

[1850: 匿名さん]

駅近メリットは電車利用でない部分にあって、至近距離に「コンビニ3社、24hスーパー、ドラッグストア、100円ショップ、ファストフード、飲食店、弁当屋、スポーツジム」が揃うのはほんと楽よ

[1851: 通りがかりさん]

>>1847 マンション掲示板さん
地震に強いのは長方形マンションとのことです。
https://allabout.co.jp/gm/gc/400554/

[1852: 匿名さん]

>>1849 検討板ユーザーさん
ほんとですね。
バルコニーの手すりを全部ガラス手摺にすれば結構カッコイイマンションになってますよね。なんだか勿体ない。
写真は上手に撮影しているので、格好よく写っていますが。

[1853: マンション検討中さん]

>>1851 通りがかりさん
正確には長方形が地震に強いわけではないですよ。

L字型のマンションだと正確には2棟構成になっていて、全体としてL字に見えているだけになります。直近だとクレアホームズ千葉センタークロスなんかがこれです。1棟ではなく2棟なので、地震の際にそれぞれの固有周期や揺れる方向が異なり、2棟を完全にくっつけることができないので、2棟の間にエキスパンションジョイントってので橋渡しします（遊びの部分です）。ジョイントは小さい地震では大丈夫ですが、震度6以上とかになると壊れてしまう、というか壊れるように作られています。
ジョイントは大きな地震では修理が必要になるのですが、上階に行くに従ってジョイント幅が広くなっているマンションは若干こわれにくい（上階の方が揺れが大きく、それを考慮した作りになっている）程度の差はありますが、壊れる前提です。

躯体として地震に強いかどうかは、今の時代はどのマンションも同じような計算をしているので、建物自体は耐震性能が同じ分類であれば直下型に対してはほぼ同じ躯体と考えていいです。
耐震マンションではどれを選んでも建物は計算上はほぼ同じなので、結局その土地が揺れやすいかどうかにかかっています。大きな地震のときは立地で小破、中破、大破が決まってしまう感じですね。耐震構造では立地が一番重要です。

[1854: マンション検討中さん]

>>1850 匿名さん
自宅から普段使いの買い物に行くなら千葉駅前よりむしろ便利だし、クリニックも十分ある(発熱外来もすぐ近くに2件)。通勤で使わなくても千葉中央駅からお出かけするときもあるし、本千葉駅まで歩けるのが便利なときもある。良い面もたくさんあるのだが、千葉駅周辺のライバル物件がたくさん出てくるのにこんなにゆっくりペースで販売で大丈夫？と心配になってしまう

[1855: 匿名さん]

>1853

エキスパンションジョイントの問題は壊れる前提だけど、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に補修費用がカウントされてないこと。

免震の鉛ダンパー、履歴系の制震ダンパーも同じく。

あと、L字の間にスペースを開けてるんだけどエキスパンションジョイントでつないでるんで間は大きくできない。揺れ幅が大きいと建物同士がぶつかってなんてのがありうる。熊本地震では免震の振幅が想定以上なんてのが実際に起こってる。

[1856: 匿名さん]

＞耐震構造では立地が一番重要

御意。そして葭川の周辺は地盤がよくない。

[1857: マンション検討中さん]

地震を心配するならマンションは購入ではなく賃貸にした方がいいってことに。
免震でも長周期成分が強いと大梁のひび割れ程度は起こってもおかしくない。
戸建ても損傷するだろうし。
個人個人でどの程度のリスクを見積もるかじゃなかな。

[1858: 住民]

>>1845 マンション掲示板さん
住民だけど本当にこれに尽きる。電車音も設備も全く不満ないけどスカスカ金属タテ格子だけが残念ポイント。全体的にあと100万価格載せたらかなりいいバランスなの出来たんじゃない。これからの三井の物件で安いけど悪くない、みたいな物件作るための試金石だったのかもしれんね。

[1859: 匿名さん]

>>1854さん
良い面はご想像の通り、10-20年は自身で住む前提で買ったが想定以上に便利だったので満足してますよ
色々と議論されてるが、主観的に必要十分かつコスト最小限を望む人向けなので、静かな生活な贅沢な空間を望む人に向かないのは同感
一方で自身を同じ判断をする人が皆無だとも思わないので先のことは心配してない。それに武蔵小杉などの例をみると確実な判断などないから住み心地が最優先かな

[1860: 匿名さん]

>1857

最近の戸建ては耐震等級３が結構あったりする。マンションってコンクリートで頑丈そうだけどほとんどが耐震等級１。イメージと実際は違うんだよね。

[1861: 匿名さん]

＞1857

ここは三井主導ではなく長谷工主導だったんだろうね。もろ、長谷工仕様。

[1862: 千葉中央]

>>1858 住民さん
千葉中央駅ホームより撮ってみました。　悪くないのでは？