パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1531: 検討板ユーザーさん]

販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,

[1532: 匿名さん]

エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。

戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。

[1533: 周辺住民さん]

>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの１Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10％以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。

[1534: マンション検討中さん]

マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。

[1535: 匿名さん]

>>1533 周辺住民さん

あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。

[1536: マンション検討中さん]

まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから

[1537: 匿名さん]

検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。

新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。

[1538: 匿名さん]

>>1536 マンション検討中さん

そうでしょうねー。いろいろデメリットあるにせよ個人的には首都圏近郊で都心アクセス含めコスパ最強の物件だとは思います。

[1539: 評判気になるさん]

長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得｡小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい｡

[1540: 名無しさん]

今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見｡これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず｡

[1541: 匿名さん]

>>1540 名無しさん
周りに新しい賃貸マンションがあるので、中々賃貸も入ってなさそうなイメージです。

[1542: 名無しさん]

この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい｡在宅勤務で3LDKが人気なのかな｡

[1543: 匿名さん]

投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。

[1544: 名無しさん]

>>1541 匿名さん
23区と同じ家賃で入るとは考えにくい気がします。

[1545: 名無しさん]

>>1533 周辺住民さん
ここ1-2年で千葉駅周辺に新築マンションが一気に供給されており、競合が多いのも一因かと

[1546: 匿名さん]

>>1544 名無しさん
千葉中央で1DK10万円って高すぎですよね。　

[1547: 名無しさん]

>>1546 匿名さん
ワンルームが価格表から消えているので売買市場は堅調かもしれません。賃貸市場がそれに追いつくのかは不明ですが。

[1548: 名無しさん]

>>1539 評判気になるさん
東京港区所在分譲予定のパークホームズ(タワマンではない)の管理費が5万円近くで驚愕しました。

[1549: 名無しさん]

>>1540 名無しさん
まだ成約実績はゼロでしょうか？

[1550: 匿名さん]

>>1549 名無しさん

SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。

[1551: 匿名さん]

ちょっと団地感があるのは外壁がタイルじゃなくて、吹き付けだからか。。。
吹き付けとタイルで大規模修繕工事のコストは変わるのでしょうか？？

[1552: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
塗装っぽいですね。タイルは落下の恐れがあるため13年以内にタイル打診検査をしなくてはならないみたいですが、塗装だと大規模修繕を延ばせる（延ばすのがよいかは別として）ので、もしかすると将来の修繕には有利なのかもしれません。

スレ違いですが疑問なことがあって、、、千葉セントラルタワーは2009年2月竣工、外壁タイルで13年超えてしまっているのに修繕が始まっていないのはどうしてでしょうか？違反している、タイル落下して事故が起こってしまったら業務上過失の可能性はないのでしょうかね？

[1553: 匿名さん]

外壁はタイルの方が耐久性があるので建物のメンテナンスコストを大幅に抑えられると考えておりましたが、違うのでしょうか。
よくタイルの外壁はメンテナンスフリーと聞いていたのでちょっと意外な情報でした。

[1554: 匿名さん]

吹付は風雨にさらされると色あせて残念な感じになる。大規模修繕ごとの全面塗り替えは必須。

タイルは部分的に交換可能なので、クラックや剥離の状況次第。施工に依存する部分があるので寿命を考慮しているかを要確認。

[1555: 匿名さん]

>>1553 匿名さん
マンションではないですが、公共の施設でタイル部分が横2m×縦２ｍくらい剥がれていた建物（もちろんロープで人が入れないように囲ってましたが）を見たことがあります。築10年弱で、恐らくまだ10年の打診義務に引っかかっていないようでした。
外壁タイルは1個1個丁寧に打診していく方法が修繕のときには必要なんではないんですかね？音がおかしい、一部でも浮いているものがあれば周りを電動のこぎりみたいなもので穴をあけて取り除いて、モルタルつけて、タイル張って　という根気のいる作業を動画で見たことあります。

[1556: マンション検討中さん]

>>1554 匿名さん
ドローンとAIを組み合わせた診断が近い将来100%に近い診断を可能にするのでは、と思ってます。

[1557: 匿名さん]

>>1556 マンション検討中さん
気軽に検査できてしまうデメリットはありますでしょうか？
20階とかで1か所だけ怪しいところが見つかったとしても足場が必要ですかね・・・？

[1558: 匿名さん]

診断はできても貼替はどうだろうね。結局人力？

[1559: 匿名さん]

ここで外壁タイルの心配をして何になるのでしょうか？

[1560: 匿名さん]

>>1559 匿名さん

確かにご指摘の通り。
ここはパークホームズ千葉の購入を検討する掲示板です。外壁云々は別の場所でやってください。

[1561: eマンションさん]

外壁は外壁スレで議論しましょう｡マニアックすぎなのです。

[1562: 匿名さん]

>>1560 匿名さん
千葉市中央区のマンションスレが全体的に荒れているのでその一環かもしれないですね。

[1563: 匿名さん]

間取りが色々あると世帯の違いでトラブルのもとになりそうな気がします。

最寄り駅が千葉駅、千葉中央駅なのに価格も高い。
間取り１ＤＫ・２ＬＤＫはコスパが悪そうだな。

[1564: 匿名さん]

>>1552 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/41449/#zadankai-2

タイムリーに修繕の話が出てますね。この記事読むと、パークホームズ千葉は修繕に結構有利だと思いました。
読んでみるとセントラルタワーは本当は打診検査はしないといけないようです。
タイル等落下した時の損害はマンションの理事会が責任を持つようなこと書いてあります。逆梁やダイレクトウインドウの盲点は勉強になります。

[1565: 匿名さん]

>>1563 匿名さん

コスパは悪くないと思いますよ。
電車の音と設備のショボさが気になるかどうかの問題だと思います。
築浅中古も含めてここより安いマンションないですよね？
駅からめちゃくちゃ離れたら安くなりますけど。
エクセレントザタワーは思ってたより安く出してきましたけど、安いのは壁ドンの部屋ですし、エレベーター乗り換え必須で出入りに時間がかかる。
住民トラブルなんてどこでも起きるときは起きます。世帯の違いはほとんど関係ないないと思いますよ。

[1566: マンション掲示板さん]

三井のリハウスが3ldkを当初価格の7%増しくらいで売りに出してますね

[1567: 住宅]

>>1566 マンション掲示板さん
もう売りですか？売れ残りを中古で売った方が高いなら新築で売る必要がないのではと思いました。

[1568: マンション検討中さん]

>>1567 住宅さん
仲介手数料も取れますし。

[1569: マンション検討中さん]

三井同士の経緯はよくわかりませんが、新築で売りに出てますね。ググってみてください

[1570: 口コミ知りたいさん]

>>1565 匿名さん
壁ドンの部屋とは、壁が薄いということでしょうか。このマンションの壁は薄いですか？

[1571: 匿名さん]

>>1570 口コミ知りたいさん

壁ドンといったのは、このマンションの話ではありませんよ。エクセレントザタワーの話です。エクセレントザタワーの安い部屋は、ベランダのすぐ前に他のビルの壁や室外機が並んでいるという意味です。
このマンションの壁は特別薄いということはないと思いますが、室内でも電車の音が聞こえるので、それが気になるかどうか自分の耳で確かめた方が良いと思います。

[1572: 検討板ユーザーさん]

https://youtu.be/ffZHIUUncB4

このyoutubeをみて駅近 電車の見えるマンションって素敵だと思いました｡

[1573: 購入者]

>>1572 検討板ユーザーさん

電車の音は全く聞こえませんって紹介していますね。それが本当なら羨ましい。

[1574: 匿名さん]

＞1566
＞1568
＞1569

普通に転売じゃないの。未入居物件の販売がある中厳しいよね。人気の中古物件だと表に出す前に仲介業者に待ち登録した人の間で捌けちゃう。広告してる自伝である意味売れ残り。

[1575: 検討板ユーザーさん]

もう販売個数は、片手で数えるほどに少なくなっているようですね。

[1576: マンション検討中さん]

こんなマンション売れないよと買えない人がやっかみもありディスるが,結局完売は時間の問題だけか、

[1577: 匿名さん]

>>1575 検討板ユーザーさん

片手で数えるとは、どういう意味でしょうか？
何度も指を折り曲げて戻して数えるということであれば、何戸でも数えられてしまいます。
通常の意味でいう「片手で数える」であれば、片手の指がの非常に多いということになります。
早く売れて欲しい気持ちはわかりますが、どうしてすぐにバレる嘘をつくのでしょうか？

[1578: 匿名さん]

>>1575 検討板ユーザーさん
三井さんに、残個数確しましたか？
販売個数がのっている価格表をみせてもらったほうがいいです。

サイトに公開している以外にも空室ありますから。

[1579: 匿名さん]

公式ホームページでは販売予定と販売中を合わせて少なくとも10戸公開されています。他にもまだあるでしょうが、少なくとも私には片手では数えられません。
完売までは確かに時間の問題だと思いますが、問題はその時間がどの程度かということです。

[1580: マンション比較中さん]

「完売までは時間の問題」
これ、ここに限らず売れ残ってるマンション全てに言えますよね

[1581: マンション検討中さん]

ホームページ上では合計10戸販売中になってますね｡片手で数えられるかと言えばまあそうですね｡

[1582: マンション検討中さん]

>>1580 さん

>>1580 マンション比較中さん
片手に反論している人もそうだけど、意図はわかるんだから揚げ足取らなくても、と思うけど。

[1583: 匿名さん]

>>1582 マンション検討中さん

言い間違いを捉えて非難されているのではなく、明らかな嘘が非難されているのであって、それは揚げ足取りとは言わない。
片手で数えられる=5以下とまでは言わなくともあと少し
実際にはまだ数十戸売れ残っている。
時間の問題=もうすぐ完売
実際にはまだまだ時間がかかる。
という状況であることはモデルルームに行けば誰でもすぐにわかることなのに、どうしてそんな嘘をつくのか。そんな下手な煽り方しても売れ行きが良くなるとは思えん。

[1584: マンション検討中さん]

>>1583 匿名さん
細かすぎますよ。だいたい、で捉えれば良いじゃないですか？契約書でもあるまいし。
疲れませんか？

[1585: 匿名さん]

>>1584 マンション検討中さん

「だいたい」の範囲がめちゃくちゃ広いですねw

[1586: 住民]

先週の土日も見学にいらっしゃってる方が随分いて、三井の担当者の価格表？(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて、3LDKはほぼないように見えました。1LDKもまだ空きはあるものの想像よりもずっと埋まっていましたよ。竣工時に売れてない部屋は他物件との比較とかでゆっくり売れていく感じじゃないでしょうか

[1587: マンション検討中さん]

これが事実。もうネガ派は仕事終了かな。

[1588: 匿名さん]

見学に来られている方、老人が多い気がします。
気のせいかな。

[1589: マンコミュファンさん]

気のせいですよ

[1590: マンション検討中さん]

>>1588 匿名さん
駅そばだし徒歩で何でもあるから終の棲家にもってこい。

[1591: 匿名さん]

>>1590 マンション検討中さん
たしかにそうですね！車を手放しても生きていける場所ですもんね！

[1592: 検討板ユーザーさん]

>>1590 マンション検討中さん
クリニックも京成ビルにありますし。

[1593: 購入者]

>>1586 住民さん

>三井の担当者の価格表？(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて
えっ！？本当に？どうやって見えたんだろう？？
モデルルーム見学に行って見せてもらったというのなら理解できますが。
まだ空き家だらけですけど、既に契約されている部屋が多いということでしょうか。

[1594: 契約済みさん]

私もそうだけど6月引き渡しの人が多い。もともとコロナ遅延で6月引き渡し予定だったけど、蓋を開けてみたら2月完成で3月から引き渡し開始。購入者さんはこれを知らずに購入者？

[1595: 購入者]

>>1594 契約済みさん

引き渡し時期の変更が知らされる前に契約されたということは、まだほとんど売れていない時期に契約されたんですね。
完成してからもたくさん売れ残っていたのに、ここ数週間で急に売れたのなら、それは良いことだと思います。
ただ、住民が「価格表がちらっと見えた」って、それは嘘はでしょ。

[1596: 契約済みさん]

上書いてあるじゃないですか、成約に花咲いてる表のことですよ。言葉尻とらえるよりも情報を教授しましょうよ。

[1597: 購入者]

>>1596 契約済みさん

わかってますよ。どちらにせよ見えないでしょ。

[1598: 平和]

>>1597 購入者さん　何に怒ってるのですかあ？

[1599: 検討板ユーザーさん]

投稿されていた購入者アンケートは削除されていますか？

[1600: マンション掲示板さん]

>>1598 平和さん

何を誤魔化そうとしてるんですかあ？
「売れている」の根拠が全部嘘だから指摘されると話を変えたくなるんですよね？

[1601: 契約者]

「売れてれも」「売れてなくても」どっちでもいいです。私がこのマンション好きなこと関係ないですね。とは言うものの残り戸数はしれてるけどね｡

[1602: eマンションさん]

どうでもいいけど文句言ってる人は鉤括弧好き？住民スレにも登場w

[1603: 住人]

>>1601 契約者さん
このマンションお好きなんですね！
良い買い物ができてよかったです。

このマンション、なぜ完売しないのか不思議です。
いまだ角部屋は3部屋以上（スーモ参照)残っているし、他の部屋も30部屋以上売れていなさそうだし。

近くのデュオやエクセレント千葉中央を買われた方はなぜこっちにしなかったのか。

売却することを考えると不安です。

[1604: マンション比較中さん]

同じような価格や設備で駅前立地のPH南船橋
https://twitter.com/NegoshimaHouse/status/1531264757520814081

やはり入居1年も前に完売するような人気物件はリセールも安心ですよね。
670万・880万上乗せでもすぐに売れたようで。

[1605: マンコミュファンさん]

ネガキャン必死w

[1606: 匿名さん]

やはり近郊物件は東京までの距離がすべてなのですかね。

[1607: マンション検討中さん]

>>1606 匿名さん
築50年とか経てば大差無い評価額になるだろうし、リモートワーク・自動運転・3Dプリンタ・AI・Roboticsの進化した未来はどういう価値観になっているかわからない。
少なくとも永住目的の人は安くて生活しやすいほうが良いと思います。

[1608: 匿名さん]

>>1607 マンション検討中さん
マンション一次取得の平均年齢は知りませんが築50年の頃には天国在住になってそうですね笑

[1609: マンション検討中さん]

>>1604 マンション比較中さん

たしかに東京に近い南船橋は良いと思います。
ただ少し海に近すぎる事、高速道路が近くて五月蝿い事、排気ガスが気になる、IKEAからららぽーとに移動する人が沢山いて五月蝿い事、設備は普通、裏手の外観が微妙など全てが良いわけではない

[1610: 住人]

>>1604 マンション比較中さん
羨ましいー！！

[1611: マンコミュファンさん]

鉤括弧さんは南船橋LALAの大ファンが故にここパークホームズ千葉をディスってたのですね｡両方とも良いとこですよ｡

[1612: 入居B]

最近入居しましたが、電車音は全く気にならない（三井の防音は流石です）、１DKは少し余ってますが２LDK、３LDK、４LDKはもうすぐ完売ですね。

完全に値上げしてます。

[1613: 住人]

>>1612 入居Bさん
静かで羨ましいー高層階ですか？
多分階層によって違うのかもですね。
個人でご連絡できるなら、我が家にお呼びしたいですよ。　本当に羨ましいです！

値上げってどうやってわかるんですか？

[1614: 検討板ユーザーさん]

>>1612 入居Bさん
坪単価は若干上がっていますね。電車音はして気にはなりますが、暇な時以外は意識しないです。時間を有効に生きれば、解決する問題かもしれません。

[1615: マンコミュファンさん]

>>1613 住人さん
三井に聞けばわかりますよ

[1616: マンコミュファンさん]

逆になんでそんな音が気になるのか私も気になります。たしかに玄関を開けっぱなしで電車通過時なら玄関から音はします、が玄関閉めたら静かです。これは階が相対的に低くても同じと感じました。どんなタイミングで電車音が気になりますか？

[1617: マンション検討中さん]

住民の方は住民版で。
なぜ検討版なのに住民の方々の書き込みだらけなのでしょうか？

[1618: マンコミュファンさん]

住民はどっちでも書き込み可ですよ

[1619: マンコミュファンさん]

ここのスレの目的は情報共有ね、

[1620: 住人]

>>1616 マンコミュファンさん さん
廊下側の部屋にいる時です。

[1621: マンコミュファンさん]

私は線路側の部屋の二重窓とドア閉めたら音は気になってません｡

[1622: 検討板ユーザーさん]

東京版SUUMOを見ると、全て割高に見えます。

[1623: マンション比較中さん]

音の感じ方は人それぞれ。
現地MRへ行かれる方は細かくチェックしたほうがよさそうですね。

[1624: マンション検討中さん]

小型３LDK(62.2平米）はまだ売り出されてないですね。売れ残ってるのではなかったです。

[1625: マンション検討さん]

>>1624 マンション検討中さん

売り出してすらない部屋あるのに、1DK以外完売間近って書き込みは、もう既に契約済み情報でもあるのでしょうか？

[1626: マンション検討中さん]

小型３LDKはもともと供給が少ないのです。

[1627: 匿名]

>>1624 マンション検討中さん
そうなんですね、私は1期1次の時に見に行ったのですがその時は3FのBタイプ販売していて、かなり手頃な値段だったのですが洋室の間取りが使い勝手悪そうで見送ったんですよね。売り出しやめたってことは売れる見込みないのかパンダとして残しておく方針にしたのかですね。

[1628: マンション検討中さん]

おっしゃる通りです。６２．２平米Bタイプ３LDKは３Fだけ売りに出し（そして売れてます）、４階から１５階まで後残り１２戸ありますが、まだ三井は値段つけてなく売り出し前です。２LDKぽく使ってテレワーク用に小部屋を使う人たちには人気があるかもですね。

[1629: ご近所さん]

>>1627 匿名さん
三井は体力があるので、グループ全体でみれば長期戦でもペイできる算段だと思います。

[1630: 匿名さん]

このインフレ市況で低金利だと値下げするよりも、新築と名乗れる1年くらいならそのままの値段で売れるの待ってた方が良いというのはどこのマンションでも。