パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1511: 検討板ユーザーさん]

だからこそ、そこそこ規模があるのにディスポーザーと床暖房なしがどうしようもないんだよね。特にディスポーザーはどうやっても後付けできないし。ほんと賃貸クォリティ

[1512: 購入者]

私はどちらもいらないな。その分安いから満足です。

[1513: 周辺住民さん]

立地や設備仕様と価格は表裏一体のものなので、総合的に考えればここはバランスが取れていると思います。
設備仕様に不満を述べる人がいるが、仮にディスポーザーと床暖房をつけてその分価格が1割、2割高くなっても良かったというのでしょうか。
個人的にはここの立地であれば2割ぐらい高くても、ディスポーザーと床暖房をつけたほうが売れ行きは良かったかなと思いますがこればかりはわかりませんね。

[1514: eマンションさん]

ディスポーザーは欲しかったなあ

[1515: マンション検討中さん]

>>1506 匿名さん

価格表もらえるの？

[1516: マンション検討中さん]

>>1513 周辺住民さん
立地が良いところを買う層はある程度の予算があると思うので、ディスポーザーは有って良かったのかなと思いますが、床暖房はあっても使った事が無いので個人的には本当に必要か疑問に思います。

[1517: ポール]

このスレでディスポーザーと床暖房の話題はもう飽きました、

[1518: 匿名さん]

>>1515 マンション検討中さん
以前、資料請求だけしたものですが
唐突にDMで再案内の資料と価格表が送られてきました。

[1519: マンション比較中さん]

2021年首都圏新築マンションで
100世帯規模以上の物件では　宅配BOX100％　床暖房90％　ディスポーザー70％　が標準設置されてるそうで、それだけ人気のある設備ってことではないでしょうか。
必要か必要でないかはそれぞれの家庭にもよりますが、今や宅配BOXと床暖に関しては「新築物件には付いてて当たり前」くらいの認識では？

[1520: 検討中主婦さん]

先日MRを見に行った者です。
線路沿い、県道沿いであることは分かっていたのですが、その他にハザードマップで浸水想定区域に当たることと、日当たりについては皆様どのようにお考えですか？
都川は平成のはじめまで度々はん濫していたようですが、千葉中央駅の辺りまで水没していたのでしょうか？よろしくお願いします。

[1521: 販売関係者さん]

>>1520 水害、液状化の両面においてリスクは低めだと理解しました。三越跡地の液状化リスクは私は取りません。水害についての現実的なリスク、マンホールが集中豪雨で氾濫し、低立地に流れ込む現象により半地下住居の大きなリスクや高台にあっても低位な立地、若しくは坂に面し水の流れが押し寄せそうな物件は安くてもしんどいです。

[1522: マンション検討中さん]

>>213 通りがかりさん

以前も議論されてますね

[1523: 検討板ユーザーさん]

>>1502 マンション検討中さん

エクセレントシティは電車の音は聞こえませんね。ベランダに出れば少し聞こえる程度

[1524: マンション検討中さん]

上はもう完売してる7８戸の小規模マンション、一方パークホームズ千葉はいい部屋はもう売れてしまって残ってる部屋が円安及びインフレでかなり安く見える２５３戸の大型マンション。

比べようがない。選択肢は残ってる部屋を買うか買わないかだけですな。

[1525: 名無しさん]

>>1524 マンション検討中さん
低層階の収益物件向け住宅はすぐに売れたそうですね。

[1526: 匿名]

>>1525 名無しさん
低層階まだまだ空きありますよ。

[1527: マンション検討中さん]

側面の4階より上が単一色で単調で。側面は千葉中央駅の方から目に入って目立つので、もう少しデザインを工夫して欲しかったなと。

[1528: 名無しさん]

>>1526 匿名さん
語弊がありました。低層階のワンルームです。

[1529: 検討板ユーザーさん]

1DK 60戸　2LDK 42戸　3LDK 137戸　4LDK 14戸｡　1DKと2LDKで約4割を占める。賃貸で出てるのはこの４割がメイン。６割のファミリー向け物件は賃貸よりも実需がメイン。今残ってる部屋は1DKがおおいいのかな。

[1530: 周辺住民さん]

>>1529 検討板ユーザーさん
改めて住戸のタイプ別の戸数を見ると、このマンションはシングルやDINKS向けの1DKと2LDKの割合が高いことに気づかされました。特に1DKの戸数が非常に多く、東京都心レベルの多さに感じました。
ここの販売が伸び悩んでいるのは、単純にこの地域のニーズ（ファミリー向けニーズが高い）と販売している住戸タイプ（シングル、DINKS向けの供給数が多い）のミスマッチが主たる原因ではないでしょうか。もちろんファミリー向けでも売れ残っている住戸はあるでしょうが、ひょっと売れ残っている住戸はファミリー向けより1DKと2LDKの方が多かったりするのでしょうか。そうであればこの説が妥当かどうかわかるのですがね。

[1531: 検討板ユーザーさん]

販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,

[1532: 匿名さん]

エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。

戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。

[1533: 周辺住民さん]

>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの１Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10％以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。

[1534: マンション検討中さん]

マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。

[1535: 匿名さん]

>>1533 周辺住民さん

あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。

[1536: マンション検討中さん]

まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから

[1537: 匿名さん]

検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。

新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。

[1538: 匿名さん]

>>1536 マンション検討中さん

そうでしょうねー。いろいろデメリットあるにせよ個人的には首都圏近郊で都心アクセス含めコスパ最強の物件だとは思います。

[1539: 評判気になるさん]

長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得｡小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい｡

[1540: 名無しさん]

今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見｡これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず｡

[1541: 匿名さん]

>>1540 名無しさん
周りに新しい賃貸マンションがあるので、中々賃貸も入ってなさそうなイメージです。

[1542: 名無しさん]

この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい｡在宅勤務で3LDKが人気なのかな｡

[1543: 匿名さん]

投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。

[1544: 名無しさん]

>>1541 匿名さん
23区と同じ家賃で入るとは考えにくい気がします。

[1545: 名無しさん]

>>1533 周辺住民さん
ここ1-2年で千葉駅周辺に新築マンションが一気に供給されており、競合が多いのも一因かと

[1546: 匿名さん]

>>1544 名無しさん
千葉中央で1DK10万円って高すぎですよね。　

[1547: 名無しさん]

>>1546 匿名さん
ワンルームが価格表から消えているので売買市場は堅調かもしれません。賃貸市場がそれに追いつくのかは不明ですが。

[1548: 名無しさん]

>>1539 評判気になるさん
東京港区所在分譲予定のパークホームズ(タワマンではない)の管理費が5万円近くで驚愕しました。

[1549: 名無しさん]

>>1540 名無しさん
まだ成約実績はゼロでしょうか？

[1550: 匿名さん]

>>1549 名無しさん

SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。

[1551: 匿名さん]

ちょっと団地感があるのは外壁がタイルじゃなくて、吹き付けだからか。。。
吹き付けとタイルで大規模修繕工事のコストは変わるのでしょうか？？

[1552: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
塗装っぽいですね。タイルは落下の恐れがあるため13年以内にタイル打診検査をしなくてはならないみたいですが、塗装だと大規模修繕を延ばせる（延ばすのがよいかは別として）ので、もしかすると将来の修繕には有利なのかもしれません。

スレ違いですが疑問なことがあって、、、千葉セントラルタワーは2009年2月竣工、外壁タイルで13年超えてしまっているのに修繕が始まっていないのはどうしてでしょうか？違反している、タイル落下して事故が起こってしまったら業務上過失の可能性はないのでしょうかね？

[1553: 匿名さん]

外壁はタイルの方が耐久性があるので建物のメンテナンスコストを大幅に抑えられると考えておりましたが、違うのでしょうか。
よくタイルの外壁はメンテナンスフリーと聞いていたのでちょっと意外な情報でした。

[1554: 匿名さん]

吹付は風雨にさらされると色あせて残念な感じになる。大規模修繕ごとの全面塗り替えは必須。

タイルは部分的に交換可能なので、クラックや剥離の状況次第。施工に依存する部分があるので寿命を考慮しているかを要確認。

[1555: 匿名さん]

>>1553 匿名さん
マンションではないですが、公共の施設でタイル部分が横2m×縦２ｍくらい剥がれていた建物（もちろんロープで人が入れないように囲ってましたが）を見たことがあります。築10年弱で、恐らくまだ10年の打診義務に引っかかっていないようでした。
外壁タイルは1個1個丁寧に打診していく方法が修繕のときには必要なんではないんですかね？音がおかしい、一部でも浮いているものがあれば周りを電動のこぎりみたいなもので穴をあけて取り除いて、モルタルつけて、タイル張って　という根気のいる作業を動画で見たことあります。

[1556: マンション検討中さん]

>>1554 匿名さん
ドローンとAIを組み合わせた診断が近い将来100%に近い診断を可能にするのでは、と思ってます。

[1557: 匿名さん]

>>1556 マンション検討中さん
気軽に検査できてしまうデメリットはありますでしょうか？
20階とかで1か所だけ怪しいところが見つかったとしても足場が必要ですかね・・・？

[1558: 匿名さん]

診断はできても貼替はどうだろうね。結局人力？

[1559: 匿名さん]

ここで外壁タイルの心配をして何になるのでしょうか？

[1560: 匿名さん]

>>1559 匿名さん

確かにご指摘の通り。
ここはパークホームズ千葉の購入を検討する掲示板です。外壁云々は別の場所でやってください。