パークホームズ千葉

[名無しさん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地　千葉県千葉市　中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通　　総武・中央緩行線「千葉」駅　徒歩11分
　　　　京成電鉄千葉線「千葉中央」駅　徒歩2分
総戸数　253戸
入居時期　2022年6月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期　2020年9月下旬販売予定

[1163: 購入者]

某マンションブログで学区が新宿小じゃないからファミリー向けじゃないって意見あったけど、今後建つパルコ跡地と三越跡地のタワーマンションも新宿小じゃなくて、パークホームズと同じ本町小だよね。
築年数の経ったマンション群の新宿小より、本町小学区の方が将来的に活気あると思う。

[1164: 匿名さん]

>>1163 購入者さん
活気というか間違いなく本町小学校のほうが世帯年収が高い家庭の子が多いだろうね。
そうすると、おのずと教育に力入れる家庭が多くなるので、教育環境としては本町小、葛城中も良いと思う。

[1165: ご近所さん]

パルコ跡のタワマン坪３00万くらいになってしまうのかも、ここPHの１．５倍。
PH千葉最高じゃないですか、値段的にも立地的にも。上を見たらきりがないです。

[1166: 通りがかりさん]

完売したデュオヒルズも本町小アドレスでしたよね、隣のセントラルタワーもそう
今後そちらの小学校の方が人気になるかもしれませんね

[1167: 通りがかりさん]

徒歩5分圏にQiball（区役所、子育て支援館、子ども交流館、千葉市科学館・プラネタリウム等）があるから、子育て世帯にはかなりのメリットだね。これがあれば共益費払ってまでマンション内にキッズルームとかいらない。
https://www.kosodateshien.or.jp/

[1168: マンション掲示板さん]

新宿小より本町小が伸びるだろうね。
タワマンや高価格帯のマンションが乱立すると、自然と高年収世帯が増える。
海浜幕張の打瀬小みたいな感じになるかもね。

[1169: 通りがかりさん]

たしかに某ブログに、地元の方であれば言わずもがな新宿小学校学区にこだわりたいとか、新宿小じゃないのがデメリットって書いてあったけど、他の千葉駅近くのマンションには書いてないのが恣意的だよね。
国では生徒に寄り添った授業をするため一クラスの定員を少なくする閣議決定がされたのに、飽和状態の新宿小は対応できるのかね。

[1170: 購入者]

地元民ですが、そもそも新宿小が人気（というか生徒が多いだけ？）になったのも、マンション開発で人が学区内になだれ込んだのが理由ですからね。
その結果、過大規模になっていまや分室で授受業を受ける子どもたち、、、
個人的には教師一人当たりの生徒数が多い学校より、子供をしっかり見てくれる学校の方がありがたい
（ソースは千葉市ホームページ）
https://www.city.chiba.jp/kyoiku/kyoikusomu/kikaku/shinjukushoubunkyou...

[1171: ご近所さん]

>>1169 通りがかりさん
マンマニは某マンションで院内小、椿森中だから子育てファミリーには魅力が大きいって書いてるのを見て、こいつは信用できないと思った。
1170さんが書いてるように新宿小はマンションが多くてただ学生数が多いだけってイメージです。新宿小に入れたいからその校区のマンション買うっていう人なんているんですかね。
マックスタワーが竣工したときみたいに当初新宿小学区だったのに、生徒数増えすぎて寒川小になったみたいな事例もありますしね。

[1172: eマンションさん]

某マンションブロガーはやたら幕張タワマン推してますよねえ。どういう意図かわかりませんが。
影響される人が多いとは思えませんが、地元民じゃなければ、ブロガーの記事を鵜呑みにして新宿小は人気で本町小はダメだから、学区がマンション最大のデメリットなんだ、と信じてしまった人もいるのかも。
本町小は千葉市で最も歴史ある学校で、評判良いですよ。これからマンションが増えてどうなるかはわかりませんが。

[1173: 通りがかりさん]

>>1172 eマンションさん
あとセントラルタワーも本町小なのにセントラルタワー推してますよねw
某ブロガーは設備を抑えて値段も抑えてるけど、学区がデメリットって批評してるが、むしろ本町小学区が良いとこならパークホームズはデメリットがないよね。

[1174: 通りがかりさん]

>>1170 購入者さん
新宿小学区のマンションは築10年以上が増えてきたから、今のうちに売りたい人が「新宿小学区じゃないと」って中古物件のステルスマーケティングしてるのかね（笑）

[1175: 購入者]

>>1153 匿名さん
オプションの場合はモデルルームのそれぞれに「option」というシールが貼ってありますよ。ちなみに洋室のカウンターはオプションです。個人的にはそのスペースに合う棚を置きたいとおもってます！

[1176: eマンションさん]

>>1173 通りがかりさん
中古と比べても設備仕様が悪いとこがデメリットでしょ

[1177: 匿名さん]

>>1176 eマンションさん

中古と比べても安いことがメリットです。

[1178: 通りがかり]

>>1176 eマンションさん
設備仕様を下げた分価格を下げているわけで、仕様が低いこと自体がデメリットではないでしょ。仕様が充実したところがいいならその分価格も高い中古やタワマンを買えばいいわけで、あとは各々が何を重視するかの問題。
学区を批判してる某ブロガーですら、「仕様を削った分価格に反映されてる」「設備仕様は売却時の価格に反映させにくいからリセールバリューとしては悪くならない」って評価だし。

[1179: 検討板ユーザーさん]

>>1178 通りがかりさん
仕様が低いのはデメリットです
価格が安いのはメリットです

[1180: ご近所さん]

↑１１７８、どうしたの、なにかあったの？

[1181: 匿名さん]

>>1180 ご近所さん

ん？別にどうもしてないんじゃないですか。
至極真っ当なことを言われていると思います。

[1182: 通りがかり]

>>1179 検討板ユーザーさん
1178を書いた者です。検討版ユーザーさんのおっしゃることもごもっともです。
一つのデメリットを取り上げて全体を評価するのではなく、総合的に勘案すべきとの意図でした。文書だけではうまく伝えきれませんね。

[1183: 購入者]

明日からインテリア相談会ですね。

[1184: 購入者]

>>1183 購入者さん
ですね！エコカラット、全身鏡、アクセントクロスあたりを中心にいろいろできたらなと思ってます！

[1185: 検討板ユーザーさん]

>>1182 通りがかりさん
言いたい事わかります
しかし1176さんは1173さんへの返信じゃないですか？一つのデメリットで全体を評価してますかね？？

[1186: ご近所さん]

飲食店やホテルも… 老朽化で建替えの「京成千葉中央ビル」10月29日に開業

https://www.youtube.com/watch?v=Y90ZAZKeg9E

[1187: 通りがかり]

>>1185 検討板ユーザーさん
1178,1182を書いた者です。
ですから、1179さんのおっしゃることごもっともと申し上げたところです。

[1188: マンコミュファンさん]

>>1171 ご近所さん
マックスタワーは新宿小ですよ

[1189: 匿名さん]

>1183

デザインテックはぼったくりだから相場を確認しておいたほうがいいかな。

[1190: 匿名さん]

>1173

自分が買ってるから。他に誰も買ってくれなかったら大損でしょ。

[1191: ご近所さん]

買いました！

[1192: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩2分の立地でもこういった価格で買えちゃうんですね。
駅近はどこでも高いに違いないと思っていたんで意外です。
千葉駅まででも徒歩11分だからアクセス面わるくない条件だと思います。

プランを見るとやはり駅前らしいなという印象。
平米数が小さめなんですね。
1LDKは細長タイプ。
ただ、ディンクス、ファミリー向けプランは平米数の割に各寝室の広さは確保されてる気もします。
狭くても4.5帖はあるからベッドくらいは置けるんじゃないでしょうか。

[1193: マンション検討中さん]

このマンションは駐車場あるの？
マンションから近い？

[1194: ご近所さん]

https://www.31sumai.com/mfr/G1801/

どうぞ↑

[1195: 匿名さん]

千葉駅に行く途中は特にアップダウンがきついわけでもないし、普通にフラットに歩いていけるから負担感はないと思う。
流石に信号待ちとかあるから
実際には徒歩11分で行けるわけではないのは重々承知はしていますが。
帰りが遅くて夜道が心配ならば、それこそ1駅分乗ってきちゃえばいいのだし。

[1196: マンション検討中さん]

朝や出かける時は千葉中央駅使いますよね。

[1197: 匿名さん]

>>1195 匿名さん
同感です。夜道が明るいのがいいですよね！

[1198: 匿名さん]

フラットなのは良いなと思いました。
同じ10分でも坂道だと上りの時がしんどいですから。
良心的なお値段は魅力。
けれど1DKの間取りはどちらかというと賃貸向きに思えます。
永住で一人暮らしとなったらここの場合は2LDKくらいのほうが良さそう。
廊下側の部屋は柱が出ていて窓も小さめのようなので寝室にするよりは収納に使ったほうが良さそうに思えます。

[1199: マンション検討中さん]

https://www.youtube.com/watch?v=fM1z6T5FriY

10月29日『リブレ京成　千葉中央店』が京成線の千葉中央駅改札直結の商業施設にオープンいたしました。

便利ですね

[1200: マンション掲示板さん]

>>1199 マンション検討中さん
千葉中央のリニューアルで凄く便利になりますね。
本物件も京成が絡んでるし一体開発の様子が目に見えてきましたね

[1201: 匿名さん]

販売が苦戦してるようですけどパルコ跡地のタワマン待ちな方が多いのでしょうか？
線路横の東向きにしてはちょっと高いかなという印象です。

[1202: 検討板ユーザーさん]

タワマンとここじゃ坪単価が違いすぎるかと

[1203: 匿名さん]

半分は少なくとも売れてるみたいです。

[1204: マンション掲示板さん]

上下階から売れてるって聞きましたよ。
上の方は眺望重視、下の方は価格重視って感じですかね

[1205: 匿名さん]

今のペースで少しずつ売れればよく、完成までに売り切る予定はないと言われていました。
今後、他のマンションが売り始められたときに、それらを見て高すぎて諦める人達を待つんじゃないでしょうか。
ここより安い駅チカのマンションはないでしょうから。

[1206: マンション掲示板さん]

三井はメジャーセブンの中でもブランド力維持のために値引きせず完成在庫で抱えてるから、ここも売り急がないんでしょうね。
どうせ価格下がらないなら早く希望の部屋買ったほうが良さそうな。

[1207: 検討板ユーザーさん]

12階の3LDKが先着になってから一週間も経たずに申込み入ってしまいましたね。
向かいの建物もそんなに高くないから上層階も価格の割にコスパいいかもしれませんね

[1208: マンション比較中さん]

エクセレントザ・タワーの価格が出てくる年明けに、ここも値上げするかもしれませんね。1205さんが書いている通り、結局、値段でここに戻ってくる、ここを検討せざるを得ない層が一定数居るかと。
値上げするとすれば、価格表でまだ出ていない次期以降販売住戸の列ですね。間取りや広さは価格表でもう出ている隣接住戸と同じなのになぜか150万ほど高くなったり。三井は最近、その手をやりますし。
値上げしても周辺の新築相場（問屋町のサンクレイドルは除く）より安いし、駅近の好立地かつブランドもあってゆっくり売れていくでしょうけど。

[1209: 匿名さん]

>>1208 マンション比較中さん
財閥系デベの場合、完成在庫をなんとも思わないですからね。値下げはあんまり期待できないどころか、三井さんは最近、たしかに最終期に近くなって戸数が少なくなるとなぜか値上げするパターンちょこちょこありますね。
ここはどうでしょうかね。千葉ですし、そこまで値上げするとは考えにくいですが。
エクセレントタワーとは坪単価が全然違うということと、競合のデュオヒルズは完売、エクセレントシティ千葉中央も最終期で3LDKは残ってないので、ここの3LDKの坪単価を少し盛るということは可能性としてはありますね。

[1210: マンション掲示板さん]

エクセレントシティって完売近いんですね
知らなかったぁ
住んでてずっと販売中も嫌だなあ
うちは高層階買ったので割高だし引っ越しする事があったら新築出てたら売りにくいのやだ。。。。

[1211: 匿名さん]

>>1210 マンション掲示板さん
竣工後も販売は継続してるだろうけど、心配しなくてもここはリセールでこけることはないでしょ。

[1212: 匿名さん]

>>1210 マンション掲示板さん

竣工後何年も販売中だとまずいと思いますけど、そこまで時間かけて販売することは想定してないんじゃないでしゃうか。

[1213: ご近所さん]

まあ売れるでしょう、来年の今ごろはまず完売でしょう。大手のマンションは完売できるように細かく段取りされてるのです。

[1214: マンション検討中さん]

南船橋は即完売でしたけどね

[1215: 匿名さん]

場所等の条件が違えば売り方を買えるのは当たり前でしょ。

[1216: 匿名さん]

1年かけて半分しか売れてないのは計画未達でしょう。

[1217: 匿名さん]

モデルルームが開いて最初の頃に説明を聞きに行きましたけど、その時から「ここは急いで売るつもりなはい」という様なことを言われていました。上にも書かれているように、「竣工してからも周りの様子を見て販売を続ける」と。

[1218: ご近所さん]

当初から２０２２年中までに完売すればよい計画だそうです

[1219: 匿名さん]

>>「竣工してからも周りの様子を見て販売を続ける」
ゆったりペースの販売方法もあるんですね。
2022年中ということは、来年いっぱい、1年間ということ……？

入居も3月とのことなので、急いでいない感じは出ています。
竣工後だと現地も確認できますし、メリットも多いのかな。

[1220: 匿名さん]

当初の予定では6月末入居でしたから、入居後半年程度という計画なんですかね。
もう今からだとどうせオプション選べないので、完成を待って現物確認した方がいいかもしれませんね。

[1222: 名無しさん]

今日は7戸抽選のようですね。

[1223: 検討板ユーザーさん]

三井のスタッフが言うとおり上と下から売れていくって感じの抽選でしたね

[1225: 匿名さん]

ずいぶん長い販売期間だなと思いました。
焦らずのんびりも良いのでは。
じっくり検討して納得して買えるのではと思います。
とはいえ間取り選びなどは早いほうがいいのかな？
どうなんだろう。
この先価格が上がるのか下がるのかもわからないし。

1223さんの言われる、上と下というのは階数のことですか？
それとも価格なのかな？
価格と部屋の位置が公表されているのはありがたいなと思います。
角住戸は希少かな。
あと2戸？

[1226: マンション検討中さん]

パルコ跡は高いな。
てか間取りが微妙。
パークがよく見えてきた。

[1227: 匿名さん]

入居開始後の在庫物件の管理費・修繕積立は売主負担。販売に時間をかければその分コストもかさむ。売れるのならさっさといるよ。ゆっくり売るなんて売れない物件の営業の詭弁。

[1228: 匿名さん]

>1226

パルコ跡は事前案内が1月だからまだ価格出てない。ステマ乙。

[1229: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため削除しました。管理担当]

[1230: マンション検討中さん]

>>1228 匿名さん

エクセレントは一部の方にアナウンスがあり、すでに検討に入っています。
価格未定情報は間違いではないですが、ある程度の金額は言われているので売り出し開始したら直ぐに動きがあると思います。
書き込んだ本人ではありませんが、私はエクセレント検討してます。
修繕費など細かい部分はまだ知りません。
他のエクセレント物件を検討していた方なら、ある程度わかる情報かと思います。

[1231: マンション検討中さん]

>>1230 マンション検討中さん

そうなんだね
普通に考えてパークに比べたら坪単価高そうだよね
内廊下は良いな

[1232: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1233: マンション検討中さん]

モデルルームは21日から年明けまで休みか。
本当は年末に検討したいのに残念。

[1234: 契約者]

https://www.tokyo-np.co.jp/article/150985
千葉市長が千葉駅周辺の客引き行為の防止に関する条例施行に向けて周知活動を行っているようです。
千葉駅周辺の治安がより良くなることを期待してます。

[1235: 匿名さん]

パルコ跡は間取りイマイチなので三井に住みつつ三越跡待ちでいいんじゃないかな。

[1236: 匿名さん]

>1235

すまいサーフィンするには中古になった時に売れる物件でないと。新築時ですら時間かけてるようでは…。

[1237: 匿名さん]

値段が高い高層階と角部屋はほとんど売れてますね。
線路が気になる低層階は竣工売りで現地確認できた方が売りやすいんじゃないかな。

[1238: マンコミュファンさん]

津田沼は残り2。
千葉は、、、

[1239: 匿名さん]

>>1238 マンコミュファンさん

立地も規模も全然違うマンションと比べられても、、、

[1240: 匿名さん]

津田沼より前から販売してるんだけどね。

[1241: マンション掲示板さん]

ここはパークホームズLaLa南船橋とスペックがほぼ同じで、南船橋は完売してるから潜在的には売れるでしょ。ただ千葉駅周辺だとパルコ跡地と比較したい人が多いのでは？（というか自分がそのクチですが。）
パルコ跡地の安い低層階は北側以外ほとんど建物に隠れて眺望望めなそうで、ここの方が抜け感はありそう。

[1247: 契約者]

[NO.1242～本レスまで、ご本人様からの依頼により、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1248: マンション検討中さん]

現地見れるの、いつから？
引き渡し早まってますよね？

[1249: 匿名さん]

竣工予定は「2022年2月下旬竣工予定」とありましたが、もう引き渡しですか？
早い…

価格はお手ごろなので売れる気がします。
先着順8戸。競合も売れているみたいなので、この調子だとここも売れていく気はします。

[1250: 匿名さん]

>>1248 マンション検討中さん
契約者は2月上旬から内覧会です。
それ以後は契約者でも3月下旬の鍵の引き渡しまでは現地立ち入り不可と案内がありました。
検討者が現地に入れるのは契約者の引越しが落ち着く4月以降なのではないかと。

[1251: 匿名さん]

内覧が始まると現地モデルルームってパターンも。

[1252: 匿名さん]

引き渡しまではデベの持ち物だから契約者でも内覧の時以外は入れないけど、販売のために検討者を入れるってのはありなんだよね。

[1253: 匿名さん]

津田沼の板で作りがしょぼいのが話題になってるね。ここもできてから現物を見て判断するのが正しいか。

[1254: マンション検討中さん]

津田沼って土地の高さがこんなにも違うのかってくらいしょぼいですよね。
千葉はよく車で前を通りますが、かなりいい外観だと思いますよ。

[1255: マンション検討中さん]

先着順が8戸から7戸になったね。
年明けからモデルルームの予約も混んでるみたいだし、順調に売れてるのかな。

[1256: 匿名さん]

今週は3戸が抽選ですか。
多く残っている中層階が動き始めましたね。
実需で1番コスパがいいのが中層階なんですかね。

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 匿名さん

まったく割引や特典なしで11月以降契約してるの？
流石に売れ行き微妙だから、オプション何万つけますとかあるよね？
交渉次第で値引きとかないのかな？

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん
今、ここを検討している人はおそらくエクセレントザ・タワーとグラディスあたりで迷ってるのではないかと思います。
エクセレントザ・タワーの価格がまもなく公開され、グラディスは2?3月頃に価格が出ます。この２つは間違いなくここよりも坪単価は高いと予想されるので、その時になると千葉駅徒歩圏内で大手デベの大規模マンションのここが相対的に激安に見えます。
なので、3月頃までにここは一気に契約が進むのではないかと予想してます。
今のタイミングでは値引きは不可でしょう。竣工後相当経たないと無理なのではないかという市況ですね。
三井レジさん、販売戦略と計画をうまく考えたなあと思います。

[1259: マンション比較中さん]

パルコ跡地は平均坪単価260ぐらいと予想。
グラディスは平均坪単価270ぐらい？千葉駅徒歩2分だけど、さすがに300はいかないか。
坪単価260から270なら、3LDK66平米（約20坪）換算で5200万から5400万か。

[1260: マンコミュファンさん]

>>1256 匿名さん

先月営業さんに聞いた話だと価格重視の低層と最初から価格関係ない層が買う高層から売れていて、中層が残ってるという話でしたよ。線路や日当たりの関係で2-3Fは4Fと比べて価格差がありましたからね

[1261: 検討板ユーザーさん]

>>1258 匿名さん

こちらより、エクセレントタワーの方が値段が遥かに高いのでは？比較対象にならないと思います。

[1262: 匿名さん]

>>1261 検討板ユーザーさん

意味がわかりません。
子供＝騒音の扱いにする方々の方が不寛容なのです。
社会全体が子育てを行なっていく世の中にならねばなりません。少子高齢化は深刻な問題なのですよ。