ザ・パークハウス 武蔵野境南町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 武蔵野境南町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-musashinok/index.html

所在地：東京都武蔵野市境南町2丁目619番9他2筆（地番）
交通：JR中央線「武蔵境」駅（南口）より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：58.14平米～88.98平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
Googleマップで見ると、Nタイプの洋室1の窓の前辺りに薬局の室外機らしきものが見えます。
そうだとすると夏は熱風が来そうですが、そういう日は居住者もだいたいエアコン使ってて窓を閉めていることが多いかなと思います。熱風も音も窓を閉めていれば気にならないかなと。
もっとも、目の前に室外機があると窓を開けにくいのは事実ですね。

[82: 口コミ知りたいさん]

Googlemapで予定地見たのですが、予定地の北側が旗竿地になるようですね。ここは何が建つのでしょうか？どなたかご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

[83: マンション検討中]

>>81 マンション検討中さん

近接物件との近さもそうですし、建設地の南側は1m程度の浸水予想区域なので、低層階は相当価格下げないと売れなさそうですね。
プレミアム住居の設定もありますし、その分高層階は相当坪単価上げてきそうですね。

[85: 匿名さん]

[No.84と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[86: マンション検討中さん]

このマンションはディスポーザーついてないのかな？戸数的には少し厳しいですよね、付いてたら嬉しいですが。

[87: 匿名さん]

設備や仕様に関するページが無いんですね。ディスポーザーどうなんでしょう。80戸超だから付いてるかどうかの境目の戸数な感じがします。

ユニバーサルデザインの案内を見ました。目立たないポイントではあるけれどあったらすごく助かるなあという感じの工夫がいくつも見られました。滑りにくい床とかベンチとかいいなと思います。

[88: eマンションさん]

>>87 匿名さん
ついてそうな気はしますが…個人的には漂白剤使えなかったりしてあまり好きではないので無くても気になりません。管理費も上がるしね。

[89: eマンションさん]

南棟の西角の部屋だけ専用庭ないっぽいですね。小さな空き地みたいになってるけど、ここはなんのためのスペースなんでしょう？変にスペース空いてると自転車止められたり色々めんどくさそう。

[90: 匿名さん]

80戸ちょっとだとついてないのが一般的。例外なのは管理費に糸目つけない高級物件。

[91: 匿名さん]

ここって「ぶどう園」だったんですか？
マンションのホームページにかつて「ぶどう園」だったと書いてあります。

ホームページに駅からマンションへの経路が動画で紹介されています。
私のパソコンからだと時々遅くなったりするんですが、わかりやすいです。
こういった動画紹介って歩道の広さとか、バスが走っていることとか、木々が多いかとかわかるからいいですね。
歩行者も動画に写りこんでいて、どのくらいの人が歩いているものなのかわかりました。
思ったよりも木々の影があって駅まで歩きやすそうです。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
武蔵境の駅南は元々ブドウ農家やってた地主さんが居て、おそらくここもその地主さんの土地です。駅からこのマンションに行く途中にまだデカイ畑残ってますよ。

[93: マンション検討中さん]

今日mr行ってきました。高過ぎますね。77平米3階8700万…

[94: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
高いですね……プレミアムフロアとかいったいいくらするんでしょう……

[95: 匿名くん]

>>94 マンション検討中さん
１億2900万代が最高価格でした。最多価格帯は71-72㎡　8000万でした。

[96: 検討板ユーザーさん]

近隣と調整会で揉めていて、なおかつ両隣の物件ともギチギチに詰め込んだマンションとは思えない価格帯です。

内装、設備のグレードはかなり厳しい感じでした。価格なりの豪華さは微塵もなし。

あと高齢者対応にフォーカスした結果なんでしょうが、バスルームの入り口の蛇腹状の引き戸や、あちこちにある手摺りで購入意欲が削がれます…

[97: マンション検討中さん]

>>96 検討板ユーザーさん
バスルームの扉、蛇腹なんですか……ちょっと抵抗がありますね……

[98: マンション検討中さん]

>>95 匿名くん
ありがとうございます。
すると88平米のところは坪480万ですか……間取りは理想的ですが、高すぎる……

[99: マンション掲示板さん]

この設備でこの価格設定は妥当なのか疑問に思ってしまいました。
購入意欲が一気になくなりました。

[100: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[101: マンション検討中さん]

私も今日モデルルーム行ってきました。
70平米くらいの部屋を目当てにしてましたが、正直なところ高すぎる。専有部のグレードは可もなく不可もなく、若い人には全く響かない高齢者配慮対策等級3。浴槽の中に手すりは要らないし、浴室の引戸も介護施設みたいで萎える。
武蔵野市アドレスのために1000万上乗せできる人しか買えないんじゃないでしょうか…これは近隣に一軒家持ってるリタイヤ間近の人の住み替え需要を狙ってるんでしょうかね。
立地はとても好きですが、これじゃ買えないです?

[102: 匿名くん]

>>98 マンション検討中さん
普通の人じゃ、買えない価格になってきている。
と営業マンが言ってましたね。

スペック的には、
・ディスポーザー
・ロータイプトイレ
・食洗機
・LOW Eガラス
・引戸多用

天井は240-245ですし、ハイサッシですし、はっきり言って高級感は無いです。

2年前に出たプラウドに価格合わせようとしてスベッてますね。

[103: マンション検討中さん]

これじゃ都市計画道路の懸念があったとしてもバウスに流れそうです。

[104: 検討板ユーザーさん]

>>102 匿名くん
全く同意見です。細かく言えば、MRなのにリビングインにあるパイプスペースの点検口、キッチンのシンク・洗面台のボウルなど細かいところでバンバングレード落としてるように感じました。
一体いくらで土地を仕入れたんでしょうか…
営業マンは仕切りにウチは内装より駆体にお金を掛けて物件を作ってる！と言っていましたが…

[105: マンション検討中さん]

モデルルーム見学の報告投稿してくださりありがとうございます。高すぎますね。プラウドが全て西向きでこちらが南向き中心あったことを差し引いても、2分の駅歩差を埋められるほどの価値の差が見出せない気がします。モデルルームに行って部屋のグレードを自分の目で見てみたくなりました。
武蔵境近隣中心に見てますが、プラウドと駅前のシティテラスが7500万ぐらいで売りに出ているので（シティテラスは68m^2と狭いですが）そっちも検討しようか迷います。

[106: マンション検討中さん]

先日MR見学しましたが、残念な印象を持ちました。
・ほぼ南向きとの説明であり、プラウドは西向きで、
価格差はそれも一つの要因との説明。
・他の方も同様に仰せですが、部屋の設備も普通。
・プラウドの価格設定を見て強気？に出たのだろうが
失敗感があるような気が。
・想定以上に若い子持ち家庭が多く来場されていて、
驚いています。もっと高齢者ばかりを想定していた、
と営業マン。どう見ても子育て世帯が来ると思うが。

という感じ。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
どうやったらここまでターゲット層見誤るのか謎ですね。プラウドと同時期に販売されたアールブランも高齢者だらけだとは思えないのですが。

売れ残って値引き販売か、もしくは一期の時点で事前案内会より下げてくるかもと思いました。

[108: マンション検討中さん]

高齢者が沢山来ると思ってるのに、納戸をテレワーク仕様に出来るとか、ブレまくりやないですかね。
あと最上階だけ内廊下仕様なのでエレベーターが駅みたいに扉が２つあるのはウケました

[109: マンション検討中さん]

あと気になったのは地下住戸の話で1時間に100ミリまでは耐えられる設計になってるって話で更に火災保険に水災担保付ければ心配ないって言われたこと。昨今の大雨なら1時間に100ミリってあり得なくもない話で、ここの地下住戸や1階は正直リスク高いかなぁと思いました。

[110: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[111: 匿名さん]

>108

ここに限らずコロナ前の設計をwithコロナだから無理あるよね。WTCをリモートワーク部屋っておそらくエアコンのドレインをだせないから実際には無理だよ。ちゃんと確認しないと。

[112: 匿名さん]

>109

地下住戸が浸水、共用部分を補修することになって補修費用を保険で賄えないと管理組合で補填することになる。２階以上の部屋でも他人事ではない。

[113: 匿名さん]

＞一期の時点で事前案内会より下げてくるかも

予定価格を早期来場者に提示して反応を探ったり、要望書の集まり具合で価格調整するのは一般的。予定価格と実際の販売価格が違ってたら見込み違いだったということ。

[114: マンション検討中さん]

>>111 匿名さん
書斎として使うならドア開けてサーキュレーターで強制的に風送らないと夏は無理そうですよね。

[115: 匿名さん]

>１１４

ドアを閉めて閉じた空間にできないと。テレビ会議で子供の声が入るってリモートワークのあるある。

[116: マンション検討中さん]

>>108 マンション検討中さん

仰る通り。
方針がブレてるというか、コンセプトを感じない。
地所も落ちたな、という感じですよね。

[117: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん

マーケティング不足なんでしょうか。
してたけど、完全に見誤ったんでしょうか。
いずれにしても、お粗末なお話だなという感じですね。

確かにプレマーケティングの結果、下げてくることも十分に想定されますね。
500から1000下がれば視野に入っては来ます。

[118: マンション検討中さん]

>>117 マンション検討中さん
低層階は200?300万、上の方は1000万近く下がらないと武蔵境徒歩9分の適正価格にならない気がします

[119: 匿名さん]

デベによっては友の会会員に対して早い段階でこういう物件販売したら興味ありますかみたいなアンケートしてるけど、地所は友の会会員になってるけどそういうの無いからね。

[120: マンション検討中さん]

>>118 マンション検討中さん
直近事例を調べると、駅歩6分のプラウド、駅歩7分のアールブランが共に新築時の1平米単価が103.3万程度でした。（坪単価342万）スレにあった最多価格帯72平米8000万の情報をもとにすると平米単価は111万なのでかなり高めですね。(最多と平均での比較なので、プレミアムプランの値段の乗っかり具合を見ると平均はもっと高いのかもしれません。)プラウドに寄せたというより超えてそうですね。
プラウドは西向きバス通り沿い、アールブランは囲まれ感ありますし、こちらは南向きで4階くらい？からは眺望も抜けているので、土地価格なども影響して強気な価格にしたのでしょうか。

[121: マンション検討中さん]

そんな高いんじゃ子育て世代の私には手が出ませんね。なんとかローンは組めそうだけどカツカツで35年はツラいし、コロナ後の経済悪化で資産価値が下がったら目も当てられません。

[122: 匿名さん]

バブル期並みの相場。コロナがなくてもバブルはいつかはじける。

[123: 匿名さん]

MR気づいた点
・5畳部屋の棚；奥行きがなさすぎて縦に文庫本すら入るかどうか。
　　　　　　　 実生活で何を収納できるのか。
・サッシ；最低等級。救急車のサイレンに対する防音対策なし。
・洗濯機置き場の上棚；常備でなくなぜオプション？
・洗面台の棚；観音開きでなく左右ともに右側開き
・WTCのテレワーク仕様；換気できない部屋で真夏は1時間も作業できない。
等々。可能な限り内装設備はグレード落とした印象を受けました。
MRわずかの時間ですが残念ながら内装に魅力は感じませんでした。
それにも関わらず価格が周辺相場からかけ離れていて驚きました。

[124: 匿名さん]

＞・洗濯機置き場の上棚；常備でなくなぜオプション？

デベ的な言い訳だと、洗濯機の上に乾燥機を置く人もいますしかな。今時、洗濯乾燥機だけど。

[125: マンション検討中]

>>123 匿名さん
それでこの値段ですか……どうしても武蔵野市アドレスでどうしても新築、というのでもなければ、ほかにも候補はたくさんある気がしますね。

[126: マンション検討中さん]

この値段出せば、武蔵小金井のプラウドタワーのまあまあ良いところ買えてしまうのよね…
都心までの所要時間も駅からの距離考えるとプラウドタワーの方が近いし、内装設備のグレードもこちらの方が上。残るは武蔵野市アドレスに価値を見出せるかどうかだね。

[127: マンション検討中さん]

だいぶこき下ろされてるやん。100万円/㎡くらいで出してくれればこんなんにならへんのになぁ(願望)

[128: 口コミ知りたいさん]

MR訪問前は非常に期待していたのですが…やはり物件のグレードと価格があっているようには思えず別のマンションに決めました。残念です。本当に楽しみにしていたのになぁ

[129: 匿名さん]

先日MR訪問しました。
皆さん書かれている通り本当に「普通」
というより内装で惹かれたところがありませんでした。よほど土地代が高かったので内装設備を抑えないと採算とれないのでしょう。
土地高価で箱の中身は安価って…
生活する上で中身が大切なのに。

[130: マンション検討中さん]

買い急がなければ、大幅値引きがありそうですね