グレーシア湘南藤沢テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレーシア湘南藤沢テラスについての情報を希望しています。
藤沢駅から徒歩５分で205戸の大規模マンションです。
電車で移動もしやすいし、週末は海など行けそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.play-fujisawa.jp/

所在地：神奈川県藤沢市鵠沼東1番3（地番）
交通：JR東海道本線 ・湘南新宿ライン「藤沢」駅 から徒歩 5分
　　　小田急江ノ島線 「藤沢」駅 から徒歩 5分
　　　江ノ島電鉄 「藤沢」駅 から徒歩 5分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.20平米～91.65平米
売主：相鉄不動産株式会社・東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 職人さん]

グレーシア藤沢鵠沼のほうは、機械式駐車場にくわえ近隣の民間駐車場（平置）もマンションが契約しています。
-->>１か所のみ契約継続、あとは解約済みですよ。駐車場余っているので。

[302: マンション検討中さん]

ここのマンションの皆様は何か塩害対策されてますか？海からのこの距離感だとあまり影響ないものですか？

[303: 購入経験者さん]

機械式駐車場のメンテナンスに、億単位の費用が、１０年置きくらいに必要になるし、ＥＶ対応もできないでしょうから、ますます使う人がいなくなり、１５年ほどすると、オオモメすることになるでしょう。

[304: 匿名さん]

自転車置き場はどうなんでしょう、全戸×2台分は無さそうだけど。当然乗らない人もいるだろうけど、一家庭で二台以上というケースもあるだろうと思います。
車もあったほうが便利だと思うし、自転車もかなり活躍してくれる場所だと思います。夏などは渋滞があるので、海岸に行く場合などは特に便利かもしれません。春や秋などはサイクリングも気持ち良さそう。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん
HPには台数載ってないようですね。
置き場が足りない場合、ヨーカドー横のダイチャリで
借りるというのもありますね。

[306: 購入経験者さん]

自転車置き場が足りないのか。

面倒そうですね。

[307: 匿名さん]

自転車置き場って、小さい子がいると三輪車とか補助輪つきとかあるので、面倒です。
全戸×2台分がないとすると、家族全員の自転車は置けないということになりますし・・・
かといって玄関に置くのは問題あります。
レンタサイクルというのもちょっと違うような。

みなさん、どうされる予定なんでしょうか。
自転車乗らない家庭がいることを願うしかないのかな。

[308: 購入経験者さん]

マンションって、自転車が散乱してたり、チャリが倒れて傷つけられたりしてますよね。

だいたいは、ASAHIとかで買った中国製チャリばっかりだから、消耗品扱い。

電動自転車だと、上の段に上げるとかだとキツいですよね。

エレベーターで上げて、廊下に放置という団地でよく見かける光景が拡がらないといいのですが。

[309: 通りがかりさん]

駐車場と駐輪場のネガティブな話題が続いてるので、懸念払拭のコメントを。

藤沢市は条例で住戸の70%の駐車場設置をすることを売主に求めていますが、駅前だと50%あれば足りたりします。
そして駅前で建蔽率容積率が高いマンションでは敷地内余裕ないため敷地外の月極駐車場を確保することにより70%を満たしてスタートしたりします。お隣はこのケースですね。
そして、駐車場が売主から管理組合に引き渡されると、管理組合では70%をキープする義務はないので、敷地外の余剰は解約したりして無駄を解消できたりします。お隣はここまで進めたということでしょうね。

さて、機械式駐車場はメンテナンスに億単位の金額がかかるという話ですが、億かかるかどうかは当然規模によるわけですが。
問題になるのは、機械式駐車場の利用率が低い場合や、契約金額が少ない場合。ここは駅から近く契約金額は周辺相場との比較なのでそれなりにするので、利用率がそれなりならば問題にならないでしょう。管理費収入にプラスの寄与をすることもあるかもしれません。

例を出した方がわかりやすいですかね。例えば100戸のマンションで50台分の機械式駐車場があるとします。この機械式駐車場は30年おきに取り壊して新規に交換が必要で、交換費用とその間のメンテ費用との合計で2億円要するとします。
この時、徒歩5分のマンションで料金が月額2万円で利用率80%で40台分が平均で利用されてるとすると、30年の徴収額は2億8800万円です。この条件であれば、メンテナンスは問題なく実施され、余った収益は管理費に還元できたりします。収益分岐点は利用率55.6%の27.8台、つまり平均で28台が利用されてれば問題ありません。
もう一つの例で、同じく50台の機械式駐車場がある駅徒歩15分のマンションがあるとして、メンテナンス費用は変わらず2億ですが、料金が月額1万円だとします。このマンションでは、この機械式駐車場が利用率100%だとしても、30年で1億8000万円しか徴収できません。これでは、交換ができないので、30年の交換想定を後ろ倒しにしてもたせるか、マンションそのものの修繕積立金からお金を工面するか、利用者から一時金を徴収するかなどなど検討する必要があります。実態としては、このくらいの徒歩分数のマンションでは平置きもそれなりの数あるのでしょうから、駐車場全体としてはここまで赤字にならないのでしょうけど。
どちらにしても例は概算なので参考でしかないですが、このマンションは駅から近く料金も高いので問題となりづらいです。気になるのであれば売主がどういう想定をしているかを確認すれば懸念は払拭されるでしょう。

そして駐輪場ですが、最近の傾向では戸あたり1.5あれば足ります。ファミリーマンションでも独り身やDINKSで購入される方が増えてて、それこそダイチャリでいいやという家庭があります。これも、設置率が高ければいいってものではないので、時代に応じた適切な設置がどんなものなのかを考えれば問題ないかと思います。
自転車が散乱や倒れて傷ついて、もちろんそういうことはありますが、傾向としては売出し金額の低いマンションの方がモラル低くてそうなりやすい傾向があり、平均5000万円近い高級感のあるマンションならそういう傾向は少なくはなります。

全てを一般論で一括りにして考えるのではなく、固有の特性まで着目すると、もう少しポジティブな見え方になってきますよ。

[310: 匿名さん]

自転車の保有率は駅までの距離や周辺の商業施設までの距離にも関係してくると思います。
マンションの周りに利便施設が集まっていれば自転車なしでも生活できるでしょうけど、点在するような環境なら家族分の台数が必要になるんじゃないでしょうか。

[311: マンション検討中さん]

このマンションって今どれくらい売れてますか？また、買った後の資産価値はどうなんでしょうか？妻の希望で藤沢駅近辺で探してますが、新築マンションだと選択肢が少ないですね。。

[312: 購入経験者さん]

区分所有者との、話し合いで、すべて決まります。

大体は、とにかくカネをかけたくないという事で、決まります。

話し合いが、ストレスにならないか、あるいは全て役員に従いますという姿勢が求められますよね。

マンションでは。

[313: 匿名さん]

ご参考までに、隣の駐輪場は戸数x1.5くらいですが
空きがあるようですね。
ここもほぼ同じ戸数、駐輪場数ですね。

[314: マンション掲示板さん]

>>311 マンション検討中さん
少しずつ売れてます。1番安い価格と市場上の階は売れています。残ってるのは中間の価格のものです。
リビングが東でマンションに囲まれた公園ビューです。その割には高い時感じました。
もう完売しましたが隣のグレーシアの西側は安かったのでおすすめでしたよ。
グレーシア2は仕様も低く、リビングはマンションに囲まれた薄暗く公園ビュー、寝室側は幹線道路。

ただ新築マンションですと選択肢が無いので徐々に売れてゆっくり完売と思います。藤沢は都内からいます大変人気なので新築も中古も良い物は直ぐに売れてしまいます。

[315: 通りがかりさん]

一時は新築マンション激戦区という感じでしたけど、ザ・タワーや野村が早々に完売、すみふやグレーシアもなんとか完売、ちょっと落ち着きましたね。
今新築で駅近だとこちらとプレディアくらいでしょうか。気に入ればいいですが、こればかりはタイミングですからね。
どうしても藤沢、駅近、新築、でなければ中古の出物を狙うのもいいかと思います。

[316: 検討板ユーザーさん]

>>314 マンション掲示板さん
一番安い価格はいくらでしたか？
また、隣のグレーシアとの仕様の違いを教えていただきたいです。

[317: 周辺住民さん]

ほんとちょっと前までは新築マンションラッシュですが、各社さん完売で選択肢絞られてきていますね。中古もたまに見ていますが、バブルもあって見つけられてないだけなのか築浅は出物が少ないですね。

[318: 購入経験者さん]

管理会社から、契約更新を拒否されるケースが相次いでいるとのこと。
コスト意識に厳し過ぎると、誰からも相手にされなくなることになります。
ですけど、マンション管理組合というのは、他人の集団で、基本的に皆が無責任で、カネをかけたくない点でのみ一致することが大半です。
小集団の心理的隘路で、泥沼化しているところが、なんと多いことか。

管理会社にも、大規模修繕を快く委託して、お互いにウインウインの関係性を維持できる鷹揚さは必要でしょう。

大規模修繕のときは、何回かの海外旅行は諦めましょ。そういう意識が共有できるかどうかです。

[319: マンション掲示板さん]

>>316 検討板ユーザーさん
広さによりますが、4階から下は5000後半です。
8階からは建物が抜けるのでぐんと上がります。
モデルルーム行くと価格について価格表は頂けません。気になる部屋だけ教えてもらえて自分で書き写します。
お隣のグレーシアとの違いはシンクのグレード、バルコニーにスロップシンクなし、トイレは手洗いカウンターなし。ルーバー面格子無し、梁が多い、階高は3メートルなく、2メートル95または90です。
確認は取って無いですがサッシのグレードも低い可能性があります。
コストカットは仕方ありませんがお隣の西側グレーシアだと4000後半で買えました。勿論、西側は嫌だと言う方は1000万程予算を上げてこちらを検討されると思います。私的にはマンションに囲まれた薄暗い公園ビューだったのと機械式駐車場が３階迄は干渉するので
実際に建物が出来てからで無いと決めるのは難しかったです。
どこの部屋希望ですか？？

[320: マンション掲示板さん]

補足ですが、平置き駐車場があるのは魅力でした。コンシェルジュがいないので管理費がお隣よりも安いのは良いです。
来年7月の竣工で無ければこちらを買っていたかもしれません。

[321: 検討板ユーザーさん]

>>319 マンション掲示板さん

分かりやすくご説明いただきありがとうございます。
四階から下で5000後半ですか。5000万台の部屋で探しているので5000万台でもまだ部屋はあるということなのでモデルルームに行って色々と検討しようと思います。
ありがとうございました。

[322: 購入経験者さん]

薄暗い公園ビューって、『公園』という名前ですが、実際の役割は浸水に備えた緩衝地ですよね。

川が溢れることを想定してるのでしょう。

反対側の奥田公園も同じですよ。

公園という名前ではありますが。緩衝地帯としての役割があるのです。

[323: 検討者さん]

>>322 購入経験者さん
そうでしたか。ですから薄暗く公園らしく無いのですね。納得しました。
一般的な公園ビューと解釈はしない方がいいと捉えました。

[324: 通りすがり]

確かにあそこの三角公園を
「公園ビュー」と言うには...な感じですね。
前が壁ドンビルではないよくらいの意味合いで解釈した方がいいですね。

[325: 匿名さん]

>>322 購入経験者さん
こんな小さな空間で効果あるのでしょうか？
洪水対策なら普通は遊水地にしますよね？
奥田公園も広場はかなり高い位置にあり、
ヨーカドー側から行くと階段登りますよね？
そんな高い位置に作っても意味無くないですか？

[326: 匿名さん]

豪華なロビーや共用設備がついているのでてっきりコンシェルジュサービスも
ついているかと思ってしまいました。
通常コンシェルジュサービスは共用施設の予約なども受け付けくれると思いますが
ここは代わりに管理人が常駐してくれますか？

[327: 購入経験者さん]

マンション管理員の主な役割は、マンションのゴミ捨て場に、●●●●が、大量発生しないようにすることでしょう。

最近は、２０階くらいでも、普通に侵入してくるみたいです。

ゴミ袋は密封して出してもらいたいものですが。

[328: 匿名さん]

コンシェルジュが必要なら管理組合で決議して導入も可能かもしれませんが
他のマンションを見てみるとコンシェルジュの業務内容は共用施設の予約、
タクシーの手配、伝言お預かりなど自力で手配できる内容ばかりなんですよね。

[329: マンション検討中さん]

お隣のグレーシアさんはコンシェルジュを無くしたい人が多いみたいです。次の総会か臨時総会で再び議題に上がると思われます。コンシェルジュの業務が非常に少ないのに月に60万超えの管理費を払っているそうです。これって管理会計のマージンが含まれてますよね。
相鉄不動産も相鉄リビングサポートは本当微妙です。

[330: 検討板ユーザーさん]

329さんのお話から単純に計算すると１世帯あたり月3千円くらい負担してるってことですよね。年間3万6千円もすると考えるとなくしたい気持ちはとてもわかります。個人的に管理費はミニマムがいいので、この物件はコンシェルジュいないのはプラス材料です。

[331: 口コミ知りたいさん]

>>329 マンション検討中さん
相鉄は、何やらせても微妙だよね

[332: 検討者さん]

>>331 口コミ知りたいさん
そうなんです。
コンシェルジュは毎日いる訳でもなく、給与は20万も払ってないですよね。少なくとも月に40万は相鉄リビングサポートに搾取されてます。
入居時期が合わないのでこちらを諦めましたが管理費も安く平置き駐車場もあるのでその点はこちらはお勧めです。眺望は気にしてなく、陽当たりがある程度あるなら薄暗い公園ビューでもこちらが良かったです。入居時期が合わないので諦めました。
お隣の相鉄50、東京建物30、阪急20の売主ははっきり言って？？です。

[333: 匿名さん]

湘南ライフが送れるマンション、すごく素敵だと思って見ています。

江の島ホテルでスパや温泉も楽しめることが書いてあり、ちょっと行ってみたいと思っています。
ブログなどで周辺地域のおすすめスポットを紹介してもらえるといいな…
湘南に住むことで、箱根の温泉街、熱海の温泉街にも気軽に行けそうだと思っています。片道1時間以内なら、土日に遊びに行くこともできそうでした。

[334: マンション検討中さん]

休日はいいですよ。江ノ島までは奥田のバス停から10～15分くらい。もちろん江ノ電でのんびりいくのもいいですしね。もちろん鎌倉までも江ノ電で一本。午前なら観光地江ノ島もすいています。箱根・熱海もとても近いです。車で１時間ちょっとで箱根の温泉に入れます。そういう休日を楽しむ立地のよさはあまり知られていないですよね。

[335: 購入経験者さん]

勤務先が、品川とかなら、いいですよね。

[336: 匿名さん]

コンセルジュサービスって希望される方多いんですか？
仕事をしていますが、こういうサービスに頼り過ぎると自分で何もできなくなる気がして
それよりはパーティールームやスタディルームなど
自宅とは違う雰囲気の空間を利用できるほうがいいかなと思います。

[337: 購入経験者さん]

コンシェルジュというと、福山雅治さん宅に、合鍵で侵入していた事件を思い出す。

時給で雇われたアルバイトに、家の鍵をもたせるのはどうでしょうかね。

[338: マンション検討中さん]

あんまり盛り上がってないけど、物件自体もあんまり売れてない幹事なのかな。

[339: 購入経験者さん]

やはり、浸水地域に、なぜマンションを建てたのかが、ちょっと謎ではあります。

普通に、商業施設でよかったのにね。

[340: マンション検討中さん]

>>339 購入経験者さん

東急ハンズあった頃が懐かしい。

[341: 通りがかりさん]

立地はいいのにねぇ。。

[342: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

若干高めな気はしますが、駅近の競合は完売しており
ここ以外選択肢はあまりないので、
この価格でも売り切れるのではないでしょうか。

[343: マンション検討中さん]

道路側の車の騒音や排気ガスが気になります。排気ガスは、何とかなりそうですが、騒音はどうでしょうか？気にならない程度の音でしょうか？リビング側は静かそうですね。

[344: eマンションさん]

>>343 マンション検討中さん
窓閉めていれば大丈夫です。窓開けて寝るのは難しいかと。
リビング側は明るい公園ビューとはちょっと異なります
現地に行き確認する事をお勧めします。
隣のグレーシアさんとは異なる点もありますがテラスさんの方が個人的には良いと思います。
入居時期が合えばこちらもかなり有力な候補です。

[345: 名無しさん]

>>302 マンション検討中さん

近所のマンション住人ですが塩風で鉄は錆びやすい地域です。エアコンは塩害対策の製品を
買った方が良いと思います。
うちは室外機10年持たなかったです。
電気店は塩の影響と言っていました。
自転車も錆びやすいからカバーは必須です。

[346: 口コミ知りたいさん]

立地は普通だが、売主が…。
街道せおってるから、立地が良いとはいえないなあ。
排ガス地獄だよ、あそこだと。
公園は暗いし。
もっと値段が安いと違ってくるが。
まあ資材高騰などでムリだね

[347: 検討板ユーザーさん]

公園、たしかに暗い　笑

[348: 通りがかりさん]

タイミングなどいろいろあってこの物件にしようと思いますが、自分は都内のどうしようもない地域の社宅住まいなので、藤沢に戻れるだけで十分嬉しいです。駅近いし、オーケーストアも近いし便利ですよ。昔のより1千万くらい高いですが、この相場だと仕方ないかな。23区東側の団地からすれば天国に思える。

[349: 口コミ知りたいさん]

今藤沢駅近辺だと新築マンション選択肢少ないですもんね。。

[350: 匿名さん]

売主さんは相鉄不動産株式会社ですか。
何かよくない話が出ていますか？
コンシェルジュの是非が論議されていますが自分は無しでも全く構わない派です。
これまで通りマンションの管理人さんがしっかり働いてくれればそれでいいと思います。