グレーシア湘南藤沢テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレーシア湘南藤沢テラスについての情報を希望しています。
藤沢駅から徒歩５分で205戸の大規模マンションです。
電車で移動もしやすいし、週末は海など行けそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.play-fujisawa.jp/

所在地：神奈川県藤沢市鵠沼東1番3（地番）
交通：JR東海道本線 ・湘南新宿ライン「藤沢」駅 から徒歩 5分
　　　小田急江ノ島線 「藤沢」駅 から徒歩 5分
　　　江ノ島電鉄 「藤沢」駅 から徒歩 5分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.20平米～91.65平米
売主：相鉄不動産株式会社・東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 購入経験者さん]

マンションは、賃貸した方がいいですよね。
区分所有というのは、デメリットが多いと思います。

[202: マンション検討中さん]

5つの店舗は何が入るのでしょうか。

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
この板の過去に、クリニックを募集しているというコメントありましたがどうなりましたかね。
広さ的に病院経営できるのか疑問ですね。壁壊すのか、あるいは歯科や薬局だったらイメージ湧きますが…。
コンビニはもういらないから、角や公園側の区画にカフェでも入ったら、雰囲気良くなりそうですけどね。

[204: 評判気になるさん]

>>202 マンション検討中さん

クリニックと調剤薬局です。
https://bijicom.co.jp/est-fujisawa

[205: 購入経験者さん]

浸水対策というのは、どういう対策がされているのでしょうか？
１５メートルの浸水地域だと聞きましたが。

[206: ご近所さん]

各マンション独自の対策はMRに出向いて確認されるのが一番かと思いますよ。

直近、話題になっている３つのマンションと（【G】グレーシア）、【T】ザタワー、【P】プラウド）懸念事項をインターネットから得られる情報で考えてみました。結論はやはり一長一短あると思いますので、他のメリットと総合的に検討されるるのがよいかと思います。


■地震
1-1.津波：いずれも想定区域外
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/tsu...

1-2.液状化：いずれも危険度高
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/jis...

1-3.倒壊：【T】赤（横の線路高架倒壊懸念）、【G】【P】オレンジ
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/jis...

■豪雨／水害
1-1.河岸侵食：【P】区域内
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/dos...

1-2.外水（氾濫）：【P】0.5-3m、【G】3-5m
地域の対策：境川遊水地
https://www.pref.kanagawa.jp/docs/ex5/river/sakaigawa_yusuichi.html

1-3.内水（下水処理能力）：いずれも想定区域外
地域の対策：鵠沼東部1号貯留管
http://210.140.78.11/bousai/bosai/naisui.html
https://hople.co.jp/column/20190501-fujisawa-choryuu/

■価値下落
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=65638&site=nli
＜抜粋＞
分析の結果、「地震リスク」は分譲マンション価格に対し、統計的に有意な影響を与えていることが分かった。
一方、「洪水リスク」は、分譲マンション価格に対し、統計的に有意な影響は見られなかった。

[207: 購入経験者さん]

詳細な情報ありがとうございます。
５メートルの浸水程度では、１階の店舗くらいで済みそうですよね。電源設備がどこにあるのかは気になりますけど。

[208: マンション検討中さん]

3-5メートルの浸水です。階高は3メートル弱なので1階2階は浸水すると考えた方が安全ですね。
ヨーカ堂の方の交差点まで緩やかに下がっているので実際どこがどの様に浸水するかは分かりませんが3階以上を検討する方が無難です。
販売は長谷工アーベストさんです。聞かないとマイナスな情報は一切出ないと思って下さい。
リビングは公園ビューですが実際と近いCGなどもモデルルームでは紹介もありません。聞けば出すのかもしれません。最初から出さないのでCGの出来栄えが悪いか、藤沢らしさがないCGなのかもしれません。また、JR藤沢駅まで徒歩5分ではなく、6分が妥当です。隣のグレーシア1さんは徒歩7分としてます。

[209: マンコミュファンさん]

金あまりでお金ジャブジャブのなか、インフレーションがすすみ建設費用高騰。
持たざるリスクが高まってます。
逆に2011年ごろマンション買ってる人は勝ち組です。高くても買うしかないんですよね。
これからもっと上がるから。

[210: eマンションさん]

>>209 マンコミュファンさん
まだまだ上がるのですか…。
オリンピック終えても上がりますか？？
5年前に買ったマンション、まだ、売らない方がいいかもしれません。

[211: 名無しさん]

近くに20年ほど前にマンション買いました。2年前に2つ下のフロアが売りにでましたが購入時+200万くらいになってました。浸水のリスクはあるものの、やはり駅近は大きいですね。

[212: 購入経験者さん]

高かったら、買わなくていいですよね。
資材高騰費用とか、それは、もともとの集合住宅の意味（集合だから安い）を失ってますね。メンテナンス費用の高騰も見込まれるので、とんでもないハズレになる可能性大です。即日完売くらいの物件はごくまれにありましたけど、これからは、そういうのも様子が変わってくるでしょう。

投機や投資的欲目は、有害だと思います。あくまでも、単なる住居として考えるべきです。

[213: 通りがかりさん]

オリンピック後に価格が下がると言われていたのは、コロナがない時代の1年半前までの話。
理由は二つあって、オリンピック関連施設の建設で建設需要が高まって大工の人件費が高騰しているのが落ち着くというのと、生産緑地が解放されて土地音が下がるのと。

しかし、そこから時が経ち状況が変わり、建築の問題はオリンピック延期によるソフトランディングで人件費は高止まりしたままで、資材は世界的な住宅需要アップで高騰し、生産緑地問題も法整備で解消され、当時の問題がなくなり下がる理由がなくなりました。

さらにそこにコロナによる世界的な金融緩和でカネ余りが発生し、世の中にお金が溢れるため相対的に現金の価値が下落し、相対的に資産の価値が上がる状況となりました。

よって利便性の良い立地のマンションの価値は下がる理由がなくなり、高騰まではしなくても緩やかに上がるか、キープするか、立地が微妙でも緩やかな下落にとどまります。

単純な投資としては先が見えないので旨味が大きいとは言えないものの、住みながら投資という考え方でいくと、住宅ローンで購入して10年も住めば、ローンの残債より市場価値が高い可能性が非常に高い状態になります。

グレーシア湘南藤沢テラス、ちょっと高い印象ありますよね？
仮に6000万円フルローンで新築購入されて、10年後に残債約4400万円だとします。
その頃の市場価値は5000万円程度はあると考えると、600万円の資産形成になります。
手数料諸々を考えると、気持ちプラス程度ですが、15年20年住めばかなりの確率でプラスになるでしょう。

しかし、その観点で購入するならやはり藤沢ザ・タワーのような資産価値を保てる物件が理想ですね。(個別の住みやすさの良し悪しはここでは議論に乗せません)。
あちらは、6000万円で購入しても10年後の市場価値は5500万円程度を保つと考えられるからです。
逆にその観点では苦しいのはプラウド湘南藤沢ガーデンですね。5500万円で購入できたとして、建物仕様やブランド名には満足できたとしても、10年後に市場価値が4000万円程度になってしまっては含み損状態です。

そういう観点で考えると、現在賃貸の方がこのマンションを買うというのは、投資の観点で言うとまずまずの効率。ただし投資にはリスクがつきものですので、そこはメリットとリスクが表裏一体であることは忘れてはいけません。
住宅そのものに満足感があれば、リスクは薄れますので、買いたいと思っている方は買うのが正解かなと思います。

あるいは広域での検討ができる方は、買った瞬間に含み益状態になる藤沢ザ・タワーのような物件を待つのが一番賢いとは思いますけどね。
マンションマニアさんのブログやYouTubeを毎日見れば、月に1件くらいはそういうマンションがありそうなのは素人でもわかりますので、年間で12件だとしてその中から予算と立地的の好みが合うマンションを購入されると、より失敗のリスクはなくなるでしょう。

[214: 匿名さん]

水害の区域に入っているのは理解したのですが、ここ数年(十数年)でこちらの地区がこれまでに実際の水害を被った実例はあるんですか？

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん
1983年にヨーカドー地下が水没するくらいの氾濫があったようです。
上流に大規模な遊水池ができてからは氾濫してないと思います。
この前の歴史的な台風でも大丈夫でした。
水位は結構ヤバかったですが。

[216: 名無しさん]

確かに水害は年々被害もでてるのでリスクとして認識した方がいいですよね。誰にとっても完璧な物件ではないですが、やはり駅近は便利だし、大通りに面しているので夜の帰宅時も心配はないと思います(ドンキできてからは良くない面もありますが)。この物件に限らずですが、夏場は観光客が増えるのと、未だに暴走族がくるので、他の季節に比べると治安が悪くなります。また藤沢市は東海道線を挟んで北と南で治安、学校のやんちゃ度が大きく変わるので移住される方はそのあたりも確認されると良いと思います。私は北側から南側に引っ越してきたのですが、南側が圧倒的にオススメです。あくまで個人の感想ですが。

[217: 匿名さん]

>>215 匿名さん
具体的な情報ありがとうございます。非常に参考になります。であればあまり過度に意識する必要はないかもしれませんね、安心しました。

[218: eマンションさん]

>>216 名無しさん
北と南では小学校はやはり南がお勧めですか？
北と南では親の質が異なるのだと思われますね。
情報ありがとうございます。小学校は6年間なので本当に考えます。イジメなんて合わせたくありませんね。

[219: マンション検討中さん]

先の投稿で浸水対策されてるという話があがっていましたが、具体的にどのような対策が取られてるのでしょうか？藤沢周辺で探していて、こちらの物件も気になっているのですが、そこが特に気になります。

[220: 名無しさん]

>>218 eマンションさん
残念ながらイジメはどんな学校でも起きうると思いますが、北側の方が学校が荒れていた印象です。小学校はあまり影響ないかもしれないですが、中学は結構荒れていました。いまは中学受験する方が多いと思うのであまり関係ないかもしれませんが。

[221: 通りがかりさん]

「良い学区」ってありますよね。
新林小は良い学区と言われてますね。
ここは中学はどちらでしたっけ？
鵠沼中なら良い学区ですが、北側に渡るのでしたっけ？
いじめはどこの学校でも起こり得るのですが、良い学区の方が確率は減ります。
なぜなら、駅付近の良い学区だと、狙ってそこを買う方が一定数いて、そういう方は教育に力を入れる方向にあって、さらに学区が良くなるという循環があるからです。

鵠沼中なら仮に中学受験するかしないか程度の学力でも、問題なく通えるのですごくいいですよ。

[222: 購入経験者さん]

藤沢は、高級住宅街が広がっており、湘南のブランドもあって、金融や商社クラスでないと住めないですね。

電機とかだと、隣の駅になりますよ。

[223: ご近所さん]

都心からの移住者の方、藤沢いいですよ。
・都心にも無理なく通勤ができ、自然があり、生活に不自由ない、地域自体にブランド力が逗子・鎌倉・藤沢くらいです。
・住んでいる人は地元が好きな人がほとんどで、かといって移住者にもウェルカム（地元民、移住者を意識することはないと思いますが）
・都内だとお出かけをするのにもスマートな服をきなければいけない感じですが、ゆったりした洋服やサンダルでいるほうが自然。
・このマンションからだと、川沿いに自転車でくだっていくと海岸ですね。オンオフの切り替え、週末が楽しくなりますよ。

[224: 評判気になるさん]

>>221 通りがかりさん

ここは鵠沼中ではなくて、村岡中学校になります。
もう少し調べてから書き込みして欲しかったです。。。

[225: eマンションさん]

こちらは村岡中なのですね。
鵠沼系のアドレスであり、鵠沼中と距離はほとんどかわらないのに、残念ですね。

[226: 購入経験者さん]

慶應義塾附属に通われてる方が多いんですよね。

[227: 名無しさん]

>>226 購入経験者さん

そんなに多くないと思いますが。。。

[228: 購入経験者さん]

まあ、あとは、やっぱり湘南高校でしょうね。

湘南高校から、慶応大学か、上智大学、早大などに進む方が多いんですよ。

[229: マンション検討中さん]

>>222 購入経験者さん
電機の方隣の駅買えますか？？
◯堂の藤沢市はなかなか高いですよ。◯堂でも茅ヶ崎市なら価格が下がりますが。
一流の会社や商社の方は東京か神奈川県の東部買いますよ。藤沢買う方は海が好きな方が多いと思います。
私的にはマリンスポーツしている方はマナーが悪く、ジーパン、Tシャツスタイル、お祭り騒ぎが好きなので理解に苦しみます。

[230: 名無しさん]

>>229 マンション検討中さん

湘南乃風っぽい人が多いイメージです(笑)

[231: 匿名さん]

電機系ディスられてますね…
冠名だけついてて子会社や孫会社だと部課長レベルにならないとキツイって会社もあるけど、本体採用なら30代前半の主任クラスでも年収800万を軽く超えていくパターンもありますよ。
与信枠も広めですから、買えるか買えないかで言ったら7000万円フルローンでも買えます。
こういう方は今後の昇進も見込めるだろうし、社内結婚などの場合は奥様も産休育休取って復帰できるホワイトな場合も多いですし、藤沢なら余裕ですよ。

[232: eマンションさん]

年収800万で7000のローンは危険です。
余程の資産が有れば別ですが一握りですね。
住居の他に教育費もあるのでその様な家庭は教育費にあまりお金をかけないのかもしれませんね。
住宅ローン組めるのと実際に組むのとは少し別かなぁと個人的に思います。

[233: 匿名さん]

>>232
読解力ないのかな？
「800万を超えてくる」年収で、7000万でも「買えるか買えないかで言ったら買える」と書いてますよ。で、これは上限の話。
このマンションは低層階狭めなら5200万円台からありますし、年収の6倍程度なら無理な感じでもないですよ。

[234: マンション検討中さん]

ローンの組み方や家計の考え方なんて人それぞれだし喧嘩とかマウンティングは他所でやってほしい。実際にマンション買ってこういう人と近所付き合いするのはイヤ。

[235: 購入経験者さん]

マンションは、たまたまデベロッパから、買った人と、一連託生になる制度です。

なんでも多数決で決めるんで、自分で自由にしたいとか、言う方には向きません。

あと、マンション内での、現金力の差が大きいと、大変な内部対立になるケースが多くて、私も役員やってましたけど、お金のある人が、無い人に、そんなことくらい自分でやったらとか、ほとんど罵りしたりするんですよ。

共同部分の費用か、個人負担かグレーで話し合いで決めなくてはならないことが、いっぱいあるんですよ。

機械式駐車場なんて、クルマ要らない人からすると完全無駄だとか。

ネタは尽きないし、何年も続くんですよ。それが。

[236: 検討中さん]

>>233 匿名さん
235さんの仰られている事を参考にされれば良いと思います。単に買える買えないの議論ではないです。マンションなので個人の考えで管理費修繕費を勝手に変更できません。特に修繕費は５年毎に上がるものと思う方がいいです。
マンション購入経験が無い人はマンション購入経験者の話に耳を傾けて慎重に購入した方が良いと思います。管理組合は本当に大変ですから。

[237: 検討板ユーザーさん]

この掲示板は、延々と歯医者の話をする人が湧いたり、何故か電機を馬鹿にする書き込みが何度か湧いたり、不思議ですね。

このマンションに関する話題とは関係ないですね。

[238: 通りがかりさん]

有益な情報交換のあとに意味不明な言い合いが起きるのは残念です。
駅近だけどクルマ持つ人は多いですかね？機械式駐車場は修繕の時に意見が分かれそうですね。いま住んでいるマンションでも紛糾しました。

[239: 購入経験者さん]

機械式駐車場は、億単位のメンテ費用になりますからね。

とんでもない金食い虫なんですよ。

[240: 匿名さん]

>>238さん
>>機械式駐車場は修繕の時に意見が分かれそうですね。
賃貸でも修繕費の話し合いってしますか？主人がそういった会は参加していて、一度も参加したことありませんでした…
分譲になると、いろいろとややこしそうだなと思いました。
トラブルは避けたい・・・

現実問題、知っておきたいんですが、機械式の駐車場を修繕するとして、毎月の管理修繕費から出してくれるものですか？
そうではなくて、急に高額な請求が来ますか？
子供の進学でお金がかかるかもしれないので、貯められる時に貯めておかないと…

[241: 購入経験者さん]

当方のマンションのケースなんですが、最初は、似た属性の人が多い場合でも、年月が、１０年ほどしてくると、だんだん、住人が入れ替わってきて、様々になります。

高齢者の方は、年金もいっぱいあって、いろいろ収入源もあるみたいで、内装リフォームなんか、水回りなんかもバーンって一気に新しくする人が多いんですよね。

そうすると、漏水なんかの問題もほとんど起きえないんです。共用部だけじゃなくて、各戸の内部の設備入れ替えも重要な項目です。

ですが、これができない人がいるんですよ。理由は簡単。お金がないから。
住居を購入は高額のローンなどでなんとかなっても、修繕リフォーム費用はローンじゃできないですから、各人の現金力が要になってきます。それ次第で、バラバラになってしまうんですよ。管理組合も強要はできないんで。


毎月の修繕積立金は、標準的（最低限のことが多い）なことを想定したものです。マンションデベは、これをなるべく低く設定して売ろうとします。高いと売れないですから。修繕は購入者の問題で、マンションデベは基本的に関係ないんで、どうでもいいんですよ。


急な修理費がいるケースは当然ありますよ、何かの天変地異はもちろん、事件事故の類ですよね。最近だと、ベランダに縄梯子をかけて、二階から、三階に侵入した事件があったでしょう。ああなると、完全に最悪の事故物件ですよね。無関係の部屋の価値も大暴落は間違いないでしょう。

[242: 匿名さん]

共有施設が充実していると便利ではありますが
無駄に経費となって各戸にふりかかることなるとどうかな…と思っていました。
こちらは、主に利用しやすいであろと２つのラウンジに絞られていて
これはいいな!!と思いました。
藤沢駅へも徒歩５分と徒歩圏内で、アクセスも良くていいですね。

[243: 購入経験者さん]

コンシェルジュとか、マンション管理人のことを呼称してるのをウリにするようなマンションもありますけど、福山雅治さんの部屋にマンション管理人が侵入した事件を思い出すので。

あれば、三井系のマンションでしたが、コンシュルジュとかいっても、時給制の限りなくただのアルバイトなんで、そういう人が家のカギを持ってるのってどうかと思います。

家が留守かどうかなんて、把握されちゃいますから。

[244: 通りがかりさん]

買い物はヨーカドーよりもオーケーのがいいですよ！ここはオーケーも近いのが魅力的。

[245: マンション検討中さん]

ここってどれくらい売れてるんですか？
部屋のタイプを見ると特定のタイプに偏って売れてそうですが。。。

[246: eマンションさん]

なかなか大通り沿いで販売が難しいのかなと。
ブランド力で押し切って売れる訳でもなく。
南向きも取れていなく、マンションに囲まれて眺望がとれない。マンションからの視線も気になる。ハザードの色が濃かったりとウィークポイントは多々あるが駅徒歩5分と200戸を超える規模感は素敵ですね。

[247: eマンションさん]

>>246 eマンションさん
たかだか6000万のマンションですからね。

そこまでの高望みは出来ないでしょう。
都内の物件に比べたら安い安い。

[248: 通りがかりさん]

そうですね、藤沢自体が住みやすいし都内への通勤もしやすいですから、都内の値段と比較して安くて流れてくるってのはありますよね。
先行の隣グレーシアより多少条件良いですし、苦戦はしても売れていきますよ。

[249: 購入経験者さん]

今後は、事業継続性の観点から、テレワークが義務化されると思います。

[250: マンション検討中さん]

意見は別れると思いますが、コンシェルジュとか無駄に豪華な共用設備がなくて管理はとなりと比べても安いのでそこは魅力的だと思いました。