グレーシア湘南藤沢テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレーシア湘南藤沢テラスについての情報を希望しています。
藤沢駅から徒歩５分で205戸の大規模マンションです。
電車で移動もしやすいし、週末は海など行けそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：https://www.play-fujisawa.jp/

所在地：神奈川県藤沢市鵠沼東1番3（地番）
交通：JR東海道本線 ・湘南新宿ライン「藤沢」駅 から徒歩 5分
　　　小田急江ノ島線 「藤沢」駅 から徒歩 5分
　　　江ノ島電鉄 「藤沢」駅 から徒歩 5分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.20平米～91.65平米
売主：相鉄不動産株式会社・東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 購入経験者さん]

もともと、この辺は、富裕層が多いのでね。

製造業だと、なかなか。

[182: マンション検討中さん]

そろそろ設備オプションを決めないとですね。

[183: 評判気になるさん]

何でこんな売れてないんですか？

販売は東急不動産みたいですが。

[184: 匿名くん]

>>183 評判気になるさん

こんな、というのはどれくらい売れていないのでしょうか？

[185: 通りがかりさん]

>>183
新築マンションラッシュで需要が食い荒らされてる状況で、販売開始からまだ半年弱だからあまり売れていません。
特段悪いマンションではないですよ。
特段良いマンションと言えるかはわかりませんが。

[186: 購入経験者さん]

湘南藤沢は、日本一、環境がいいから、買って間違いないでしょう。

[187: 評判気になるさん]

JCOMインターネット強制加入。速度遅く、200世帯いるため、在宅勤務の際にビデオ会議ができないため却下。

[188: 購入経験者さん]

在宅ワークで、３Ｌのマンションなんて、そもそもありえないでしょ。

[189: 匿名さん]

在宅ワークで３ＬＤＫって無理ですか？
でも、いつまでも在宅ワークが続くわけではないと思うんですよね。
特に入居できる頃にはもう少し落ち着いているかなと。
無理かな。

[190: 購入経験者さん]

>>189 匿名さん

事業継続性の観点と、コスト削減の目的で、リモート体制は、これからの常識の一つになるでしょう。

なぜなら、次のコロナが、出現するのは間違いないからですよ。
有事にあっても、まったくたじろがないような経営体制がテーマになるでしょう。

だいたい１０年おきに、新たな感染症が出現していて、だんだんでかくなってますね。その原因はまだ不明ですけど、人口増大と関連あると思います。

[191: 口コミ知りたいさん]

一応、在宅ワークをウリにしてますからね。たしかにJCOM理解できませんね。

それからコレをやられてしまうと、何も信じれなくなりますね。
https://www.sotetsufudosan.co.jp/wp-content/uploads/20210427_HP掲載.pdf

[192: 購入経験者さん]

フィルターって、なんでいるんですか？

[193: eマンションさん]

>>192 購入経験者さん
良水工房で使用するフィルターだと思います。
この物件で使用しているフィルターが適合していなかったのだと思います。

[194: 購入経験者さん]

浄水フィルターを建物に設置するのは、アオコとか、確かにマンションの給水施設には繁茂することがありますものね。

給水管のメンテで、とんでもない費用がかかる場合があります。壁埋め込みだと配管自体は交換できない場合もありますが、こちらはどうなのかな、、、、

[195: 検討板ユーザーさん]

こちらのマンションの名称って、プラウド湘南藤沢テラスの丸パクリじゃないですか。
野村不動産は相鉄不動産に対して何もいわないの？
私見ですが、こちらの立地は街道沿いでテラス感は皆無のような気がしますけど…。
ヨーカドー前の相鉄2物件は大コケしてますが立地が藤沢随一の低地だからでしょうか？ご教示下さい。

[196: 匿名]

>>195 検討板ユーザーさん

プラウド買えばいいのでは？個人的に川名は駅まで遠いから不便だし思うけど、どう考えるかは人それぞれかな。。あとテラス感って何？

[197: 坪単価比較中さん]

おそらく野村とも何度もジョイントベンチャーしてるでしょうし
持ちつ持たれつの関係でクレームはないでしょうね。相鉄は神奈川で強そうだし。
似たような名前なんてゴロゴロありますしね。
（東急）ブランズ六本木ザ・レジデンス
（森ト）ザ・レジデンス六本木

（以下完全に憶測ですが）
土地を仕入れたのは相鉄、資金面でメジャー所が助けている関係と推測。
隣のＧ藤沢鵠沼は別の売主がはいってるので、〇〇レジデンスの一体感出せなかった。
また「湘南」の冠名前は移住層を意識した結果付けたのかと思います。テラスは横の公園を意識した結果かな。
名前をシンプルにできないのは、グレーシア自体にブランド力がそこまでないからですかね。
でも駅徒歩10分より、5分が断然いいですけど。

[198: 検討板ユーザーさん]

確かに似た名前は多いですが、例えばプラウド藤沢とグレーシア藤沢とかなら被るのも頷けます。地名ですからね。
しかし、湘南藤沢テラスごとパクるのは恥も外聞もないような気がします。
竣工前に売り切れた人気のあるプラウド湘南藤沢テラスにあやかりたいのは理解できますが、名称をパクるのはやり過ぎというか節操ないというか…
厳しいようですが大通りの排気ガスを吸わされてテラスを名乗るのはちょっと厳しいかと。無理があるなと感じました。
リバービューでもないし有るのは薄暗いパークビューだけです。
他に竣工前に完売してるのは藤沢ザタワー、クリオマークスくらいでしょうか。人気がありますね。
こちらや隣のグレーシア、プレディア、シティテラスなどの販売がいまいち低迷している物件と決定的な差は何でしょうか？
私の分析では、まず第一に適正価格かどうか、低地など強烈な弱点があるかないか、南向きかどうか、湘南らしく開放的に暮らせるかどうか、駅距離などだと考えます。
プラウド湘南藤沢テラスは駅距離は10分ですが適正価格と開放感で竣工前にサクッと売れて人気でしたね。買い逃しましたが。
ｻﾞﾀﾜーやクリオマークスは大通りに面していない静かな駅近立地、地盤が良いので人気でしたね。

[199: 坪単価比較中さん]

主観ですが、藤沢ザタワーは、設備もしっかりした良いマンション。プラウドもブランド力ありますしね。グレーシアはアピールポイントが公園前、中途半端であまり差別化できてませんね。

駅近を求める人はザタワーに行き、価格を求める人は徒歩10分のプラウドに行くのではと察します。
ただし、タワーは名前だけで19階というのがなんとも見栄っ張りでダサい感じですし、雑居ビル群の中で、隣の高架下にはホームレスが住んでますし、OPAの裏のあたりには如何わしい店がありますね。
プラウドも夏に匂いが気になるドブ側の横で、おそらく工場ビューになるかと。

浸水対策もされてますし、土地感ある人はグレーシアを選ぶ人そこそこいるのでは。

[200: 地元民]

それぞれのマンションに一長一短あると思いますよ。低地は確かにマイナスですが、毎年被害があるわけでもなくそこはリスクをどう捉えるかでしょう。川名は駅から遠くて地元では敬遠されるから、土地勘なくちゃんとした立地のプラウド買えない人を釣ってる印象。フジサワタワーは駅から近いけど、夜は薄暗くて、周りの雰囲気も決していいとは言えない。まあ価値観は人それぞれなので、一番納得できるとこを買えばいいのでは。ま、自分はいまの価格ではどこも高くて買えないですけど！(笑)

[201: 購入経験者さん]

マンションは、賃貸した方がいいですよね。
区分所有というのは、デメリットが多いと思います。

[202: マンション検討中さん]

5つの店舗は何が入るのでしょうか。

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
この板の過去に、クリニックを募集しているというコメントありましたがどうなりましたかね。
広さ的に病院経営できるのか疑問ですね。壁壊すのか、あるいは歯科や薬局だったらイメージ湧きますが…。
コンビニはもういらないから、角や公園側の区画にカフェでも入ったら、雰囲気良くなりそうですけどね。

[204: 評判気になるさん]

>>202 マンション検討中さん

クリニックと調剤薬局です。
https://bijicom.co.jp/est-fujisawa

[205: 購入経験者さん]

浸水対策というのは、どういう対策がされているのでしょうか？
１５メートルの浸水地域だと聞きましたが。

[206: ご近所さん]

各マンション独自の対策はMRに出向いて確認されるのが一番かと思いますよ。

直近、話題になっている３つのマンションと（【G】グレーシア）、【T】ザタワー、【P】プラウド）懸念事項をインターネットから得られる情報で考えてみました。結論はやはり一長一短あると思いますので、他のメリットと総合的に検討されるるのがよいかと思います。


■地震
1-1.津波：いずれも想定区域外
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/tsu...

1-2.液状化：いずれも危険度高
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/jis...

1-3.倒壊：【T】赤（横の線路高架倒壊懸念）、【G】【P】オレンジ
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/jis...

■豪雨／水害
1-1.河岸侵食：【P】区域内
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/dos...

1-2.外水（氾濫）：【P】0.5-3m、【G】3-5m
地域の対策：境川遊水地
https://www.pref.kanagawa.jp/docs/ex5/river/sakaigawa_yusuichi.html

1-3.内水（下水処理能力）：いずれも想定区域外
地域の対策：鵠沼東部1号貯留管
http://210.140.78.11/bousai/bosai/naisui.html
https://hople.co.jp/column/20190501-fujisawa-choryuu/

■価値下落
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=65638&site=nli
＜抜粋＞
分析の結果、「地震リスク」は分譲マンション価格に対し、統計的に有意な影響を与えていることが分かった。
一方、「洪水リスク」は、分譲マンション価格に対し、統計的に有意な影響は見られなかった。

[207: 購入経験者さん]

詳細な情報ありがとうございます。
５メートルの浸水程度では、１階の店舗くらいで済みそうですよね。電源設備がどこにあるのかは気になりますけど。

[208: マンション検討中さん]

3-5メートルの浸水です。階高は3メートル弱なので1階2階は浸水すると考えた方が安全ですね。
ヨーカ堂の方の交差点まで緩やかに下がっているので実際どこがどの様に浸水するかは分かりませんが3階以上を検討する方が無難です。
販売は長谷工アーベストさんです。聞かないとマイナスな情報は一切出ないと思って下さい。
リビングは公園ビューですが実際と近いCGなどもモデルルームでは紹介もありません。聞けば出すのかもしれません。最初から出さないのでCGの出来栄えが悪いか、藤沢らしさがないCGなのかもしれません。また、JR藤沢駅まで徒歩5分ではなく、6分が妥当です。隣のグレーシア1さんは徒歩7分としてます。

[209: マンコミュファンさん]

金あまりでお金ジャブジャブのなか、インフレーションがすすみ建設費用高騰。
持たざるリスクが高まってます。
逆に2011年ごろマンション買ってる人は勝ち組です。高くても買うしかないんですよね。
これからもっと上がるから。

[210: eマンションさん]

>>209 マンコミュファンさん
まだまだ上がるのですか…。
オリンピック終えても上がりますか？？
5年前に買ったマンション、まだ、売らない方がいいかもしれません。

[211: 名無しさん]

近くに20年ほど前にマンション買いました。2年前に2つ下のフロアが売りにでましたが購入時+200万くらいになってました。浸水のリスクはあるものの、やはり駅近は大きいですね。

[212: 購入経験者さん]

高かったら、買わなくていいですよね。
資材高騰費用とか、それは、もともとの集合住宅の意味（集合だから安い）を失ってますね。メンテナンス費用の高騰も見込まれるので、とんでもないハズレになる可能性大です。即日完売くらいの物件はごくまれにありましたけど、これからは、そういうのも様子が変わってくるでしょう。

投機や投資的欲目は、有害だと思います。あくまでも、単なる住居として考えるべきです。

[213: 通りがかりさん]

オリンピック後に価格が下がると言われていたのは、コロナがない時代の1年半前までの話。
理由は二つあって、オリンピック関連施設の建設で建設需要が高まって大工の人件費が高騰しているのが落ち着くというのと、生産緑地が解放されて土地音が下がるのと。

しかし、そこから時が経ち状況が変わり、建築の問題はオリンピック延期によるソフトランディングで人件費は高止まりしたままで、資材は世界的な住宅需要アップで高騰し、生産緑地問題も法整備で解消され、当時の問題がなくなり下がる理由がなくなりました。

さらにそこにコロナによる世界的な金融緩和でカネ余りが発生し、世の中にお金が溢れるため相対的に現金の価値が下落し、相対的に資産の価値が上がる状況となりました。

よって利便性の良い立地のマンションの価値は下がる理由がなくなり、高騰まではしなくても緩やかに上がるか、キープするか、立地が微妙でも緩やかな下落にとどまります。

単純な投資としては先が見えないので旨味が大きいとは言えないものの、住みながら投資という考え方でいくと、住宅ローンで購入して10年も住めば、ローンの残債より市場価値が高い可能性が非常に高い状態になります。

グレーシア湘南藤沢テラス、ちょっと高い印象ありますよね？
仮に6000万円フルローンで新築購入されて、10年後に残債約4400万円だとします。
その頃の市場価値は5000万円程度はあると考えると、600万円の資産形成になります。
手数料諸々を考えると、気持ちプラス程度ですが、15年20年住めばかなりの確率でプラスになるでしょう。

しかし、その観点で購入するならやはり藤沢ザ・タワーのような資産価値を保てる物件が理想ですね。(個別の住みやすさの良し悪しはここでは議論に乗せません)。
あちらは、6000万円で購入しても10年後の市場価値は5500万円程度を保つと考えられるからです。
逆にその観点では苦しいのはプラウド湘南藤沢ガーデンですね。5500万円で購入できたとして、建物仕様やブランド名には満足できたとしても、10年後に市場価値が4000万円程度になってしまっては含み損状態です。

そういう観点で考えると、現在賃貸の方がこのマンションを買うというのは、投資の観点で言うとまずまずの効率。ただし投資にはリスクがつきものですので、そこはメリットとリスクが表裏一体であることは忘れてはいけません。
住宅そのものに満足感があれば、リスクは薄れますので、買いたいと思っている方は買うのが正解かなと思います。

あるいは広域での検討ができる方は、買った瞬間に含み益状態になる藤沢ザ・タワーのような物件を待つのが一番賢いとは思いますけどね。
マンションマニアさんのブログやYouTubeを毎日見れば、月に1件くらいはそういうマンションがありそうなのは素人でもわかりますので、年間で12件だとしてその中から予算と立地的の好みが合うマンションを購入されると、より失敗のリスクはなくなるでしょう。

[214: 匿名さん]

水害の区域に入っているのは理解したのですが、ここ数年(十数年)でこちらの地区がこれまでに実際の水害を被った実例はあるんですか？

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん
1983年にヨーカドー地下が水没するくらいの氾濫があったようです。
上流に大規模な遊水池ができてからは氾濫してないと思います。
この前の歴史的な台風でも大丈夫でした。
水位は結構ヤバかったですが。

[216: 名無しさん]

確かに水害は年々被害もでてるのでリスクとして認識した方がいいですよね。誰にとっても完璧な物件ではないですが、やはり駅近は便利だし、大通りに面しているので夜の帰宅時も心配はないと思います(ドンキできてからは良くない面もありますが)。この物件に限らずですが、夏場は観光客が増えるのと、未だに暴走族がくるので、他の季節に比べると治安が悪くなります。また藤沢市は東海道線を挟んで北と南で治安、学校のやんちゃ度が大きく変わるので移住される方はそのあたりも確認されると良いと思います。私は北側から南側に引っ越してきたのですが、南側が圧倒的にオススメです。あくまで個人の感想ですが。

[217: 匿名さん]

>>215 匿名さん
具体的な情報ありがとうございます。非常に参考になります。であればあまり過度に意識する必要はないかもしれませんね、安心しました。

[218: eマンションさん]

>>216 名無しさん
北と南では小学校はやはり南がお勧めですか？
北と南では親の質が異なるのだと思われますね。
情報ありがとうございます。小学校は6年間なので本当に考えます。イジメなんて合わせたくありませんね。

[219: マンション検討中さん]

先の投稿で浸水対策されてるという話があがっていましたが、具体的にどのような対策が取られてるのでしょうか？藤沢周辺で探していて、こちらの物件も気になっているのですが、そこが特に気になります。

[220: 名無しさん]

>>218 eマンションさん
残念ながらイジメはどんな学校でも起きうると思いますが、北側の方が学校が荒れていた印象です。小学校はあまり影響ないかもしれないですが、中学は結構荒れていました。いまは中学受験する方が多いと思うのであまり関係ないかもしれませんが。

[221: 通りがかりさん]

「良い学区」ってありますよね。
新林小は良い学区と言われてますね。
ここは中学はどちらでしたっけ？
鵠沼中なら良い学区ですが、北側に渡るのでしたっけ？
いじめはどこの学校でも起こり得るのですが、良い学区の方が確率は減ります。
なぜなら、駅付近の良い学区だと、狙ってそこを買う方が一定数いて、そういう方は教育に力を入れる方向にあって、さらに学区が良くなるという循環があるからです。

鵠沼中なら仮に中学受験するかしないか程度の学力でも、問題なく通えるのですごくいいですよ。

[222: 購入経験者さん]

藤沢は、高級住宅街が広がっており、湘南のブランドもあって、金融や商社クラスでないと住めないですね。

電機とかだと、隣の駅になりますよ。

[223: ご近所さん]

都心からの移住者の方、藤沢いいですよ。
・都心にも無理なく通勤ができ、自然があり、生活に不自由ない、地域自体にブランド力が逗子・鎌倉・藤沢くらいです。
・住んでいる人は地元が好きな人がほとんどで、かといって移住者にもウェルカム（地元民、移住者を意識することはないと思いますが）
・都内だとお出かけをするのにもスマートな服をきなければいけない感じですが、ゆったりした洋服やサンダルでいるほうが自然。
・このマンションからだと、川沿いに自転車でくだっていくと海岸ですね。オンオフの切り替え、週末が楽しくなりますよ。

[224: 評判気になるさん]

>>221 通りがかりさん

ここは鵠沼中ではなくて、村岡中学校になります。
もう少し調べてから書き込みして欲しかったです。。。

[225: eマンションさん]

こちらは村岡中なのですね。
鵠沼系のアドレスであり、鵠沼中と距離はほとんどかわらないのに、残念ですね。

[226: 購入経験者さん]

慶應義塾附属に通われてる方が多いんですよね。

[227: 名無しさん]

>>226 購入経験者さん

そんなに多くないと思いますが。。。

[228: 購入経験者さん]

まあ、あとは、やっぱり湘南高校でしょうね。

湘南高校から、慶応大学か、上智大学、早大などに進む方が多いんですよ。

[229: マンション検討中さん]

>>222 購入経験者さん
電機の方隣の駅買えますか？？
◯堂の藤沢市はなかなか高いですよ。◯堂でも茅ヶ崎市なら価格が下がりますが。
一流の会社や商社の方は東京か神奈川県の東部買いますよ。藤沢買う方は海が好きな方が多いと思います。
私的にはマリンスポーツしている方はマナーが悪く、ジーパン、Tシャツスタイル、お祭り騒ぎが好きなので理解に苦しみます。

[230: 名無しさん]

>>229 マンション検討中さん

湘南乃風っぽい人が多いイメージです(笑)