リノア北赤羽ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リノアシリーズや売主のリビタについて、情報お持ちの方いらしゃいましたら、お願いします。

公式URL： https://kitaakabane.com/
売主：株式会社リビタ
施工会社：株式会社 コスモスモア(改修施行)
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

https://www.homes.co.jp/mansion/b-16016370000008/

物件名 リノア北赤羽
所在地 東京都北区浮間1丁目3?1
交通 　　JR埼京線「北赤羽」駅徒歩3分
総戸数 147戸
構造および階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
販売会社 丸紅都市開発株式会社（代理）
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
共用部改修施工会社 株式会社コスモスモア
設計・監理 株式会社UG都市建築
　　　　　　 株式会社ツバメアーキテクツ

【物件概要を追記しました。2020.6.22　管理担当】

[1: 匿名さん]

築約30年にしては高すぎないかね。修繕費も高い。
ちょっと検索したが、社宅として使われてたとこのようだね。

[2: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3: 匿名さん]

素直に新築買った方がいいんじゃないかな。今は超低金利だし。
ここは35年ローンとか使えるの？いつまで住めるかがちょっと心配。

[4: スレ主]

>>3 匿名さん
フラット35が使えるようです。やっぱり、中古はやめた方が良いですかね。新築は高くて手が出ません。。

[5: スレ主]

ちなみに、リノア北赤羽は、ハザードマップ浸水ランク10mの、準工業地域です。

[6: 匿名さん]

川が近く周りに工場が多いといった環境ですもんね。
社宅としてはちょうど良かったんでしょうけど、これから新生活を送る場合はどういう評価になるんだろう？？
ギャラリーに出ている写真は実際のお部屋なんですよね。
家具やキッチンに特徴がありますが他の部屋はどういった設備なのか気になります。
ベンチ（ソファ？）は作り付けなんでしょうか。

[7: スレ主]

>>6 匿名さん
7月末に、話聞いてきます。また情報Upしますので、もしご興味あれば、また覗きにいらして下さい！！ちなみに、間取りは何パターンかの中から選べたり、少しお金を積めば自由設計できるっぽいです。。自由設計にすると、4,000万円超えになりそうなので、そこまでして感がありますが。

[8: 口コミ知りたいさん]

購入予定者です。北赤羽駅徒歩3分、一棟リノベでこの値段なら川近くも許容かなと。とはいえ5階以上の部屋にしといた方がよさそうです。
ギャラリーに出ているデザイナーズプランは一部の部屋で、半分以上は普通の部屋です。2月時点で結構仮押さえが多くて、5階以上の希望する間取りの角部屋は残ってませんでした。

[9: スレ主]

>>8 口コミ知りたいさん
もう5階以上は選択肢が少ないんですね、驚きました。今日、外観と周辺環境を見に行きました。生憎のお天気でしたが、荒川土手は晴れた日は気持ち良いだろうなと想像しました。駅近で、駅周辺もスーパーのライフや100均、しまむら、マックと庶民的なお店が多く、車で川を渡ってすぐのところ(川口市)にも大型スーパーや西松屋があったりして、生活しやすそうでした。

[10: 口コミ知りたいさん]

>>9 スレ主さん

あくまでも我が家の「希望する間取り」の「角部屋」がなかっただけです。仮押さえしたのが3月頃で結構前ですが、その際に見た価格表だと意外に低層階の方が埋まってました。

一番早い方で10月入居ですが、そのタイミングで50世帯ほど入居されると聞きましたのですでに1/3程は契約済なのでしょうね。

[11: スレ主]

>>10 口コミ知りたいさん
追加情報ありがとうございます、低層階が埋まるのは意外ですね。ハザードマップを考慮すると、うちも5階以上かなと思っています。購入まで踏み切るかはまだ分かりませんが、周辺情報や学区の小学校など、引き続き調べてみようと思います。

[12: スレ主]

備忘
https://www.asahi.com/sp/articles/ASN6W72Q1N6RUTIL01F.html

[13: 匿名さん]

>>12
一応岩淵水門の上流部だけどね、まぁ泳ぎは得意ですww

[14: 匿名]

築年数こそありますが、一棟リノベで駅距離・間取り・専有面積・価格など考慮すると、河川そばという立地や用途地域にも目を瞑れるのではと思います。
みなさんはどのようにお考えでしょうか？

[15: マンション検討中さん]

築28年って通常のマンションなら大規模修繕2回目で、普通はリノベするほど劣化しないと思う。そう考えると見た目は良くなったが普通の中古マンションより基本部分はどうなのかと危惧する。

[16: 気になるさん]

>>15 マンション検討中さん
この前MR行きましたが、この建物は元々社宅として使われていたようです。
これの躯体だけ残して販売用に仕上げし直しているので、劣化による修繕ではなさそうです。
工事前の躯体の劣化具合は確認しませんでしたが、適合リノベーション住宅というお墨付きがあるとのこと。

[17: マンション検討中さん]

共用部全てリノベ した訳ではないようです。例えば、排水管は新規入れ替えしたそうですが、給水管はジョイント部分のみの入れ替えで管自体の入れ替えはしていないとの説明を受けました。(長期修繕計画では、何年後かに入れ替えの予定が入っていましたが、物理的にどこまで入れ替えが可能かよくわかりません。)窓サッシも入れ替えなしです。また、敷地内で土壌汚染が見つかり、土の入れ替え等を実施したそうですが、1階住戸の専用庭は植栽ではなくモルタルに変更となったようで、ハザードマップに加えその辺りをどう考えるか、ということかと思いました。駅徒歩3分の割に自然溢れる立地にあり、Aタイプは川沿いで景観が抜けていて非常に気持ちよかったです。

[18: マンション検討中さん]

共用施設、かっこいいですね。川沿いなので見晴らしもいい。室内もしっかりリノベーション。
何年後かに売却する予定ですが、どのくらいで売れるか気になる。
ハザードマップでは真っ赤ですが、駅徒歩3分とこの設備なら売れるかな…

[19: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
私も検討していて契約考えていますが同意見です。メリットデメリットはっきりしているのもいいですね。

[20: 匿名さん]

リセールを視野に入れてる方が多いんでしょうか。
10～15年住んで子供が進学・独立したあと売り出すという感じですかね？
ですがその時点で築40年越えですもんね…。
駅近という立地のメリットはあるといえど、建物としてはどういった評価をされるんでしょうね。
豪華な共用施設は魅力的なのでこれが決定打になる方もいるのかな。

[21: マンション検討中さん]

悪くないと思うんだけどここは盛り上がらんね。
新築じゃないから？

[22: 評判気になるさん]

正直、ハザードさえ目を瞑ればありだと思いますね。
設備、駅近がいいですからね。
価格が安いので欲しいところですが、条件が合わなかったので購入までは行かなかったですが。

[23: 匿名さん]

スムログのDJあかいさんのお返事が参考になるのでは。

>たとえば20代に見える40代の美魔女と結婚したとして、20年たった時にはやっぱり年相応の60代に落ち着いてると思うんですよね。
>リノベは買う人のためにかける魔法。次の人には通じない。だけどリノベで快適な暮らしが送れたらそれでいいじゃないか。
（資産性とか出口のことは忘れてください）

だそうです。

[24: 匿名さん]

>>14 匿名さん
金額にびっくりしました。社宅として都営住宅のような家賃だったとききました。どろぼうが入ったとかも聞きました。近くなので安ければと思いましたが辞めます。川沿いは虫がハンパないです。耐えてますが。高すぎます。

[25: 評判気になるさん]

まずは、高すぎるよ。
外観タイルの入れ替えやらなかったなら、やらないでいいけど。カラーは統一させないと、新しいんだか古いんだか分からない。
入居率が悪いから、そのうち安くして売りに出す。
買いたい人はそれまで待ちましょう。

[26: 匿名さん]

ここ、そんなに高いですかね？
築30年とはいえ一棟リノベ・駅近・専有面積(3LDK70平米超)を考えると個人的にはお手頃価格かなと思い契約しました。

まあ築年数あるので終の住処にはならないかな、と思います。住み替え前提での購入です。

[27: 不動産投資家]

この物件は、ユナイテッド・アーバン投資法人が「太平洋セメント社宅」という名称で2019年3月末まで保有し、2019年4月1日付で売却しました。当時の売却価格は31億9千万円でした。株式会社リビタ一棟事業部の尾崎氏曰く「過去最大規模の一棟まることリノベーション・マンション」だそうです。

[28: マンション検討中さん]

高いとは思う。坪170?190万だよね？フルリノベとはいえ築30年。向かいの築15年駅近2分が坪200と考えると微妙。150?170まんくらいにしてくれてればなぁ。。

[29: 通りがかりさん]

この物件、ホームズとかに広告出してたんで見にきたんですが、川の氾濫リスクがある物件なんですね。
安いのは良いけど、住人の質がハザードマップ以上に怖い気がする。

[30: マンコミュファンさん]

>>18 マンション検討中さん
2025年から世帯数が減るみたいです。

[31: マンコミュファンさん]

>>22 評判気になるさん
ハザードを見ても、あまりわからないですが、
台風が来たら、何階まで危ないですか？低層界はダメになったら、エレベーターを使えますか？

[33: 通りがかりさん]

ハザードマップ見た方がいいですよ。
近年の災害激甚化を受け、ハザードマップは年々厳しくなります。実際、浸水したら大変ですよ。何階以上なら平気？とかではなく、そもそも安心、安全に暮らしたいなら、ハザードマップにこだわって場所を選ぶべきだと思います。せっかく国や地方自治体が、多額の税金を投入してこまめに改定作業して公開してくれてるのですから、しっかり見た方がいいいです。台風来るたびに、車移動するのも、相当手間ですよ、私は過去にやってました。。

それから、ここで新築出たらいくらなんでしょうか。どなたか分かりますか？リノベ分譲であるとしても、この築年だと新築比較で7割ぐらいの割安感は欲しいですね。となれば、新築で260万ぐらいで出ていて欲しいですが、まずなさそうですね。いずれにしても、新築が建ったとしても、値段の安さで売る必要があるハザードエリアで、わざわざ、価格の手頃間を求めるリノベを買うのは難しいですね。
どうせなら、新築が高い場所で、古くても広くて安いしリノベに住みたい。リノベの需要って本来そこなのでは？とも個人的には思いました。色々考えさせられる物件です。ただ、雰囲気はいいですよね、見栄えのある作り込みをされてるなと感じました。屋上も気持ち良さそうです。

[34: マンション検討中さん]

駅挟んで反対側(同じくハザード真っ赤)徒歩3分の場所で新築のヴェレーナグラン赤羽北フロントの価格帯は以下の通りでした。
2LDK 68.68m2
3階　5578万円　坪単価268万円

3LDK　82.67m2
10階　7898万円　坪単価315万円

3LDK　100.8m2
12階　10348万円　坪単価339万円

大手デベのマンションなので単純比較できませんが。こちらは早々に完売しており、隣に双子マンションが建設される予定で夏から販売らしいですが価格は上がるのではとのこと。
北赤羽で新築がこの値段になってくると、中古やリノベマンションの検討が現実的になってきます…。

[35: 通りすがり]

>>34 マンション検討中さん

たしかに、ヴェレーナもハザード真っ赤ですね。ここと同様に家屋倒壊区域なんですね。
ただ、ヴェレーナと単純比較はできなそうですね。まず、ヴェレーナの方が赤羽に全然近いので、立地の差と売主の差があるので、新築が同じタイミングで出ても１割強はこっちの方が安いかと。

となると、ヴェレーナの中間層で270万台くらいであると、立地の差、売主の差で１割安＝ここでの新築は240万くらい。
そこから、この築年かつリノベ中古物件であるという割安感、6?7割だとすれば、坪単価150?160万ならお買い得な感じがしますね。
20年住んだら築40年になりますし、築40、50年の物件て構造的な不安もあって、一般的に買い手はつきづらいですからね。
もう少し、割安感欲しいな。でも、そんな価格であったなら、みんな当然買ってるか。流石に強欲すぎますかね笑。あと、ヴェレーナもかなり強気ですね。。本当に、上層階だとはいえ、一億前後で売れたんですかね。にわかに信じがたいが、驚愕です！

[36: マンション検討中さん]

ヴェレーナ12階 一億ですか。
正直北赤羽で一億かけるなら、もっと他に良い立地ありそうな気はしますが。
そこ買った人の決め手はわかりませんが。

[37: 入居済みさん]

>>36 マンション検討中さん
都内だとそれぞれの地区（駅）毎で金持ちはいるので、そこに新築マンションが出来るとだいたいそういう人たちが購入するって聞いた事はあります。
今回がそれに該当するかはわかりませんが、都内とはそういうもんです。

[38: 匿名さん]

リノアはそろそろ完売近いでしょうかね。

[39: マンション検討中さん]

HPに完売御礼出ましたね。

[40: 匿名さん]

11階の中古が出てます。
5280万って分譲の時より1000万くらい高くないですか？
隣に大規模マンションが建つので強気なんですね。