ジオ西宮今津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ西宮今津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/imazu/

所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
交通：阪神本線「今津」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
　　　ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.90平米～79.18平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 坪単価比較中さん]

>>80
阪神阪急沿線を開発して活気づけたい、という思惑は当然あると思いますよ。

[82: 匿名さん]

ジオは東京にもいくつも建ててるし、
阪急阪神とか関係無いよ。

[83: 匿名さん]

ジオは基本的に
「電鉄系特有の良心的な値付け」をする業者だと思っていたけど
この定借マンションに関しては思いっきり外してる。
一体何があったんだろう？って勘繰りたくなる。

[84: 匿名さん]

ジオだからお洒落とか高級感があるとか施工が丁寧とか、そんな話全くないんだけど。阪急のイメージに勝手に踊らされてるだけ。もっと他も比較するべきだと思いますよ。
必ずしもジオがダメという意味ではありません。

[85: 坪単価比較中さん]

友達が済んでたジオ、じっくり見せてもらったけど、造作がよくて全体的に丁寧なつくりに見えた。

安普請のうちのマンションとは全然違うなって思ったよ。

単にジオの中でも高級だっただけかもしれないけど、うちのマンションのシリーズだとどこまで高級にもっていってもジオとは比べ物にならないと思った。

阪急に騙されているというか、阪急がある程度の品質は担保してくれてると思い込んでたよ。

[86: マンション掲示板さん]

長谷工だからダメとかどこぞやの素人ライターの記事でも鵜呑みにしちゃったのかな？（笑）
長谷工は施主に言われた施行内容を忠実に具現化する施行会社。仕様がチープなのは単なる施主の仕様指示。

[87: 匿名さん]

>>85 坪単価比較中さん
素人が見える範囲で丁寧な作りとか、そんなの大抵のマンションも同じ。本当に丁寧かどうかなんか外から素人が見て判断なんかできませんって。
そもそも造作みたいな内装の丁寧とか豪華なんて阪急に限らず素人騙しであってそれが工事の全体的な丁寧さなワケないでしょ。
どこのデべも高級エリアなら立派な仕様に計画し施工指示を出すだろうし、庶民ウケしそうなエリアなら仕様は落としたものになる。どこの高級ジオを見たのか知らないけど、比較的南側のこちらの物件はそのジオと同じような仕様にはならないと思いますよ。ただそれが丁寧な仕事でないと言うかと言うとそうではありません。要は阪急だから他より高級、仕事が他より丁寧というのはただの先入観です。
そもそも阪急が何故関西で人気なのかは施工が丁寧云々というよりも、阪急沿線のイメージをマンションの販売戦略を上手くのっけているところなわけで、阪急＝ある程度の品質は担保してくれてる　なんて勝手に思い込むのは完全にそのイメージに乗せられているってワケ。

[88: マンション掲示板さん]

長谷工も一括りにダメというわけではなくて、結局建物価格として積まれた金額次第だよね

[89: 匿名さん]

地代出ましたか？支払いの総額を知りたいのですが？

[90: 匿名さん]

すみません。出てましたね。
仮に４LDKだとすると
毎月の管理費　修繕積立金　地代　解体準備金などをあわせて
32090円となり駐車場をかりるとさらにP代、
これに建物部分にかかる固定資産税が毎年かかる計算ですね？

P代はいくらかわかりませんが周辺から予想するに
8000円から高くても1万円？
毎月の固定費4万はやっていけるかどうか。

[91: 坪単価比較中さん]

すみません、地代等どこに出ていますか？ログインしてもないような？

[92: 坪単価比較中さん]

すみません、発見しました。ログイン前にあったのですね

[93: 匿名さん]

ここの魅力のひとつに隣のスーパー銭湯・一休というのがあると思うんですが
この一休、いつ撤退するかわからないという気がします。
そもそも数年前に一度経営母体が変わって
しばらく営業をしていなかった期間があり
その後ほとんど居ぬきで（つまり設備にまったく資金投資をせず）
一休が引き継いだわけですが
その後もロクな修繕もせずにここまできています。
施設はどんどん古くなり、コインを入れるロッカーの開閉も一苦労。
女性用のスチームサウナの扉も壊れていますが
何か月も修理もせずに放置されたまま。
スタッフに尋ねても改修の予定は明言せず（予定なし？）
浴槽のタイルなどもひび割れ・欠けだらけの古さ漂う入浴施設ですが
これだけ改修しないのはやっぱり撤退前提？なのかと疑っています。

[94: マンション掲示板さん]

新築買えば家の風呂のほうが綺麗なんだしスーパー銭湯なんてあってもなくても行かないって

[95: 匿名さん]

解体準備金、高すぎませんか。
解体期間も含めるというので
実際何年何か月支払うのかわかりませんが
71年間の支払いと仮定すると
一戸当たり240万から310万ほどは支払うことに。
これってマンション価格の8％に近いぐらいでは？
定借で長く住めない上に解体費用まで入居者持ちって
なんだかぼったくられるような。

[96: マンション掲示板さん]

解体費用の積み立てがあるのは悪いことではない
こんな立地の築70年の所有権なんて処分に困るだろうし
目先の損得だけ考えるとそりゃ払いたくないだろうけど

[97: 匿名さん]

一戸あたりにこんなにかかるのかなってことですけどね。
通常の一軒家だと50万なのに
マンションだと5~6倍って適正価格なんでしょうか。

[98: 検討板ユーザーさん]

70年後の物価は予測できませんから予め多めに積み立てるだろう
余ったらもちろん返ってくるでしょう
まあ最後保有者じゃないと権利ないだろうけど

[99: 匿名さん]

多めにっていっても、度を越してる。
何かと業者有利の設定。
一事が万事この調子で全てが回りそう。

[100: 評判気になるさん]

管理費
7820円～1万700円／月 (予定)

修繕積立金
5790円～7920円／月 (予定)

土地賃料：7200円～9800円／月 (予定)

解体準備金：2680円～3670円／月 (予定)

[101: 匿名さん]

ところで、こういう物件って、
部屋のオーナーさんがどんどん死んでいくと思うんですが
オーナーさんが亡くなったあと、相続するひとがいなかったら、
管理費や積立金はどうなるんでしょうか？
まさか国が払ってくれるはずもなく
残存期間が少なければ次に買う人なんて現れないでしょうし
一体どうなるの？

[102: 匿名さん]

定期借地権付についての特設ページがあって親切だと思います。説明はわかったようなわからなかったような感じですが、立地と価格的にはたしかにお得ではないかと思います。土地代も含む一般のマンションの場合より土地を借りている場合のほうが将来的に面倒なことも無いのかも？と思えたりもしましたが、月々土地賃料も払うのは頭にありませんでした。月々の支払もこまごまとけっこうあるものだなと思ました。

[103: マンション掲示板さん]

>>101 匿名さん

たしかに
場所がめちゃいい訳ではないのと戸数の多さから空き家や放棄のリスクはあるのかもしれないね

[104: 匿名さん]

101>>
管理費や積立金は管理会社での負担になるのではないでしょうか。
基本的に管理費等は管理組合での管理になります、支払いをしない方がいない場合、それは管理組合で調整することになるでしょう。

負債が多くなれば各戸の負担が増えます。
こちらでは定期借地権は解体準備金等も必要になってくる。固定資産税がない分負担金は変わりないということなんでしょう。

[105: 匿名]

カネきついんやったら無理はあかんで。

[106: 匿名さん]

固定資産税は建物部分にはかかるのでは？

[107: 匿名さん]

101
相続者がいない場合は、裁判所に相続財産管理人選任の申し立て等の手続きを経て国庫に帰属します。国庫は住戸をお金に換えて所有することはありませんので次の流れとしては競売の様になり、次の買主に渡ります。
申し立ては、管理組合でやらねばなりません。空き住戸になっても、相続者がいなくても、放置しては何も解決しません。（元）所有者に管理費等の請求が発生しつづけて、滞納が大きくなっていくことになります。
管理会社がこれらを負担することはありません。
私は管理会社の社員でしたが、ある区分所有の独居老人が無くなられた際、この様な経験をしました。

[108: 匿名さん]

では管理組合としては、管理費が入ってこない部屋が何軒か何十軒かわからない可能性があるってことですね。築60年とかなるとどうなっちゃうんでしょうね。所有権でもそんなリスクがあるのに定借だと尚更ですね。実際購入者も自分が死んだらもう知らんわって感覚で購入するでしょうし相続人もプラスの資産だけを母親名義にしておいて相続し父親名義のこのマンションは相続放棄など都合のいいこともできますしね。

[109: 匿名さん]

今まで現金払いしかできなかったマルアイが電子マネーに対応
チャージしてタッチ

[110: 検討板ユーザーさん]

立地よい定借なら解体間近でも家賃安くすればコスト回収は最低限できるだろうけど60年後ここは借りたい人がいるかどうかわからん場所だなぁ
戸数多いし

[111: 匿名さん]

そうそう、スーパーが多いのをウリにしてるけど、
コープは東町に移転が決まってるし、
マルアイは品揃えがイマイチ。
マルナカは坂もあるし、交通量の多い信号もあるからなぁ。
コーナンは毎日行く所でもないような。
言うほど便利か？

[112: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始。
ジオとしてはかなり抑え目の価格帯だなというのが印象的。
借地権付きのよさなのかしれませんね。
ちなみに借地権付きマンションでもリセールはできるでしょうか。

[113: 周辺住民さん]

もともと所有権でも大して高くない立地で定借なのがよくわからん
西北駅３分に高級定借とかのほうが本来の定借の意に沿うと思うけど

[114: 匿名さん]

月払賃料というのが定期借地権の賃料ってことなんでしょうかね。
その他にも管理費や修繕積立金があり解体準備金というものまであるんですね。
マンションを購入するにあたり月々に掛かる賃料っていろいろありますね。

[115: 通りがかりさん]

上限上がったなー

[116: 坪単価比較中さん]

価格公表されたのにココ盛り上がらないねぇ

[117: 検討板ユーザーさん]

住みたい人が多い場所ではないから単純に人気がないだけかと

[118: 通りがかりさん]

でも一期の販売数見たらなんやかんやで100件くらい要望書入ってるってことなのかな？？ここではあまり人気ないのかなーと思っていたけどそんなことは無かったのかな

[119: 匿名さん]

要望書入れて、抽選参加して、当選まではしたけどその後キャンセルっていうのも実に多い。
本当に人気があったらこのスレ数も伸びるでしょう。
MRに行けば、そりゃ絶好調としか言わないだろうけど。

[120: 匿名さん]

>>要望書入れて、抽選参加して、当選まではしたけどその後キャンセル
こういったのって、不動産会社はもちろん、購入者からしてもライバルなわけなのでやめてほしいですよね・・・
周囲を見ていると、コロナ禍で年末から来年にかけて給与が減るかもしれないので買いたいけれど見守ってる人が多いです。
ワクチンができれば安心ですけど、この状態が何年続くのか・・・

エントランスのガラス張の外観が素敵と思いました。
CGでは桜が咲いているようでしたし、四季で花を楽しめるのも素敵。

[121: 匿名さん]

ここを本気でほしいなら中古で買えばいいんですよ
数年待てば信じられないぐらい値落ちしてますから。
10年待てば恐らく半値。
残70年で買うより残60年で10年短くなりますが
半値なら仕様も好きなようにいじれますし
お得感は出ると思います。
20年経つと、、、
もう想像もしたくないぐらいのところまで落ちていると思います。

[122: 検討板ユーザーさん]

築10年で1500万の分譲マンションなんて見たことないけど

[123: 匿名さん]

だってこのあたりに定借がないから。

それに地区10年で1500万のマンションって
今はないかもしれませんがこのあたりでも20数年前は普通にありましたよ。
関スパやマルナカができる前で
本当の不動産不況の頃ですけどね。
今では信じられないかもしれませんが
新築分譲価格で2000万を切った物件まであったぐらいですから。
それと今は政府が配った現金じゃぶじゃぶで
段々あがってきていた不動産価格がバブルのピークかもしれない。
バブルがはじければ定借が半値になるのに10年もかからないかもしれない。

[124: 通りがかりさん]

1500万なら家賃10万で貸しても利益出ますね
ここって築10年分譲賃貸家賃10万でも借り手がつかない場所なんでしょうか

[125: 匿名さん]

１０万で利益出ますか
現金買いでなければ、本体のローンのほかに毎月の地代、管理費、結構な額の固定資産税もかかりますがそれは賃料に含めるんですか？
別途徴収？

[126: 匿名さん]

あと不動産会社に支払う管理料も忘れてた
アーバンライフならそこは無料でしたっけ？
関西積和だと今１割？
ソレはいれるの？別途？

[127: マンション掲示板さん]

1500万やと8万ぐらいが分岐点や
今どき投資用のやっすいワンルームでも1500ぐらいからスタートや
さすがにそれよりはマシかと

[128: 匿名さん]

ワンルームって何㎡ぐらいの物件をいうんですか？
一般にワンルームって20㎡ぐらいの部屋を指しますが違うのかな？
今津駅周辺のワンルームの取引価格ぐらいは調べて書き込んでいますか？

[129: 匿名さん]

>>128
>>ワンルームって何㎡ぐらいの物件
1LDKで、LDKが相当広くても1LDKって見たことあります。

調べたら「1部屋で作られた最もシンプルな間取りです。 玄関と部屋には仕切りがないのが一般的」でした。
扉があれば1Kや1DK、1LDKになるんでしょうし、定義ってよくわからないです。
SOHOできそうな間取りで、玄関あけて部屋が広いとしても1Rになるんじゃないでしょうか・・・

間違ってたら補足してください。

[130: 評判気になるさん]

>>118 通りがかりさん
100戸売り出したけどまだぜんぜん残りがあるみたい。定期借地権てのがダメなんかな。よくわからんし。