ジオ西宮今津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ西宮今津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/imazu/

所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
交通：阪神本線「今津」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
　　　ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.90平米～79.18平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 検討板ユーザーさん]

所有権って老朽化して建て替え時期になったらどうするんだろうね

[52: 匿名さん]

今のマンションは100年もつから
そんな心配いらないのよ。
100年もつものを70年で潰されるうえ、
90代で追い出されると非常に辛いけど

[53: 匿名さん]

100年後にはみんな死んでる

[54: 匿名さん]

購入者はだいたい30歳以上やろうから医学が進歩したとしても70年後でもほとんど死んどるか老人ホーム行きやろ

[55: 匿名さん]

今の時代、所有権マンションの行末の方が心配になるけどな。人口減だし、余程需要のある場所以外は売るにも売れなくなるでしょ。建て替えなんて至難の業だろうし、どのように朽ち果てていくんだろう？

[56: 匿名さん]

30以上なら子供がいて
その子が住み続けることはできないが
100年もてば子供も死ぬまで住み続けられる、その違い。

建て替えは今後法整備も進んでいくし
そもそも所有権は売れば終わりで
安くすれば売れる。
ところが定借は安くしても売れない。
所有権を落として定借をあげようとするのは無駄。

定借はどうしても手に入れたい憧れの土地でなければ
手を出さない方がいい。
今津のこの土地に憧れていて
ここに住むのが積年の夢だったなんてひとがどれぐらいいるのか。

[57: 検討板ユーザーさん]

子供の頃から住んでた築70年以上の親が死んだ後のマンションに子供が新婚生活で住みたいと思うか？

[58: 検討板ユーザーさん]

あ、年齢的に新婚生活じゃないか、すまんすまん
今生まれた子供が70歳のときに親が100歳で死んで、代わりに住み始めるイメージ
ちょっと無理があるかな
オーキッドコートの維持費なんかみてると、築70年とか100年とか恐ろしいしなぁ

[59: 匿名さん]

根本から勘違いしてる
最悪のケースをセーフティネットで想定して
親世帯と同居してる子供も死ぬまで住める想定
子供が結婚して独立し家を出ていくとは限らないからね
結婚しないひとも増えてるし
一定の割合で障害を背負った子供も生まれる可能性もある
70過ぎて住み始めるなんて話とは全然違う
そもそもなんで所有権マンションをそんなにさげたいの？
営業さん？

[60: 匿名さん]

石在町のマンションとモロに競合するから焦り？
阪神西宮駅徒歩8分と
今津駅徒歩7分だと
駅力からしてもボロ負け
そのうえこちらは定借はあちらは所有権
どちらが売れるかは火を見るより明らか
時期とタイミングが悪すぎましたね。

[61: 匿名さん]

いや、別に定借より所有権を下げたい訳では毛頭無いが。
ただ、パッとしない場所のパッとしないマンションの所有権持ってる位なら、気に入った場所の定借でいいとは思ってる。
下げれば売れる？下げても売れない時代が来るでしょう。昭和の憧れ団地が今はタダ同然の二束三文でも売れなくて困ってるとこいっぱいあるでしょ。
そんなもん抱える位なら70年でハイ解散！でいいと思う。
パッとしない場所のパッとしない定借は論外。

[62: 検討板ユーザーさん]

>>61 匿名さん

同意。
地価上昇バブルがこれまで10年以上続いたわけだけど、今更土地売る地主もおるんかね
好立地はこれから定借しか出てこないと思う

[63: マンション検討中さん]

小、中学が近く買い物も便利。二馬力の家庭には、子供が小さい内はいい条件だからと資料請求したが定借。ここ3日間着信あり。残念感半端なしと言ったところですかね。

[64: 匿名さん]

>>60>>61
阪神だけなら西宮駅が上でも今津駅は阪急と阪神が隣接唯一の駅だからそれはそれでめちゃ便利。
まだマルナカ(イオン)、関西スーパー、コープ、コーナン、ヤマヤ、コジマ、他にも色々、大規模店舗が5分以内にひしめき(阪神間唯一の密度)買物も極めて便利、パッとしないどころかかなりの穴場。
この立地なら定借でもそれなりに魅力的だと思います。

[65: 匿名さん]

関スパまでいれて、スーパーなんて5個も6個も要りますか？
マルアイとマルナカがあれば十分
阪急といってもしょぼい今津線
コジマってどこの店？ジョーシンの間違いじゃないの？
買い回り品ですからね家電は。ヤマダがひとつあれば特に困りません
コーナンが徒歩圏だから定借でもOK？になりますか？

「定借でも欲しくなる魅力的な立地か？」←これに尽きる
そりゃ安ければ定借ニーズとしてはわかりますが
結構にお高いじゃないですか
そのうえ地代がまだでていないので
魅力的かどうか総合的な判断まではできないでしょう。

[66: 匿名さん]

>>65
確かにこれだけ店が多くなくても生活は出来るけど多いのはやっぱり魅力ですよ、
まだ大阪や神戸に行くのは阪神があれば問題ないけど、阪神間の私学は阪急沿線に多いので阪急が使えるのも便利です。

[67: 匿名さん]

そんなに今津の定借を愛しているんですね。
70年一度も引っ越しをしない覚悟を持って
今津に骨を埋める気なら
リセールに苦労するかもなんて心配もいりませんね。

毎月の地代を支払うんですから
ワンカップ大関ぐらいおまけでくれればいいのにね。

[68: 匿名さん]

場所はとてもいいと思うのですが、定借が気になります。ただ気になる人は買わなくてもいいっていう話になるんだと思いますけど。
競合のマンションがあるとするならどこがありますか？

条件は
・小学校に近い
・中学校に近い
・スーパーもたくさん
・子育て環境がいい
・西宮あたりが希望
・価格は割安だと嬉しい
です。

[69: マンション検討中さん]

>>67
70年後にどうなってるかなんだれにも判らなし、
そもそも50年もすれば建て替です。
まだ20年後に売却し売却価格が通常の分譲より下落していても、
トータルで考えれば損得はほとんどどっこいだし。

[70: 検討板ユーザーさん]

今のマンションのデザインや内装をもってして50年建て替えは無いと思う
70年ぐらいが絶妙

[71: 匿名さん]

69さん、毎月の地代もでてないし
20年後の売却価格もわからないのに
トータルの損得どっこいどっこいは無茶苦茶
現段階での損得は算出不能ですよ
あなたのことは嫌いじゃないけど
論理展開は荒唐無稽
ただ、69さんがこのマンションを買うことは誰も止めていないし
ぜひ購入して住民版をまとめてほしい。

[72: 匿名さん]

駅に近いのに買いやすい価格帯の物件だと思ったら
定期借地権物件だったのですね。

借地権付きでもリセールをすることは可能と聞いたことはありますので
転勤や他物件に引っ越したいと考えた場合も安心みたいです。

ただ、もし財産を少しでも残していきたいと考えるのであれば
じっくり考えたほうが良い気もしますね。

[73: マンション検討中さん]

昨日この辺知ったわ。43近いし環境悪いわ。

[74: 匿名さん]

（仮称）「ジオ西宮新住街区」大規模構想［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/imazu
所在地 兵庫県西宮市今津出在家町34番1(地番)
交通 阪神本線「今津」駅 徒歩7分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
総戸数 181戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上10階建
敷地面積 6,593.87m2
建築面積 2,701.21m2
建築延床面積 14,136.82m2
用途地域 準工業地域
第5種高度地区(絶対高さ30m)・特別用途地区(酒蔵地区)
都市計画 市街化区域
地目 宅地
建ぺい率 40.97%（法定建ぺい率60%）
容積率 199.65%（法定容積率200%）
竣工時期 2021年11月上旬（予定）
入居時期 2021年12月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による一般定期借地権（転借地権）の準共有
建物：所有権の共有
借地権 種類と期間：一般定期借地権（転借地権）、引渡日より2093年5月25日まで（建物解体期間含む）
地代（月額）：未定
※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
建築確認番号 第BCJ19大建確077号（令和2年3月23日）
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニア事業部
駐車場 150台[機械式133台・平面式17台]※来客用区画3台、カーシェアリング用区画2台含む
月額使用料未定
自転車置場 342台[上段19台、下段固定式19台、スライド式248台、平面式32台、専用サイクルポート12区画（24台）]
月額使用料未定
バイク置場 3台[平面式]
月額使用料未定
ミニバイク置場 20台[平面式]
月額使用料未定
サイクルスペース 未定
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。(駐車場が未設置の物件もございます。)また、一部トランクルーム面積を含んでおります。●本物件は全体で販売するか数期で分けて販売するか確定しておらず、販売戸数が未確定のため、物件データは全販売戸数のものを表示しております。確定情報は、本広告にて明示いたします。

第1期1次 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2020年10月下旬（予定）
販売戸数 5戸
価格 2,898万円～3,778万円（予定）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 57.90m2～79.18m2
バルコニー面積 11.02㎡～12.35㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
管理一時金（一括払い） 未定
修繕積立一時金（一括払い） 未定
月払賃料（月額） 未定
保証金（一括払い） 未定
解体準備金（月額） 未定
本広告を行うまでは、契約又は予約の申込には応じられません。
また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
確定情報については、新規分譲広告（本広告）にて明示いたします。

情報登録日等
情報登録日 2020年8月21日（金）
次回登録予定日 2020年8月24日（月）
お問い合わせは …

お問い合わせ 「ジオ西宮今津PJ」販売準備室
フリーダイアル 0120-8984-55
営業時間 【平日】10：30～17：00
【土日】10：00～17：00
定休日 火・水・木曜日

[75: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

情報が無い今の段階でそういう前向きな判断してるって根拠はあるの？
まさか営業マンですか？

10月から販売開始の1期1次がたったの5戸しか販売しないってことは事前申込がほとんど無かったのではと疑ってます。

所有権で3,778万円・79.18m2の価格であれば低層階でも適正ですがここれに1,000万から1,500万くらいと予想してる借地料・解体準備金・保証料なんかが加わるってちょっと高過ぎる印象です。

ただ定期借地権関係費が幾らになるか不明なので現時点では監視続けます。

[76: 匿名さん]

3LDKで3千万円以下の部屋は一階になるのでしょうか？2998万円と明記されいている部屋は105号室となっています。1階でも専用庭とかテラスとかが無いタイプなのでしょうか？
65.78㎡でありながら最低でも一室5帖の広さがあるのでベッドを置いても余裕がありそうに思います。このタイプならば洋室3を開放してもリビングとして自然につながるだろうと思います。

[77: 坪単価比較中さん]

40代。余生を過ごすには十分な70年の定借。

割と前向きに検討していますが、ここでの反応みると割高すぎるということですね。

ジオブランドにしては施工会社もイマイチなんですよね。
ハイブランドマンションと思っていましたが、「ジオ」という名前にふさわしいマンションとは期待しない方がいいですかね？

[78: 匿名さん]

マンションは施工会社で選ぶものですよ。
ジオにもいろいろランクがあって
長谷工施工は最低部類。
材質も劣りますが仕上げも雑で有名。
薄利多売で利益も抑えられているせいか職人にやる気もありません。
それでも安ければまだ納得できますが、
大関に余程の好条件でも提示したのでしょうか
近隣の所有権マンションより割高という結果に。
これでは貧乏くじを引くのは誰か目に見えていますね。

[79: 坪単価比較中さん]

77です。
>>78さんありがとうございます。
マンションは施工会社で選ぶもの。肝に銘じておきます。
確かに割高感はありますねー。

[80: 販売関係者さん]

阪急阪神だから阪急と阪神の駅にマンションつくるの？？
どういうこと？？

[81: 坪単価比較中さん]

>>80
阪神阪急沿線を開発して活気づけたい、という思惑は当然あると思いますよ。

[82: 匿名さん]

ジオは東京にもいくつも建ててるし、
阪急阪神とか関係無いよ。

[83: 匿名さん]

ジオは基本的に
「電鉄系特有の良心的な値付け」をする業者だと思っていたけど
この定借マンションに関しては思いっきり外してる。
一体何があったんだろう？って勘繰りたくなる。

[84: 匿名さん]

ジオだからお洒落とか高級感があるとか施工が丁寧とか、そんな話全くないんだけど。阪急のイメージに勝手に踊らされてるだけ。もっと他も比較するべきだと思いますよ。
必ずしもジオがダメという意味ではありません。

[85: 坪単価比較中さん]

友達が済んでたジオ、じっくり見せてもらったけど、造作がよくて全体的に丁寧なつくりに見えた。

安普請のうちのマンションとは全然違うなって思ったよ。

単にジオの中でも高級だっただけかもしれないけど、うちのマンションのシリーズだとどこまで高級にもっていってもジオとは比べ物にならないと思った。

阪急に騙されているというか、阪急がある程度の品質は担保してくれてると思い込んでたよ。

[86: マンション掲示板さん]

長谷工だからダメとかどこぞやの素人ライターの記事でも鵜呑みにしちゃったのかな？（笑）
長谷工は施主に言われた施行内容を忠実に具現化する施行会社。仕様がチープなのは単なる施主の仕様指示。

[87: 匿名さん]

>>85 坪単価比較中さん
素人が見える範囲で丁寧な作りとか、そんなの大抵のマンションも同じ。本当に丁寧かどうかなんか外から素人が見て判断なんかできませんって。
そもそも造作みたいな内装の丁寧とか豪華なんて阪急に限らず素人騙しであってそれが工事の全体的な丁寧さなワケないでしょ。
どこのデべも高級エリアなら立派な仕様に計画し施工指示を出すだろうし、庶民ウケしそうなエリアなら仕様は落としたものになる。どこの高級ジオを見たのか知らないけど、比較的南側のこちらの物件はそのジオと同じような仕様にはならないと思いますよ。ただそれが丁寧な仕事でないと言うかと言うとそうではありません。要は阪急だから他より高級、仕事が他より丁寧というのはただの先入観です。
そもそも阪急が何故関西で人気なのかは施工が丁寧云々というよりも、阪急沿線のイメージをマンションの販売戦略を上手くのっけているところなわけで、阪急＝ある程度の品質は担保してくれてる　なんて勝手に思い込むのは完全にそのイメージに乗せられているってワケ。

[88: マンション掲示板さん]

長谷工も一括りにダメというわけではなくて、結局建物価格として積まれた金額次第だよね

[89: 匿名さん]

地代出ましたか？支払いの総額を知りたいのですが？

[90: 匿名さん]

すみません。出てましたね。
仮に４LDKだとすると
毎月の管理費　修繕積立金　地代　解体準備金などをあわせて
32090円となり駐車場をかりるとさらにP代、
これに建物部分にかかる固定資産税が毎年かかる計算ですね？

P代はいくらかわかりませんが周辺から予想するに
8000円から高くても1万円？
毎月の固定費4万はやっていけるかどうか。

[91: 坪単価比較中さん]

すみません、地代等どこに出ていますか？ログインしてもないような？

[92: 坪単価比較中さん]

すみません、発見しました。ログイン前にあったのですね

[93: 匿名さん]

ここの魅力のひとつに隣のスーパー銭湯・一休というのがあると思うんですが
この一休、いつ撤退するかわからないという気がします。
そもそも数年前に一度経営母体が変わって
しばらく営業をしていなかった期間があり
その後ほとんど居ぬきで（つまり設備にまったく資金投資をせず）
一休が引き継いだわけですが
その後もロクな修繕もせずにここまできています。
施設はどんどん古くなり、コインを入れるロッカーの開閉も一苦労。
女性用のスチームサウナの扉も壊れていますが
何か月も修理もせずに放置されたまま。
スタッフに尋ねても改修の予定は明言せず（予定なし？）
浴槽のタイルなどもひび割れ・欠けだらけの古さ漂う入浴施設ですが
これだけ改修しないのはやっぱり撤退前提？なのかと疑っています。

[94: マンション掲示板さん]

新築買えば家の風呂のほうが綺麗なんだしスーパー銭湯なんてあってもなくても行かないって

[95: 匿名さん]

解体準備金、高すぎませんか。
解体期間も含めるというので
実際何年何か月支払うのかわかりませんが
71年間の支払いと仮定すると
一戸当たり240万から310万ほどは支払うことに。
これってマンション価格の8％に近いぐらいでは？
定借で長く住めない上に解体費用まで入居者持ちって
なんだかぼったくられるような。

[96: マンション掲示板さん]

解体費用の積み立てがあるのは悪いことではない
こんな立地の築70年の所有権なんて処分に困るだろうし
目先の損得だけ考えるとそりゃ払いたくないだろうけど

[97: 匿名さん]

一戸あたりにこんなにかかるのかなってことですけどね。
通常の一軒家だと50万なのに
マンションだと5~6倍って適正価格なんでしょうか。

[98: 検討板ユーザーさん]

70年後の物価は予測できませんから予め多めに積み立てるだろう
余ったらもちろん返ってくるでしょう
まあ最後保有者じゃないと権利ないだろうけど

[99: 匿名さん]

多めにっていっても、度を越してる。
何かと業者有利の設定。
一事が万事この調子で全てが回りそう。

[100: 評判気になるさん]

管理費
7820円～1万700円／月 (予定)

修繕積立金
5790円～7920円／月 (予定)

土地賃料：7200円～9800円／月 (予定)

解体準備金：2680円～3670円／月 (予定)