ジオ西宮今津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ西宮今津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/imazu/

所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
交通：阪神本線「今津」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
　　　ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.90平米～79.18平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

はいはい、では価格予想をはじめましょう
まずは私から私から、仕様はジオ武庫川を参考にするとして

57㎡　1980万～
65㎡　2400万～
73㎡　2800万～
79㎡　3200万～

ってところかな
地代は毎月12000円から15000円あたりかと

[22: eマンションさん]

>>21 匿名さん

この辺り知らないんだね。
ジオ武庫川は、尼崎
シェリア武庫川は西宮

73mで4200でしょ

[23: 匿名さん]

ここは定借ですよ？
それじゃ分譲値付けですよ。

＞ジオ武庫川は、尼崎
シェリア武庫川は西宮

すまん、意味が解らない
私はいつジオ武庫川を西宮と書いたんだ？
仕様が同じジオ×長谷工の分譲最安仕様と書いたんだが？

[24: 匿名さん]

>>20>>21
問題なのは57㎡じゃなく平均ですね？
平均なら75㎡以上？かも知れないし、
芦屋で50㎡台が1億円以上するマンションもある。
それに武庫川の東西では明らかに環境も違いすぎ、
大関はあまり工場ぽく無く街並みもスッキリこぎれい。
尼崎側みたいなみたいなゴミゴミ感も無く、
学区も尼崎ほど悪い訳でも無く、
商業施設や飲食店も充実していて生活しやすい。

[25: マンション検討中さん]

予定では2028年に名神湾岸連絡線ができるので影響はどうでしょうかね。それも踏まえての値段を期待しますが、他のマンションの価格を見てもあまり安くならない可能性が高いように思います。

[26: 名無しさん]

みんなどうせ買いもしないのに熱心だなぁ

[27: 匿名さん]

安くしないと定借なんて売れないでしょう。
この辺りは市営や県営も多いですよ。
建て替えもあってキレイ。
同じ賃貸でも後腐れなく気軽に引っ越しできる
公営住宅のほうが自由度は上になりますね。

[28: 匿名さん]

ここは、今津中校区

[29: 名無しさん]

貸借って純粋に上物だけの値段になるべきと思うんだが実際にはクソ高いことが多いのはなぜだ？

[30: 名無しさん]

>>29 名無しさん
誤記訂正
貸借→定借

[31: 匿名さん]

定借は分譲より3割は安いでしょう。
ただ定借が成功するのは、金持ちがキャッシュで買いたいと思うような立地だけ。
周辺に県営や市営が多いこのエリアに定借マンションを建てるって話になったから、
皆驚いているのでは？

[32: マンション検討中さん]

資料請求したら、間取りと値段が一部公開されました。さよなら

[33: 選択してください]

尼崎ほど学区が悪いわけではない

かもしれないけど

子の高校が今津以下でもいいってなら別にいいかもね
その点は尼の中学でも稲園や北には一定層行くもん。

ここ、確かに尼より「素行は若干マシ」だけど
向学心のなさは尼未満だよ。
尼なら荒れてる校区でもガチ上位は木村塾行くけど
ここは塾行ってる子の比率が「西宮ワースト2」と同レベル。
地歴関係ないはずなのにどうしてってくらいだよ。

[34: 名無しさん]

>>33
また尼民登場、尼の学力を過大してるのも毎度お馴染みの書き込みですね。
そら地元だし尼の中でもレベル低い学校からも稲園高にも何人かは行けるでしょう。
でも尼と西宮では雲泥の差ですよ、西宮なら当然ですが公立狙いの上位は稲高じゃなく市西狙って溢れが稲高に行くから少なくて当たり前だし、尼崎より遥かに西宮の方が私立に行く生徒が多いから、公立上位高校だけの合格者率は極端な差は無いですね。
因みに尼の中では阪急沿線は比較的学区もましとされてるが、西宮では低めとされてる阪神沿線の方が昔から明らかに学力は上ですね。

[35: 匿名さん]

尼民と隣国はよく似ているが結局はコンプレックスから来ているのだろうね。
負けてなるものかと云う感じかな。
比較するのに尼のトップ高と西宮の低位高は
反則やで。

[36: 匿名さん]

なんと低レベルな戦い
校区が気になるなら今津線を生かして
西北の進学塾へ
阪神沿線には灘甲陽があるので阪急本線の山の手の子より通学に有利

[37: マンション検討中さん]

他府県出身ですが、稲園や北の偏差値をみてみたら、自慢出来るレベルではなくわろた。

[38: 匿名さん]

このマンションの南側ですが
焼肉のにおいがたちこめて、夏のこの時期だと頭がくらくらします。
洗濯物にも焼肉のにおいがつきそうで外には干し辛いし。
ぜひ、夏の間に現地確認をお勧めします。
それから南面の西側ですが大関の本社物流センターが被ってきて
なんといいますが風情とかそういうのは全くないマンションですね。

[39: 匿名さん]

>>33
学区の統合後には尼ご自慢の稲園も評価が定まって来ましたね。
市西宮とは差が開く一方だし西宮東よりも大学進学実績が低く、
最近は西宮から稲園に行く生徒もめっきり減りました。
ここからだと西宮東は臨港線をチャリで走れば直ぐ着くので、
稲園まで行く意味は全く無しです。

[40: マンコミュファンさん]

学区とか気にならない世帯なら最近、赤丸急上昇の尼崎は確かに目が離せない存在のは確か。実際に見て回ることをオススメします。

[41: 評判気になるさん]

>>40
塚口じゃなくJR尼崎ですが、
一ヶ月ほど前に少しうろうろしたけど、
消毒液は一回しか押さないようにとか、
防犯カメラ作動中、持ち帰らないで下さいとか、
普通の街では見られない書き込みが、、、
民度の低い街だと感じました。

[42: 匿名さん]

>>41さん
私は、伊丹のイオンで、おもちゃの見本品がくさりでつながれていたので、少し驚きました。

>>防犯カメラ作動中、持ち帰らないで下さいとか、
一部の人が持ち帰ろうとすると、厳しくなってしまいますよね・・・

民度の低さ、マンションのほとんどの人はマナーを守って生活しているのに、1割でも2割でも民度が低いだけで全体が迷惑する可能性があるのかなと思ったりします。

学区は、今でもやんちゃなご家庭が多いんでしょうか。現地を見る時のコツってありますか？

[43: 匿名さん]

エリアに関しては、
例えばコンビニとかマクドナルドみたいなチェーン店を見てみるとわかりやすいとは聞いたことがあります。
今、自分が住んでいるエリアと比べて
どういう雰囲気なのか？というところを見ていると
分かる部分もあるとか。
もちろん、総合的に見ていかないといけないので、それだけじゃないんですけどね。

[44: eマンションさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[45: 匿名さん]

このあたりのガラが良くないことは
もうご存じなんじゃないですか。
そのうえで判断するにはどこをみればいいのかという質問。
ガラを気にするようなひとなら今津は選ばないでしょう。

それとこの物件ならではの特殊な問題として
ゴキブリとネズミの大量発生はあらかじめ知っておかないと。
あれだけスーパーだの飲食店だのに囲まれていますから
ネズミといってもただのネズミではなくまるまる太ったウサギみたいなネズミですからね。

[46: 匿名さん]

エビスタの横の旧りそなの所にモデルルームが出来ています。
ここが過疎っていたのであんまり人気ないのかなぁと思ってみてました。
尼崎との比較になると断然ＪＲ尼崎3分の物件が便利です。
売れ行きはどうなるんでしょうか。

[47: 通りがかりさん]

小学校は津門か今津かは知らんが今津中学校は鈴木亮平の母校。本人も小学校はどっちかのはず

[48: マンション検討中さん]

モデルルームの案内が届きましたが、機械式駐車場でカーシェア2台ありとのこと。57?79平米の間取り。価格は2800万から。うちはパス。

[49: 選択してください]

今津中行ったら余程親がケツ叩かないと東どころか県西にすら受からないよ。
塾なし鳴尾で秀才扱いなのが今津中。

普通に過ごしてるつもりの子が今津行きたいって言いながら第二志望の尼西にもかからず底辺私立高校に行くのも日常茶飯事。

[50: 匿名さん]

ここは定期借地権のマンションなのですね。公式サイトに定借の説明のページがあって親切だなと思いました。説明自体はほんの軽いものですが、わかりやすかったです。土地の権利を買わなくて済むために購入金額が抑えられるという簡単なことも知らなかったので役に立ちました。この物件の場合は70年を超える長期の借地期間があるとのことなので、住む人の年齢を考慮するとだいたいの計画は立てられるのではないかと思います。

[51: 検討板ユーザーさん]

所有権って老朽化して建て替え時期になったらどうするんだろうね

[52: 匿名さん]

今のマンションは100年もつから
そんな心配いらないのよ。
100年もつものを70年で潰されるうえ、
90代で追い出されると非常に辛いけど

[53: 匿名さん]

100年後にはみんな死んでる

[54: 匿名さん]

購入者はだいたい30歳以上やろうから医学が進歩したとしても70年後でもほとんど死んどるか老人ホーム行きやろ

[55: 匿名さん]

今の時代、所有権マンションの行末の方が心配になるけどな。人口減だし、余程需要のある場所以外は売るにも売れなくなるでしょ。建て替えなんて至難の業だろうし、どのように朽ち果てていくんだろう？

[56: 匿名さん]

30以上なら子供がいて
その子が住み続けることはできないが
100年もてば子供も死ぬまで住み続けられる、その違い。

建て替えは今後法整備も進んでいくし
そもそも所有権は売れば終わりで
安くすれば売れる。
ところが定借は安くしても売れない。
所有権を落として定借をあげようとするのは無駄。

定借はどうしても手に入れたい憧れの土地でなければ
手を出さない方がいい。
今津のこの土地に憧れていて
ここに住むのが積年の夢だったなんてひとがどれぐらいいるのか。

[57: 検討板ユーザーさん]

子供の頃から住んでた築70年以上の親が死んだ後のマンションに子供が新婚生活で住みたいと思うか？

[58: 検討板ユーザーさん]

あ、年齢的に新婚生活じゃないか、すまんすまん
今生まれた子供が70歳のときに親が100歳で死んで、代わりに住み始めるイメージ
ちょっと無理があるかな
オーキッドコートの維持費なんかみてると、築70年とか100年とか恐ろしいしなぁ

[59: 匿名さん]

根本から勘違いしてる
最悪のケースをセーフティネットで想定して
親世帯と同居してる子供も死ぬまで住める想定
子供が結婚して独立し家を出ていくとは限らないからね
結婚しないひとも増えてるし
一定の割合で障害を背負った子供も生まれる可能性もある
70過ぎて住み始めるなんて話とは全然違う
そもそもなんで所有権マンションをそんなにさげたいの？
営業さん？

[60: 匿名さん]

石在町のマンションとモロに競合するから焦り？
阪神西宮駅徒歩8分と
今津駅徒歩7分だと
駅力からしてもボロ負け
そのうえこちらは定借はあちらは所有権
どちらが売れるかは火を見るより明らか
時期とタイミングが悪すぎましたね。

[61: 匿名さん]

いや、別に定借より所有権を下げたい訳では毛頭無いが。
ただ、パッとしない場所のパッとしないマンションの所有権持ってる位なら、気に入った場所の定借でいいとは思ってる。
下げれば売れる？下げても売れない時代が来るでしょう。昭和の憧れ団地が今はタダ同然の二束三文でも売れなくて困ってるとこいっぱいあるでしょ。
そんなもん抱える位なら70年でハイ解散！でいいと思う。
パッとしない場所のパッとしない定借は論外。

[62: 検討板ユーザーさん]

>>61 匿名さん

同意。
地価上昇バブルがこれまで10年以上続いたわけだけど、今更土地売る地主もおるんかね
好立地はこれから定借しか出てこないと思う

[63: マンション検討中さん]

小、中学が近く買い物も便利。二馬力の家庭には、子供が小さい内はいい条件だからと資料請求したが定借。ここ3日間着信あり。残念感半端なしと言ったところですかね。

[64: 匿名さん]

>>60>>61
阪神だけなら西宮駅が上でも今津駅は阪急と阪神が隣接唯一の駅だからそれはそれでめちゃ便利。
まだマルナカ(イオン)、関西スーパー、コープ、コーナン、ヤマヤ、コジマ、他にも色々、大規模店舗が5分以内にひしめき(阪神間唯一の密度)買物も極めて便利、パッとしないどころかかなりの穴場。
この立地なら定借でもそれなりに魅力的だと思います。

[65: 匿名さん]

関スパまでいれて、スーパーなんて5個も6個も要りますか？
マルアイとマルナカがあれば十分
阪急といってもしょぼい今津線
コジマってどこの店？ジョーシンの間違いじゃないの？
買い回り品ですからね家電は。ヤマダがひとつあれば特に困りません
コーナンが徒歩圏だから定借でもOK？になりますか？

「定借でも欲しくなる魅力的な立地か？」←これに尽きる
そりゃ安ければ定借ニーズとしてはわかりますが
結構にお高いじゃないですか
そのうえ地代がまだでていないので
魅力的かどうか総合的な判断まではできないでしょう。

[66: 匿名さん]

>>65
確かにこれだけ店が多くなくても生活は出来るけど多いのはやっぱり魅力ですよ、
まだ大阪や神戸に行くのは阪神があれば問題ないけど、阪神間の私学は阪急沿線に多いので阪急が使えるのも便利です。

[67: 匿名さん]

そんなに今津の定借を愛しているんですね。
70年一度も引っ越しをしない覚悟を持って
今津に骨を埋める気なら
リセールに苦労するかもなんて心配もいりませんね。

毎月の地代を支払うんですから
ワンカップ大関ぐらいおまけでくれればいいのにね。

[68: 匿名さん]

場所はとてもいいと思うのですが、定借が気になります。ただ気になる人は買わなくてもいいっていう話になるんだと思いますけど。
競合のマンションがあるとするならどこがありますか？

条件は
・小学校に近い
・中学校に近い
・スーパーもたくさん
・子育て環境がいい
・西宮あたりが希望
・価格は割安だと嬉しい
です。

[69: マンション検討中さん]

>>67
70年後にどうなってるかなんだれにも判らなし、
そもそも50年もすれば建て替です。
まだ20年後に売却し売却価格が通常の分譲より下落していても、
トータルで考えれば損得はほとんどどっこいだし。

[70: 検討板ユーザーさん]

今のマンションのデザインや内装をもってして50年建て替えは無いと思う
70年ぐらいが絶妙