ジオ西宮今津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ西宮今津についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/imazu/

所在地：兵庫県西宮市今津出在家町34番1（地番）
交通：阪神本線「今津」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分
　　　ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩20分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.90平米～79.18平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[182: 検討中]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[183: 匿名さん]

土地やマンションの所有権を子供のために残さない前提であれば、定期借地権は
購入する年齢によってはデメリットがありません。
しかし、※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。という項目は
更地にする必要があるため、解体費用等は入居している住民で負担ということになるのでしょうか？

こういった項目があると、売却するときはデメリットが出てきてしまったりしないか
不安要素ではあります。

[184: 購入者さん]

>>183 匿名さん

売却するときは大きなデメリットとなります。しかも次の購入者がローンを組めないなどの事案も出てきますので、死ぬまでここに永住すると決めている人だけが購入するべきかと思います。

まあでもここは阪神も阪急も使えて便利だと思いますけどね。臨港線も国道43号線も近いですし。
校区も今津中学校が好きならとてもいいと思います。

[185: マンション検討中さん]

焼肉の臭いがどうだろうと気になり、夜19時頃に前を通ってみました。
やはり周辺にかなりにおいが漂っていましたので、個人的には無理だなーと。
１年中気にしてはストレスになるので見送りかな。

[186: 匿名さん]

物件概要というものがホームページには見当たらなかったので、
解体費用が積み立てなのかどうかわからないのだけど、
一般的には修繕積立金と解体費用積立金を毎月積み立てていく感じだと思うので、
たぶんここもそうなるのではと思います。
急に言われても出せる金額ではないと思うし、
解体は決まっていることなので積み立てていくのが普通なのでは。

[187: 評判気になるさん]

>>185 マンション検討中さん

焼肉だけじゃないですね。ハンバーグ、しゃぶしゃぶなども…

外食には困りませんけどね！！

[188: マンション検討中さん]

解体費用や借地代など記載されてますよ。毎月13000円くらいかかりますね。部屋の広さで多少前後しますが。修繕費、管理費や駐車場と合わせると40000円近いですね。津門川町にジオ？が計画されているのでそちらが気になります。

[189: 匿名さん]

けっこうな出費ではあるなと思いますが、一般の分譲と比べてどうなんでしょう。
あまり変わらない感じもするし、もしかしたら高いような気もするんですが。

購入価格に定期借地権のメリットがあるんだろうなとは思います。
ローンの支払いとその他の月々の支払なども考慮して考える必要はあるんだろうなと思います。

物件概要は目立たないところにありました。
一番下のサイクルスペースっていうのは何でしょう？
自転車置き場とは別物のようですが。

[190: 匿名さん]

売却の事を考えず、70年も所有し続けること前提に話してること自体が恐ろしい。家族形態が変われば、何かの事情で住居を売却しなければならない、売却したいと思う時がやってくる。都心の飛びぬけた好立地なら数十年経過した定借物件でも買おうとする人が出てくるだろうが、ココのような立地程度で第3者が思うような言い値で購入してくれるだろうか？
少なくとも周辺の所有権付き物件と比較されると劣勢になるのは間違いない。

[191: 購入経験者さん]

>>190 匿名さん
同感です。
ここのメリットは価格が安い以外ない。
６０年ぐらいたった時に空き家ばっかりで廃墟にならないといいですね。

[192: 通りがかりさん]

スーパーは文句ないけど、
外食は意外と幅広くない。
好みもあるし、使える店は限られてすぐ飽きる。

[193: 匿名さん]

>>191 購入経験者さん
60年も先と言わず、10年、20年先ですら、中古購入を検討する購入者側の立場になって考えると返還期限は今以上にリアルに感じられるようになると思います。
新たな購入検討者だって再度、物件を売却することを見越して検討するわけだから、よっぽど他の物件より安くしてもらわないとメリットを感じられないと思いますよ。

[194: 匿名さん]

買いやすい価格帯のマンションだと思ったら
定借物件だったんのですね。
確かに安くは購入できるのですが、先のことを考えると悩みどころ。
ちなみに、定借物件でもリセールは可能なのでしょうか？

[195: 検討板ユーザーさん]

>>194 匿名さ
10年ぐらいで市況が崩れてなかったらなんとかなるかな
賃貸に出すほうが回収の可能性はあるかと

[196: 口コミ知りたいさん]

>>188さんのおっしゃる津門川町のジオ？情報ってどこかで見ることできますかね？

[197: マンション検討中さん]

津門川町のジオ？は現地に事業計画が書いてありますよね。西宮市の開発事業計画ものってますよね。10F140戸との記載だけですが。

[198: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん
ありますね。年末から工事が始まるようですね。
5000万台が中心になるんでしょうね。
阪神の高架が近いし、あまり周囲の環境はいいとはいえませんが。

[199: 坪単価比較中さん]

>>185 マンション検討中さん
焼肉屋に後ろに臭いがいかない排気ダクトを付けさせた例を知ってる。

阪神間のとある分譲マンションで、建設前から道も隔てずすぐ南側に焼肉屋さんがあったところがあった。マンションが建ってから、そのマンションに住んでいた弁護士が大騒ぎして、店負担で排気のダクトを付けさせていた（臭わなくなったらしい）。マンションの他の住民は焼肉屋があるのが分かっているから、その背後を避けて購入したり、臭いを諦めて購入していたし、後から建った側がお金を払わずに付けさせるのは焼肉屋さんに悪いからみんな気が進んでなかったけど、弁護士が交渉した。

だから住んでみて気になるようなら交渉の余地はあるのかもしれないけど、管理組合の空気悪くなるからおすすめしないね。ちなみに上記のマンションは築20年近く経過しているけど、大変便利なため全然値下がりしてない。

[200: 口コミ知りたいさん]

>>196です。
なるほど。一度現地見てみようかな

[201: 通りがかりさん]

建物もだいぶ出来てきてますが、もしかすると北棟にはエレベーターがないんでしょうか？資料持ってる人にはわかるかもしれませんが、6階建てだけど31m以下なら設置義務はないそうなので。南棟は10階建てで北側中央にあります。

[202: 匿名さん]

＞6階建てだけど31m以下なら設置義務はない

そうなんですか？知りませんでした。なんとなく4階以上あると設置されているものかなと思っていましたが。個人的に3階で階段は限界な感じなので。いまどきエレベーター無しの6階建てはさすがに無いだろうと思うのですが、ホームページでは確認できませんでした。問い合わせればすぐにわかるでしょうけど。

[203: 口コミ知りたいさん]

６階建てのジオで今時エレベータ―がないなんてことあるかなぁ？

[204: 匿名さん]

無かったら階段で上がったらええ。

[205: マンション検討中さん]

エレベーターがないとは思わなかったんですが
マルアイの駐車場より見てみると見当たらなかったです。まだ出来上がってないだけですかね。

[206: 通りがかりさん]

広告に図面があり、北棟にもエレベーターがあるようです。ただ北向きで前にパネルで目隠しされてますが、北風によるゴミの入り込みが気になります。
左右にも部屋があって駆動音や振動が気になりそうですね。
他にも天井の高さや床の厚みなど気になるところがあります。
入居すると管理組合の立ち上げがあると思いますが、施工会社から地下に埋設している配管などの図面の入手をおすすめします。

[207: 検討板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[208: マンション検討中さん]

>>206 通りがかりさん
ジオ西宮今津購入する者です。

北棟エレベーターありますよー

[209: 匿名さん]

ジオ、高級と思っていたのですが、定期借地権だからか買いやすい価格になっています。
定期借地権が気になってしまいますが、7月30日に2戸、26日に2戸と着実に売れているようです。
安いから人気なんでしょうか。

問合せしてみようかと思ったのですが8月3日から19日は夏期休業で、かなり長い間、お休み期間なんですね。
定期借地権は何年までですか？

[210: マンション検討中さん]

>>209 匿名さん
70年です！
なので、2091年ですね！

[211: 匿名さん]

70年先っていろいろ想像できないですね（汗）
数十年先の技術になれば、建物とかも建て替えまでしなくても保てるような技術になっていたりすると
いいのだけれど…。
所有権のマンションだと、相続人がいなかった部屋とかが出て、修繕積立がうまくいかない、ということも起こりうる。
建て替えるか、直してすみ続けるかという洗濯をしなくちゃいけないけど、
定借だと終わりは少なくてもはっきりしているところは良いです。

[212: 匿名さん]

2千万円台～って、なんだかほっとするお値段だなと思いました。高い部屋もあるんだろうけれど。高くても4千万円まで届かないくらいなんですか？今販売中の部屋はほとんど3千万円台のようですね。
定期借地権だからというわけではないんでしょうけれど、月々の管理費や修繕積立金も控えめなので負担が少なくていいなと思います。定期借地権の場合、実際のオーナーさんて個人なんでしょうか？売り主の阪急阪神不動産株式会社なんでしょうか？質問自体がおかしかったらすみません・・・

[213: 職人さん]

もともと大関の倉庫みたいな場所だったので、土地は大関なのではないでしょうか？
定借マンションだから月々賃料と解体準備金も必要ですよ。

[214: 匿名さん]

結構公式サイトでは定借についてのメリットをアピールしているけれど
本当にそんなに所有権のマンションよりもトータルで安くなるのでしょうか。
今はマンション自体が高すぎて…
ここは定借ですがそれでもつられて高くなっているといのは？とも思います。
よくメリットとデメリットを考えて…ですね。

[215: マンション検討中さん]

>>214 匿名さん
これまでの投稿にもありましたが、結局は何かあったときに上手く売却出来るのかという点が問題ですよね。地代と解体準備金もねぇ。ずっと住み続けると腹を括れば有りかも。

[216: 購入者]

>>212 匿名さん
高い部屋は4000万円前半でしたが、もう売れています。
個人のオーナーなどではなく、阪急阪神不動産がやっています。

[217: 匿名さん]

ここの地権者ってデベそのものが地権者なんですか？！
他にいらっしゃるのだと思っていました。
何かしら戦略的なことがあって、所有権じゃなくてこういうタイプにしているのだろうけれど。
それだったら
もっとお得感があるようにしていってくれてもなぁ。

[218: 匿名さん]

物件概要をよく見ると「転借地権の準共有」というふうになっていますよ。
もともとの地権者さんがいて、そこから阪急阪神不動産が借りて、
それで定借でやっていっているということなのでしょう。
もともとの地権者さんは個人なのか法人なのかはわからないけれど。

[219: 匿名さん]

今津だからかかなりお安いですね！
浜風も気になりますね‥
お値段からしても若年層のファミリー向けですね！

[220: 匿名さん]

「転借地権の準共有」ですか。
慣れていないので、なんだか難しい言葉だなと思いました。
そういう事情で少しでもお得になっているのなら、それはそれで良いのではと思います。
もし同じ物件が所有権だったらどうだったかというのも気になります。
やはりお値段的にはもっと高くなっていたのでしょうかね。
さすがに2千万円台の部屋は売れてしまったのでしょうか、今販売中なのは3千万円台がほとんどのようですが。

[221: 匿名さん]

3000万円台でも良心的な価格だとは思います。
駅まで遠いわけではないのにこの価格というのは、所有権物件ではないっていうのが大きいのでしょう。
地代というのが今後ずっとかかってくるのですよね？
固定資産税とこの地代っていうものどちらがお得感あるのでしょうか。

[222: 評判気になるさん]

定借は絶対購入しない方がいいですよ。
価格的に購入できる層も決まってるから、高齢者が多かったりマイホームに憧れて勢いある若齢が多かったりで後先を見据えてない方が集まりますから。しかも定借って駅から5分以内が多いと思いますけど、ここは5分以上で近くの商業施設も便利と捉える人もいると思うけど側から見たら田舎感満載、夜にはラブホの看板も見えたりするし。定借だけのくくりだけでみていくと良い定借もあるけど、ここは論外。

[223: 匿名さん]

価格が買いやすいなと思ったのですが
定借物件だったのですね。
子供に財産とか資産価値を求める場合は購入しないほうが良いでしょうね。
リセールできなくはないと思いますが、わざわざ定借物件を購入する理由はないかな。

[224: 通りがかりさん]

価格だけ見てると、ここの一番高い部屋でも西北の中古物件には手が届かないね。
同じジオでも西宮北口の両度町、芦原町、神祇官町の中古物件の方がよっぽど資産価値がある。
定借は、将来的に売却するときに足枷になるよ。両度、芦原、神祇官辺りは開発で一等地に化けたけど、今津は地理的にも資産価値の維持が困難そう。

[225: 名無しさん]

ここ、検討していて以前不動産屋さんに相談しましたが、おすすめ物件ではないとはっきり言われました。
定借はもちろん、何より資産価値がないそうです。
土地はお安いのに建物に高級感がなし。
ジオの割には内装、外観も何だかと言った感じです。
不動産に詳しい方は絶対に手を出さない物件だそうです。
とは言えお安いのでとりあえずって方にはいいかもしれませんね！

[226: 名無しさん]

こちらの物件気になっていましたが、定借だと資産価値がないのですね。。。
定借以外の理由で、どのような点が絶対に手を出さない物件なのでしょうか?
とても気になります。

[227: 匿名さん]

>>226さん

多分ですが
「ジオの割には内装、外観も何だかと言った感じです。」
の一文にすべて込められている気がします。

不動産関係の人に聞くと、今は材料が高騰してしまっているので、マンション価格も高いと言われます。
かといって、今後が落ち着くかどうかはわからないのですけどね。。。
ジオのブランドに期待していた人も、残念に感じるクオリティに仕上がっているということではないですか？

ではあるものの自分の目で確かめるのがいいと思いますよ。

[228: 匿名さん]

気になるご意見が続いていますが、良い点もあるとしたらどんな点なのかなと。まず買いやすい価格ではあると思います。あとは広さがあること。駅までの距離もほどほどな感じ。マンションとしては抑えるべきポイントは満たしている感じには思えます。

地代というのは、月払賃料（月額）8,700円・9,100円と記載されているものですか？マンションの固定資産税をザザっとググってみたところ、新築マンション75平米程度だと10万円～30万円という数字が見られましたので、ほぼ同じくらい？か安いか？になるのかなあ？

[229: 匿名さん]

地代は一定なのか、それとも変動するのか？変動するとしたらそのルールがきちんとしていて納得できるものかというのも
見ていかないといけないです。
土地の所有者だって固定資産税を払わないと行けないですから、
そうしたら利益と、固定資産税がカバーできるくらいは少なくても地代はほしいでしょう。

[230: 名無しさん]

阪神と一緒になってからの旧阪急不動産、現阪急阪神不動産は落ちたね。

阪急不動産時代の方が立地も良かったし、品と質も良かったよ。
私は西北の古い15年以上前の阪急不動産分譲のジオに住んでますが、さすがに古くなったのでリノベーションするか住み替えるか悩んでて色々マンションを見学してますが、阪急阪神不動産になってからのジオは値段ばっかり高くて、品質は15年前のジオの方が良いくらい安っぽい。
不動産が高い時代だから当時と比較しても仕方ないのでしょうけど。
当時はここ位の値段で西北のジオが買えたんだよなぁ。

阪急沿線で生まれ育った阪急ファンの私からすると
阪神の安っぽさ、下品さが阪急ブランドの価値を下げてる様な気がして何だか残念です。