〈主に福岡市〉管理会社の業務・点検の二次委託・理事会誘導について

[匿名さん]

福岡市の管理会社には、資本分類としてデベ系・独立系・コンサル系などが混在しています。
管理会社の業務運用も、直委託や二次委託（再委託）などがあり様々です。
　　
毎年、経済週刊誌等でもマンション特集が組まれ「マンションは管理を買え」などと言われて久しい。
購入前に物件の環境・設備仕様・管理費・修繕積立金・同シリーズの評価・管理会社の評判などなどを、あれこれチェックしていても、入居後はあまり意識しなくなります。
　　
巨額の資産を投じたりローン組んだりして購入したのに、入居した後は安心したいが余り、管理会社の管理には目をつぶりがちです。そこで、此処では、各マンションの管理会社の実態について投稿して共有しましょう。

クセが強い！ オモシロ＆ユニーク管理会社や、ホントにダメなポンコツ管理会社について情報交換して、失敗しない物件購入や、購入後の対応を考えよう。

[1: 匿名さん]

まだ三期目ですが、理事会は管理費会計監査にあたり税理士の起用（税理士監査の導入）を決めました。
　
たかだか、マンションの管理費会計に税理士監査って、いったい、どうなんですかね？
自身は全くムダな浪費だと思います。税金を無駄遣いする政府と同じだと思う。

そもそも、「管理会社による管理費会計」は税理士監査とほぼ同じ基準で、つまり同レベルの会計法則・基準が適用されて行われる筈。それを、あらためて税理士に依頼する意味が分りません。
　
常識的に言って、理事会で役員が税理士に監査を依頼するなどと発言したら、同席する管理会社は「自分たちを信用して下さい。自分らがしっかり会計処理しますから、税理士監査など不要です。費用のムダ使いはやめましょう」と言うのが、普通です。ですよね。

[2: 通りがかりさん]

>>1 匿名さん
ここは無視
仕事ない税理士のマッチポンプ的な掲載

[3: 匿名さん]

>>2 通りがかりさん
マッチポンプで、税理士が逆説的に否定的に投稿してるのか？？　誤読も極まれりってか！(笑)

[4: 匿名さん]

いらない、家計簿と同じ、

[5: 匿名さん]

>>1 匿名さん
規約の規定があるから、税理士監査を行うとしても、以下２点を行わないと規約違反に該当する。

●毎月管理会社が提示する「収支計算書」の確認。
　※ 理事会開催が無くても、毎月必ずチェックする。

●期末決算時には、監事役員が徴憑類や預貯金通帳を
　直に精査・照合し、違算や不正を行う。

結局、税理士監査を行なっても、理事会の役員と監事の作業負担は減らない。
管理会社が会計原則に沿って毎月の収支計算書を作成しているので、基本的に不正は無い筈。
仮に、管理会社の不正があっても税理士監査で発覚する可能性は極めて低いと思われる。

つまり、税理士監査は、お金のムダ。

[6: 匿名さん]

内の理事長は口は達者なので知識もあると素人は錯覚する。
会計報告を理解していない。担当はちょくちょく5000円とか
10000円とか着服しているのが見え見えです。
マンション管理士試験を7回くらい受けて不合格だからレベル
が解る。
注意すると理解できないので話がこじれるので黙っている。
知識のある理事長の誕生が待たれる。

[7: 匿名さん]

マンションの管理費会計の監査なんて、私も転勤族で各地の別々の管理組合で何度も行なったが、専門知識が無くても誰でも出来ますよ。

毎月定期的に伝票のつき合わせを5-10分していれば、済み作業です。会計知識なんて不要です。家計簿つけるのとほぼ同じ事。費用項目だってたかが10項目くらいで、取引企業も20社程度でしょ。
　
大変だと騒ぐのは、一年分をいきなり慌ててやろうとするからで、夏休みの宿題を期限に追われ最終日にまとめてやるからです。

まとめて精査したら１日かかるが、毎月10分ずつチェックしていれば、総会前の通期の精査も10分程で済む。
1年累計で120分で、出来る作業です。

税理士に報酬払うくらいなら、内部留保するのが賢明な管理組合です。

[8: 匿名さん]

管理組合連合会とか、マンション管理士会とか、
余計なコンサルに無駄なお金を使っている。
費用対効果を考えたほうが良いでしょう。
管理はそんなに難しくはありません。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
家計簿とちょっと違うのは収入の費目が複数ある事。家計簿の収入は、給与・株の配当や運用益・宝くじの当選金等です。
　
管理費会計では、収入は駐車場や駐輪場使用料に加えてインターネットなどのサービス徴収費目が計上される。
　
毎月、収納代行業社が各住戸の口座から引き落とし徴収する定額費用です。

管理費会計の「収支計算書」の初歩のチェックポイントは、定額徴収費が表の上段の「収入」と下段の「支出」がそれぞれ整合生があるか否か、差異がないか否かです。
　
杜撰な管理会社だと、差異が発生していても気がつかない。通常総会で、組合員から指摘されて初めて気づいたりする。
　
管理担当のレベル云々もそうだが、管理会社の会計チェック能力が疑われる。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
月別収支報告書に収入明細と支出明細を添付させてください。
特に雑収入と雑費と小修繕費を理事長や会計担当理事は精査
しなければならない。
管理会社TCは過去の会計報告で収支決算書の合計をセルを介在
して誤魔化している。
剰余金や前期繰越金に瑕疵が生じるのでこの会計報告は無効で
あり、総会自体が無効となる。
この件を国交省に報告すればどうなりますでしょうか。

[11: 匿名さん]

通常、税理士監査を導入する際は、『総会審議事案』とします。

理由は、理事会で役員と管理会社だけの都合で判断する不条理を防ぐ為。
悪しき前例を作らない為。
依頼の範囲と頻度と報酬の妥当性も審議する。総会に出席する事になるが、出席費用を別途、追加請求する税理士も居るからその点も審議する。
管理会社に紹介手数料、キックバック等の利益供与の機会を与えない為。

理事会が管理会社に都合よく操作されてる疑念を払拭する為、オープンな総会で広く意見を募る。健全な理事会は、普通にそうします。

[12: 匿名さん]

新築中古や中古マンションを買う側ですが、購入前には毎回必ず総会資料と理事会議事録は見させてもらいます。たかだか、組合の管理費会計に税理士監査を導入している物件は絶対買いません。過去、何か会計不正とか不備があったから、税理士に依頼しているわけだし、理事会の手に負えなかったからヤムナク毎年アウトソーシングで監査依頼するわけですから、時限爆弾抱えてるみたいで怖いです。こんな事基本ですから。

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん
私はこれに加えて管理組合連合会、マンション管理士、弁護士、
公認会計士、等を外部から入れて顧問等に据えているマンション
は買わないことにしています。
ただし、組合員であれば大歓迎だし協力します。

[14: 匿名さん]

>>12 匿名さん
事故・修理歴ある中古車を買わないのと同じですよね。

[15: 匿名さん]

税理士に依頼したところで、管理会社によってもたらされる伝票類以外には監査材料は無い。つまり、管理会社が伝票類を意図的に改竄していたら、不正も発覚しない。

[16: 匿名さん]

>>15 匿名さん
これは理事会の仕事ですが、家計簿を書いたことのない理事ですから
業務報告を理解する能力がない証拠です。
外部に顧問等を依頼するマンションは役員が無能であることを白状し
ているようなものでいょう。
あるマンションの会計報告で弁護士に総会出席費用を支出しているの
で議案書を調べたらそんな記述がないので調べたら、
このマンションは偽理事長が組合の運営をしていることが判明したの
で購入をやめた。
偽理事長が組合員からこの瑕疵を追及されて共謀する管理会社TCの顧
問弁護士に依頼したが事の次第を知った顧問弁護士から断られ別の０
産党系弁護士を総会出席費用を組合費で支払って総会を乗り切った。

弁護士等を依頼するのは悪いことを正当化するために役員や管理会社や
組合連合会やマンション管理士等が共謀していると判断したほうが良い
でしょう。

異常なマンション管理の実態を白状しているようなものです。
自分たちのマンションは自分達で守らないと、こういった連中に大切な
財産を食い逃げされます。

[17: 匿名さん]

福岡も例外では無く、この数年来、発売した分譲マンションが不人気で、売行きが鈍く空き家状態が長く続く物件が急増している。と、当然だがそのデベ物件の管理を一手に請負う系列の管理会社の売上げも減少し、収益も悪化する（デベと系列の管理会社は、同床異夢であっても一蓮托生・運命共同体）。
　
空き住戸の管理費等の諸費用は、通常は売主が負担する。その為、グループとしては収入は減り支出が増え二重に経営を圧迫する。具体的に、完売率50％の場合は、組合員からの徴収と自社側の負担額が、帳簿上は同額となるので、管理受託による売上げは経営的には実質ゼロとなります。

売行き不振で空き部屋が多い物件を沢山抱えている管理会社は、必至に委託先変更を阻止しようとする。理事会を懐柔したり、業務に異を唱える組合員を締め出そうとする。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
理事会が正常に状況判断出来て、対処出来る役員が一人でも存在すれば、適正に対応する可能性は高まります。管理会社の直請け業務の実態、二次委託先（二次委託それ自体は問題では無い）の業務内容、そして適時の連携がとれているか、費用の妥当性も毎期毎期必ず確認します。

毎年、コストダウンを全く検討もしないという理事会が２期以上続く組合は、かなり危険です。
要注意物件なので、転勤等で売却物件が出ても買手がつき難く、資産価値も下がる。

[19: 匿名さん]

税理士監査を導入する場合でも、理事会の監事 は 毎月は無論、年度末の監査業務の責務を負います。
なので、監査役員が 負う 手間も 責任も 全く減らない。ただただ、税理士が儲かるだけです。

[20: 通りがかりさん]

>>19 匿名さん

同じくこの手のスレッド立ち上げたの文章見るところ税理士さんだね。