ネストピア東比恵駅前IIってどうですか？

[マンション検討中さん]

ネストピア東比恵駅前IIについての情報を希望しています。
リバービューの物件です。
開放感があってよさそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.newnest.co.jp/nestpia_higashihie2/index.html

所在地：福岡県福岡市博多区東比恵1丁目3-5（地番）
交通：地下鉄空港線「東比恵」駅徒歩4分
　　　JR「博多」駅徒歩9分
間取：1LDK・2LDK
面積：30.40平米～55.37平米
売主：株式会社 ネスト
施工会社：株式会社内藤工務店
管理会社：株式会社ネストルームサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[25: 購入検討者]

現地で実際のモデルルームがみられるのは10月以降のようです
そのとき売れ残りがどれだけあるか・・
高層階は売れていそうですね

[26: マンション検討中さん]

川沿との事で、ハザードマップ見ると微妙に氾濫地域に該当してるような。台風来てるので気づきましたが、平置きになる車が少し心配に思います、まぁ台風は予期出来るので車を立体駐車場まで動かしたり出来ますけどね。武蔵小杉のようにトイレの水が流れないとか大丈夫かな。それ以外は立地含めすごく良いマンションだと思います。

[27: 購入検討者]

>>26 マンション検討中さん
氾濫リスクは博多駅前でも同じくらいですね。
２階まで水がくることはないにしても確かに車は心配ですね。
氾濫するようなことがあればヨドバシにでも避難ですね

[28: デベにお勤めさん]

もうちょっと広ければなぁ。立地はいいんだけど。。

[29: マンション検討中さん]

ここ中部屋は大体いくらから始まるんですかね。
Aタイプが2500万からなので、2300万ぐらいからですかね?
見た感じAタイプより部屋の大きさも小さそうな気がしますけど。

[30: マンション検討中さん]

ガラスが網入りらしいのですが、最近の新築では珍しいですよね。
賃貸にする時もデメリットにならないものでしょうか。あまり気にしないんですかね。

[31: 匿名さん]

網入りガラスにするのは防火ガラスが指定されているからですが、すべての窓が網入りなんですか？面する道路の中心線から〇メートル以内は必要とかいろいろ条件があります。
なお、入居後に網入りではない透明の防火ガラスに交換する手はあります。（網入りより数倍価格が高いです）管理組合の許諾が必要です。なお、防火対応でない普通の透明ガラスには変更できません。（違法であり防火上危険です）

[32: 購入検討者]

網入りガラスは新築あり得ないですね。高層階は景色を買っているようなものなのに。

[33: 匿名]

消防法で網入りガラスにしないといけない箇所だから入っているんですよ。新築なのにとか関係ないでしよ。

[34: マンション検討中さん]

分譲で買ったら自分の家なのに、ガラス変えるのに管理組合の許諾が必要なんですか…
高層階は透明ガラスにすればよかったのに。

[35: 匿名さん]

共同住宅ですから、自分の資産だからといって何をやってもいいわけではありません。
自宅部分の壁の色を変えたりしたら、全体の調和がとれなくなりますよね。ガラス交換も微妙に見た目が変わる工事ですので。最初から透明の防火ガラスにすれば済む話ですが、けっこうなコストアップとなりますから。１円でも安く建設したいのが普通のデベです。

[36: マンション検討中さん]

都市ガスではなくプロパンにしているデベですもんね。景観より安さ重視なのかな、と感じてしまいます。

[37: 購入検討者]

Ａタイプの中～高層階を検討しています。網入りガラスというのは本当なのでしょうか？違法にならない透明ガラスに交換するならどれくらいかかるものなんでしょうか？

[38: 匿名さん]

ガスがプロパンというのも明らかなコストカット、ここは投資用マンションの位置づけですね。間取りもすべてがコンパクト、Dタイプ以外アルコーブもありません。A、D以外は単身用のようです。Aも厳しいかも。だから駐車場も半数分で充分ということでしょう。

[39: マンション検討中さん]

網入りガラスかどうかは、間取りタイプにもよるのかもしれませんが、高層階でも網入りのガラスのタイプもあるみたいですね。

[40: 匿名さん]

ホームページ見て気づきましたが、窓サッシの説明がありませんね。最近の新築マンションは必ずサッシがＴ1またはＴ２サッシで、遮音性に優れているとかアピールしますし、ガラスもペアガラスが普通になっています。防火対応なら片面がそれになります。ここは普通のサッシで１枚ガラスかもしれませんね。

[41: 職人さん]

ここの商品はT1防音ｻｯｼでガラスは1枚ですね。先日販売されていた1号棟もそうでしたしﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑもそうなってました。
ｶﾞﾗｽについては2019年3月末までの物件は耐熱強化仕様のガラスを使えば大丈夫だったみたいですけど、改正で現行はどのサッシメーカーも対応できないと思います。

[42: 匿名さん]

>>41職人さん
どのサッシメーカーも対応できないとは、結局どうなるのですか？
サッシはＴ1だけど、それに合うガラスが存在しない？？
網入りガラスの件はどうなったのですか？

[43: 職人さん]

網入りで。違法建物にならないように注意してください。

[44: 匿名さん]

さっぱり意味がわかりません。
１回の投稿で誰でもわかるように説明お願いします！

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
あなたがね。しょうもない

[46: 匿名さん]

>>45
あんたがね。ホントしょうもない

[47: 職人さん]

東比恵は、都市高速や博多駅も近く地下鉄空港線もあり
資産価値の維持が期待できるエリアだと思います。

[48: マンション比較中さん]

>>46 匿名さん
ガキの喧嘩ならよそでやれ。見ててしょうもないわ

[49: 購入検討者]

>>43 職人さん
うちのマンションも角部屋は網入りガラスです。透明に変えてくれとお願いしたら防災法上無理とかなんとか言われて断念しています。防火性の高い規格が認証を受ければ取り換えができるようになるとか言ってましたが値段はかなり高くなるみたいです。網入りガラスは気温差でヒビ割れすることも多く、景観も悪いのでいいこと一つもないですよね。。。

[50: 職人さん]

>>49 購入検討者さん
基本、変更は無理ですね。勝手に変なのと交換すると違法建築物になりますしね。基本、仕方ないことですね。

[51: マンション検討中さん]

網入りガラスは熱割れおこしやすいようですね。錆割れというのもあるとか。

立地的には資産価値も落ちにくそうですし、ガラスが熱割れしても経費にできるし、投資用マンションには向いてるかもしれないですね。

[52: マンション検討中さん]

これを見てると、1年前に出ていた東比恵駅に徒歩2分のモントーレ東比恵という物件は、ここよりも設備も良く、価格帯もかなり安かったなー、しかも広いし(-_-;)　2LDKは即完売してたような。今思えば、あれはかなり買いだった、、、このエリアは今後発展も予想できるしね。

[53: 購入検討者]

>>52 マンション検討中さん
博多駅徒歩圏外、景観無しの時点でかなり評価は下がる気がする

[54: 購入検討者]

この物件は東比恵の発展よりも筑紫口再開発の恩恵をかなり受けると思う。
スターレーン跡地や合同庁舎跡の開発に伴って就業人口も増えるでしょう。
そうなると通勤徒歩５分前後の物件として需要は高まるはず。買いたかったけどもう完売？

[55: 匿名さん]

>>54 購入検討者
便利で静かで将来はベストでしょう。いいマンションです。

[56: 購入経験者さん]

>>53 購入検討者さん
最寄駅までの距離が資産性維持等は特に大事だから
ここは博多駅まで9分より東比恵駅に近いことが武器なのでは？
博多駅徒歩約10分は付加価値程度なのかなと・・・。

むしろ、川近く（御笠川）が近いから、雨水による浸水や洪水での被害を警戒した方が良い。福岡市の洪水ハザードマップでみると「家屋倒壊等氾濫想定区域」に該当していることがネックになり、評価は下がると思いますよ。福岡はたまに大雨が降るからですね。
一度、浸水等したり、洪水の影響を受けると色々大変。

でも東比恵駅にも近く、博多駅にも歩いて行けるのは良い物件でだと思いますが。
難しいところですね。ただ博多区は博多駅を中心にどんどん発達はしていくでしょうから。
住居が少ない博多駅周辺では少し徒歩でも行ける物件や、隣の駅というのはかなり
今後の評価は高いのかもですね。

[57: 購入経験者さん]

川の近くなので3階以上を購入すれば良いと思います。

[58: 職人さん]

>>44 匿名さん
東比恵駅前ⅠもⅡもT1防音ｻｯｼではあるが、窓ガラスで隣地から5mの範囲に有るものについては建築基準法で防火設備にせねばならずⅠもⅡも網入りガラスでの防火サッシ
（防火設備）となってますね。
2019年3月末までは網入りガラスの替わりに耐熱強化ｶﾞﾗｽを使用する事で防火サッシとなっておりましたが、現在は防火の取扱いが変り耐熱強化ｶﾞﾗｽへの変更は出来なくなっているようです。これは日本全国どのメーカーでもどの販売会社でも共通する事なので、耐熱強化ｶﾞﾗｽを採用していない、ではなく、採用できない
が正解ですね。

[59: 匿名さん]

>>56 購入経験者さん
海抜２メートルが気にはなりますす。
３階以上は浸水の被害は少ないでしょうけど、
被害は全員の負担になるからね。
保険等の対応は必須でしょう。

[60: 評判気になるさん]

高層階からの眺めはどんな感じなんでしょう？空港が見えると営業さんから聞きましたが遮るものがないのでしょうか？

[61: 評判気になるさん]

火事でガラス割れるやろ？バルコニーなかったら下までガラス落ちるやろ？
せや！網いれとったら飛び散り方が押さえられるんちゃうか！？
ってことで防火関連で網入りガラスになるんやで


たぶんな

[62: 販売関係者さん]

>>56 購入経験者さん
筑紫口勤務の私は職場まで徒歩６分。
空港や中洲、天神へは東比恵から地下鉄で。
都市高入口まで1分。
いままであまり注目していないエリアだったけどこの物件て実はものすごく立地いいですよね。

[63: 買い替え検討中さん]

>>62 販売関係者さん
東比恵は立地は抜群。かなり穴場で商業地域かつ準工業地域もあり今後発展がある街でしょう。

[64: 販売関係者さん]

近くにコンビニ少ないですよね？帰宅時に寄って帰るにはいいですが、マンションからだとサニーの方が近いのか。。近くにセブンできないかぁ。

[65: 職人さん]

東比恵交差点と、東福岡高校の所にセブンがあるかと‥徒歩圏内ですね。
しいていうなら、博多駅も徒歩圏内だし、ヨドバシ前にもあるかと‥

[66: 周辺住民さん]

博多駅からだとローソンファミマセブンが帰宅路沿いにありますね。ドラッグストアも。
欲を言えば東比恵駅からの導線上にできないかなぁ

[67: マンコミファン]

何気に凄く良い立地
筑紫口の再開発で就業者増えるし
賃貸に出しても損は無さそう

[68: 評判気になるさん]

ここのマンションはプロパンガスですよね
地震や災害の復旧が速いらしいから都市ガスより良さそうですね

[69: 周辺住民さん]

床スラブが15センチと20年前の賃貸クラスなんですが
なんかの理由があるのですか？
将来のスクラップ費用が安くなるとか

[70: 坪単価比較中さん]

>>68 評判気になるさん
えっ？プロパンなの？めちゃランニングコスト高くなるやんけ

[71: 匿名さん]

分譲マンションでプロパンとは何でまた
都市ガスとは月額で5千円ぐらい違ってきそう

[72: 周辺住民さん]

このクラスの分譲は投資効率優先ですよね？
さすが永住しようと考える人が買うマンションではないと思う

[73: 周辺住民さん]

今職人さんたちが駐車場とかの最終仕上げ工事してますね
空港が川の向こう側で離着陸の様子が見れれば最高だったのになあと思う
そしたら上層階は飛行機好きに5000円くらい家賃上乗せして貸せたかも

[74: 匿名さん]

東比恵や東光って治安が悪いイメージがあるけど今は気にならないのかな
昔は治安が悪く立地のわりに家賃が安かった

[75: ご近所さん]

>>74 匿名さん
昔と比較するとおかしい。今は普通。どこもそうですが、街も学校も変わってきます。

[76: 評判気になるさん]

どうなんだろ
少なくともずーと福岡に住んでて
もし子供がマンション購入しようと相談されて
このエリアを勧める親がいるだろうか
いるとすればかなり少数だと思う

[77: マンコミファン]

>>76 評判気になるさん
博多駅周辺で働く親が早く帰って来れるし
子供との時間が取れるのは良いですね。
あと、共働きの場合、奥さんがパート辞めても
コロナ禍でも働き口があり
旦那の副業や奥さんのWワークで稼げる地域。
これからの働き方にはマッチしそう

博多駅前や東比恵あたりは
博多駅や合同庁舎で働く人も多くて
経済的に豊かな人多いですね

[78: マンション比較中さん]

ここのマンションとは直接関係ないんだけど
博多区奈良屋町4-2に築10年チョイのネストピアがあるんだけど
ほぼ全室ベランダのガラス製手すりが荒れてて凄いよ
あれだけ見ると築30年くらい経ってそうに見える
合わせガラスの中のフィルムが原因かわからないけど
投資用とはいえあれでも分譲なんだよね
大規模修繕で直すんだろうけどなんか凄い
ストリートビューでも確認できるし
現状は撮影時よりかなり悪くなってるよ
暇な人は現地で見てみて勉強になるよ

[79: 口コミ知りたいさん]

>>77 マンコミファンさん
W-ワークの共働きならもう少し水回りが他の分譲並みの設備のマンション買ったほうが奥さん喜ぶかもしれない
他にもプロパンガスや薄い床スラブを見ても単身赴任や転勤等数年で引っ越す賃貸向けだと思うけどな

[80: 通りがかりさん]

近所に住んでいる住人です。
とても良い場所にあると思います。特に角部屋じゃなくとも眺めは良いはず。
あまり広い部屋ではなさそうですが、病院も博多駅もスーパーも徒歩圏内なので車がなくても生活が出来ます。
博多バスセンターへ行く時は、大通りからバスに乗れば１００円で５分程度乗れば行けます。
マンションの位置から考えると時間帯を考えずに車の出し入れはラクにしやすいと思います。
最大の欠点とすれば、深夜になってもパトカーのサイレンや救急車の音などで賑やかな時があるので都会ならではと思って生活してもらうと良いと思います。投資物件としても気になる物件です。

[81: 評判気になるさん]

とにかく設備が賃貸並みか部分的にはそれ以下だからなあ
どういう人をターゲットにしてるんだろうと思う

[82: マンション検討中さん]

賃貸でもプロパンは少なくなってるのに分譲でプロパンって
投資物件としても将来売却にしても強力なデメリットになるだろうに
プロパン屋と業者との強力な繋がりがあるんだろう（笑）

[83: 周辺住民さん]

>>68 評判気になるさん
え、普通は光熱費が高くなるから嫌がるものかと思ってました。そういう考え方もあるんですね。。

[84: 周辺住民さん]

>>73 周辺住民さん
空港方面は開けてると聞きましたがどうなのでしょう？
見えないのかな？そろそろ上層階からの眺めとかアップしてくれないかぁネストさん

[85: 周辺住民さん]

>>71 匿名さん
建築費が安いんでしょうね

[86: 周辺住民さん]

まだ完売はしてないのかな？

[87: 買い替え検討中さん]

プロパンガスのインパクトが凄すぎて、
もはや立地や眺望など興味なくなった。

[88: マンション比較中さん]

ホームページ見たけど、
販売会社が投資向けと販売していた他の物件とこの物件に躯体や設備で違いは無いように感じるけど、ここがもし投資向けでないとするのであればその違いを知りたい。

[89: 名無し]

東比恵あたりは博多駅には近いから
賃貸に出しても借りてはいるし
資産価値は高いと思います。

[90: 周辺住民さん]

投資向け物件みたいですね
他の分譲知っててここの設備に満足する人は少数ですよ

[91: 周辺住民さん]

>>87 買い替え検討中さん
そうですよねぇ。住むにはメリット少ないかなぁ。もっと駅近の物件もあるし。
プロパンて高いイメージですけど金額はどうやって決まっているのでしょう？地域によって差があるとか？この物件はどうなるのか、、

[92: 買い替え検討中さん]

2000年4月の品確法施行で床スラブは18～20センチが標準となりました
最近では20センチが標準でしょう
このような状況でこのマンションなぜ15センチなのか
プロパンにしても床スラブにしてもここの販売会社は
安く作って売ることが第一優先なのかと思ってしまう

[93: ご近所さん]

ほぼ完成してますね。
エントランスのドアがアルミの両開き戸みたいだけど、
私みたいな年寄りは自動ドアが良いと思う。
若い人はドア開けるの不便に思わないのかな？

[94: 匿名さん]

今どき手で開けるエントランスドアのマンションあるんですか？？

[95: ご近所さん]

>>94 匿名さん
道路から見えるドアは手開きですね。
その中にオートロックがあって、その扉は見ていませんがさすがに自動ドアでしょうね。

[96: 販売関係者さん]

>>94 匿名さん
新築でも風除室の扉が手動は普通にありますね。オートロック部分は自動ドア。

[97: 匿名さん]

そういう意味だったんですね。納得。

[98: マンション掲示板さん]

>>78 マンション比較中さん
現地確認してみました。
印象良くないですね、あれって合わせガラスの中に貼ってるフィルムじゃなくて表面に貼ってるフィルムが経年劣化でボロボロになってるみたいですね。
どなたか住んでる方いらっしゃらないですかね？

[99: マンション掲示板さん]

>>91 周辺住民さん
私はプロパン業者でも何でも無いですが、プロパン利用をそこまで否定する気持ちが解らないです。自宅マンションの給湯器交換の際の見積差が15万ほど都市ガスとプロパンで有りましたが、福岡はＳガスさん独占なので言いなり単価です。
単価差額でこの金額を取り戻そうとすると10年以上掛かるわけで。

[100: マンション掲示板さん]

>>82 マンション検討中さん
分譲マンションなのですから、プロパン嫌なら区分所有者の3/4以上の議決を持って都市ガスに変えれば良いんじゃ無いですかね

[101: ご近所さん]

>>99 マンション掲示板さん
15万円を10年で回収と考えれば年15000円、月1250円ってことですか？
私の認識ではガス代は月5000円以上違う感覚だったんですが、
それほど差はないってことでしょうか？
単純な疑問なんですが、分譲マンションのほとんどが都市ガスを採用している理由はなぜだと思いますか？

[102: 匿名さん]

賃貸にLPガスが多いのは、配管設備がLP会社持ちになるからで、施主は建築費浮かし、その分をLP側が回収するのは、割高なガス料金を毎月払い続ける住人からということ。
一戸建てでも座敷でも居間でもLP会社はタダで引いてくれるよ、どうせペイするから。

[103: 口コミ知りたいさん]

>>100 マンション掲示板さん
そういうのは理論的ではなくて現実的に可能なんですかね？
プロパン業者が負担した設備の買取～都市ガスへ対応するための改修など
総額でいくらぐらいを想定します？

[104: 匿名さん]

都市ガスからオール電化にまるごと変えたマンションは知ってるけど。災害の復旧も早いから。
都市ガスに変えるのもどうせ機器変えないといけないなら電化の方が楽かもしれんね。

[105: 口コミ知りたいさん]

>>104 匿名さん
そういう非現実的は話はやめませんか？
そのまるごと電化はどこの分譲マンションでいつのことですか？
賃貸マンションや公営等の棟フルリノベーションならまだしも居住中の分譲で可能なのでしょうか？
総額の費用は？切替工事期間は？固定資産税等どこまで波及しますか？その他疑問点をあげれば限りがないです。

[106: 匿名さん]

賃貸仕様なわけですね
でも賃貸でもプロパンガスは借り手に人気ないですよ
エンでさえも変えてきてないですか？

[107: 匿名さん]

訂正、エンはやはり新築もプロパンガスですねｗ

[108: 買い替え検討中さん]

実需向け分譲相場より300万くらい安ければ検討物件になるかな
家賃月額プロパンで-5000円その他設備の弱さで-5000円計1万円は低く考えます
ちなみにこことエンクエストどちらか借りるとすれば断然エンクエスト選びます

[109: 買い替え検討中さん]

>>107 匿名さん
物件によると思います
都市ガスもあります
https://www.encrest.jp/gallery/east-park/outline/

[110: 買い替え検討中さん]

エンクエストじゃなくエンクレストでしたね
すぐに間違ってします　失礼しました

[111: 匿名さん]

>>109 買い替え検討中さん

３月下旬オープンの最も新しいエンクレスト天神ライフはプロパンガスですｗ

[112: 周辺住民さん]

家賃相場高めですがほぼ埋まったみたいですね
やはり地理的な需要は高そうです

[113: マンション比較中さん]

埋まるの早すぎ、、、、

[114: マンション検討中さん]

東比恵あたりは埋まるの早い‥特に1丁目は博多駅筑紫口に徒歩圏内で地下鉄空港線も都市高も徒歩圏内というチート級の立地‥

[115: マンション比較中さん]

しかも24時間スーパーのサニーも、コンビニも松屋もガストもジョイフルも西銀・福銀も病院も徒歩圏内‥薬局は合同庁舎付近じゃないと無いくらいかな‥

[116: マンション比較中さん]

賃貸需要も高いので、投資用としても安心して持てそうですね

[117: 通りがかりさん]

分譲用ではなく、投資用、特に法人向けとしては良いんでしょうね。

[118: 匿名さん]

結局プロパンガスという賃貸仕様だから、他人に貸す賃貸用だね。
地域も自己用に家族で永住したい場所でもないし。

[119: 周辺住民さん]

しばらく住んで結婚・子供できたら賃貸に切り替える人多そう
高層階は景色もよさそうだし、あまり注視していなかったけど立地めちゃくちゃいいですよね

[120: マンション検討中さん]

賃貸に出しても良いし
売却も高値で出しても売れそう。
資産として持ってて損は無い立地。

[121: 周辺住民さん]

駐車場みてみたけど、車のナンバーが半分以上県外。関東からの転勤族が多いのか？それとも社宅契約が多いのかな？
日当たりも風通しもよさそうな立地だし、高層階のベランダから空港方面を眺めてる人がチラホラ。

[122: 匿名さん]

転居前の東京を懐かしんで空港を眺めているんでしょうか…絵になりますね！

[123: 評判気になるさん]

>>115 マンション比較中さん
薬局はながら医院、東比恵内科付近に２か所ｑります。
その他も探せばありそうです。

[124: 周辺住民さん]

最上階の廊下にいってみました。空港やその向こう側の山まできれいに見えました。
さえぎるものがないので気持ちいいですね。
ただ、最上階は全て埋まっているとのこと、、残念