ザ・ パークハウス 市川二丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichikawa2/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設

ザ・パークハウス 市川二丁目
所在地 千葉県市川市市川２丁目415番1（地番）
交通 ＪＲ総武快速線、総武線「市川」駅（北口）より徒歩7分、京成本線「国府台」駅（改札口）より徒歩8分
総戸数 57戸
販売予定 2020年11月中旬販売開始予定
完成日または予定日 2021年9月下旬
入居(予定)日 2021年11月中旬
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 木内建設株式会社東京支店

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件概要を追記しました。2020.6.11　管理担当】

[361: マンション比較中さん]

>>360 匿名さん
回答ありがとうございます。総合的俯瞰的に判断します。

[362: 駐車場管理人]

自分はパークハウスとエクセレントシティのどちらの肩を持つわけでも無いけど、市川駅徒歩10分以内くらいだと、あと数年は分譲マンションが出てこないと思われる。
本当に空き地が無いし、50戸以上建てられそうなまとまった区画の買取はかなり厳しい。
都心や都心に近いエリアは必然的に中古を検討せざるを得なくなってきているが、市川駅もそのフェーズが近付いてきた。

[363: 購入経験者さん]

デべ側は場所が無いと言うが、マンションは毎年順調に供給されています。日本は人口が減っていく国で、必然的に空き家（空き地）が増えるので無くなるという事はありません。デべ側の購入者を焦らせる常套句です。

[364: 買い替え検討中さん]

ここに限ったことじゃないですが、なぜ今マンションを買うんですか？
マンションも結局需給バランスで価格が決まります。デべは今後も事業継続のために供給を続けます。しかし、需要側は実需が中心となるので人口減とコロナ不況により減退します。今はまだ顕在化していませんが、数年後には供給過多が顕著となるでしょう。
今本当にマンションが必要ですか？同等のマンションが恐らく今より安く買えるはずです。
一生の買い物です、時勢と市況を見極めましょう。

[365: 業界人]

>>363
今、市川駅徒歩10分以内でまとまって買い取れそうなエリアありますか？
もちろん空き家はありますが、隣接地・権利関係・用途地域などの関係で、すぐに動けるエリアは無いはずです。
一軒の戸建が空き地となってもすぐにそこだけ取引されます。
もしあれば番地無しの何丁目までのレベルでいいので明記願います。
焦らせる常套句ではなく、まとまった「空き地」を仕入れるのが難しいのは現実なのです。

[366: 匿名さん]

工事現場を見学して来ました。標高の少し高い南側で2mくらい、低い方の北側でも1mくらい掘り下げてある感じでしょうか。

ハザードマップで水害危険の地区に指定されているので少し心配です。

[367: 口コミ知りたいさん]

>>366 匿名さん
そうなんですか。誰かが北側を上げているから南側を下げても問題ないと言われてましたが、やはり全体的にかなり掘り下げてある形状なんですね。ゲリラ豪雨の際に最頂部のカッコいいエントランスが水浸しにならないのかな。ちゃんと対策をしてるのか、説明を聞かないと怖いですね。

[368: 匿名さん]

>>367 口コミ知りたいさん

エントランスが水浸しどころか、一階住居そのものが半地下の様ですので住居そのものが水浸しになる可能性があると思います。

[369: 通りがかりさん]

小学校の正門前が1番高くて、南北に下がっているが、南側の方が急です。

[370: 匿名さん]

>>365 業界人さん
363さんは一般論としてですよね。365さんは市川駅徒歩10分圏内としてですから話が食い違ってます。マンションの供給が無くなることはないが、市川駅徒歩10分圏内としてはなかなか難しいということですね。南口なら少しくらいありそうですが、どうですかね。

[371: 評判気になるさん]

このマンションの本当のデメリットは何といっても浸水ハザードです。お墓や眺望なんてさほど問題ではない。検討者はちゃんと現地見て隙間から工事現場内ちゃんと見てるのかな。

[372: 通りがかりさん]

徒歩１０分圏内でも広めの時間貸しか月極の駐車場の地主さんが売ればどうでしょう。

[373: 通りがかりさん]

南口については、駐車場は近隣のマンション・アパート・戸建の受け皿となっており、どこもほぼ満車状態で難しいです。手放しません。
産業道路の中側だと、今後10年は出てこないのではと推察されます。

[374: 通りがかりさん]

この地所レジの土地も以前は駐車場で満車状態でした。

[375: 周辺住民さん]

エクセレントシティが現況を見据えた現実的な価格で販売開始しましたね。予定価格ではパークハウスと変わらないくらいでしたが、坪平均270～280くらいでしょうか。モモレジさんの言う通り少し賑やかですが、眺望採光はパークハウスより優れていますので、充分比較検討の価値ありです。
パークハウスも坪300なんて無茶な価格ではなく現況を見て、売れる価格で販売するべきです。今のままでは高層階や高級部屋は売れません。営業さん達も分かっているはずです。敷地形状やハザードを考慮して他と見比ると、いかにここが高いのかが分かりますね。

[376: 周辺住民さん]

>>374 通りがかりさん
それではここに停めてあった数十台の車はどこに行ったのですか？ほかの駐車場が沢山空いていたという事ですか。この辺はまだまだ空きがあるんですね。

[377: 通りがかりさん]

>>376 周辺住民さん

私は通りがかりなので、周辺住民さんの方が詳しいかと。

[378: 評判気になるさん]

>>375 周辺住民さん
設備・グレード・ブランド力が違うから単純に比較は出来ないけど、予定価格より大幅に価格を下げたことは評価できます。コロナ前の計画だろうから、最初はあわよくばって思ってただろうけど、今現在の市況を鑑みた価格で売り出したのは正解です。竣工前完売を目指すために賢明な経営判断でしょう。パークハウスも竣工前完売を本気で目指すなら高価格部屋の戦略を練り直す必要があるよ。安い部屋は売れて、高い部屋だけ売れ残ったら、マンション全体の評価が下がってしまう気がする。要するに、安い部屋は妥当だけど、高い部屋はその価値がないと市場で判断されるって事です。

[379: 買い替え検討中さん]

Google Map見ると、ここは満車状態の駐車場だった訳ではなく雑草だらけの更地だったようですね。遺産相続などのトラブルで長年の更地が安く手に入ったんでしょう。それなのに坪300は高過ぎますので、第二期以降値下げされるのを待ちます。それで充分間に合います。他の高いマンションも軒並み第一期から売れ残り続出ですから。

[380: 検討板ユーザーさん]

本気検討者です。今週末登録会ですね。
販売住戸みたところ、マンマニさんの見たて通りで余り労せず売れていきそうです。さすが。。

[381: 買い替え検討中さん]

販売住戸は最上階や角部屋が多いですか？多ければここは人気物件です。あまり多くなければ不人気物件です。本当の人気物件は高くても条件の良い部屋から要望書が入り、販売しますからね。注目すべきは販売戸数ではなく販売される部屋です。

[382: 購入経験者さん]

何だかまた緊急事態宣言になりそうですね。他で緊急事態宣言前に第一期販売をして、解除後に大幅値下げをした物件がありました。コロナ禍の今、最高値の第一期で購入するのはかなりのリスクです。このご時世、必ず先着順が出ますので慎重になるべきです。「待てば甘露の日和あり」です。

[383: 380]

具体的な戸数や部屋は控えますが、ぱっと見、偏った販売ではなさそうでした。抽選部屋もあるのかな、抽選日程も出てましたね

[384: 購入経験者さん]

スミフみたいに長期戦覚悟の販売戸数なのかな。この時期に全てに要望書、登録とは考えにくいので先着順がかなり出そうです。少しずつの期分け販売なら欲しい部屋は早く行かないと駄目ですが、これでは第一期は様子見が賢明で、慌てたら高値掴みしそうですね。

[385: eマンションさん]

概要見ると特に共用施設ないのに修繕積立基金高くないですか？戸数の割に機械式駐車場が多いからかな。車離れが進むと将来、機械式駐車場は金食い虫になります。敷地が広いんだから平置駐車場作れたはずです。追加の修繕費を請求されるのは勘弁です。

[386: マンション検討中さん]

営業マンの話では、駐車場料金を上げて、管理費を少し下げるとか考えていたみたいです。
世帯数が少ないのは、承知でもスタートの月々ランニングコストが高いですね。
内装の安物感も気になります。
ランクは色々あるだろうけど、あのビニールみたいな床は無いかなと、ガッカリしました。

[387: マンション掲示板さん]

高い部屋は要望書入ってなくても販売するんじゃない？コロナ第3波がほぼ間違いないから取り敢えず売ってれば、そのうち誰かが買うでしょうってスミフ風にに。スミフと違い、いずれ下がるんだから第一期じゃ誰も買わないですよね。

[388: 購入経験者さん]

>>386 マンション検討中さん
今はほとんどの物件でシートフローリングを採用しています。もちろんランクがありますのでこの価格帯なのに良い素材を使っていないのはかなり残念です。高いけど物は良いですと自信持って言えるマンションが欲しいですね。

[389: 匿名さん]

一部の悪条件の部屋を除いて全体的にかなり高いですね。悪い敷地形状、厳しいハザード、駅遠、等々この立地ならあと数年待てば同質以上で適正価格のマンションが東京で買えるでしょう。営業さんの話を聞いて、MRを見たら一時的に盛り上がりますが、冷静になって考えれば、今は買い時ではありません。

[390: 購入経験者さん]

概要見ると抽選は平日なんですね。登録が3日間もあるんだから最終日の夕方にやればいいのに。コロナ第３波真っただ中に何回もMRまで来いとは随分傲慢です。何だかあまり抽選会を見られたくないみたいですね。公正中立を謳うならなるべく多くの人が参加しやすい日時に開催するべき。登録件数や抽選内容、本当のことは売主しか知りません。私はデべの売上調整の犠牲にはなりません。第一期の最高値で登録するなんて絶対にあり得ません。

[391: マンション検討中さん]

なんか、同じような文体で連続してこのマンションの評価を下げたい（値段を下げたい？）方が投稿されてるようですが、、、
第一期販売結果が楽しみですね。

[392: 名無しさん]

しかも若葉

[393: マンコミュファンさん]

>>391 マンション検討中さん

さすがに35戸完売は難しいでしょうけど、そこそこ売れそうですね。でも高いところは微妙でしょうか。

[394: 通りがかりさん]

大変な時期に販売開始ですね。対策をしっかりして頑張って下さい。

[395: 口コミ知りたいさん]

モモレジさんの記事があがってますね。マンマニと違って、正直な意見として参考に出来ます。ハザードに反しての下げ床エントランス、歪な敷地形状、行灯部屋、などデメリットをちゃんと指摘してくれています。デメリットはお墓や眺望なんかじゃありませんよ。マンションを見る目があるなら本来指摘するべき点だろ。マンマニの記事はやはり地所レジへの忖度記事だったんだね。

[396: 名無しさん]

ブログ読みました。うーん、賛否両論かなー。まぁ、第一期登録前に正当な評価記事が読めて良かったかも。外観や設備はそこそこ良いけど、かなり厳しい条件で建てられたマンションだから弊害が多いって感じなのかな。価格は安い部屋は悪くなく、高い部屋は明らかに高い。個人的には全体的にやっぱり少し高い、下がるのを待ちます。

[397: マンション検討中さん]

駅からそこまで近くないし、ゼネコンも有名どころじゃないし、近くにコンビニとかもないし。値段高すぎやろ。

[398: マンション検討中さん]

なんでもいいんですが、このマンションが嫌いなら見に来なくてもよいのでは？
あなたお一人の努力ではどうにもならないですよ、価格と評価は。
一期57中35戸なんてこのご時世大健闘じゃないですか？

[399: 匿名さん]

このペースなら2ヶ月以内に完売ですね。
なんだかんだでやはり市川駅近のニーズは根強い。
レインズ見てても取引速いですもん。

[400: 評判気になるさん]

モモレジだろうが、マンマニだろうが、趣味や慈善事業でブログ書いてる訳じゃないんだから察してあげてよー。
最後は自分自身の直感を信じるだけだよ！

[401: 通りがかりさん]

いよいよ明日から販売開始ですか。私達は諸事情から見送りましたが、今後の参考のために結果は注目しております。何かネックや疑問があれば担当さんに相談して、解決納得出来れば購入、出来なれば無理してマンションを購入する必要はないと思っております。
皆さんの希望の部屋が購入出来ると良いですね。

[402: 名無しさん]

モモレジさんは見てると勉強になりますね。もう一方の方はあまり参考にしていないです。

[403: ご近所さん]

一期登録前に桃の批判記事見ると行く気失せる。

[404: 名無しさん]

行かなくて済んでよかったですね

[405: マンション検討中さん]

金曜日、土曜日と登録会の人の入りはどうだった
んでしょう。

[406: マンション検討中さん]

思ったより抽選部屋多かったです。。やはり人気。。

[407: マンション検討中さん]

今回の1期販売で30戸近くは完売するんだろうか…

[408: マンション検討中さん]

今日抽選みたいですね。販売35戸のうち先着順が何戸になるかで人気度が分かります。

[409: 検討板ユーザーさん]

このご時世第一期で半分近く販売したらなかなかですね。比較的安くて欲しい部屋はなるべく早く動くべきなのかな。高いところは値下げ余地はありそうですが。

[410: 匿名さん]

今
これだけ株が上がって金あまりですから
6、7千万が抽選って
有る所には有るもんですね。

[415: 評判気になるさん]

先着順は8戸です。第一期35戸中27戸登録だからこのご時世に上々でしょう。ただ、問題は残った部屋と高い部屋。やはり少し下げて売って行くのでしょうか。

[416: 口コミ知りたいさん]

[No.411～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[417: ご近所さん]

千葉のマンションで6000万、7000万出せる方々がいるんですね。うらやましい。

[418: 名無しさん]

いやらしい書き方する方ですね。
今は千葉や埼玉でもこれくらいの価格はしますよ。

[419: eマンションさん]

>>417 ご近所さん

千葉でも安いところはあります。県内では市川、浦安が高いだけです。

[420: 匿名さん]

ま、千葉で実際に便利なのは市川と浦安だしね。
市川駅は東京駅も近いし。

[421: 通りがかりさん]

このマンションは東京駅、新宿駅、上野駅に乗換なしで行けます。その点では浦安より利便性は上かもしれません。価格が高いのか安いのかは人それぞれの価値観ですが、高くはないと思えるなら買い物件です。

[423: 匿名さん]

[No.422と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[424: 名無しさん]

新宿・上野については時間も考慮すると「近い」とは言えないが、東京駅は近くて便利。

[425: ご近所さん]

小学校と墓には近いですよ！

[426: マンション検討中さん]

一期はそろそろ契約かしら。相変わらずモデルルーム満席続いてますね。。。値下げは期待できそうにないな
諦めるか

[427: マンコミュファンさん]

>>426 マンション検討中さん

地所レジは在庫を余り持たない方ですから先着順住戸は値下げ交渉の余地若干ありですよ。天下の地所レジでもこのご時世完売はなるべく早くしたいでしょう。ウチはここまでまでしか出せませんが(頭金、ローン返済予定表、預貯金などの金額を明示する)、ここが絶対欲しいですと言えば、稟議書くらいは出してくれるかもしれません。
本気で欲しければやるだけの価値はあります。諦めないで下さい。

[428: 評判気になるさん]

>>427 マンコミュファンさん
入居はずっと先でモデルルームも盛況、要望書も被る物件ならデベもその人に拘る必要無いんだし値引きは無理でしょうよ

[429: 名無しさん]

やってみないとわからんから。本気で欲しいなら何でもやるべき。あとは運命に任せるだけ。

[430: 購入経験者さん]

貧乏人には同居したくは・・・。

[431: 評判気になるさん]

このくらいの価格だと皆さんお勤めは一部上場ですかね。

[432: マンション検討中さん]

>>431 評判気になるさん
一部上場かは知らないけど、世帯年収1500以上てとこでしょうか？

[433: 匿名さん]

一部上場でも、お給料は幅があります。

販売価格57,680,000円～76,880,000円とあったので、5768万円をフルローンで払うならどうなのか計算してみました。
5768万円、金利2％、35年ローンで毎月191,072円。ボーナスなしです。
ボーナス時に10万円ずつだと計算すると167,884円でした。
コロナでボーナス払いはやめておいた方がいいかなと思うと、月々20万円・・・。

頭金なしなので、頭金や贈与がどのくらいなのかでも変わりそうですけど、収入はかなり高くないと払えないでしょうね。

[434: 名無しさん]

>>433 匿名さん

2%ってフラットでも1.3とかなのに。

[435: マンション検討中さん]

金利は変動で高くても0.5だからフルで組んで頭金充当分を他の投資に回すのが常道

[436: 評判気になるさん]

貧乏人嫌いなら坪400以上のマンション買えよ
坪３００とか平民レベル

[437: マンション検討中さん]

>>430 購入経験者さん

ここは千葉のマンションです。他の住人を蔑むような人と同じマンションに住みたくありません。さっさと東京の高級マンションを買って下さい。

[438: 匿名さん]

市川まで来れば少しは安くなるかなと思ったら、意外にもそうでは無かった。
安いところで５０００万円台だから、まだ良いのかな。

今の住宅ローンの金利は変動なら１％もいかないので、変動が良いだろうね。
この先、そんなに変わらないんじゃないかなと思います。

[439: 匿名]

>>438 匿名さん
市川より、江戸川、葛飾、足立のほうが安いですよ。

[440: マンション検討中さん]

なんかここ最近の新築中古の売出し価格見てるとまた上がってて、ここが高くないような感覚におちいる…そんなことはないんだけど、相対的にそう見えてしまういまの相場。上げ止まりは来るだろうけど、下がるとしても一気に下がらないし、、ほんとに物件購入難しくなりましたね

[441: 名無しさん]

第一期35戸販売27戸契約はこのご時世を鑑みればかなりの上出来ですね。問題は先着順8戸と残りです。先着順は検討者から高いけど欲しいと思われなかった訳だから、この辺をどう捌いていくか、地所レジの腕の見せ所でしょう。
ただ、市川駅の中古価格を見ても、闇雲に下げたりはしないでしょうから、欲しいと思える部屋がある本格検討者はなるべく早く動くべきかな。竣工前に売れ残っている部屋は価格以外は決して条件の良い部屋ではないでしょうから。

[442: マンション検討中さん]

今や総武線では亀戸に次いで高い市川駅。中古で坪250以上しますよ。通勤利便性を保ちながら静かな住環境を目指すなら市川駅ですね。

[443: マンコミュファンさん]

第一期先着順、なかなか減らないですね。残念ながら価格や条件など納得出来ないからでしょうか。問題は価格です。条件に見合った価格にすれば即日完売出来る立地設備です。購入検討者はいち早くMR訪問し、価格交渉するべきです。

[444: 匿名さん]

>>443 マンコミュファンさん
まだ1期が終わったばかりの段階で値引きするんでしょうか？
規模は小さいし竣工もまだ先だし、時間かければ売れそうな気がしますが。
こんな初期で簡単に値引きしたら1期で契約した人が気の毒ですね。

[445: マンション検討中さん]

マンコミュファンさんはマンション買ってない人が多いそうです。買えないからって荒らさないでください。真剣に考えている方がかわいそうです。

[446: マンション検討中さん]

基本は竣工以降の完成在庫になった段階でしょうね。
このペースだとあっても一戸、二戸程度のような…

[447: 購入経験者さん]

設備、立地、ブランド力、などバランスが良い物件ですね。資金に上限がある以上、日照、眺望、騒音、通勤時間、設備、駅距離、利便性、等々、何かしら妥協しないマンションはありません。見学したマンションに点数表を付けて比較すると同価格マンションより総得点は高いです。購入を検討していたらMR訪問だけでもするべきです。違うと思えば他にすればいい。竣工時期、規模的にも他より売れているのが分かります。

[448: マンション検討中さん]

https://jimin.jp-east-2.storage.api.nifcloud.com/pdf/news/policy/20095...
控除を13年間受け取れる期限が、契約2021年9月まで、かつ入居2022年末までと。
控除額を支払利息上限にする改正は、2022年に行われるとなると、施行は2023年中か。
この改正、このマンションにどう影響するでしょうか。

[449: マンション検討中さん]

ここはギリギリMAX 1%、13年いけそうですね。

[450: マンション検討中さん]

問題は控除額が「ローン残高の1％」か「支払った利息の金額」かということです。総額数百万の差になるかもしれません。13年に期間延長は決まりましたが、どちらの金額をいつから採用するかはこれから決定です。1％控除を見込んで購入する人も多いでしょうから注目です。

[451: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきのプランは売り切れてしまったかと思えば、
次回以降販売予定住戸にまだ残っていたんですね。
Erタイプのルーフバルコニーは44㎡超で見た目のインパクトがありますが
どのような使用用途があるんでしょう。

[452: 口コミ知りたいさん]

ルーバル付き住戸、憧れますね。
用途は火を使わず普通の庭のように使えるんでしょうから、洗濯物、布団干し、日向ぼっこ、花卉園芸、家庭菜園、子供用プールなどでしょうか。

[453: 匿名さん]

なるほど、そういう用途があるのですね。
園芸にしてもプランターを使わなければいけないとか細かい制約があって
なかなか自由には使えないものかと思っていました。
洗濯物干し、布団干しはすごくいいなと思います。
思う存分干せるでしょうね。
バルコニーのように外からの視線もそれほど気にならないのではと思います。
干した布団の気持ち良さを思うとルーバル欲しいなと思ってしまいます。

[454: 名無しさん]

第二期の概要が出ました。第二期5戸、先着順と合わせて13戸です。順調に販売が進んでいるようですね。他と違い登録するにはローン事前審査が必要なので、本格検討者はまずはMRに訪問しておくべきです。

[455: 匿名さん]

市川って、ほんと高いんだなと思いました。
都内は高いから千葉にしようか・・・という感覚の人には向かないのではと思います。
それだけここに住みたい人の需要が多いのだろうなと思います。
最寄駅から7～8分、この広さでの価格ですから、駅近だったらもっと高額になるのでしょう。
コンパクトマンションで妥協できる人なら、同じ予算で都内にも住めそうに思います。
環境重視、利便性重視となるとこのマンションが選択肢に入ってくるという感じでしょうか。

[456: 名無しさん]

スーモによると市川より本八幡と船橋の方が更に高いみたいですね

[457: 匿名さん]

これだけ広いルーフバルコニーがあったら
友人を招いてホームパーティーを開いたり、
夏には子供をプール遊びをさせたりできそうですが
多分どちらも禁止されてますよね。

[458: 匿名さん]

ようやく年末年始休み明けですが、早速モデルルームは満席です。第2期も大人気みたいです。こんな時期ですが、本格検討者はなるべく早く見学に行くべきですね。

[459: 匿名さん]

ルーフバルコニーでのホームパーティーって、ダメなんですか？静かにランチタイムとかディナータイムとかするのもダメなのかな？プールも？一人とか家族とティータイムくらいはいいのかな？もったいない空間になっちゃいますね。事前に説明を聞いておいた方が無難かなと思います。

可動収納というユニークな収納が付いているのはほんの一部のプランなのですね。面白い試みだと思います。

[460: マンション検討中さん]

ここはモデルルームも完全予約制なんですね。このご時世鑑みれば安心です。やはり市川の低層小規模マンションで落ち着いた地域なので人気なんでしょう。