ザ・ パークハウス 市川二丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichikawa2/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設

ザ・パークハウス 市川二丁目
所在地 千葉県市川市市川２丁目415番1（地番）
交通 ＪＲ総武快速線、総武線「市川」駅（北口）より徒歩7分、京成本線「国府台」駅（改札口）より徒歩8分
総戸数 57戸
販売予定 2020年11月中旬販売開始予定
完成日または予定日 2021年9月下旬
入居(予定)日 2021年11月中旬
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 木内建設株式会社東京支店

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件概要を追記しました。2020.6.11　管理担当】

[307: 匿名さん]

１階はハザードさえ許容(対策はあります)出来ればそこまで高くはないかな。外から入れるのも良い。まぁ、100年に１度の大災害なんてそんなに起きないし、１階は唯一無二だから買いですね。

[308: 坪単価比較中さん]

高い部屋はどうせ売れ残って下げるんだから最初から安く売ってほしい。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん

最近は毎年の様に「100年に1度の災害」や「過去経験の無い」災害に見舞われているような気がします。本八幡のライオンズは2013年10月の台風の大雨で地下駐車場が水没したと記憶しています。

水害は十分注意すべきかと。

[310: 評判気になるさん]

ハザード的にハイリスクのマンションはどうしても二の足を踏んでしまいますよね。もし1度でも水害が起これば浸水した部屋だけではなく、マンション全体の資産価値が暴落しますから。

[311: 通りがかりさん]

ご近所の戸建てやマンションは地盤を上げたり、玄関は1・2段の階段を付けているお宅が殆んどですね。

[312: 匿名さん]

そのような中で1.5m掘ってるのが。。

そんなに掘ったら、100年に１度とかじゃなくよくある大雨で周辺からまずが流れ込んでたまる場所になるでしょ。

元々市川は地形として砂州のはずだから、川沿いで掘っちゃったら1Fは湿気が凄いはず。

[313: 匿名さん]

あと周辺環境ですが、現地見てきましたが空き家多過ぎませんか。
郊外で駅から7分も離れていると将来的にゴーストタウンになり治安悪化リスクもあることを考慮すべきかと思いました。そう思うと坪300はないかなと。

[314: eマンションさん]

1回でも水害に遭ってしまったら下階も上階も同じように資産価値が暴落するんです。水害リスク高地域は無理して上階買うより、身の丈に合った下階の方が良いですね。
Google Mapを見る限り、周辺戸建は入口に上がり段差が殆どあります。それが当たり前の地域に下がり段差の半地下は少し厳しいです。

[315: eマンションさん]

>>287 匿名さん

昨日MRに行ってきました。お話の通り風除室は車寄せから約1.5m下がった位置にありました。申し訳ありません。とにかく全体配置図の高低差が複雑で、どこが高くてどこが低いのかよく分かりませんでした。全体的に歪な敷地形状だということは何となく分かりました。あれではデベ側からハザードについて話したがらないのは当然です。

[316: マンコミュファンさん]

エントランスの浸水リスク大なら非常用外階段を作るべきでしょ。どうやって出入りするのよ？
外観のデザイン料にお金を掛けすぎて、購入後のリスク回避や利便性(駐車場など)を重視しなかったのは非常に残念。
毎年100年に１度の大雨が起こっていて、安心して寝れないよ。

[317: 匿名さん]

せっかく高い金払うんだから水害は勘弁。だからここは要らない。

[318: eマンションさん]

ここの購入者は投資用じゃなくて終の住処でしょ。そんな家が毎年台風や大雨の度に心配するような物件で良いのかね。正直多少安ければ我慢も出来ますが坪300以上払って買うような家なのかな。

[319: 匿名さん]

２階以上を買えば

[320: 評判気になるさん]

マンションマニアさんの記事にあがってましたねおすすめされてました
ハザードには触れられてませんでしたが。
なんだかんだ、一期で半分以上売れてしまいそうな予感

[321: 匿名さん]

>>320 評判気になるさん
市川周辺に住んでる人ならハザードマップはそんなに気にしないかもしれないから買う人はそれなりに居るだろうし割とサクッと完売する気がしますね。

[322: 坪単価比較中さん]

ネット上の無料情報ほどあてにならないものはありません。マンマニさんだって趣味やボランティアでブログ書いてるわけじゃないから内容が100％公正中立ではないでしょう。この物件のデメリットはお墓や眺望ではなく、浸水ハザードです。それについて触れていないのはかなり不自然で、営業マンの忖度たっぷりの記事です。しかも彼が再調査するのは超注目物件か絶賛した物件のみです。酷評して販売不振に陥った物件もあったでしょう。そこまでの責任と覚悟をもって彼が記事を公表しているのか甚だ疑問です。全くもって鵜呑みに出来ないです。

[323: マンション比較中さん]

>>322 坪単価比較中さん
たしかに、最大リスクのエントランスや1F居室のハザードには触れずに、見た目だけをプラスの評価にしているのはさすがに違和感がありますね。うーん、彼も結局個人事業主だから仕方ないか。どうせ載せるならフラットに賛否両論して欲しかった。

[324: 匿名さん]

>>323 マンション比較中さん
そもそもマンマニさんは野村と地所レジに甘い気がするのは気のせい？

[325: 匿名さん]

ハザードなんて誰でも調べりゃわかるんだから書いてないだけでしょ。

[326: 匿名さん]

>>324 匿名さん
野村三菱でも酷評記事あるけどそれらは販売苦戦。絶賛した物件のほとんどが売れている。結果論だけどマンマニの評価は正しいことが多いんだよな。

[327: 匿名さん]

>>325 匿名さん

デメリットに「通り道に墓がある」のほうこそ、グーグルマップで調べりゃ誰でもわかる事だと思いますけどね。

[328: マンション検討中さん]

たしかに情報の公平性云々は本人や近しい人にしかわからないし、自分には関係ないから置いといたとして、マンマニ氏絶賛物件は結果として売れてるし中古も値下がってないことは確かで、そういう意味では見る目は正しいということ。
ハザードハザードといっても、この物件も一階含めあっさりと売れるでしょう。
そういうもんですこの市場。

[329: マンコミュファンさん]

ハザードは気にする人は気にするし気にしない人は気にしない。

[330: マンション比較中さん]

あくまでもマンション好きの私的な感想でしかないんですよ。
歪な敷地だとか、上げるべきエントランスを下げたと言っておきながら、それを肯定的に持っていくのは流石に無理がありますよ。ここはダメだけど、ここはイイみたいな素直な感想を書いて欲しかった。

[331: マンション掲示板さん]

敷地形状から考えればエントランスアプローチは間違いなく上げるべきなのに、下げていることを「かっこいい」の一言で済ますのは地所レジへの忖度です。本当にマンションを見る目があるなら、何故エントランスアプローチを下げたのか、何故１階を半地下にしたのか、何故駐車場動線が悪くなったのか、等問題点の真相が推測できるはずです。その問題点に対して具体的にこのような対策をしているからこの物件は良いですという記事なら信用出来ます。

[332: マンション検討中さん]

まあまあ、ハザードや半地下が気になってて値下げしろというならデベに言うしかないんじゃ、、、いずれにせよ来月？の第二期以降の売り出し部屋や価格でマーケットとの答え合わせが出来るでしょうから待ちましょう、本気で簡単してる層はMR行って要望出すかどうするかの段階でしょから

[333: 匿名さん]

>>331 マンション掲示板さん

かっこいいと思えないなら買わなければよくない？なんでここにいるの？

[334: 匿名さん]

>>331 マンション掲示板さん
エントランスホール下がってるのは北側を上げてるからだよ。下がってるといっても北側と同じ高さだから水害には影響しないんだよね。現地見たことないのかな？

[335: 匿名さん]

売れるか売れないかで言えば売れる物件。
これを絶賛してないほうが怪しい。だからマンマニの評価は正しい。マンマニへの意見はマンマニへ言えばいい。

[336: 匿名さん]

結局は自分で決めることだからどうでもいいですね。

[337: マンション比較中さん]

私はかっこよさも大事ですが、安全性の方が大切かな。
どこのマンションもメリットとデメリットはあります。それに見合った価格であれば購入すれば良い。妥協できないなら他を探すべきですよ。

[338: マンション掲示板さん]

半地下は水害リスクが3倍になります。

[339: 匿名さん]

>>334 匿名さん

「下がってるといっても北側と同じ高さだから水害には影響しないんだよね。」って、そもそもこの土地は北側も南側も市川市のハザードマップで0.5~3m浸水地域に入ってる。そもそも水没の可能性のある土地なのに、更に低い方に合わせて土地を掘り下げると言うのはどうかと思います。

[340: 通りがかりさん]

駅の北側より南の方が低いのでココが1mも浸水したら駅の南側は全滅です。

[341: 匿名さん]

確かに南口なんて駅近であっても全部ハザードマップ塗られてますからね。
直近だと5年前くらい？の大雨でも水浸しでしたし。
南口は中古でも新築でも今後は取引難しくなるのではと思います。

[342: 通りがかりさん]

さらに言えば江戸川が氾濫したら江戸川区は０mちたいなので全滅です。

[343: 匿名さん]

ハザードハザード気にするなら市川駅周辺候補に入れなきゃいいだけなのでは。
高台で選びなさいなって話じゃないんですか？
変えられないことをグダグダいう意味はないと思います。

[344: 名無しさん]

結局、「北口のハザードマップ色無しエリアがいいです」ということでしょ。
それは業界でもわかってるし、地価にも表れてる。
他のエリアは、予算との兼ね合いで選択肢に入れるかどうかリスクを含めて考えてね、ということ。

[345: 坪単価比較中さん]

また発売延期になりましたね。低層階はそこそこ人気そうだけど、高層階やエクステンドは要望書あまり入ってないのかな。富裕層程ハザードを気にするからね。

[346: 購入経験者さん]

第一期〇〇戸完売という記載が欲しいので、まずは要望書の入った安めの部屋をなるべく多く販売する。そして残った高めの部屋を価格を下げながら売っていく。普通の人気マンションは条件の良い高い部屋から売れていくもんですが、ここはちょっと違うのかな。今の時勢と市況を鑑みた販売方法でしょう。

[347: 坪単価比較中さん]

下層階は単価的に高くはないが、上層階と高級部屋が高すぎて不人気なのかな。立地はそれほど悪くないが、敷地形状とハザードが微妙だから下層階は安く、階ごとに大きく単価を上げて全体として採算を合わせるのであろう。眺望採光がほとんど変わらないのに上がり幅が大きすぎる気がする。値上がり幅をもう少し小さくすれば売れないこともないのに。

[348: 匿名さん]

11月上旬販売開始予定から11月中旬販売開始予定に変更ですか。
これって建築状況や売主側の都合による延期ではなく
第一期の要望書が思うように集まらない、目標数に達していないので
延期となっているんですか？

[349: 名無しさん]

わからないでしょ。ただ延期は人気物件でもよくある。

[350: 買い替え検討中さん]

>>348 匿名さん
それはそうですよ。コロナ大不況真っただ中に、千葉の駅遠で坪300オーバー、ハザード懸念の物件が売れるはずないですよ。売る側も諦めて長期戦覚悟だろうし、買う側もコロナ前とは市況が全く違うんだから欲しい部屋の価格が下げられるのを待ってればいいんですよ。要望書が集まらなくてじりじり販売延期している物件を最高値の第一期で買うなんて愚の骨頂です。

[351: マンション検討中さん]

そうは言っても単価の安い部屋には順当に要望入ってるでしょうし、買える人は一期で買う物件には違いないすね、コロナでむしろ中古含め成約単価は上昇傾向ですし

[352: 匿名さん]

コロナによりマンション価格が下がるどころか上がっているんですか！？
リモートワークにより通勤条件にこだわらず自由な家探しができるように
なったのでマンション需要が高まっているからとか？

[353: 買い替え検討中さん]

リモートワークが出来るのは極一部の人達ですから、通勤電車は元通りですね。通勤時間を掛けたくない富裕層が多いので都心や湾岸の高級マンションは値上がりしています。
逆に東京郊外、千葉、埼玉の物件は新築中古ともに下落していて、今後も値下がりして行くでしょう。もちろんこのマンションは後者です。

[354: 通りがかりさん]

市川駅の物件も新築・中古ともに上がっていますよ。
中古でも築浅の徒歩10分以内くらいは取引スピードが早いです。

[355: マンション検討中さん]

ですね、郊外でも市川含めて駅力のあるところは下がらず上昇傾向です。流れは変わらなさそう

[356: 購入経験者さん]

>>351 マンション検討中さん
要望書が入っているというのは100％間違いない事ですか？どこの営業さんも購買意欲を煽るために入ってなくても入っているって言いますよ。販売戸数が５戸程度だったら人気物件といえますか？不確定なことを掲示板でさも真実かのように言うのはどうでしょうか。まず信用出来ません。