ザ・ パークハウス 市川二丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichikawa2/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設

ザ・パークハウス 市川二丁目
所在地 千葉県市川市市川２丁目415番1（地番）
交通 ＪＲ総武快速線、総武線「市川」駅（北口）より徒歩7分、京成本線「国府台」駅（改札口）より徒歩8分
総戸数 57戸
販売予定 2020年11月中旬販売開始予定
完成日または予定日 2021年9月下旬
入居(予定)日 2021年11月中旬
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 木内建設株式会社東京支店

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件概要を追記しました。2020.6.11　管理担当】

[227: マンション検討中さん]

このような敷地形状で最近のゲリラ豪雨など一気に上から水が来た時、防水板、排水溝だけで防げるのでしょうか？こういうリスクがありますが、このような対策をしていますって言われれば納得出来るのに、話さえしないのはちょっと不親切ですね。諸々の規制をクリアしながら多くの戸数を作るために、下げ地盤や駐車場入口など色んなところにしわ寄せが来てしまったのかな。

[228: マンション検討中さん]

内水のハザードに対しては対策を講じているというお話を丁寧にしていただきましたね。川の氾濫を気にされるのであればそもそももっと内陸の物件を検討されたら良いのではないでしょうか？

[229: マンション検討中さん]

それはよくある詭弁で、駅近でもハザードがかからない物件もあるが、この物件はハザードかかってマイナスポイントの一つだねという話をしているだけですよ。
他にメリットもあるので、総合評価すればよいです。

[230: 通りがかりさん]

>>226 マンション検討中さん

ジャケ買い…。

[231: マンション検討中さん]

ここは行灯部屋が多いですね。リビングインの行灯部屋を洋室にするのは売主が都合良くしてるだけなんですよね。無理やり感がちょっと嫌です。本来はサービスルーム(納戸)です。以前行灯部屋ありに住んでましたけど物置き位にしか使えませんでした。実際は3LDKじゃなく2LDK＋納戸です。

[232: マンション検討中さん]

マンマニさんのお墨付き得られたのは追い風ですね。
価格についてのコメント楽しみです。

[233: 匿名さん]

追い風？何故ですの？

[234: 匿名さん]

確かにマンマニさんの評価が追い風になるとは限らないです。彼の高評価を受けたマンションが全て良いマンションとは限らないですからね。あくまで彼一人の私的な感想です。懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。売主はインフルエンサーの意見に流されず、時勢や市況を冷静に分析して価格を決めて欲しいですね。もちろん買主も然りです。

[235: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん

私もハザードと防水対策については詳しく説明されませんでした。ハザード説明が義務化されたのに、少なくとも全員にデベ側からは説明はしていないようです。三菱レジ程の大手がこちらから求めないと説明しないという姿勢が少し残念です。このようなリスクとデメリットがありますが、こういう対応をしますので安心して下さいという説明が欲しいです。

[236: 坪単価比較中さん]

>>235 匿名さん

「今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。」

→重要事項でご説明ってことでよろしく。

[237: 匿名さん]

>>236 坪単価比較中さん

法律上は契約するときに説明すれば良いって事なんですね。
しかし、その前に不安要素を説明してくれるデベが買主は1番信用出来るよね。それを凌駕出来るくらいの物件でないとダメですが。

[238: マンション検討中さん]

販売スケジュールご存知の方いますか？

[239: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん

今月下旬予定となってますが、コロナ禍で秋冬第3派流行が懸念されているので、販売時期決定は難しいですよ。他も先延ばし先延ばしていますからね。万が一クラスターが発生したら三菱レジ全体で販売を一時的に止める必要がありますから。まだまだ竣工まで1年以上あるので来年に入って、コロナが落ち着いてからじゃないですか？

[240: 名無しさん]

昨今の情勢とマンションの規模感から来年の春くらいじゃないでしょうか。記載の販売開始予定時期はコロナ禍になってからは全く当てにありません。どこの物件も知らない内に1ヶ月伸び、また1ヶ月伸びって感じですよね。いつなの？って思いますが仕方ないことですよね。
ここはハザード以外は環境も設備も良いですから完成1年も前から慌てて売る必要ないですよ。コロナウイルスが落ち着いてから短期的にって感じでしょう。

[241: 匿名さん]

>>234 匿名さん

>懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。

んなあほな

[242: マンション検討中さん]

販売時期ってズレるもんなんですね。ありがとうございます。

[243: 通りがかりさん]

68平米の部屋と72平米の部屋、
それぞれ5700?、6300?となっていますが、

1f上がるごとにいくらupでしたか、お分かりの方いますか？
100？

[244: 名無しさん]

>>243 通りがかりさん
前の方が言っている通り約200万から300万ずつUPです。低層マンションなのでUP額はかなり大きいです。10階以上マンションなら50万から100万UP、タワーマンションなら30万UP位だから、ちょっと考えちゃいますよね。

[245: 口コミ知りたいさん]

市川で6000超えはリセールバリューなさそうですよね。。

[246: ご近所さん]

で駐車場の一方通行どうなった？小学校近いからスクールゾーンで朝の時間規制かかってたりするのかな？

[247: マンション検討中さん]

小学校から駐車場への一方通行だと聞きました。運転する人がエントランスで待つ家族や荷物を載せるには、遠回りで左折を繰り返さないとダメです。「車で出掛ける時は全員、駐車場横のサブエントランスから出てください」と営業の人には言われました。せっかくの車寄せありのメインエントランスは、タクシー用ですかね？悪天候や大荷物の時は不便ですね。

[248: ご近所さん]

ホームページのロケーションに記載がある、江戸川花火大会の打ち上げ位置が全然違うと思います。
正しくは、イーストタワーからまっすぐ川に向かった所より少し本八幡側です。
たぶんこのマンションからじゃ全然見えないと思います。
デフォルメにしても、やりすぎな気がします。

[249: マンション検討中さん]

最上階でも花火は、見えないと説明を受けましたよ。

[250: 匿名さん]

>>248 ご近所さん
どこに記載されてます？
見てみたいのに見つけられない。。。

[251: 名無しさん]

一通はかなりマイナスですね。。
日々の事ですから不便すぎますね

[252: 名無しさん]

花火はこの位置なら判断材料じゃないのでどうでもいいですし、
私もサイトのどこにその画像があるかわかりませんでした

[253: 名無しさん]

意外にシニア層が多いんですかね。

[254: マンコミュファンさん]

落ち着いたエリアですから、リセールも考えている一次取得層より、終の住処としての購買層をターゲティングしてるかも知れませんね。
同じような近場のマンションとしてプラウド市川マークスがありますが、今年1月から7000万台の部屋がまだ売れてないので同じ轍を踏むことのないように冷静な価格設定をして欲しいですね。

[255: 匿名さん]

>>250 匿名さん
PCから見ると、ロケーションのタブのところですね。
北口のマンションからだと、西側の立地は見えにくいです。

[256: マンション検討中さん]

リビングの床についてですが今日、他のマンション内覧に行った際、シートフローリングの話をしたら、営業の方に「あり得ない」と驚かれました。
コストカットの為ですかね。
アパートには、よくあるみたいです。

[257: 匿名さん]

文脈がよくわかりませんが、パークハウス市川二丁目の標準仕様がシートフローリングということでしょうか？

であれば、ドン引きしちゃうのですが

[258: 匿名さん]

シートフローリングは全体的に普通。むしろ純粋に無垢材とか使ってる方が少ないと思うよ。生木は質感とか色々良いけどシートフローリングの方が良い場合もあるよ

[259: 検討板ユーザーさん]

土日にモデルルーム行かれた方のうち、値下げのお話を聞かれた方いますか？
以前そのような書き込みがあったのですが、真偽が知りたく・・
よろしくお願いします。

[260: マンション検討中さん]

＞259

土日にモデルルームに行きました。現在の値付けは最終ではないとのことは話していました。客の反応を見て、最終版を決めると。現在話している価格から上がることはないとは言っていました。
下がるかもしれませんが、どうでしょうかね。もう少し下がったら前向きに検討できるのですが、という声が多ければ下がるかもしれませんね。
11月3日が登録開始と言っていましたので、出だしを見て変更の可能性もあるかもですね。

[261: マンション検討中さん]

私も行きましたが価格が上がるか下がるかは現時点では未定だと言われました。当然人気があれば上がるし、無ければ下げる。まだ竣工まで1年もあるし、地所レジクラスの大手が最初から下げるとは思えないです。高めにスタートして徐々に下げる、コロナになってからデベはどこも同じやり方です。第一期で飛び付くのは時期尚早、コロナ禍の今だからこそじっくり待つべきです。

[262: 匿名さん]

コロナ禍で弱小中小デベロッパーはすぐにでも現金が欲しいので最初から安めで販売するでしょう。メジャー7はブランドイメージを守るために最初から安めの価格設定はしません。第一期をコロナ前に販売し、その後緊急事態となり、解除後に販売を再開した物件は大幅に値引きを余儀なくされています。当然第一期で買った人は後悔しているでしょう。急いては事を仕損じます。コロナの前と後では全く違うのです。

[263: マンション検討中さん]

今のマンションはほぼシートフローリングですよ。注文住宅くらいでしか無垢のフローリングは見ないです。

[264: マンション検討中さん]

まあそんなことは関係なく、このマンションはもうすぐ一期の要望も締めて、既に現時点で結構要望入っているみたいだから人気なのは間違いない。おそらくもう下がらないと読む。

[265: 評判気になるさん]

そりゃ営業さんは要望書入ってへんでも入ってる言いますわな。言うのは自由やけど証拠はあらへん。自ら不人気物件です言う営業マンはおらんからね。今のご時世ちゃんと見極めてや。

[266: マンション掲示板さん]

地所レジさんは頭金は融通効く方なんでしょうか。
10%で600?700万1年拘束はなかなかモチベーション上がらないですね。

[267: 通りがかりさん]

普通ならこの立地(JR(私鉄も)に近くて三菱なら即完ですよ

[268: 匿名さん]

>>266 マンション掲示板さん

確かに大規模でもないのに1年前10％頭金は嫌ですよね。契約後、購入を迷ってた部屋が価格を下げて販売されてたらかなり後悔しますし。このご時世を鑑みると十分にあり得ます。一生の買い物だから慎重に行きたいですね。

[269: 通りがかりさん]

市川駅近の新築マンション売り出しはどんどん価格が上ってますね…。
この二棟の後は、もはや一般家庭じゃ手が届きにくくなってくる気がします。

[270: 匿名さん]

ここは不人気物件ではないでしょうが、角部屋、最上階、１階等唯一無二部屋以外は日照眺望が殆ど変わらないので慌てる必要はないですね。慌てなくても第二期以降で安く買えますよ。

[271: 匿名さん]

>>269 通りがかりさん

千葉で駅7分は駅近ではありませんよ。

[272: 匿名さん]

ここ数年間でデベは儲けすぎました。しばらく利益を圧縮して販売して行かなければならないでしょう。デベも事業継続のために物件は造り続けますが、今までのような高値では売れなくなり、水準を下げざるを得ません。
皮肉な話ですが、コロナのお陰で今後数年間、マンション業界は買手市場でしょうね。顕著になるのは来年以降でしょう。

[273: マンコミュファンさん]

ここは要望書どれくらい入ってるか、ご存知のかたいらっしゃいますか？

[274: 匿名さん]

市川駅で徒歩10分以内は昔から比較的高かったですよね。本八幡や船橋駅も。
高いと思う方は様子見でいいと思いますが、戸数が少ないだけにいい間取りは販売開始から早目に売れる予感。

[275: 検討板ユーザーさん]

今は殆どの物件で第一期から購入するのは賢明ではありません。
コロナ前に見に行ったあるデベの物件です。立地や設備など条件も悪くなく、そこそこ人気だったのですが、間取りがどうしても妥協出来ず第一期を見送りました。結局第一期で1/3程は売れたようです。先日、そこの営業さんからオプションサービス＋リフォームサービス＋値引きの話が来ました。リフォームしても不満が解消できませんでしたし、もう他の物件も見ていてほぼ検討から外していたので結局丁重にお断りしましたが、かなり驚き、迷いましたね。
本当に今はマンションが売れてません。じっくり待ってれば、想定外の恩恵が受けられるかもしれません。

[276: 通りがかりさん]

販売の仕事してますが、中古でも市川駅近築浅ならレインズ掲載前に取引終了が多数。
この物件はどうなるかわからないけど、いい間取りは数週間で売り切れ予想。問題はその他の部屋をどのくらいの価格で捌くか。

[277: eマンションさん]

やはりそうなのですね。。
駅前中古、出なさすぎですもんね。

レインズ掲載前に買えている人ってどういうかたなんでしょう。
不動産会社が買ってリノベして賃貸物件にしている？

[278: eマンションさん]

角部屋、最上階、ルーフ付、エクステンドで買える人は買えば良い。それ以外は一期で高ければ様子見が妥当な判断ですね。飛びつくようなプランや価格じゃないのに売れたらデベがさらに増長するだけ。ここ数年アベノミクスで異常になったマンション価格を適正価格に戻すチャンスなのに。

[279: 通りがかりさん]

べつに高いと思うなら無理して買わなくていいのでは？
稲毛らへんまで行けば安くなりますよ。
現実は、結構売れ行きいいです、というのが不動産業界の本音です。

[280: マンション掲示板さん]

不動産屋さんに「いいのあったら早めに教えてください」って言ってコネクション作っておけば買えますよ。
普通にローンとかでも買えます。眺望良くて駅近なら割とすぐに取引成立します。

[281: 通りがかりさん]

小学校かかなり近いからグラウンドの土埃が気になり
ますね。

[282: 口コミ知りたいさん]

戸数57で機械式駐車場が18はかなり多いよ。近隣駐車場はそこまで高くないだろうから時間掛かる機械式は借りる人居なくなるんじゃない？金食い虫で将来必ず管理費や修繕積立金の大幅増額される可能性高いよ。敷地が広いんだからもっと平置が作れたはずだよなー。購入者の将来的な負担よりデベの目先の利益を優先させたのはがっかり。

[283: マンション検討中さん]

坪単価で見れば高すぎない価格に抑えているとは思う。一期で6000万前後の部屋はほぼ要望はいるでしょう。あとは6500以上の部屋をどう捌くか。

[284: マンション検討中さん]

いやいや、近隣の駐車場は高いよ。
外のだと歩く時間もあるし青空間違いなしだし、空いてるなら敷地の機械式に停めた方が無難。

[285: 口コミ知りたいさん]

車寄せからエントランスの部分にかけてかなり(1.5m以上？)下がっているのは大丈夫ですか？しかも14号側からかなりの下り形状でゲリラ豪雨など一気に水が流れ込まないでしょうか。武蔵小杉のマンションの水没光景がどうしても目に浮かんでしまいます。

[286: eマンションさん]

1.5m以上下がっているというのは、グラウンドレベルからということでしょうか。
ハザードマップによると3m未満の浸水地域ですので、事実なら最悪のケースで1Fは冠水、2Fは部屋の高さの半分程度浸水しますね。
事実でなければ購買者の不安を煽る少々悪質な書き込みかと考えます。

[287: 匿名さん]

>>286 eマンションさん

敷地配置図上はメインエントランスの高さを0としたら車寄せ入口部分が最頂部となり、その差が1.5mあります。これは事実です。悪質だと指摘する前に自分で確認したどうですか？

[288: 検討板ユーザーさん]

前から言われているように、ここは斜路上にあり、少々悪い敷地形状です。さらに建築制限の厳しい中、戸数を増やすために１階は道路の高さより下げていたり、駐車場動線が不便な作りになっています。
もちろん対策を講じているでしょうが本格的に検討していれば不安材料だと思います。
大切な事なので掲示板で聞くよりデベに直接聞いた方が良いですよ。

[289: 評判気になるさん]

うーん、千葉で坪300万オーバーは安いのか？東京で買えねーか？適正なのか？所詮千葉は千葉、埼玉より下、冷静になりましょうや。

[290: 評判気になるさん]

>>286 eマンションさん

地所レジから送られてきた配置図のコピーを見ると(細かいのは見にくいですが)車寄せのところが1520、風除室のところが0と表記されているようです。これは1520mm＝1.52mということでしょうか？であればなかなかの標高差です。

[291: マンション検討中さん]

ハザード3m未満の地域で1.5掘ってるんですね。
顧客視点じゃないですね・・

[292: 評判気になるさん]

１階居室と駐車場入口は防潮板で対策するけど、メインエントランス風除室は一番高低差があるのに特に何もなく普通の排水溝のみです。立地形状から考えるともう少し入口を守る対策を講じて欲しかったかな。

[293: マンション検討中さん]

そうなのですね、エントランスから徐々に浸水して、結局同じ高さまで浸かりますね。

マンションマニアさんも坪300でここ買わないと市川のどこ買うの、みたいな記事だしてましたが、
他のハザードない坪250あたりの駅近中古が沢山ありますよね。

[294: 評判気になるさん]

設備立地外観は悪くない。ネックはハザードと坪300の価格。今のままでは躊躇っちゃうかな。

[295: 名無しさん]

マンマニも坪300は高いって言ってるよ。ここはハザード的に手放しに買いの物件じゃないから第一期から価格下げないと厳しいだろうね。

[296: マンション検討中さん]

なんか、やたら価格を下げたい方がいるようだけど、部屋によっては坪300いかないし、そういう部屋は要望既に入ってます。
中層階以上で300超える部屋はシニア狙いで、ちょいちょい入ってきてる。
市川で探してた人にとってはミートする物件だよ。仲介手数料考えたら中古よりこっちを選ぶ人も多そう。

[297: マンション検討中さん]

>>293 マンション検討中さん
築浅だと、たくさんは無い。
今だと南口の線路脇のプラウドだけでは？

[298: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん
「要望入ってる」って、まさか業者の方？
中古との比較はサクラコメント？

[299: 名無しさん]

営業さんがポジ書き込みをしないと売れない物件なんですよ。今の時勢と市況を冷静に鑑みて判断しましょう。急いだ者負けです。需給バランスはコロナ前とは全く違いますからね。

[300: 名無しさん]

>>296 マンション検討中さん

地所レジクラスの大手の営業がこんな書き込みは情けないですよ。
諸々自信がないんでしょう。

[301: 通りがかりさん]

普通に、良い部屋は早いもん順ですよ。
その後、残った部屋を下げてさばいていくんです。

[302: eマンションさん]

冷静に考えて市川の徒歩7分でハザード3mで坪300はきついって営業の方もわかっていることがわかってよかったです。笑

[303: 匿名さん]

坪300いかないこのマンションの中ではお買い得な部屋はすぐ売れそう。残った部屋がどうなるかですよね、特に中層以上。

[304: 名無しさん]

>>296 マンション検討中さん

金曜日の夕方、モデルルームが閑散としてる時間帯の書き込みって事は営業さんの可能性大です。
要望書が入ってるか入ってないかは営業さん以外は知り得ないです。本当に要望書が入っているなら掲示板に載せる必要はないんですよ。

[305: マンション検討中さん]

北口の中古マンションだと、皆さん的に格付けランキングどう考えますか？

[306: 名無しさん]

最上階、ルーフ付き、角部屋、エクステンドは坪300以上でも充分売れるでしょう。
それ以外のところは中層階でも坪300以下じゃないと厳しいでしょう。デベ側もそれは肌感としてわかっているはずです。

[307: 匿名さん]

１階はハザードさえ許容(対策はあります)出来ればそこまで高くはないかな。外から入れるのも良い。まぁ、100年に１度の大災害なんてそんなに起きないし、１階は唯一無二だから買いですね。

[308: 坪単価比較中さん]

高い部屋はどうせ売れ残って下げるんだから最初から安く売ってほしい。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん

最近は毎年の様に「100年に1度の災害」や「過去経験の無い」災害に見舞われているような気がします。本八幡のライオンズは2013年10月の台風の大雨で地下駐車場が水没したと記憶しています。

水害は十分注意すべきかと。

[310: 評判気になるさん]

ハザード的にハイリスクのマンションはどうしても二の足を踏んでしまいますよね。もし1度でも水害が起これば浸水した部屋だけではなく、マンション全体の資産価値が暴落しますから。

[311: 通りがかりさん]

ご近所の戸建てやマンションは地盤を上げたり、玄関は1・2段の階段を付けているお宅が殆んどですね。

[312: 匿名さん]

そのような中で1.5m掘ってるのが。。

そんなに掘ったら、100年に１度とかじゃなくよくある大雨で周辺からまずが流れ込んでたまる場所になるでしょ。

元々市川は地形として砂州のはずだから、川沿いで掘っちゃったら1Fは湿気が凄いはず。

[313: 匿名さん]

あと周辺環境ですが、現地見てきましたが空き家多過ぎませんか。
郊外で駅から7分も離れていると将来的にゴーストタウンになり治安悪化リスクもあることを考慮すべきかと思いました。そう思うと坪300はないかなと。

[314: eマンションさん]

1回でも水害に遭ってしまったら下階も上階も同じように資産価値が暴落するんです。水害リスク高地域は無理して上階買うより、身の丈に合った下階の方が良いですね。
Google Mapを見る限り、周辺戸建は入口に上がり段差が殆どあります。それが当たり前の地域に下がり段差の半地下は少し厳しいです。

[315: eマンションさん]

>>287 匿名さん

昨日MRに行ってきました。お話の通り風除室は車寄せから約1.5m下がった位置にありました。申し訳ありません。とにかく全体配置図の高低差が複雑で、どこが高くてどこが低いのかよく分かりませんでした。全体的に歪な敷地形状だということは何となく分かりました。あれではデベ側からハザードについて話したがらないのは当然です。

[316: マンコミュファンさん]

エントランスの浸水リスク大なら非常用外階段を作るべきでしょ。どうやって出入りするのよ？
外観のデザイン料にお金を掛けすぎて、購入後のリスク回避や利便性(駐車場など)を重視しなかったのは非常に残念。
毎年100年に１度の大雨が起こっていて、安心して寝れないよ。

[317: 匿名さん]

せっかく高い金払うんだから水害は勘弁。だからここは要らない。

[318: eマンションさん]

ここの購入者は投資用じゃなくて終の住処でしょ。そんな家が毎年台風や大雨の度に心配するような物件で良いのかね。正直多少安ければ我慢も出来ますが坪300以上払って買うような家なのかな。

[319: 匿名さん]

２階以上を買えば

[320: 評判気になるさん]

マンションマニアさんの記事にあがってましたねおすすめされてました
ハザードには触れられてませんでしたが。
なんだかんだ、一期で半分以上売れてしまいそうな予感

[321: 匿名さん]

>>320 評判気になるさん
市川周辺に住んでる人ならハザードマップはそんなに気にしないかもしれないから買う人はそれなりに居るだろうし割とサクッと完売する気がしますね。

[322: 坪単価比較中さん]

ネット上の無料情報ほどあてにならないものはありません。マンマニさんだって趣味やボランティアでブログ書いてるわけじゃないから内容が100％公正中立ではないでしょう。この物件のデメリットはお墓や眺望ではなく、浸水ハザードです。それについて触れていないのはかなり不自然で、営業マンの忖度たっぷりの記事です。しかも彼が再調査するのは超注目物件か絶賛した物件のみです。酷評して販売不振に陥った物件もあったでしょう。そこまでの責任と覚悟をもって彼が記事を公表しているのか甚だ疑問です。全くもって鵜呑みに出来ないです。

[323: マンション比較中さん]

>>322 坪単価比較中さん
たしかに、最大リスクのエントランスや1F居室のハザードには触れずに、見た目だけをプラスの評価にしているのはさすがに違和感がありますね。うーん、彼も結局個人事業主だから仕方ないか。どうせ載せるならフラットに賛否両論して欲しかった。

[324: 匿名さん]

>>323 マンション比較中さん
そもそもマンマニさんは野村と地所レジに甘い気がするのは気のせい？

[325: 匿名さん]

ハザードなんて誰でも調べりゃわかるんだから書いてないだけでしょ。

[326: 匿名さん]

>>324 匿名さん
野村三菱でも酷評記事あるけどそれらは販売苦戦。絶賛した物件のほとんどが売れている。結果論だけどマンマニの評価は正しいことが多いんだよな。