ザ・ パークハウス 市川二丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichikawa2/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設

ザ・パークハウス 市川二丁目
所在地 千葉県市川市市川２丁目415番1（地番）
交通 ＪＲ総武快速線、総武線「市川」駅（北口）より徒歩7分、京成本線「国府台」駅（改札口）より徒歩8分
総戸数 57戸
販売予定 2020年11月中旬販売開始予定
完成日または予定日 2021年9月下旬
入居(予定)日 2021年11月中旬
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 木内建設株式会社東京支店

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件概要を追記しました。2020.6.11　管理担当】

[187: マンション検討中さん]

せめて5500万。
できれば4500万。

2LDKで4,500万はない。
1階で6,200万はもっと無い。

[188: 匿名さん]

>>186 通りがかりさん

ステーシアは14号沿いで騒音酷すぎ空気悪すぎ。。環境最悪です。

[189: マンション検討中さん]

横から失礼。
むしろ松戸街道と14号の両方の影響を受けるパークハウスの方が空気悪いと思うよ。墓の線香もあるしね。
ハザードマップでもパークハウスの立地は着色ありだけど、市川ステーシアは真間川・江戸川・内水の全てで着色無し。

[190: 匿名さん]

高い高いと言っても、それでも即完売ですよ
早く動いたもん勝ち

[191: 通りがかりさん]

駅徒歩7分、墓の近く、川付近ハザード×で6?8なのか。
逆にまだモデルルームに行ってないので設備に期待高まりますね

[192: マンション検討中さん]

地価発表。影響あるか

[193: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

いや道路からの距離が全然違うでしょ。
空気の汚染は距離に応じて希釈されるからステーシアのほうが断然悪いよ。マスタリーはさらに。

[194: ご近所さん]

どっちも（市川一丁目らへんのマンションも含めて）大して変わらないだろ。
どの道もバスとトラック通るし、市街地の駅近なんだから。
実際に住んで測ってみないとわからないし、どうでもいいわ。

一番興味あるのは価格。

[195: マンション検討中さん]

価格はプラウドより安く、ルフォンより高いって感じですかね。

[196: 匿名さん]

>>194 ご近所さん

大いに違いますよ。
そしてその違いはあなたの関心事である価格にも反映されます。

[197: 通りがかりさん]

まぁ、家選びのポイントは人によって違うわけで。
マンションなら、基本、駅近具合と立地を重視する人が多いでしょ。
六階建てだと市川花火は最上階でも見られないかな。。。

[198: 通りがかりさん]

一生ものなら、7000?8000は安い位です。

[199: マンション検討中さん]

共有施設ほとんど無し、管理人日勤(休み有りらしい)、警備員無し、コンシェルジュ無し、エレベーター１基、駐車場少しで来客用は無し、メインエントランスにスロープ無し、外廊下、ゴミ置場１ヶ所。良く言えば無駄が無いので、管理費等の安さを期待したけど、70㎡で35000円位だと聞き少し残念。

[200: マンション掲示板さん]

修繕積立金はマンションの資産価値を守るために必要なお金ですので仕方ないです。管理費は戸数、ディスポーザーあり、機械式駐車場多めなどを考慮すると安くはないでしょうが、合計70㎡35000円はちょっと高いですね。これではタワーマンションと殆ど変わりません。合計30000円弱位が妥当です。

[201: マンション検討中さん]

管理費@300円/㎡
積立金@200円/㎡　くらいでしょうか？
均等積立方式を採用してるならまだわかりますが、どうでしょうかね。
共用設備も少ないので、管理費250円㎡、積立金150円㎡くらいが妥当かと。

[202: マンション検討中さん]

モデルルームを御覧になった方に感想を聞きたいです。
リビングの床全部が木のフローリングではなく、トイレ床と同じビニルのクッションフロアでビックリしたのですが…。

[203: 匿名さん]

二重床ではなく直床なのですか？

[204: 匿名さん]

床がフローリングでなく足が沈み込むふかふかのタイプだったら直床ですよね？
パークハウスは高級物件なイメージがあるので二重床だと思い込んでいましたが
こちらは直床タイプですか？
ちなみに施工会社はどちらになります？

[205: 名無しさん]

二重床二重天井という説明でした。天井は一階(半地下)で確か2550。他階より高くしてあると言ってました。床はフローリングに似せたシートでした。何故そうしたか理由を聞いたら良かったですね、スミマセン。
外観はカッコいいです。東陽町翠賓閣と同じデザイナーさんだったので注目してました。
敷地が下がっていて一階はエントランスも住居も地盤面から下がります。内水氾濫の危険がある時は、各戸自分で50センチの鉄板を立てるそうです。リスクに対して考えられる手立ては取ってくれており、その分、他のマンションにはない一階のメリットを作っているように感じました。専用庭に道路から直接入ることができる扉があります。
私は二階からしかないタイプLを希望したのですが、いざ水害となれば組合として一蓮托生ですから気になります。
Lは二階で6500万くらいでした。管理費は平米300円しなかったと思います。

[206: 匿名さん]

なぜわざわざ地盤を下げたんですかね？
南口の方は市川ザレジデンスの裏庭らへんから一帯にかけて5年くらい前にも冠水してたし、北部も被害があったと思います。
ここだってハザードマップでもピンクのエリアですよね。
普通ならむしろ最初から高くするべきなのに。

[207: 匿名さん]

住戸数を増やすためでしょう。
少しでも浸水のおそれがある地域でしたら、半地下の部屋は安くても買わないほうがいいでしょう。

[208: マンション検討中さん]

説明会では、構造に関する詳しい説明や資料は、ありませんでした。事前に郵送されてきた間取り図等のコピーのみで、きちんとしたパンフレット類は、貰っていません。施工会社は、木内建設という静岡の会社です。

[209: マンション検討中さん]

斜線規制の厳しい中、戸数を増やす為に半地下にしたんですかね。敷地が広く、戸数が少ないとそれだけ価格もランニングコストも上がるので仕方ないですよね。一階はリスク込みの価格でしょう。

[210: ご近所さん]

一階は直ぐに出られる“戸建て；
感覚なんですね

[211: マンション掲示板さん]

価格下がりましたね

[212: マンション掲示板さん]

>>211さん
公式は変わってないですが、朗報ですね。
駅7分と遠く、嫌悪施設あり、ハザードあり、管理費も高いとなると
価格があと500万ほど下がれば検討対象になりますね。

[213: 周辺住民さん]

>>205
二重床なのはいいですね。

>ローリングに似せたシート
シートフローリングですね。
今時、注文住宅でもないかぎり無垢材なんて採用しないし、合板よりもシートフローリングの方が一般的ですね。

標準で１Ｆ住戸に止水板が備えらえているなんて凄いですね。

[214: 匿名さん]

ほー。

[215: 匿名さん]

>>211 マンション掲示板さん

どこ情報でしょうか？

[216: マンション掲示板さん]

>>215 匿名さん
昨日の説明会からです。

[217: 匿名さん]

>標準で１Ｆ住戸に止水板が備えらえているなんて凄いですね。
それは、裏を返せば、半地下住戸に浸水リスクがあるということでしょう。
ゲリラ豪雨のときでも止水板で浸水リスクがなくなるかどうかは、買おうとする人の判断次第。

[218: マンション掲示板さん]

>>216 マンション掲示板さん

どのくらい下がりました？

[219: マンション検討中さん]

掘り下げ建築とか防水板の説明は、一切受けておらず「浸水リスク地としての対策は？」と聞いたら「大雨時は、避難してください」と言われた。
そもそも公式ホームページも事前予告した日に更新されないし、その説明も無し。デベへの不信感が拭えない。
外観デザインが素敵なだけに残念。

[220: 口コミ知りたいさん]

駐車場への道が狭いのが気になる。幅員4ｍだと道半ばでお互いぶつかりどちらかがバックする羽目になりそう。奥の戸建ての住人もこの道使うだろうしどうするのでしょうね。

[221: マンション検討中さん]

駐車場前の細い道は、一本通行です。
つまり、駐車場から出て、メインエントランスの車寄せに車をつける為には、グルーッと遠回りする必要があります。

[222: ご近所さん]

>>221 マンション検討中さん
駐車場に入るのは小学校側ではなく奥の一戸建てがごちゃごちゃあるところから入れさせるつもりなんですかね？

[223: マンション検討中さん]

駐車場までのアプローチ　特に機械駐車の奥は切り返しを何度もしないと入れない感じ　道路も狭い　悪く言うとかなり無理してコンパクトに建物を納めた感じ　高さ制限もクリアするため一階のレベルも１メートルほど敷地地盤より下げているところも無理がある

[224: 評判気になるさん]

>>221 マンション検討中さん

一方通行？駐車場から出ると小学校側（左）には出れないってことですか？

[225: マンション検討中さん]

>> 223
そうなんですね。。
ハザード的に2Fも浸水するかも知れませんね。

[226: マンション検討中さん]

マンションマニアさんがtwitterでこの物件について触れておられましたね。
設備についてしか言及されていないことが気がかりです。

[227: マンション検討中さん]

このような敷地形状で最近のゲリラ豪雨など一気に上から水が来た時、防水板、排水溝だけで防げるのでしょうか？こういうリスクがありますが、このような対策をしていますって言われれば納得出来るのに、話さえしないのはちょっと不親切ですね。諸々の規制をクリアしながら多くの戸数を作るために、下げ地盤や駐車場入口など色んなところにしわ寄せが来てしまったのかな。

[228: マンション検討中さん]

内水のハザードに対しては対策を講じているというお話を丁寧にしていただきましたね。川の氾濫を気にされるのであればそもそももっと内陸の物件を検討されたら良いのではないでしょうか？

[229: マンション検討中さん]

それはよくある詭弁で、駅近でもハザードがかからない物件もあるが、この物件はハザードかかってマイナスポイントの一つだねという話をしているだけですよ。
他にメリットもあるので、総合評価すればよいです。

[230: 通りがかりさん]

>>226 マンション検討中さん

ジャケ買い…。

[231: マンション検討中さん]

ここは行灯部屋が多いですね。リビングインの行灯部屋を洋室にするのは売主が都合良くしてるだけなんですよね。無理やり感がちょっと嫌です。本来はサービスルーム(納戸)です。以前行灯部屋ありに住んでましたけど物置き位にしか使えませんでした。実際は3LDKじゃなく2LDK＋納戸です。

[232: マンション検討中さん]

マンマニさんのお墨付き得られたのは追い風ですね。
価格についてのコメント楽しみです。

[233: 匿名さん]

追い風？何故ですの？

[234: 匿名さん]

確かにマンマニさんの評価が追い風になるとは限らないです。彼の高評価を受けたマンションが全て良いマンションとは限らないですからね。あくまで彼一人の私的な感想です。懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。売主はインフルエンサーの意見に流されず、時勢や市況を冷静に分析して価格を決めて欲しいですね。もちろん買主も然りです。

[235: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん

私もハザードと防水対策については詳しく説明されませんでした。ハザード説明が義務化されたのに、少なくとも全員にデベ側からは説明はしていないようです。三菱レジ程の大手がこちらから求めないと説明しないという姿勢が少し残念です。このようなリスクとデメリットがありますが、こういう対応をしますので安心して下さいという説明が欲しいです。

[236: 坪単価比較中さん]

>>235 匿名さん

「今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。」

→重要事項でご説明ってことでよろしく。