ザ・ パークハウス 市川二丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichikawa2/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設

ザ・パークハウス 市川二丁目
所在地 千葉県市川市市川２丁目415番1（地番）
交通 ＪＲ総武快速線、総武線「市川」駅（北口）より徒歩7分、京成本線「国府台」駅（改札口）より徒歩8分
総戸数 57戸
販売予定 2020年11月中旬販売開始予定
完成日または予定日 2021年9月下旬
入居(予定)日 2021年11月中旬
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 木内建設株式会社東京支店

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件概要を追記しました。2020.6.11　管理担当】

[151: 匿名さん]

>>150 マンション検討中さん
周辺環境悪い？
具体的にはどうわるい？

車の交通量は少ないしキャバクラは無いし、パークシティのように電車がうるさくないし。
墓場は人により好みが分かれるが。

[152: 買い替え検討中さん]

速攻完売で、共同住宅なんだから早く動いたもん順だよ

[153: あ]

>>151 匿名さん
パークシティって本当に鉄橋の電車音うるさいですよね。よく分かります。

[154: 匿名さん]

>>151 匿名さん

墓場は好み分かれないでしょ？
好きな人はいない。

[155: 買い替え検討中さん]

墓地があるということは南側には高層階が建たないってことです。

[156: 匿名さん]

>>155 買い替え検討中さん
つまり生涯お墓ビューが確保されるということ。好みは分かれない。

[157: マンション検討中さん]

確かにお墓が目の前だと建物に遮られずに日当たりが良くなりますね！私は良いと思います。

[158: 購入経験者さん]

別に幽霊が出るわけでもないしどうでもいいわ

[159: 匿名さん]

お墓はお墓である間は建物が立ちませんし、無関係な人のお墓なら自分の前に化けて出るとは思えないので、私としては無問題ですが、ずっとお墓のままとは限りませんね。地価の高い場所ですし、いずれ整理して何か建てようという話になるのでは？

[160: マンション検討中さん]

閑静な住宅街だと思いますが、夜道 街灯は沢山あるのでしょうか？

[161: 匿名さん]

いろいろ特徴のあるプランが揃っていますね。
その中でもいいなと思ったのはCttype。
テラスがとっても素敵。ガーデニングを楽しんだり
ゆっくりオフープンカフェのように美味しいコーヒーを楽しんだりできそう。

[162: 匿名さん]

エクステンドプランという特別な７邸、さらにその上の２邸とマンション内での階級ができてますね。

[163: 匿名さん]

部屋によってマンション内での階級ができると考えた事がなかったです。
高額な部屋に住んだとして管理組合で優遇される筈もありませんし、
その辺は皆さん意識しないんじゃないですか？

[164: マンション検討中さん]

行灯部屋プランがいくつかありますね。以前行灯部屋は南向きでも物置きにしかなりませんでした。仕事や勉強に使えないのが残念。

[165: 匿名さん]

見る限り、駐車場の優先権くらいですかね。

[166: 匿名さん]

エクステンドプランて何なんでしょう、意味を調べてみたらエクステンドは拡張・延長・延期というのが出てました。広い部屋ってことでしょうか。他のプランと差別化してるんですね。それで階級ができるのかどうかは別問題な気もしますが、どうなんでしょう。コンサバトリーのあるLタイプなんかもいいなと思うのだけどエクステンドではないのですね。普通のタイプも住みやすそうにも思いますから、選択肢がひろくていいなと思います。

[167: マンション検討中さん]

内覧会始まり価格でましたね。
六千?八千。かなり人気か。

[168: マンション検討中さん]

まだ相談会に行けていないのですが、価格について詳細ご存知の方教えていただけますか？

[169: 匿名さん]

物件エントリーは10月の初めまで満席になってますね。
人気があるんでしょうか。
外観のデザインが凝ってるなと思いました。
エントランスなんてアートのようです。
高そうだけどどうなんでしょう。
駅からの距離から考えても部屋の広さから考えても、
最低価格は低めではないかなと思えるのだけど。
相談会では具体的な価格も教えてもらえるものなんですか？

[170: マンション検討中さん]

相談会が始まって書き込み増えるかと思っていましたがあまり増えませんね。
価格思っていたよりは高くありませんでしたけど、安くはないですね。
築浅中古もあまり出ないエリアなので悩んでいます。

[171: マンション検討中さん]

価格ってどのくらいの水準でしたか？？

[172: 匿名さん]

買えないですね。
検討の余地すら無い価格でした（泣

[173: マンション検討中さん]

坪単価いくらぐらいのイメージなんでしょうか？

[174: マンション検討中さん]

だいたい坪300万超になるみたいですよ。

[175: 通りがかりさん]

信号待ち入れたら市川駅徒歩10分以上かかるのと、市川駅北西部は保育園少ないのが難点かな。

[176: マンション検討中さん]

市川といっても所詮千葉は千葉です。このご時世に坪300万超では竣工前完売は難しいですね。東京の物件を何件か見た肌感として、超高級や唯一無二立地は別ですが、中途半端な立地設備で価格設定を間違えたマンションはどこも苦戦してます。三菱は在庫はなるべく持たないから賢明に販売価格は坪280から290に抑えてくるでしょう。

[177: 匿名さん]

せっかく隣に小学校があるのに、子育て世代のファミリーが6千?8千万のマンションなんか買えるわけない。

[178: マンション検討中さん]

売主の姿勢で価格は決まります。竣工前完売を目指すなら坪290位。目指さずゆっくり売っていくなら坪300超。300超なら買う側も焦らず様子見が賢明ですね。売れなくていずれ下げます。

[179: マンション検討中さん]

高すぎる、、、
即決できるお金持ちもいるんでしょうね、、、
羨ましい。

[180: マンション検討中さん]

うーん、ルフォンより平均坪単価は高そうですね。ルフォンは囲まれ感はありましたが、市川駅4分タワーで設備も良かったからね。地所も竣工前完売ではなくスミフ同様竣工後にのんびり売っていくように方針転換でしょうか。

[181: マンション検討中さん]

たしかに高すぎますね　立地も1メートルほど敷地より下げて建物高さを抑えており駐車場もかなり狭く相当切り替えないと入庫できないのでは　

[182: マンション検討中さん]

道路幅狭い　交互通行はできないと思う　コンパクトに納めすぎて余裕がない　あの立地で上層階は坪３５０万か　江戸川の灌水時も建物が低いから冠水の危険度も高いと思う　

[183: 匿名さん]

ルフォンくらいの値段に下がらないかなぁ。
市川に住みたかった。

[184: マンション検討中さん]

同じタイプで1階と5階の価格差が1000万くらいありましたよ。
眺望が期待できるわけではないのに、ここまで価格差がつくとは驚きです。

[185: 検討板ユーザーさん]

坪単価をあと10万下げて欲しい。立地設備は悪くありません。お願いします。

[186: 通りがかりさん]

市川ステーシアの辺りがマックスバリュもあり二駅使えて外環も(やや)近いから、神社脇と空き地とかアオキの前とか、マンション立たないのかね…
市川一丁目と二丁目よりも眺望の良いマンションが立ちそうなもんだが、土地の仕入れが難しいのかな。

[187: マンション検討中さん]

せめて5500万。
できれば4500万。

2LDKで4,500万はない。
1階で6,200万はもっと無い。

[188: 匿名さん]

>>186 通りがかりさん

ステーシアは14号沿いで騒音酷すぎ空気悪すぎ。。環境最悪です。

[189: マンション検討中さん]

横から失礼。
むしろ松戸街道と14号の両方の影響を受けるパークハウスの方が空気悪いと思うよ。墓の線香もあるしね。
ハザードマップでもパークハウスの立地は着色ありだけど、市川ステーシアは真間川・江戸川・内水の全てで着色無し。

[190: 匿名さん]

高い高いと言っても、それでも即完売ですよ
早く動いたもん勝ち

[191: 通りがかりさん]

駅徒歩7分、墓の近く、川付近ハザード×で6?8なのか。
逆にまだモデルルームに行ってないので設備に期待高まりますね

[192: マンション検討中さん]

地価発表。影響あるか

[193: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

いや道路からの距離が全然違うでしょ。
空気の汚染は距離に応じて希釈されるからステーシアのほうが断然悪いよ。マスタリーはさらに。

[194: ご近所さん]

どっちも（市川一丁目らへんのマンションも含めて）大して変わらないだろ。
どの道もバスとトラック通るし、市街地の駅近なんだから。
実際に住んで測ってみないとわからないし、どうでもいいわ。

一番興味あるのは価格。

[195: マンション検討中さん]

価格はプラウドより安く、ルフォンより高いって感じですかね。

[196: 匿名さん]

>>194 ご近所さん

大いに違いますよ。
そしてその違いはあなたの関心事である価格にも反映されます。

[197: 通りがかりさん]

まぁ、家選びのポイントは人によって違うわけで。
マンションなら、基本、駅近具合と立地を重視する人が多いでしょ。
六階建てだと市川花火は最上階でも見られないかな。。。

[198: 通りがかりさん]

一生ものなら、7000?8000は安い位です。

[199: マンション検討中さん]

共有施設ほとんど無し、管理人日勤(休み有りらしい)、警備員無し、コンシェルジュ無し、エレベーター１基、駐車場少しで来客用は無し、メインエントランスにスロープ無し、外廊下、ゴミ置場１ヶ所。良く言えば無駄が無いので、管理費等の安さを期待したけど、70㎡で35000円位だと聞き少し残念。

[200: マンション掲示板さん]

修繕積立金はマンションの資産価値を守るために必要なお金ですので仕方ないです。管理費は戸数、ディスポーザーあり、機械式駐車場多めなどを考慮すると安くはないでしょうが、合計70㎡35000円はちょっと高いですね。これではタワーマンションと殆ど変わりません。合計30000円弱位が妥当です。

[201: マンション検討中さん]

管理費@300円/㎡
積立金@200円/㎡　くらいでしょうか？
均等積立方式を採用してるならまだわかりますが、どうでしょうかね。
共用設備も少ないので、管理費250円㎡、積立金150円㎡くらいが妥当かと。

[202: マンション検討中さん]

モデルルームを御覧になった方に感想を聞きたいです。
リビングの床全部が木のフローリングではなく、トイレ床と同じビニルのクッションフロアでビックリしたのですが…。

[203: 匿名さん]

二重床ではなく直床なのですか？

[204: 匿名さん]

床がフローリングでなく足が沈み込むふかふかのタイプだったら直床ですよね？
パークハウスは高級物件なイメージがあるので二重床だと思い込んでいましたが
こちらは直床タイプですか？
ちなみに施工会社はどちらになります？

[205: 名無しさん]

二重床二重天井という説明でした。天井は一階(半地下)で確か2550。他階より高くしてあると言ってました。床はフローリングに似せたシートでした。何故そうしたか理由を聞いたら良かったですね、スミマセン。
外観はカッコいいです。東陽町翠賓閣と同じデザイナーさんだったので注目してました。
敷地が下がっていて一階はエントランスも住居も地盤面から下がります。内水氾濫の危険がある時は、各戸自分で50センチの鉄板を立てるそうです。リスクに対して考えられる手立ては取ってくれており、その分、他のマンションにはない一階のメリットを作っているように感じました。専用庭に道路から直接入ることができる扉があります。
私は二階からしかないタイプLを希望したのですが、いざ水害となれば組合として一蓮托生ですから気になります。
Lは二階で6500万くらいでした。管理費は平米300円しなかったと思います。

[206: 匿名さん]

なぜわざわざ地盤を下げたんですかね？
南口の方は市川ザレジデンスの裏庭らへんから一帯にかけて5年くらい前にも冠水してたし、北部も被害があったと思います。
ここだってハザードマップでもピンクのエリアですよね。
普通ならむしろ最初から高くするべきなのに。

[207: 匿名さん]

住戸数を増やすためでしょう。
少しでも浸水のおそれがある地域でしたら、半地下の部屋は安くても買わないほうがいいでしょう。

[208: マンション検討中さん]

説明会では、構造に関する詳しい説明や資料は、ありませんでした。事前に郵送されてきた間取り図等のコピーのみで、きちんとしたパンフレット類は、貰っていません。施工会社は、木内建設という静岡の会社です。

[209: マンション検討中さん]

斜線規制の厳しい中、戸数を増やす為に半地下にしたんですかね。敷地が広く、戸数が少ないとそれだけ価格もランニングコストも上がるので仕方ないですよね。一階はリスク込みの価格でしょう。

[210: ご近所さん]

一階は直ぐに出られる“戸建て；
感覚なんですね

[211: マンション掲示板さん]

価格下がりましたね

[212: マンション掲示板さん]

>>211さん
公式は変わってないですが、朗報ですね。
駅7分と遠く、嫌悪施設あり、ハザードあり、管理費も高いとなると
価格があと500万ほど下がれば検討対象になりますね。

[213: 周辺住民さん]

>>205
二重床なのはいいですね。

>ローリングに似せたシート
シートフローリングですね。
今時、注文住宅でもないかぎり無垢材なんて採用しないし、合板よりもシートフローリングの方が一般的ですね。

標準で１Ｆ住戸に止水板が備えらえているなんて凄いですね。

[214: 匿名さん]

ほー。

[215: 匿名さん]

>>211 マンション掲示板さん

どこ情報でしょうか？

[216: マンション掲示板さん]

>>215 匿名さん
昨日の説明会からです。

[217: 匿名さん]

>標準で１Ｆ住戸に止水板が備えらえているなんて凄いですね。
それは、裏を返せば、半地下住戸に浸水リスクがあるということでしょう。
ゲリラ豪雨のときでも止水板で浸水リスクがなくなるかどうかは、買おうとする人の判断次第。

[218: マンション掲示板さん]

>>216 マンション掲示板さん

どのくらい下がりました？

[219: マンション検討中さん]

掘り下げ建築とか防水板の説明は、一切受けておらず「浸水リスク地としての対策は？」と聞いたら「大雨時は、避難してください」と言われた。
そもそも公式ホームページも事前予告した日に更新されないし、その説明も無し。デベへの不信感が拭えない。
外観デザインが素敵なだけに残念。

[220: 口コミ知りたいさん]

駐車場への道が狭いのが気になる。幅員4ｍだと道半ばでお互いぶつかりどちらかがバックする羽目になりそう。奥の戸建ての住人もこの道使うだろうしどうするのでしょうね。

[221: マンション検討中さん]

駐車場前の細い道は、一本通行です。
つまり、駐車場から出て、メインエントランスの車寄せに車をつける為には、グルーッと遠回りする必要があります。

[222: ご近所さん]

>>221 マンション検討中さん
駐車場に入るのは小学校側ではなく奥の一戸建てがごちゃごちゃあるところから入れさせるつもりなんですかね？

[223: マンション検討中さん]

駐車場までのアプローチ　特に機械駐車の奥は切り返しを何度もしないと入れない感じ　道路も狭い　悪く言うとかなり無理してコンパクトに建物を納めた感じ　高さ制限もクリアするため一階のレベルも１メートルほど敷地地盤より下げているところも無理がある

[224: 評判気になるさん]

>>221 マンション検討中さん

一方通行？駐車場から出ると小学校側（左）には出れないってことですか？

[225: マンション検討中さん]

>> 223
そうなんですね。。
ハザード的に2Fも浸水するかも知れませんね。

[226: マンション検討中さん]

マンションマニアさんがtwitterでこの物件について触れておられましたね。
設備についてしか言及されていないことが気がかりです。

[227: マンション検討中さん]

このような敷地形状で最近のゲリラ豪雨など一気に上から水が来た時、防水板、排水溝だけで防げるのでしょうか？こういうリスクがありますが、このような対策をしていますって言われれば納得出来るのに、話さえしないのはちょっと不親切ですね。諸々の規制をクリアしながら多くの戸数を作るために、下げ地盤や駐車場入口など色んなところにしわ寄せが来てしまったのかな。

[228: マンション検討中さん]

内水のハザードに対しては対策を講じているというお話を丁寧にしていただきましたね。川の氾濫を気にされるのであればそもそももっと内陸の物件を検討されたら良いのではないでしょうか？

[229: マンション検討中さん]

それはよくある詭弁で、駅近でもハザードがかからない物件もあるが、この物件はハザードかかってマイナスポイントの一つだねという話をしているだけですよ。
他にメリットもあるので、総合評価すればよいです。

[230: 通りがかりさん]

>>226 マンション検討中さん

ジャケ買い…。

[231: マンション検討中さん]

ここは行灯部屋が多いですね。リビングインの行灯部屋を洋室にするのは売主が都合良くしてるだけなんですよね。無理やり感がちょっと嫌です。本来はサービスルーム(納戸)です。以前行灯部屋ありに住んでましたけど物置き位にしか使えませんでした。実際は3LDKじゃなく2LDK＋納戸です。

[232: マンション検討中さん]

マンマニさんのお墨付き得られたのは追い風ですね。
価格についてのコメント楽しみです。

[233: 匿名さん]

追い風？何故ですの？

[234: 匿名さん]

確かにマンマニさんの評価が追い風になるとは限らないです。彼の高評価を受けたマンションが全て良いマンションとは限らないですからね。あくまで彼一人の私的な感想です。懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。売主はインフルエンサーの意見に流されず、時勢や市況を冷静に分析して価格を決めて欲しいですね。もちろん買主も然りです。

[235: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん

私もハザードと防水対策については詳しく説明されませんでした。ハザード説明が義務化されたのに、少なくとも全員にデベ側からは説明はしていないようです。三菱レジ程の大手がこちらから求めないと説明しないという姿勢が少し残念です。このようなリスクとデメリットがありますが、こういう対応をしますので安心して下さいという説明が欲しいです。

[236: 坪単価比較中さん]

>>235 匿名さん

「今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。」

→重要事項でご説明ってことでよろしく。

[237: 匿名さん]

>>236 坪単価比較中さん

法律上は契約するときに説明すれば良いって事なんですね。
しかし、その前に不安要素を説明してくれるデベが買主は1番信用出来るよね。それを凌駕出来るくらいの物件でないとダメですが。

[238: マンション検討中さん]

販売スケジュールご存知の方いますか？

[239: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん

今月下旬予定となってますが、コロナ禍で秋冬第3派流行が懸念されているので、販売時期決定は難しいですよ。他も先延ばし先延ばしていますからね。万が一クラスターが発生したら三菱レジ全体で販売を一時的に止める必要がありますから。まだまだ竣工まで1年以上あるので来年に入って、コロナが落ち着いてからじゃないですか？

[240: 名無しさん]

昨今の情勢とマンションの規模感から来年の春くらいじゃないでしょうか。記載の販売開始予定時期はコロナ禍になってからは全く当てにありません。どこの物件も知らない内に1ヶ月伸び、また1ヶ月伸びって感じですよね。いつなの？って思いますが仕方ないことですよね。
ここはハザード以外は環境も設備も良いですから完成1年も前から慌てて売る必要ないですよ。コロナウイルスが落ち着いてから短期的にって感じでしょう。

[241: 匿名さん]

>>234 匿名さん

>懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。

んなあほな

[242: マンション検討中さん]

販売時期ってズレるもんなんですね。ありがとうございます。

[243: 通りがかりさん]

68平米の部屋と72平米の部屋、
それぞれ5700?、6300?となっていますが、

1f上がるごとにいくらupでしたか、お分かりの方いますか？
100？

[244: 名無しさん]

>>243 通りがかりさん
前の方が言っている通り約200万から300万ずつUPです。低層マンションなのでUP額はかなり大きいです。10階以上マンションなら50万から100万UP、タワーマンションなら30万UP位だから、ちょっと考えちゃいますよね。

[245: 口コミ知りたいさん]

市川で6000超えはリセールバリューなさそうですよね。。

[246: ご近所さん]

で駐車場の一方通行どうなった？小学校近いからスクールゾーンで朝の時間規制かかってたりするのかな？

[247: マンション検討中さん]

小学校から駐車場への一方通行だと聞きました。運転する人がエントランスで待つ家族や荷物を載せるには、遠回りで左折を繰り返さないとダメです。「車で出掛ける時は全員、駐車場横のサブエントランスから出てください」と営業の人には言われました。せっかくの車寄せありのメインエントランスは、タクシー用ですかね？悪天候や大荷物の時は不便ですね。

[248: ご近所さん]

ホームページのロケーションに記載がある、江戸川花火大会の打ち上げ位置が全然違うと思います。
正しくは、イーストタワーからまっすぐ川に向かった所より少し本八幡側です。
たぶんこのマンションからじゃ全然見えないと思います。
デフォルメにしても、やりすぎな気がします。

[249: マンション検討中さん]

最上階でも花火は、見えないと説明を受けましたよ。

[250: 匿名さん]

>>248 ご近所さん
どこに記載されてます？
見てみたいのに見つけられない。。。