管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

[口コミ知りたいさん]

最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。

[61: 品川ナンバー1104]

秀和幡ヶ谷レジデンスの件から（ヤフーニュース）、自主管理は、会合に参加できる頻度の高い組合員にに牛耳られる懸念があります。

管理会社を簡単に変えられる環境が出来れば、管理会社も危機感を抱き、陰湿に悪どいこともしにくく、競争原理で管理費＆修繕費も安くなるでしょう。

ただ、ウチは管理会社を変えることすら、無関心＆無知なクセして、プライドだけ高い組合員達の圧力で、とても変更出来る状況でないです。

以上、私がスレ立てするべきなのですが、インターホン代ボッタクリの件で（株）ユースメディアと東京ディフェンス（株）との通話録音も出来、今は意見交換でなく、ネット拡散に集中したいので、「管理会社を簡単に変えられるテクニック」ということも留めて頂けたら幸いです。

[62: 匿名さん]

管理会社のサービスは商品なんだから、「初月無料」とか、「半年間、管理費無し（修繕費のみ）」とか、「お気に召さなきゃ、全額返金」みたいなキャンペーンがあってもいい。

[63: デベラッパー]

>>54 匿名

ひらがなくらい書けるようにしろよw

[64: 匿名さん]

>>62も半年間、無償で働いてみたら？

[65: デベにお勤めさん]

>>14 名無しさん
兵庫県で１２０所帯のマンションの住民です。４０年間住民が運営する管理組合による自主管理でここまでやって来ました。
昨年より水道会計を担当することになり、それまで手計算で引き継がれてきた集計、料金計算、手書きの明細書などをエクセルで行っております。
最近、取引銀行よりネット化を通告され、高齢者ぞろい（私もそうですが）の管理組合の意識を変えることの限界を感じております。
ただでさえ２年ごとの役員改選で押し付けられる業務の引き受け手がないうえに、
執行部のリーダー自身がネット化の理解ができないので、パソコンによる会計業務の必要性を住民に説明ができない状態です。このままでは次の役員改選で会計担当が
不在という最悪の事態を迎えるやもしれません。周囲のメンバーに働きかけるも、危機感があまりありません。私も来年役員の改選でお役目を終えることになります。
それまでに何とか解決の糸口をつかみたいと思います。

[66: 通りがかりさん]

>>65 デベにお勤めさん
有償でパソコン操作の補助を募ってはどうですか？会計担当は承認者。

幸いあなた自身が担当されて来たので、作業時間もある程度出せると思います。
およその作業時間と報酬が示されれば、120戸もあれば応募はあると思います。

[67: 匿名さん]

私のマンションは５００戸超の大型マンションです。
理事長が理事会で突然管理委託契約変更案を提出してきた。
議案内容は基幹事務と設備管理登録管理会社に委託し、
清掃業務と管理人業務を他の管理会社に分散する案であった。
理事会では承認されたが、坦当は後日ということで散会した。
現管理会社が承諾しないときは他の管理会社にも相見積もりを
取り寄せる案も承認された。
後日理事会のいうとうりの案を管理会社は承認したので即時臨時総会
の案を作成して臨時総会で承認された。
管理員業務と清掃業務を他の管理会社に委託して５年が過ぎたが、
マンションは見違えるくらい良くなった。
理事長曰く基幹事務だけは管理会社に委託したいとの希望を述べて
辞任した。

[68: 通りがかりさん]

>>67 匿名さん
基幹事務を設備管理登録管理会社に残し、清掃と管理人さんを管理組合が直で別に発注というのも結構いいかもしれないけど、建物や設備ってきちんと点検してても、不具合が出る時はその前兆がある。
その前兆をいち早く見つけてくれるのは日常清掃をくまなくしている管理人や清掃員だったりするので、管理人、管理組合、管理会社間の情報共有がうまく行くといいよね。
管理人や清掃担当者の管理は管理会社にとってもむずかしいでしょ。
毎日一緒にいるわけではないから。
今の時代、福利厚生の行き届いた大手でもないと、管理人や清掃員の募集も大変だから、管理会社によっては願ったり叶ったりだったりするかな？

[69: マンション検討中さん]

>>67

５００戸の自主管理なんてどこに存在してたんですか？その規模で自主管理ってきいたことないですが、、本当の話ですか？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
実家が千葉の方ですが、旧住宅公団の団地がかなりあります。自分が知っている総武線の方のいくつかの団地は戸数で各1000戸ほど、築50年前後です。ずっと自主管理のようです。
そのうちの一つ、西小中台団地は修繕履歴等の情報がHPにアップされているので、見てみたところ修繕もきちんとなされていて、管理が行き届いているような印象を受けます。
もしかすると「自主管理」の定義がここで挙げられているそれとは違うのかもしれません…。自主管理なのに、昔は「団地サービス」とかいう会社もあったので。

[71: 匿名さん]

自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態 | コラム | マンション元気ラボ
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202002...

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[72: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
自分の親戚は地方中核都市の住宅公社が50年ほど前に分譲したマンションにずっと住み続けていますが、自主管理です。親戚も役員を輪番でなんどかしたことがあります。
580戸だったと思います。
大規模修繕したばかりだからか分かりませんが、本当に綺麗で、掃除も行き届いています。
自主管理は、小さいマンションだと輪番で回って来てもなかなか時間を割けないことがあって、一部の人に負担が過剰にかかることがあるかもしれません。ですが、戸数が500戸とか1000戸等であれば、役員の一部が多少さぼっていても、まだ他に人がいるので、結構やっていけるのではないでしょうか。

[73: 匿名さん]

自主管理は、↓のような任意加入団体が管理組合の業務を行うのが多い？
自主管理とは関係なく、地方に多い？

最高裁判例
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

　上告人は，その規約上，本件マンションの敷地及び共用部分の維持管理，変更，これらに付随する一切の業務を行うとともに，円滑な共同生活と良好な住環境の維持運営に関する業務を行うものとされており，組合員がその構成員の主体をなす各種団体（老人会等）に，その業務を分掌させることができるとされている。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
自分が知っている旧住宅公団の団地では、管理組合法人が直接、清掃スタッフや事務員を雇用しています。
清掃スタッフとして、例えば団地の老人会加入者や基礎自治体のシルバー人材センター登録者をお願いするということもあると思います。
エレベーターや機械式駐車場等、法定点検義務のある設備がないとか、清掃は住戸回りは住民が自分でする、等のためか、築５０年前後ですが、５０平米程度で管理費７千円とか８千円、修繕積立金１万円程度のところが、多いようです。

[75: 匿名さん]

自主管理って要するに管理会社と契約しない管理方式を言います。管理組合が業務委託などで契約した管理人に管理会社の業務を頼めばいいのです。

[76: 匿名さん]

管理組合が管理員等を雇用するなら、労働保険（労災保険・雇用保険）のような義務を管理組合が負うということですよね（ですか？）

〇厚生労働省
～労働者を一人でも雇用していれば労働保険に加入する必要があります～
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/roudouki...

[77: 匿名さん]

業務委託であれば、その必要はありません。また、一部委託という方法もありますよね。要するに自主管理のメリットは管理会社に無用なピンハネ代を支払わなくて済むということなので、管理員だけ派遣で頼めば、ピンハネはそこだけで済みます。まあ、労働保険払ってもそっちの方がいいと思いますけどね。試用期間など設ければそれほどリスクはないかと。

[78: 匿名さん]

ピンハネなんかしていませんよ
管理組合のお手伝いをしてお駄賃をもらってるんです
人聞きの悪いことを言わないでください

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん

管理組合から管理会社が受けとる管理員業務費－管理員人件費＝ピンハネ代

[80: 匿名さん]

学生から大学が受け取る授業料－教員人件費＝ピンハネ代

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん
設備費や事務人件費は？

[82: 匿名さん]

>>77
管理会社のピンハネの方法を詳しく教えてください。

[83: 匿名さん]

>>82
修繕積立金を奪うことです。

[84: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
沢山ありますよ、
近所のマンションも１０００と超で自社管理しています。
うちは自主ではなく分散ですけどね。

[85: 匿名さん]

>>68 通りがかりさん
建物と設備管理は管理人（資格保有）がします。

[86: 通りがかりさん]

マンション管理会社や修繕設計事務所に頼まなくても自分達で長期修繕計画を作成出来るソフトを開発しました。詳細はネットで高木企画長期修繕修繕計画で検索してご覧ください

[87: マンション掲示板さん]

>>86 通りがかりさん
評価をchatGPTにさせるってどうなん？ヤラセと一緒なんだけど、、、

[88: 匿名さん]

管理組合の役員さん、操作方法が難しいと思っているのでは・・・と、操作方法の動画を作成して公開しました。そしたら宮城県仙台市五橋マンションの自主管理組合理事長から注文がありエクセルデタを送ってあげました

[89: 評判気になるさん]

86通りがかりさんで投稿した者です。
管理会社や修繕専門事務所に頼まなくても自分達で長期修繕計画書が作成出来るソフトのパンフレット郵送してあげても、管理事務所または管理組合のポストがないようで戻ってきます。残念です。ぜひ活用していただきたいと思います。

[92: 評判気になるさん]

長期修繕修繕作成を50万円位で作成している企業には私の開発したソフトを5万円で販売されると困る!そんな投稿みたいですね、自主管理マンションの役員さんに自分達で作成出来るエクセルソフトは管理組合の役員さん喜ばれるのではありませんか

[93: eマンションさん]

>>92 さん

このソフトはマンションの管理組合様に活用してもらいたいと開発しましたが、最近は大規模修繕会社が営業ツールとして購入されています。詳細はご購入された東京の武田工業様や大阪のビケンテックの営業マンに聞いてください。

[95: eマンションさん]

自主管理マンションの理事長様、役員様これなら自分達で長期修繕計画も作成出来ることがおわかりになると思います。

https://youtube.com/shorts/aOzDeeRuZHc?si=ThQIas8G-R7sOdgi

[96: マンション検討中さん]

>>87 マンション掲示板さん
今度は自作自演をしだすに一票

[97: 評判気になるさん]

自主管理組合の理事長様や役員様に自分達で長期修繕計画を作成出来るようにエクセルソフト開発しました。

https://youtu.be/I9oi44wA3P0?si=bQ5YQtbg0WQQoakK

[98: 評判気になるさん]

サンロイヤル北園田ブランシュールというマンション、マンションリストには自主管理マンションとなっていましたが、今は柏栄建物株式会社が管理しているみたいですね～やはり自主管理は難しいのかな～

[99: 匿名さん]

>>97 評判気になるさん
こういうソフトは本来ならば国土交通省のHPから無料でダウンロード出来なくてはいけないと思う。

[100: 匿名さん]

私、高木企画の高木と申します。ソフト開発した私もそう思います。国交省はガイドラインを作るだけでなく、こういうソフトを管理組合に提供すべきです。5年ごとの見直しで得するのは管理会社とコンサル会社だけで、それが修繕費の一部として住民が負担させられているのだから

[101: eマンションさん]

高木企画のホ-ムぺージ拝見しました。chatgptってＡＩでしょ、ＡＩなら第三者だから公平に評価しているのでは・・・

[102: 匿名さん]

>>101 eマンションさん
AIがどうやって評価していると？情報源を確認しないならあなたは生成AIを使わないほうがいい

[103: 匿名さん]

>>100 匿名さん

価格を３万円に設定して、一級建築士の資格を持つ高木さんの期限付き無料電話サポートを付ければ、結構売れると思います。（サポートは無料だが、電話代は有料。）

[104: 通りがかりさん]

>>103 さん

100匿名さん、アドバイスありがとうございます。今は無料作成キャンペーンをしています。金が目的ではないから価格は3万円でもいいのです。私ももう77歳、住宅建設業でお世話になって今日があるので、就活として何かお役に立てればと思っていますから、価格は1万円でも充分です(笑)

[105: マンコミュファンさん]

でもこのソフト買っていただいたお客様から「大規模2年前に終わったから時期をずらすのはどうしたらいか」など問い合わせもありその対応も大変なので、そういったのも含めて価格設定しています。

[106: 匿名さん]

>>104 通りがかりさん

喜寿のお祝いを申し上げます。
今後さまざまな自主管理ソフトが日本でも開発されることでしょう。
でも、マンション管理でAI技術が駆使されるようになっても、生身の人間である専門家のサポートの重要性が失われることはないでしょう。管理組合は多様な人間の集まりで能力レベルも様々です。
ですから、どんなレベルの人たちでも使いこなせるようにサポートしたり、指導したりすることのできる専門家の存在はマンション管理において重要だと思います。

[107: マンコミュファンさん]

まずは喜寿の祝ありがとうございます。

そして現在のマンションが抱える諸問題の解決に対する見識あるご意見、貴方様は素晴らしい方だと思いました。

と同時にパンフレットを郵送しても「ポストがありません」と張られ戻ってくる封筒を見て、貴方の様な方がいないと自主管理マンションの資産価値を保つのは難しいだろうと思いました。

私は大成プレハブというPC住宅建設会社
に就職して沢山のマンションを建設してきたので、その建物をもう解体しなければならないのか・・・きちっと維持管理したらまだまだ使えるではないか・・・そんな複雑な心境の日が多くなってきたのもソフトを開発した動機です。

自主管理マンションの資産価値を下げないよう貴方様には頑張っていただきたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

[108: 匿名さん]

>>107 マンコミュファンさん

うちのマンションは未だ自主管理ではないです。
個人的な意見ですが、今の時点では自主管理はある程度（最低でも半分くらい？）高い学習能力（と時間的余裕のある）のある区分所有者と相互信頼など条件が揃っていないと、難しい気がします。

でも、三菱地所のクラセルのようなマンション管理組合向けアプリには
とても関心があります。実際、マンション管理業界において将来性のあるビジネスとして急速な発展を遂げる可能性のある分野で、特に北欧、ドイツ、フランスでは、
クラセルよりずっと優れたマンション管理組合向けアプリを使用して、急速に自主管理が広がりつつあると海外のメディアで読みました。調べると、すでに競合するアプリがたくさん出ています。

一級建築士の方がこのスレに降臨されていらっしゃるようなので、
お伺いしたいのですが、「スマート修繕」をどう思われますか？
自分はかなり画期的だと思うのですが、将来的にマンション管理組合向けアプリと「スマート修繕」を合体させたようなサービスがもっと多様性をもって市場に現れれば、自主管理に安心して移行する管理組合も増えるのではないかと思うのですが、
どのようにお考えですか。また、一級建築士のお立場から見て、三菱地所のクラセルや「スマート修繕」の弱点は何であるとお考えですか？

[109: マンション比較中さん]

>>108 匿名さん
１０７様のおっしゃるとおり、前にも書き込みしましたが、自主管理マンション宛にパンフレットを送ってもポストがないからと戻ってくるのを見て、管理が出来ていないな～ただ管理費を減らそうとしているだけなんだな～と思いました。また直近で書き込みしていただいたようなしっかりしたリーダーがいないと運営は難しいとも思いました。

先日私のソフトを購入された東京で大規模修繕工事会社株式会社武田工業の社長が大阪までクラレこのソフトの応用方法(大規模修繕会社でも長期修繕計画が出来ますを手土産に営業するツールとして使用)を聞きに来ました。

その時その社長は新築ではCADで図面書けば数量も自動的に拾い積算まで全てAIで出来るようになっているが、大規模修繕はまだそこまで行っていない。高木企画のソフトが基本情報を入力するだけで長期修繕計画が出来るなら住民さんがパンフットを読ませれば後はAIが長期修繕計画書を作成出来る時代になるのは時間の問題だとも話していました。

三菱地所のクラセルやスマート修繕も多分最終目的はそこまで考えているのではないでしょうか。気になるのは三菱地所さんはどちらかといえばゼネコンでなくデベロッパー、たくさんのビルや商業施設の販売データはたくさんもっていると思いますが、マンションに関する工事の部位ごとの歩掛数量を持っている・・・かですね。
私は大手デベロッパー住友不動産の分譲マンションアフターを長年していましたがそういうデータはありませんでした。マンションを管理している住友不動産建物サービスもなかったと思います。だから気になるとしたらその点ですね
持っていなかったです。

大規模修繕工事は大体1戸あたり100万円かかるのだから、工事項目なんてどうでもいいなら戸数をかけたら大規模修繕工事費なんて出てくるし、戸当たりは雑だと思うなら坪(延べ面積)当たりでも金額は出てきます。ただ国交省の様式は工事費目ごとに算出したものを組み立てて作成するようになっていますから、前者のようなおおざっぱな出し方では通りません。

たまたま私は大手ゼネコンで工事そして積算、電算という業務を渡り歩いてきたので
キホンデータから工事部位ごとの数量を割だすことが出来、それをこのソフトに組み込んでいるのです。自慢話になってしまったようで・・・申し訳ありません。

[110: 検討板ユーザーさん]

私は大規模修繕工事の設計・監理をしている建築事務所の社員で長期修繕計画作成依頼は最近多いです。

これがないとマンションの維持管理をきちっとしているという優良マンションの認定が行政からもらえないからです。

国交省の指定様式は様式4-4を作成すれば後は皆自動計算で出来るから当事務所もエクセルで作成しています。

高木企画様との大きな違いは4-4の工事費を、高木企画様は基本データをもとに長年蓄積された歩掛で算出しています。

当事務所には金がかかる建物調査をするタイミングで大規模修繕工事が終わった段階での作成依頼が多く大規模修繕工事の契約書をもとに作成しています。

だから、精度の面では当事務所の方が高く作成費用も10倍はかかります。高木企画様は机上計算だけだし、失礼かとは思いますが77歳なら年金も受けてるでしょうから金儲けではないと思います。

根本的に違うのは当事務所は結果を紙ベースでしか納品出来ません。高木企画がデータで納品しているのには驚きです。

エクセルデータで受け取れば管理組合の人達で大規模の周期や追加修繕の修正も
出来るから毎年見直しもできます。

たった50000円なら、まずは高木企画様のソフトを購入し、自分達で長期修繕計画を作成するという意識を高揚させ、大規模修繕時には当事務所の様な専門企業に作成を依頼するのが賢明だ思います。