管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

[口コミ知りたいさん]

最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。

[21: 匿名さん]

>>16 匿名さん
それくらいのことは百も承知。
自主管理にもっていくからには総会で可決しなければならない。
そのためには理事の過半数若しくは半数以上の同意者が必要です。
その作業にかかる前の様々な情報を得ておかないといけません。
そのための一端として＞＞10 匿名さん の投稿をさせていただきました。

16さんはこのマンションの状況からして自主管理にもっていく方法をご
伝授ください

[22: 匿名さん]

＞21匿名さん
＞16です。
よくご存じですね。勉強になります。
残念なことに、私はスレ主ではないので細かいところまでは答えようがありません。
伝授なんて大それたことはとてもできません。
利害関係のない第三者ですから、常識的な判断はできるかと思います。
＞21さんの方でスレ主でなければ分からない細かい部分は仮設定して、21さんの豊富な知識でご伝授ください。
様々な方面からの意見は選択肢を間違えないためにも必要ですからね。

[23: マンション検討中さん]

>>3
3の人のマンションは異常。23000円しか収入がないのに管理費が半分。売るしか方法はないと思う。時々100－200万円台のマンションを見るけどそういうことかなと思った。部屋の設備が壊れることもあるからその時の費用もかかるし。経営は不可能に見える。自主管理にしてもこれは難しい感じがする。立地が投資用に適さない場所に見える。賃貸人を付けるには別の会社に依頼することもできるからそれは考えた方がいい。23000円以上の金額で決まることもある。

[24: 周辺住民さん]

管理費を自主管理でいくら節約できるか。
修繕積立金の問題は別とする。
＞3匿名さんのケース15戸で想定してみた。
管理会社を首にするから
1　ごみ収集費　週二回でワンルームなら戸毎で1000円/月　
2　共有部分電気代　15戸なら1万円/月程度　　戸毎で700円/月
3　共有部分水道代　ゼロに近い。多くて15戸なら750/月程度　戸毎で50円/月
4　管理事務費　理事長が定額有償で運営（収支報告書、決算報告書、総会書類作等）　
　　1万円/月　戸毎で700円/月
5　水道子メーター検針集金　理事長が定額有償で運営　2500円/月戸毎で170円/月
6　共有部分に関する諸問題の取りまとめ　理事長が定額有償でとりまとめ戸毎で300円/月
7　共有設備部分に関する保全行為点検の外部委託　消防定期検査以外自主点検　無料/月
8　自主管理運営のための外部委託　　1700円/月　　戸毎で150円/月
9、火災地震保険　ワンルーム15戸　2500円/月　戸毎で170円/月
10、監視カメラ　自主管理　無料/月
以上で試算してみると、3240円/月
理事長の有償労務費は約2万円/月になるが、これが高いとするかどうかで管理費も違ってくる。
＞3匿名さんの管理費等は修繕積立金も含まれているだろうから、修繕積立金の額をどう設定するかで管理費等の金額は大きく違ってくる。
仮に、修繕積立金を3000円/月とすると、管理費等は合計で6240円となる。
8、の外部委託とは＞20匿名さんの、自主管理をサポートしてくれるシステムの年間契約料を戸毎の月割りで計算したもの。
約半分は節約できるから各オーナーの部屋の入居者さえ確保できればおいしい話だ。
1.15万－6240円＝5260円　
要するに、理事長の役目を誰がするかだ。

[25: 匿名さん]

>> 匿名さん
アウトローに乗っ取られた分譲マンション管理。

[26: 匿名さん]

>>3 匿名さん
訂正です。２５です。

[27: 匿名さん]

これからのマンション管理は自主管理の時代。
それを支援するアイテムも出そろっている。
一番厄介なのが会計業務だ。
この会計業務を支援する会社がある。
https://www.js-net.co.jp/business/
月々2.8万円程度だから、管理会社に何十万も支払うことを考えれば比較にならないほど安い。
集金業務や、月次収支報告書も作成してくれるので自主管理組合にとってはありがたい。
会計業務だけではなく、修繕工事に対する技術的な研究や支援もしてもらえる。
自主管理に発生する総合専門分野を支援してくれるので、自主管理組合の理事長にとってはありがたい存在だ。
自主管理を目指している管理組合の皆さん、一度検討するだけの価値はありますよ。
あなたのマンション管理費費用が半分近くに削減できるはずです。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
これって自主官営にはなりませんが、

[29: 匿名さん]

＞28　匿名さん
自主官営って何なの？

[30: 匿名さん]

28 匿名さん 12分前
>>27 匿名さん
これって自主管理にはなりませんが、

[31: ご近所さん]

30さんのおしゃる通り。
全部管理、一部管理、自主管理のうち、27さんのおっしゃっているのは一部管理です。
それら経費すらも節約したい、かつ、会計業務についても処理能力がある管理組合が自主管理が出来るという事になります。

管理会社に長く勤務していましたが、ここにいらっしゃる意識の高い組合員さんはごく一部しかいません。
都市部の多くのマンションでは無関心、無責任。総会に出てこないどころか、書面出席すらない。理事会メンバーに選出されても、理事長自体が当日ドタキャンも日常茶飯事。
何かトラブルがあっても連絡もつかない。理事長どころか他の理事にも連絡はつかない。
折り返しもない、メールをしても返事もない。
他の組合員は委託契約も読まず、管理規約も読まずわがまま放題。
いくら丁寧に説明しても、聞く耳持たず暴言言いたい放題。
総会を開くにも開催要件を満たすのに一苦労。何度も出欠提出を促しても提出がなく、ぎりぎりまで電話攻勢で提出をお願いし、ようやく総会成立。
酷いケースだと、通常総会を開催して一人も来なかったことも何度もあります。
（日時を決めたはずの理事長すら連絡もなく欠席）
皆様には考えられないかもしれませんが、こんなマンションがごまんとあります。
そういう管理組合が運営していくためには、管理会社は必要です。
それ以外の皆さんのような管理組合さんはどうぞ自主管理してください、っと思います。

[32: 匿名さん]

>>31 ご近所さん
解りました。つまり、
管理費等の収納代行・保管業務を登録業者に委託する方式ですよね。
これなら私は賛成します。

[33: ご近所さん]

元管理会社社員の私から言わせると、正直管理会社のスタッフはマンションに設置されている諸設備に関する知識は広く浅く程度です。
ほぼほぼ再委託先に丸投げですので、設備関係の業務を管理会社に委託するメリットはあまりないと思います。あるとすれば窓口の一本化くらいでしょうか。あとは雑務的なことですね。業者任せにすると決算期などを知らないため、スケジュール管理が適当な場合があるので、その点を管理会社が取りまとめています。
管理会社は設備管理系ではだいたい10～20％ほど粗利を乗せていますので、その分はお安くなります。また、管理会社はリスクを嫌うのでメーカー系列の業者を使いがちです。
これ自体は悪いことではありませんが、管理組合のニーズに合わせて独立系などの下請けを選択するというフレキシブルな動きが苦手です。まあ、この点は一括で再委託することによりスケールメリットを生かしたコストカットをしていることも理由の一つですが…

私も、もしもマンションを購入して役員になったとしたら管理会社は解約し、32さんと同じく、会計業務だけ委託し後は自主で行うと思います。
金銭がらみはトラブルの元ですし、同じ組合員であってもどんな方がいるかわからないことや、仮に横領があった場合も個人に対してはその金銭の補填を求めるのは大変困難になることは目に見えてますので。

[34: 匿名さん]

>31 匿名さん
説明になっていない。
つまり、自主管理とは何から何まで組合員でやることなのかな。
セキュリティ管理や共用部分の清掃も専門業者抜きで組合員がやるわけ？
そうではないと思うよ。
自主管理とは、管理会社と委託契約していない管理組合運営のことです。
自主管理をするには組合側もそれなりの自覚が必要で、自覚のない組合なら自主管理運営はしないほうがいい。

[35: 匿名さん]

無料でマンションの管理組合自主管理を手助けするツールもある。
このサイトだ。
https://mansion-board.com/
他にも有料サイトもあるが、まずは、この無料サイトから始めてみるのもいい。
スマホ版がないのが欠点だが、管理組合自主管理初期導入者にとっては十分なツールだと思う。
あとは、＞27　匿名さんが紹介してくれた会計業務を支援するツールと併せて自主管理運営すれば、高額の委託契約費を必要とする管理会社による組合運営など必要なくなる。
組合員の自覚が高まるとともに、ツールによる組合運営の透明化も図られる。
ブラックボックスだらけの管理会社とは月とスッポンだ。
おまけに管理費も修繕積立金も管理会社による無駄な経費が削がれ、管理費に限れば約半分になると思う。
一挙両得とはこのことだ。

[36: 匿名さん]

自主管理運営をする場合、管理会社の役割を一部分は理事長が代行しないと運営が成り立たない。
個人的には、その業務内容によって理事長や理事及び監事に対して有償制にすべきだと思っている。
一部の気概ある理事長がいる間はボランティア活動も厭わないだろうが、組合理事会を継承させるためには一刻の個人の自己満足に頼らず、合理的俯瞰的にその運営方法を判断すべきだと思う。
理事会の制度を継続可能な制度にすることが、自主管理制度を長く持続させるための条件ではないだろうか。
理事長等への労務費としての経費は管理会社への委託管理費に比べれば微々たる必要経費だと思う。
無償の輪番制するから活気がない組合運営となる。
有償の輪番制として、やりたくない方はスルーすればいい。
やる気のある方だけで有償の輪番制とすればいい。
勿論、無償での申し出があるならそれを拒むものでもない。
そういう方がいない時の理事会運営続行受け皿として理事長等の有償制を管理規約で定める必要がある。

[37: 匿名さん]

管理組合運営の理想的な形として、建築業における元請け会社の形態が挙げられる。
清掃業者など、各専門業者が協力業者であり、各職種の専門業者は数社抱えることで競争原理を働かせる。
各専門業者へは期間を定めて業務発注する。
所謂、注文書の発行だ。
協力業者の業務内容が悪ければ、次回の発注先は別の協力業者に発注すればいい。
注文書を発注する業務を理事会が運営し、理事長の権限で発行する。
ここまでいけば管理会社は無用となる。
競争原理が働いている組合運営は、無駄な経費が削減され、なれ合いによる不正な取引も防止できる。
成熟したマンション管理組合のあるべき姿だと思う。
勿論、組合役員は有償制の連番制とすればいい。

[38: 匿名さん]

補足
高齢化により理事会運営が難しいところは、理事長補佐としてマンション管理士などを置けばいいと思う。
組合員による理事会は最低でも必要な組織であり、苦し紛れに管理会社などにすべてを委ねると、その末路は目に見えている。
何故なら、理事会があるうちは組合員による改善点の声も汲み上げることができるが、組合員の相談相手となる理事会がなくなる管理会社管理方式になると、利益を相反する管理会社に不利益な声は汲み上げられないまま無視され続けるのが目に見えている。
私のマンションでは、実際にそういった理不尽なことが管理会社管理方式の名の下でまかり通っている。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
できることなら組合員のマンション管理士にお願いしたほうが
良いでしょう。マンション管理士も管理会社関係者、不動産業、
等々に所属している方がおおいです。選別は慎重にしましょう。

[40: 匿名さん]

>39 匿名さん
助言ありがとうございます。
地域にマンション管理士団体があるが、胡散臭さはぬぐい切れない。
マンション管理士選びも慎重にしないといけないが、理事会が残ることで組合員による方向修正の道は残されている。
やってはいけないのは、組合員による理事会運営をなくすことだ。
これは絶対にやってはいけない。
組合員による方向修正が難しくなり、組合員の財産が赤の他人の管理会社に好き勝手に食いつぶされていくからです。

[41: 匿名]

39さんのおっしゃる通り、マンション管理士には実に様々な人がいます。
一番気を付けなければいけないのが、業界経験が全くない、資格だけ取りましたという元管理組合理事長なんていう肩書の人たちですね。
業界の事を何も知らないので、机上の空論に終始して管理会社と建設的な話が全くできず、余計にこじらせることが非常に多いです。

[42: 匿名さん]

各地域にマンション管理士の団体がありますが、
私も理事の経験がありますす。
彼らの考えていることは定年後の仕事を探してきているといった
動機です。
理事長などは顧問先を探しているようでした。
これではマンション管理士の信用はいつまでもつかないし、
仕事も増えないと思いました。勿論素晴らしい面々もおりましたが
見分けは付きにくいです。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名
理事長でマンション管理士試験を十数回受験していつも不合格する。
最近は受験もあきらめてマンション管理士の有資格者に向かって、
理事長職はマンション管理士は役立たないと知らない組合員に吹聴
しまくる理事長もいる。
しかし、総会等で質疑応答を見ていると管理会社担当に依存してい
るのが見え見えで恥ずかしい限りです。
解っているようで初歩的な文法も理解していない有様です。
有資格者は表に出にくい状態のマンションです。

[44: スレ主]

明るいニュースが入ってきたのでお知らせしたい。
管理会社大手の三菱地所が管理会社運営に見切りをつけ、自主運営のためのサポートアプリを発表した。
以前からこの手のアプリはあったのだが、帯に短したすきに長しで、自主管理サポートまでには至っていない。
何故、見切りをつけたのといえば、管理会社運営は企業としては採算がとれないらしい。
管理会社として採算を取ろうとすると、管理費の値上げだったり、大規模修繕工事の取り込みだったりで、住民ファーストとは利益が相反するからだ。
自主管理サポートアプリの活用で無駄な経費を削減でき、管理会社との無駄な軋轢もなくすことができる。
あとは管理組合側の柔軟性だ。
それは、管理会社ファーストか管理組合ファーストか、どちらに重きを置くかで選択肢は自ずから決まっていく。
これからは、マンション自主管理の時代にむけて、大きくマンション管理の形態が変わりつつあることに気付くべきだ。
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=3

[45: 匿名さん]

無名ですがこの様なアプリも作られている様です

https://app.betterplace.co.jp/

金銭の管理については管理会社などに任せるのがいいのでは。
自主管理の場合、会計担当者は負担が大きく、会計ミスなど悪意なく
軽微な損失を管理組合に与えてしまうリスクがあるため、特定の住民に負荷を
かけてしまう場合が懸念されます。

[46: スレ主]

選択肢は色々あると思う。
管理会社による会計運営だと利益が相反しているため不正会計の疑惑が常に伴う。
常に、組合員の財産は第三者である管理組合に狙われていると思っても過言ではない。
気が付けば、管理会社のための管理費だったり、修繕積立金だったりする。
自主管理の場合、
＞特定の住民に負荷をかけてしまう場合が懸念されます。
だから、管理会社でないプロの会計運営システムに会計を任せればいい。
自主管理会計の場合、特に大切なのは、会計の透明性と理事会などによる不正会計の防止だ。
その部分をWEBシステムとマンション管理会計アプリの利用で解決できるのではないだろうか。
現在、管理会社による管理に疑問を抱いている管理組合なら、一度は検討してみる価値は十分にある。
https://www.innovelios.com/

[47: スレ主]

＞46　訂正
＞組合員の財産は第三者である【管理組合】に狙われている
→組合員の財産は第三者である【管理会社】に狙われている

[48: 匿名さん]

自主管理だったら、役員やるの大変そうじゃない？

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
滞納に関する業務と分譲マンションの管理の一般常識。
全部自主管理は反対ですが、管理を分散して、それを統括する。

[50: 匿名さん]

必ずしも専門性がなく、管理に関心がある人ばかりでない素人の輪番制の理事会方式で自主管理ができるのか疑問。自主管理ができている組合は、ずっと、ごく一部の同じ人が役員で主導しているのではないでしょうか？

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
人材不足で独裁、最後は高い管理費等を支払わされる。
お金の扱い方を間違えている場合が多い。
よって、基幹事務のみは登録管理会社に委託して、
あとは分散管理して統括をするようなシステムにする
べきでしょう。

[52: スレ主]

自主管理が一般的となると、困るのは既得権益者である管理会社。
その手のレスも見受けられる。
様々な意見もあっていいと思う。
時代的な流れは自主管理への方向転換だとおもう。
通帳や印鑑を必要としないダイレクト決済や専門部分をWEB利用によるAI管理で運営することで、今までの自主管理とは大きく異なってくる。
そこの頭の切り替えができない団体は時代に取り残されることになる。
当然、時代の流れから淘汰され、自滅の道を進むしかない。

[53: 匿名さん]

>>51 匿名さん

長期独裁は何でも腐敗していく。透明性と住民への説明責任がなくなっていく。昭和の頭の年配者がずっと昭和の感性でやってる。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
でわ順番制の短期政権で自主管理のできる理事がそろうかい。？

[55: 品川ナンバー1104]

ウチは東京ディフェンス（株）なんですが、せめて理事会では（第10期副理事長）、アンケートや総会の賛否の用紙を直接みれるのかと期待度してたんですよ。ところが、フロントは自身が編集したものしか見せません。

もっとも、選挙同様、アンケートや議決行使こそ匿名でイイと私は思いますが、記名を強制されてます。

主権は管理会社にカネ払ってる組合員にあるのであって、以上のように単純なフロント独裁運営も、管理会社ファーストなワケです。

[56: 匿名さん]

>>55 品川ナンバー1104
情報が一局に集中している。あとは個人情報保護法を盾に
管理会社の都合に合わせて組合をコントロールしている。
ここら辺はどうにかしないといけません。
できるだけ組合員には情報は公開した方が良いでしょう。

[57: 匿名さん]

とりあえず、組合員名簿と居住者名簿を組合員と居住者に
配布する規約を制定できないか。
法令に反するとして規約には制定しても無効になるでしょ
うか？。

[58: 品川ナンバー1104]

今、無関心な組合員のスレで、管理会社系工作員達が揚げ足とってます。

無能な組合員とかマウントしてますが、「学歴不問」で求人出してる東京ディフェンス（株）なんかに、言われたくないです。

学歴が全てとは思ってませんが、私は都立国立高校卒・法政大学法学部卒です。

[59: 品川ナンバー1104]

>>56 匿名さん
ついでに、「出張中」だの輪番役員をしない人もその証拠書類を組合員に開示するか、出来ないならば管理費を割り増しすべきですが、そういう点でも東京ディフェンス（株）のフロントは全く動きません。

[60: 品川ナンバー1104]

>>57 匿名さん
民泊ブームの頃、宅配BOXの故障が相次ぎ、ゴミ捨て場が乱れてて不快でしたが、東京ディフェンス（株）のスタンスは曖昧で、管理会社は平穏無事に管理費をボッタクることしか考えてないので、将来面倒になりそうな規約の提案はスルーし、発言力ある組合員は、無関心な組合員を洗脳してイジメりのだと勘ぐっています。

[61: 品川ナンバー1104]

秀和幡ヶ谷レジデンスの件から（ヤフーニュース）、自主管理は、会合に参加できる頻度の高い組合員にに牛耳られる懸念があります。

管理会社を簡単に変えられる環境が出来れば、管理会社も危機感を抱き、陰湿に悪どいこともしにくく、競争原理で管理費＆修繕費も安くなるでしょう。

ただ、ウチは管理会社を変えることすら、無関心＆無知なクセして、プライドだけ高い組合員達の圧力で、とても変更出来る状況でないです。

以上、私がスレ立てするべきなのですが、インターホン代ボッタクリの件で（株）ユースメディアと東京ディフェンス（株）との通話録音も出来、今は意見交換でなく、ネット拡散に集中したいので、「管理会社を簡単に変えられるテクニック」ということも留めて頂けたら幸いです。

[62: 匿名さん]

管理会社のサービスは商品なんだから、「初月無料」とか、「半年間、管理費無し（修繕費のみ）」とか、「お気に召さなきゃ、全額返金」みたいなキャンペーンがあってもいい。

[63: デベラッパー]

>>54 匿名

ひらがなくらい書けるようにしろよw

[64: 匿名さん]

>>62も半年間、無償で働いてみたら？

[65: デベにお勤めさん]

>>14 名無しさん
兵庫県で１２０所帯のマンションの住民です。４０年間住民が運営する管理組合による自主管理でここまでやって来ました。
昨年より水道会計を担当することになり、それまで手計算で引き継がれてきた集計、料金計算、手書きの明細書などをエクセルで行っております。
最近、取引銀行よりネット化を通告され、高齢者ぞろい（私もそうですが）の管理組合の意識を変えることの限界を感じております。
ただでさえ２年ごとの役員改選で押し付けられる業務の引き受け手がないうえに、
執行部のリーダー自身がネット化の理解ができないので、パソコンによる会計業務の必要性を住民に説明ができない状態です。このままでは次の役員改選で会計担当が
不在という最悪の事態を迎えるやもしれません。周囲のメンバーに働きかけるも、危機感があまりありません。私も来年役員の改選でお役目を終えることになります。
それまでに何とか解決の糸口をつかみたいと思います。

[66: 通りがかりさん]

>>65 デベにお勤めさん
有償でパソコン操作の補助を募ってはどうですか？会計担当は承認者。

幸いあなた自身が担当されて来たので、作業時間もある程度出せると思います。
およその作業時間と報酬が示されれば、120戸もあれば応募はあると思います。

[67: 匿名さん]

私のマンションは５００戸超の大型マンションです。
理事長が理事会で突然管理委託契約変更案を提出してきた。
議案内容は基幹事務と設備管理登録管理会社に委託し、
清掃業務と管理人業務を他の管理会社に分散する案であった。
理事会では承認されたが、坦当は後日ということで散会した。
現管理会社が承諾しないときは他の管理会社にも相見積もりを
取り寄せる案も承認された。
後日理事会のいうとうりの案を管理会社は承認したので即時臨時総会
の案を作成して臨時総会で承認された。
管理員業務と清掃業務を他の管理会社に委託して５年が過ぎたが、
マンションは見違えるくらい良くなった。
理事長曰く基幹事務だけは管理会社に委託したいとの希望を述べて
辞任した。

[68: 通りがかりさん]

>>67 匿名さん
基幹事務を設備管理登録管理会社に残し、清掃と管理人さんを管理組合が直で別に発注というのも結構いいかもしれないけど、建物や設備ってきちんと点検してても、不具合が出る時はその前兆がある。
その前兆をいち早く見つけてくれるのは日常清掃をくまなくしている管理人や清掃員だったりするので、管理人、管理組合、管理会社間の情報共有がうまく行くといいよね。
管理人や清掃担当者の管理は管理会社にとってもむずかしいでしょ。
毎日一緒にいるわけではないから。
今の時代、福利厚生の行き届いた大手でもないと、管理人や清掃員の募集も大変だから、管理会社によっては願ったり叶ったりだったりするかな？

[69: マンション検討中さん]

>>67

５００戸の自主管理なんてどこに存在してたんですか？その規模で自主管理ってきいたことないですが、、本当の話ですか？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
実家が千葉の方ですが、旧住宅公団の団地がかなりあります。自分が知っている総武線の方のいくつかの団地は戸数で各1000戸ほど、築50年前後です。ずっと自主管理のようです。
そのうちの一つ、西小中台団地は修繕履歴等の情報がHPにアップされているので、見てみたところ修繕もきちんとなされていて、管理が行き届いているような印象を受けます。
もしかすると「自主管理」の定義がここで挙げられているそれとは違うのかもしれません…。自主管理なのに、昔は「団地サービス」とかいう会社もあったので。