管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

[口コミ知りたいさん]

最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。

[1: 匿名さん]

組合員が管理するのであれば、組合員の中にマンション管理に関する専門知識を持った方がいることが第一条件かな。素人の寄せ集まりではやらない方がいい。大怪我をする。

[2: ご近所さん]

自分のところも自主管理にしたいが賛成してくれるかどうか自信がない。マンションの個数が少ないので自主管理が良いと思っている

[3: 匿名さん]

自分のマンションは投資型マンションで、大部分のオーナーがマンションでは生活していない。管理会社に面倒見てもらうのは、ある意味合理的なのだが、最近は管理会社ファーストが目につき、そのうち、管理会社にマンションごと乗っ取られるのではないかと心配している。管理会社は入居者の斡旋もしていて、貸家入居率は70％程度。入居率を上げるために家賃設定を下げるのだが、管理費や修繕積立金は上がる一方だ。共益費も含めた家賃設定が2.3万円なのに、管理会社に引き落とされる管理費等は1.15万円で、手元には半分しか残らない。入居率が悪いから、さらに家賃設定は下げざるを得ないだろう。そうなれば、取り分は完全に逆転する。それでも入居者が居ればまだまし。30％の空室オーナーは管理会社に多額の上納金を貢がなければならない。空き室が多いから売りに出しても買い手が見つからない。不動産売買も手掛けている管理会社も話に乗るとは言ってくれるが、二束三文の値段だ。引くに引けない蟻地獄状態だ。この危機を脱するには自主管理で管理費等を下げ、競合物件と戦うしかないと思っている。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん
これに税金を加算するとどうなりますか
改行して解りやすく投稿してください。

[5: 匿名さん]

>>2 ご近所さん
理事の半数以上の合意を得れば総会は普通決議事項ですので簡単です。

[6: 匿名さん]

＞4　匿名さん
所得税？それとも固定資産税？どちらにしても説明を受けるほどの価値はない。
＞５　匿名さん
理事が居なくて管理会社が理事の代行をしている場合はどうすればいいの？

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん
>>4　匿名さん
家賃月　２３．０００円ー（管理費等１１，５００円＋固定資産税・都市計画税）　　＝？
＞５　匿名さん
管理会社の理事代行も含めての半数以上

[8: 匿名さん]

＞7匿名さん
それで何を知りたいの？その理由は？

[9: 匿名さん]

＞７匿名さんは、所得税がどういう体系で課税されているか知らないんじゃないの？
同じ1万円の所得増でも人によって違ってくる。
必要経費も違うだろうし、借入金額による金利負担も違うだろうし、細かいこと言えばきりがない。
一体、何が知りたいのか。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
所得税のことは言っていません。固定資産税と都市計画税です。
>>8 匿名さん
知りたいのではなく知らなければアドバイスできません。
月の家賃収入２３．０００円ー（管理費等＋固定資産税等）＝？
円があなたの月の家賃収入になります。
これでいいかはあなたの判断次第です。私はこんなマンションは
購入しません。
その他宅地建物取引業法で媒介業者に賃貸借契約時の手数料等が
必要です。
借地借家法で貸主の責任等を勉強してください。

分譲マンションの一室を銀行から借り入れをして購入し賃貸に出
すかたが結構多いようですが、どんなもんでしょうか。？

[11: 匿名さん]

＞９匿名さん
自分が物知りだということを知ってほしかっただけじゃないの。
こういう輩は時々いるから気にしない方がいいよ。
或いは、暇な管理会社の営業マンの嫌がらせ。

[12: 匿名さん]

＞10匿名さん
＞知りたいのではなく知らなければアドバイスできません。
どういうアドバイスなの？
スレ題にあるように、仮に、管理会社がいなくて、管理費等がが3000円/月なら２万円の家賃が手元に入ってくる。管理費等が5000円になれば手元に1.8万円が残る。そういった展開をスレ主は模索しているのだろうと思うよ。
自分は買わないといったアドバイスは大スベリだと思う。
すでに買っているのだから。

[13: 匿名さん]

＞その他宅地建物取引業法で媒介業者に賃貸借契約時の手数料等が必要です。借地借家法で貸主の責任等を勉強してください。
そうかな、一般的には媒介手数料は借主が100％負担する。別に貸主の負担にはならない。そんなことも知らないで知ったかぶりはよくないよ。勉強すべきは＞10さんだと思う。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
地域によっては、手数料は片手・両手・例えば片手で
礼金等のところもある。業法では借主全額負担のルールはない。
マンションの一室を所有するには、固定資産税・都市計画税、
管理費・修繕積立金、等の負担は必須であるが。
マンションの規約も様々なので規約等を確認してください。

[15: 匿名さん]

>>11 匿名さん
ヘンテコリンな投稿ですね。マンション管理士試験に永遠に合格しないでしょう。僻みはやめましょう。いいことはありませんよ。

[16: 匿名さん]

＞14
管理会社ありきの話しか出てこない。発想が貧困。暇な管理会社社員のスレつぶしだろう。
管理会社抜きの自主管理になると話の展開は違ってくる。
＞4の状況は投資物件マンションとしては異常な状態。
家賃2.3万円で空室率30％なら、投資物件としては崩壊寸前。
空き室30％のオーナーは無収入の上に管理費等1.15万円を管理会社に上納しなければならない。
こうなれば、管理会社は吸血鬼としての役割しか果たさない。
早く吸血鬼としての管理会社を首にして自主管理に舵を取らないと管理組合は沈没する。
＞4の場合、自主管理の道しか選択肢がないような気がする。

[17: 匿名さん]

＞14匿名さん
＞業法では借主全額負担のルールはない。
あのね、借主全額負担はダメというルールもない。
そんなことも知らないの？？？

[18: 匿名さん]

>>14 匿名さん
貸主全額負担がダメのルールもありません。

[19: デベにお勤めさん]

自分のマンションも投資用マンションです。管理費と修繕積立金で14000円。管理会社が部屋の入居者の斡旋している部屋もあるみたいです。ただ外国人のオーナーが半数ぐらいいる。マンションが乗っ取られそうだというのは自分のところもそう感じる。

[20: 匿名さん]

自主管理をサポートするNPO法人もある。
https://npo-syujyu.jp/about/
自主管理をサポートする公益財団法人もある
https://npo-syujyu.jp/about/
これらの法人をうまく活用すれば自主管理の道も開けてくると思うよ。
要するに、活用できるだけの基礎知識さえ身に着ければね。
管理会社なんて害にはなっても益にはならない建物もある。
要するに、そこに気づくかどうかだ。

[21: 匿名さん]

>>16 匿名さん
それくらいのことは百も承知。
自主管理にもっていくからには総会で可決しなければならない。
そのためには理事の過半数若しくは半数以上の同意者が必要です。
その作業にかかる前の様々な情報を得ておかないといけません。
そのための一端として＞＞10 匿名さん の投稿をさせていただきました。

16さんはこのマンションの状況からして自主管理にもっていく方法をご
伝授ください

[22: 匿名さん]

＞21匿名さん
＞16です。
よくご存じですね。勉強になります。
残念なことに、私はスレ主ではないので細かいところまでは答えようがありません。
伝授なんて大それたことはとてもできません。
利害関係のない第三者ですから、常識的な判断はできるかと思います。
＞21さんの方でスレ主でなければ分からない細かい部分は仮設定して、21さんの豊富な知識でご伝授ください。
様々な方面からの意見は選択肢を間違えないためにも必要ですからね。

[23: マンション検討中さん]

>>3
3の人のマンションは異常。23000円しか収入がないのに管理費が半分。売るしか方法はないと思う。時々100－200万円台のマンションを見るけどそういうことかなと思った。部屋の設備が壊れることもあるからその時の費用もかかるし。経営は不可能に見える。自主管理にしてもこれは難しい感じがする。立地が投資用に適さない場所に見える。賃貸人を付けるには別の会社に依頼することもできるからそれは考えた方がいい。23000円以上の金額で決まることもある。

[24: 周辺住民さん]

管理費を自主管理でいくら節約できるか。
修繕積立金の問題は別とする。
＞3匿名さんのケース15戸で想定してみた。
管理会社を首にするから
1　ごみ収集費　週二回でワンルームなら戸毎で1000円/月　
2　共有部分電気代　15戸なら1万円/月程度　　戸毎で700円/月
3　共有部分水道代　ゼロに近い。多くて15戸なら750/月程度　戸毎で50円/月
4　管理事務費　理事長が定額有償で運営（収支報告書、決算報告書、総会書類作等）　
　　1万円/月　戸毎で700円/月
5　水道子メーター検針集金　理事長が定額有償で運営　2500円/月戸毎で170円/月
6　共有部分に関する諸問題の取りまとめ　理事長が定額有償でとりまとめ戸毎で300円/月
7　共有設備部分に関する保全行為点検の外部委託　消防定期検査以外自主点検　無料/月
8　自主管理運営のための外部委託　　1700円/月　　戸毎で150円/月
9、火災地震保険　ワンルーム15戸　2500円/月　戸毎で170円/月
10、監視カメラ　自主管理　無料/月
以上で試算してみると、3240円/月
理事長の有償労務費は約2万円/月になるが、これが高いとするかどうかで管理費も違ってくる。
＞3匿名さんの管理費等は修繕積立金も含まれているだろうから、修繕積立金の額をどう設定するかで管理費等の金額は大きく違ってくる。
仮に、修繕積立金を3000円/月とすると、管理費等は合計で6240円となる。
8、の外部委託とは＞20匿名さんの、自主管理をサポートしてくれるシステムの年間契約料を戸毎の月割りで計算したもの。
約半分は節約できるから各オーナーの部屋の入居者さえ確保できればおいしい話だ。
1.15万－6240円＝5260円　
要するに、理事長の役目を誰がするかだ。

[25: 匿名さん]

>> 匿名さん
アウトローに乗っ取られた分譲マンション管理。

[26: 匿名さん]

>>3 匿名さん
訂正です。２５です。

[27: 匿名さん]

これからのマンション管理は自主管理の時代。
それを支援するアイテムも出そろっている。
一番厄介なのが会計業務だ。
この会計業務を支援する会社がある。
https://www.js-net.co.jp/business/
月々2.8万円程度だから、管理会社に何十万も支払うことを考えれば比較にならないほど安い。
集金業務や、月次収支報告書も作成してくれるので自主管理組合にとってはありがたい。
会計業務だけではなく、修繕工事に対する技術的な研究や支援もしてもらえる。
自主管理に発生する総合専門分野を支援してくれるので、自主管理組合の理事長にとってはありがたい存在だ。
自主管理を目指している管理組合の皆さん、一度検討するだけの価値はありますよ。
あなたのマンション管理費費用が半分近くに削減できるはずです。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
これって自主官営にはなりませんが、

[29: 匿名さん]

＞28　匿名さん
自主官営って何なの？

[30: 匿名さん]

28 匿名さん 12分前
>>27 匿名さん
これって自主管理にはなりませんが、

[31: ご近所さん]

30さんのおしゃる通り。
全部管理、一部管理、自主管理のうち、27さんのおっしゃっているのは一部管理です。
それら経費すらも節約したい、かつ、会計業務についても処理能力がある管理組合が自主管理が出来るという事になります。

管理会社に長く勤務していましたが、ここにいらっしゃる意識の高い組合員さんはごく一部しかいません。
都市部の多くのマンションでは無関心、無責任。総会に出てこないどころか、書面出席すらない。理事会メンバーに選出されても、理事長自体が当日ドタキャンも日常茶飯事。
何かトラブルがあっても連絡もつかない。理事長どころか他の理事にも連絡はつかない。
折り返しもない、メールをしても返事もない。
他の組合員は委託契約も読まず、管理規約も読まずわがまま放題。
いくら丁寧に説明しても、聞く耳持たず暴言言いたい放題。
総会を開くにも開催要件を満たすのに一苦労。何度も出欠提出を促しても提出がなく、ぎりぎりまで電話攻勢で提出をお願いし、ようやく総会成立。
酷いケースだと、通常総会を開催して一人も来なかったことも何度もあります。
（日時を決めたはずの理事長すら連絡もなく欠席）
皆様には考えられないかもしれませんが、こんなマンションがごまんとあります。
そういう管理組合が運営していくためには、管理会社は必要です。
それ以外の皆さんのような管理組合さんはどうぞ自主管理してください、っと思います。

[32: 匿名さん]

>>31 ご近所さん
解りました。つまり、
管理費等の収納代行・保管業務を登録業者に委託する方式ですよね。
これなら私は賛成します。

[33: ご近所さん]

元管理会社社員の私から言わせると、正直管理会社のスタッフはマンションに設置されている諸設備に関する知識は広く浅く程度です。
ほぼほぼ再委託先に丸投げですので、設備関係の業務を管理会社に委託するメリットはあまりないと思います。あるとすれば窓口の一本化くらいでしょうか。あとは雑務的なことですね。業者任せにすると決算期などを知らないため、スケジュール管理が適当な場合があるので、その点を管理会社が取りまとめています。
管理会社は設備管理系ではだいたい10～20％ほど粗利を乗せていますので、その分はお安くなります。また、管理会社はリスクを嫌うのでメーカー系列の業者を使いがちです。
これ自体は悪いことではありませんが、管理組合のニーズに合わせて独立系などの下請けを選択するというフレキシブルな動きが苦手です。まあ、この点は一括で再委託することによりスケールメリットを生かしたコストカットをしていることも理由の一つですが…

私も、もしもマンションを購入して役員になったとしたら管理会社は解約し、32さんと同じく、会計業務だけ委託し後は自主で行うと思います。
金銭がらみはトラブルの元ですし、同じ組合員であってもどんな方がいるかわからないことや、仮に横領があった場合も個人に対してはその金銭の補填を求めるのは大変困難になることは目に見えてますので。

[34: 匿名さん]

>31 匿名さん
説明になっていない。
つまり、自主管理とは何から何まで組合員でやることなのかな。
セキュリティ管理や共用部分の清掃も専門業者抜きで組合員がやるわけ？
そうではないと思うよ。
自主管理とは、管理会社と委託契約していない管理組合運営のことです。
自主管理をするには組合側もそれなりの自覚が必要で、自覚のない組合なら自主管理運営はしないほうがいい。

[35: 匿名さん]

無料でマンションの管理組合自主管理を手助けするツールもある。
このサイトだ。
https://mansion-board.com/
他にも有料サイトもあるが、まずは、この無料サイトから始めてみるのもいい。
スマホ版がないのが欠点だが、管理組合自主管理初期導入者にとっては十分なツールだと思う。
あとは、＞27　匿名さんが紹介してくれた会計業務を支援するツールと併せて自主管理運営すれば、高額の委託契約費を必要とする管理会社による組合運営など必要なくなる。
組合員の自覚が高まるとともに、ツールによる組合運営の透明化も図られる。
ブラックボックスだらけの管理会社とは月とスッポンだ。
おまけに管理費も修繕積立金も管理会社による無駄な経費が削がれ、管理費に限れば約半分になると思う。
一挙両得とはこのことだ。

[36: 匿名さん]

自主管理運営をする場合、管理会社の役割を一部分は理事長が代行しないと運営が成り立たない。
個人的には、その業務内容によって理事長や理事及び監事に対して有償制にすべきだと思っている。
一部の気概ある理事長がいる間はボランティア活動も厭わないだろうが、組合理事会を継承させるためには一刻の個人の自己満足に頼らず、合理的俯瞰的にその運営方法を判断すべきだと思う。
理事会の制度を継続可能な制度にすることが、自主管理制度を長く持続させるための条件ではないだろうか。
理事長等への労務費としての経費は管理会社への委託管理費に比べれば微々たる必要経費だと思う。
無償の輪番制するから活気がない組合運営となる。
有償の輪番制として、やりたくない方はスルーすればいい。
やる気のある方だけで有償の輪番制とすればいい。
勿論、無償での申し出があるならそれを拒むものでもない。
そういう方がいない時の理事会運営続行受け皿として理事長等の有償制を管理規約で定める必要がある。

[37: 匿名さん]

管理組合運営の理想的な形として、建築業における元請け会社の形態が挙げられる。
清掃業者など、各専門業者が協力業者であり、各職種の専門業者は数社抱えることで競争原理を働かせる。
各専門業者へは期間を定めて業務発注する。
所謂、注文書の発行だ。
協力業者の業務内容が悪ければ、次回の発注先は別の協力業者に発注すればいい。
注文書を発注する業務を理事会が運営し、理事長の権限で発行する。
ここまでいけば管理会社は無用となる。
競争原理が働いている組合運営は、無駄な経費が削減され、なれ合いによる不正な取引も防止できる。
成熟したマンション管理組合のあるべき姿だと思う。
勿論、組合役員は有償制の連番制とすればいい。

[38: 匿名さん]

補足
高齢化により理事会運営が難しいところは、理事長補佐としてマンション管理士などを置けばいいと思う。
組合員による理事会は最低でも必要な組織であり、苦し紛れに管理会社などにすべてを委ねると、その末路は目に見えている。
何故なら、理事会があるうちは組合員による改善点の声も汲み上げることができるが、組合員の相談相手となる理事会がなくなる管理会社管理方式になると、利益を相反する管理会社に不利益な声は汲み上げられないまま無視され続けるのが目に見えている。
私のマンションでは、実際にそういった理不尽なことが管理会社管理方式の名の下でまかり通っている。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
できることなら組合員のマンション管理士にお願いしたほうが
良いでしょう。マンション管理士も管理会社関係者、不動産業、
等々に所属している方がおおいです。選別は慎重にしましょう。

[40: 匿名さん]

>39 匿名さん
助言ありがとうございます。
地域にマンション管理士団体があるが、胡散臭さはぬぐい切れない。
マンション管理士選びも慎重にしないといけないが、理事会が残ることで組合員による方向修正の道は残されている。
やってはいけないのは、組合員による理事会運営をなくすことだ。
これは絶対にやってはいけない。
組合員による方向修正が難しくなり、組合員の財産が赤の他人の管理会社に好き勝手に食いつぶされていくからです。

[41: 匿名]

39さんのおっしゃる通り、マンション管理士には実に様々な人がいます。
一番気を付けなければいけないのが、業界経験が全くない、資格だけ取りましたという元管理組合理事長なんていう肩書の人たちですね。
業界の事を何も知らないので、机上の空論に終始して管理会社と建設的な話が全くできず、余計にこじらせることが非常に多いです。

[42: 匿名さん]

各地域にマンション管理士の団体がありますが、
私も理事の経験がありますす。
彼らの考えていることは定年後の仕事を探してきているといった
動機です。
理事長などは顧問先を探しているようでした。
これではマンション管理士の信用はいつまでもつかないし、
仕事も増えないと思いました。勿論素晴らしい面々もおりましたが
見分けは付きにくいです。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名
理事長でマンション管理士試験を十数回受験していつも不合格する。
最近は受験もあきらめてマンション管理士の有資格者に向かって、
理事長職はマンション管理士は役立たないと知らない組合員に吹聴
しまくる理事長もいる。
しかし、総会等で質疑応答を見ていると管理会社担当に依存してい
るのが見え見えで恥ずかしい限りです。
解っているようで初歩的な文法も理解していない有様です。
有資格者は表に出にくい状態のマンションです。

[44: スレ主]

明るいニュースが入ってきたのでお知らせしたい。
管理会社大手の三菱地所が管理会社運営に見切りをつけ、自主運営のためのサポートアプリを発表した。
以前からこの手のアプリはあったのだが、帯に短したすきに長しで、自主管理サポートまでには至っていない。
何故、見切りをつけたのといえば、管理会社運営は企業としては採算がとれないらしい。
管理会社として採算を取ろうとすると、管理費の値上げだったり、大規模修繕工事の取り込みだったりで、住民ファーストとは利益が相反するからだ。
自主管理サポートアプリの活用で無駄な経費を削減でき、管理会社との無駄な軋轢もなくすことができる。
あとは管理組合側の柔軟性だ。
それは、管理会社ファーストか管理組合ファーストか、どちらに重きを置くかで選択肢は自ずから決まっていく。
これからは、マンション自主管理の時代にむけて、大きくマンション管理の形態が変わりつつあることに気付くべきだ。
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=3

[45: 匿名さん]

無名ですがこの様なアプリも作られている様です

https://app.betterplace.co.jp/

金銭の管理については管理会社などに任せるのがいいのでは。
自主管理の場合、会計担当者は負担が大きく、会計ミスなど悪意なく
軽微な損失を管理組合に与えてしまうリスクがあるため、特定の住民に負荷を
かけてしまう場合が懸念されます。

[46: スレ主]

選択肢は色々あると思う。
管理会社による会計運営だと利益が相反しているため不正会計の疑惑が常に伴う。
常に、組合員の財産は第三者である管理組合に狙われていると思っても過言ではない。
気が付けば、管理会社のための管理費だったり、修繕積立金だったりする。
自主管理の場合、
＞特定の住民に負荷をかけてしまう場合が懸念されます。
だから、管理会社でないプロの会計運営システムに会計を任せればいい。
自主管理会計の場合、特に大切なのは、会計の透明性と理事会などによる不正会計の防止だ。
その部分をWEBシステムとマンション管理会計アプリの利用で解決できるのではないだろうか。
現在、管理会社による管理に疑問を抱いている管理組合なら、一度は検討してみる価値は十分にある。
https://www.innovelios.com/

[47: スレ主]

＞46　訂正
＞組合員の財産は第三者である【管理組合】に狙われている
→組合員の財産は第三者である【管理会社】に狙われている

[48: 匿名さん]

自主管理だったら、役員やるの大変そうじゃない？

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん
滞納に関する業務と分譲マンションの管理の一般常識。
全部自主管理は反対ですが、管理を分散して、それを統括する。

[50: 匿名さん]

必ずしも専門性がなく、管理に関心がある人ばかりでない素人の輪番制の理事会方式で自主管理ができるのか疑問。自主管理ができている組合は、ずっと、ごく一部の同じ人が役員で主導しているのではないでしょうか？