管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

[口コミ知りたいさん]

最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。

[104: 通りがかりさん]

>>103 さん

100匿名さん、アドバイスありがとうございます。今は無料作成キャンペーンをしています。金が目的ではないから価格は3万円でもいいのです。私ももう77歳、住宅建設業でお世話になって今日があるので、就活として何かお役に立てればと思っていますから、価格は1万円でも充分です(笑)

[105: マンコミュファンさん]

でもこのソフト買っていただいたお客様から「大規模2年前に終わったから時期をずらすのはどうしたらいか」など問い合わせもありその対応も大変なので、そういったのも含めて価格設定しています。

[106: 匿名さん]

>>104 通りがかりさん

喜寿のお祝いを申し上げます。
今後さまざまな自主管理ソフトが日本でも開発されることでしょう。
でも、マンション管理でAI技術が駆使されるようになっても、生身の人間である専門家のサポートの重要性が失われることはないでしょう。管理組合は多様な人間の集まりで能力レベルも様々です。
ですから、どんなレベルの人たちでも使いこなせるようにサポートしたり、指導したりすることのできる専門家の存在はマンション管理において重要だと思います。

[107: マンコミュファンさん]

まずは喜寿の祝ありがとうございます。

そして現在のマンションが抱える諸問題の解決に対する見識あるご意見、貴方様は素晴らしい方だと思いました。

と同時にパンフレットを郵送しても「ポストがありません」と張られ戻ってくる封筒を見て、貴方の様な方がいないと自主管理マンションの資産価値を保つのは難しいだろうと思いました。

私は大成プレハブというPC住宅建設会社
に就職して沢山のマンションを建設してきたので、その建物をもう解体しなければならないのか・・・きちっと維持管理したらまだまだ使えるではないか・・・そんな複雑な心境の日が多くなってきたのもソフトを開発した動機です。

自主管理マンションの資産価値を下げないよう貴方様には頑張っていただきたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

[108: 匿名さん]

>>107 マンコミュファンさん

うちのマンションは未だ自主管理ではないです。
個人的な意見ですが、今の時点では自主管理はある程度（最低でも半分くらい？）高い学習能力（と時間的余裕のある）のある区分所有者と相互信頼など条件が揃っていないと、難しい気がします。

でも、三菱地所のクラセルのようなマンション管理組合向けアプリには
とても関心があります。実際、マンション管理業界において将来性のあるビジネスとして急速な発展を遂げる可能性のある分野で、特に北欧、ドイツ、フランスでは、
クラセルよりずっと優れたマンション管理組合向けアプリを使用して、急速に自主管理が広がりつつあると海外のメディアで読みました。調べると、すでに競合するアプリがたくさん出ています。

一級建築士の方がこのスレに降臨されていらっしゃるようなので、
お伺いしたいのですが、「スマート修繕」をどう思われますか？
自分はかなり画期的だと思うのですが、将来的にマンション管理組合向けアプリと「スマート修繕」を合体させたようなサービスがもっと多様性をもって市場に現れれば、自主管理に安心して移行する管理組合も増えるのではないかと思うのですが、
どのようにお考えですか。また、一級建築士のお立場から見て、三菱地所のクラセルや「スマート修繕」の弱点は何であるとお考えですか？

[109: マンション比較中さん]

>>108 匿名さん
１０７様のおっしゃるとおり、前にも書き込みしましたが、自主管理マンション宛にパンフレットを送ってもポストがないからと戻ってくるのを見て、管理が出来ていないな～ただ管理費を減らそうとしているだけなんだな～と思いました。また直近で書き込みしていただいたようなしっかりしたリーダーがいないと運営は難しいとも思いました。

先日私のソフトを購入された東京で大規模修繕工事会社株式会社武田工業の社長が大阪までクラレこのソフトの応用方法(大規模修繕会社でも長期修繕計画が出来ますを手土産に営業するツールとして使用)を聞きに来ました。

その時その社長は新築ではCADで図面書けば数量も自動的に拾い積算まで全てAIで出来るようになっているが、大規模修繕はまだそこまで行っていない。高木企画のソフトが基本情報を入力するだけで長期修繕計画が出来るなら住民さんがパンフットを読ませれば後はAIが長期修繕計画書を作成出来る時代になるのは時間の問題だとも話していました。

三菱地所のクラセルやスマート修繕も多分最終目的はそこまで考えているのではないでしょうか。気になるのは三菱地所さんはどちらかといえばゼネコンでなくデベロッパー、たくさんのビルや商業施設の販売データはたくさんもっていると思いますが、マンションに関する工事の部位ごとの歩掛数量を持っている・・・かですね。
私は大手デベロッパー住友不動産の分譲マンションアフターを長年していましたがそういうデータはありませんでした。マンションを管理している住友不動産建物サービスもなかったと思います。だから気になるとしたらその点ですね
持っていなかったです。

大規模修繕工事は大体1戸あたり100万円かかるのだから、工事項目なんてどうでもいいなら戸数をかけたら大規模修繕工事費なんて出てくるし、戸当たりは雑だと思うなら坪(延べ面積)当たりでも金額は出てきます。ただ国交省の様式は工事費目ごとに算出したものを組み立てて作成するようになっていますから、前者のようなおおざっぱな出し方では通りません。

たまたま私は大手ゼネコンで工事そして積算、電算という業務を渡り歩いてきたので
キホンデータから工事部位ごとの数量を割だすことが出来、それをこのソフトに組み込んでいるのです。自慢話になってしまったようで・・・申し訳ありません。

[110: 検討板ユーザーさん]

私は大規模修繕工事の設計・監理をしている建築事務所の社員で長期修繕計画作成依頼は最近多いです。

これがないとマンションの維持管理をきちっとしているという優良マンションの認定が行政からもらえないからです。

国交省の指定様式は様式4-4を作成すれば後は皆自動計算で出来るから当事務所もエクセルで作成しています。

高木企画様との大きな違いは4-4の工事費を、高木企画様は基本データをもとに長年蓄積された歩掛で算出しています。

当事務所には金がかかる建物調査をするタイミングで大規模修繕工事が終わった段階での作成依頼が多く大規模修繕工事の契約書をもとに作成しています。

だから、精度の面では当事務所の方が高く作成費用も10倍はかかります。高木企画様は机上計算だけだし、失礼かとは思いますが77歳なら年金も受けてるでしょうから金儲けではないと思います。

根本的に違うのは当事務所は結果を紙ベースでしか納品出来ません。高木企画がデータで納品しているのには驚きです。

エクセルデータで受け取れば管理組合の人達で大規模の周期や追加修繕の修正も
出来るから毎年見直しもできます。

たった50000円なら、まずは高木企画様のソフトを購入し、自分達で長期修繕計画を作成するという意識を高揚させ、大規模修繕時には当事務所の様な専門企業に作成を依頼するのが賢明だ思います。