管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

[口コミ知りたいさん]

最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。

[1: 匿名さん]

組合員が管理するのであれば、組合員の中にマンション管理に関する専門知識を持った方がいることが第一条件かな。素人の寄せ集まりではやらない方がいい。大怪我をする。

[2: ご近所さん]

自分のところも自主管理にしたいが賛成してくれるかどうか自信がない。マンションの個数が少ないので自主管理が良いと思っている

[3: 匿名さん]

自分のマンションは投資型マンションで、大部分のオーナーがマンションでは生活していない。管理会社に面倒見てもらうのは、ある意味合理的なのだが、最近は管理会社ファーストが目につき、そのうち、管理会社にマンションごと乗っ取られるのではないかと心配している。管理会社は入居者の斡旋もしていて、貸家入居率は70％程度。入居率を上げるために家賃設定を下げるのだが、管理費や修繕積立金は上がる一方だ。共益費も含めた家賃設定が2.3万円なのに、管理会社に引き落とされる管理費等は1.15万円で、手元には半分しか残らない。入居率が悪いから、さらに家賃設定は下げざるを得ないだろう。そうなれば、取り分は完全に逆転する。それでも入居者が居ればまだまし。30％の空室オーナーは管理会社に多額の上納金を貢がなければならない。空き室が多いから売りに出しても買い手が見つからない。不動産売買も手掛けている管理会社も話に乗るとは言ってくれるが、二束三文の値段だ。引くに引けない蟻地獄状態だ。この危機を脱するには自主管理で管理費等を下げ、競合物件と戦うしかないと思っている。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん
これに税金を加算するとどうなりますか
改行して解りやすく投稿してください。

[5: 匿名さん]

>>2 ご近所さん
理事の半数以上の合意を得れば総会は普通決議事項ですので簡単です。

[6: 匿名さん]

＞4　匿名さん
所得税？それとも固定資産税？どちらにしても説明を受けるほどの価値はない。
＞５　匿名さん
理事が居なくて管理会社が理事の代行をしている場合はどうすればいいの？

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん
>>4　匿名さん
家賃月　２３．０００円ー（管理費等１１，５００円＋固定資産税・都市計画税）　　＝？
＞５　匿名さん
管理会社の理事代行も含めての半数以上

[8: 匿名さん]

＞7匿名さん
それで何を知りたいの？その理由は？

[9: 匿名さん]

＞７匿名さんは、所得税がどういう体系で課税されているか知らないんじゃないの？
同じ1万円の所得増でも人によって違ってくる。
必要経費も違うだろうし、借入金額による金利負担も違うだろうし、細かいこと言えばきりがない。
一体、何が知りたいのか。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
所得税のことは言っていません。固定資産税と都市計画税です。
>>8 匿名さん
知りたいのではなく知らなければアドバイスできません。
月の家賃収入２３．０００円ー（管理費等＋固定資産税等）＝？
円があなたの月の家賃収入になります。
これでいいかはあなたの判断次第です。私はこんなマンションは
購入しません。
その他宅地建物取引業法で媒介業者に賃貸借契約時の手数料等が
必要です。
借地借家法で貸主の責任等を勉強してください。

分譲マンションの一室を銀行から借り入れをして購入し賃貸に出
すかたが結構多いようですが、どんなもんでしょうか。？

[11: 匿名さん]

＞９匿名さん
自分が物知りだということを知ってほしかっただけじゃないの。
こういう輩は時々いるから気にしない方がいいよ。
或いは、暇な管理会社の営業マンの嫌がらせ。

[12: 匿名さん]

＞10匿名さん
＞知りたいのではなく知らなければアドバイスできません。
どういうアドバイスなの？
スレ題にあるように、仮に、管理会社がいなくて、管理費等がが3000円/月なら２万円の家賃が手元に入ってくる。管理費等が5000円になれば手元に1.8万円が残る。そういった展開をスレ主は模索しているのだろうと思うよ。
自分は買わないといったアドバイスは大スベリだと思う。
すでに買っているのだから。

[13: 匿名さん]

＞その他宅地建物取引業法で媒介業者に賃貸借契約時の手数料等が必要です。借地借家法で貸主の責任等を勉強してください。
そうかな、一般的には媒介手数料は借主が100％負担する。別に貸主の負担にはならない。そんなことも知らないで知ったかぶりはよくないよ。勉強すべきは＞10さんだと思う。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
地域によっては、手数料は片手・両手・例えば片手で
礼金等のところもある。業法では借主全額負担のルールはない。
マンションの一室を所有するには、固定資産税・都市計画税、
管理費・修繕積立金、等の負担は必須であるが。
マンションの規約も様々なので規約等を確認してください。

[15: 匿名さん]

>>11 匿名さん
ヘンテコリンな投稿ですね。マンション管理士試験に永遠に合格しないでしょう。僻みはやめましょう。いいことはありませんよ。

[16: 匿名さん]

＞14
管理会社ありきの話しか出てこない。発想が貧困。暇な管理会社社員のスレつぶしだろう。
管理会社抜きの自主管理になると話の展開は違ってくる。
＞4の状況は投資物件マンションとしては異常な状態。
家賃2.3万円で空室率30％なら、投資物件としては崩壊寸前。
空き室30％のオーナーは無収入の上に管理費等1.15万円を管理会社に上納しなければならない。
こうなれば、管理会社は吸血鬼としての役割しか果たさない。
早く吸血鬼としての管理会社を首にして自主管理に舵を取らないと管理組合は沈没する。
＞4の場合、自主管理の道しか選択肢がないような気がする。

[17: 匿名さん]

＞14匿名さん
＞業法では借主全額負担のルールはない。
あのね、借主全額負担はダメというルールもない。
そんなことも知らないの？？？

[18: 匿名さん]

>>14 匿名さん
貸主全額負担がダメのルールもありません。

[19: デベにお勤めさん]

自分のマンションも投資用マンションです。管理費と修繕積立金で14000円。管理会社が部屋の入居者の斡旋している部屋もあるみたいです。ただ外国人のオーナーが半数ぐらいいる。マンションが乗っ取られそうだというのは自分のところもそう感じる。

[20: 匿名さん]

自主管理をサポートするNPO法人もある。
https://npo-syujyu.jp/about/
自主管理をサポートする公益財団法人もある
https://npo-syujyu.jp/about/
これらの法人をうまく活用すれば自主管理の道も開けてくると思うよ。
要するに、活用できるだけの基礎知識さえ身に着ければね。
管理会社なんて害にはなっても益にはならない建物もある。
要するに、そこに気づくかどうかだ。