管理会社のいない自主管理で管理組合を運営

[口コミ知りたいさん]

最近、管理会社ファーストのマンション管理組合を多く見受ける。本来は管理組合ファーストが正常な姿だ。この正常でない異常な状態を正常な状態に戻すには、管理会社を交代させるか、自主管理の道しか残されていない。管理会社を交代させたところで彼らが利益団体である以上、時間経過と共に管理組合とは利益が相反してくる。そうなると、真の管理組合ファーストの道は自主管理しかない。自主管理運営に当たって皆さんの豊富な知恵をお借りしたい。現在自主管理されている方、過去の自主管理したが挫折された方、自主管理に興味のある方、どなたでもお知恵を拝借したいと思っています。また、自主管理をサポートしている組織、あるいは運営サポートソフトなどがあればご紹介ください。

[66: 通りがかりさん]

>>65 デベにお勤めさん
有償でパソコン操作の補助を募ってはどうですか？会計担当は承認者。

幸いあなた自身が担当されて来たので、作業時間もある程度出せると思います。
およその作業時間と報酬が示されれば、120戸もあれば応募はあると思います。

[67: 匿名さん]

私のマンションは５００戸超の大型マンションです。
理事長が理事会で突然管理委託契約変更案を提出してきた。
議案内容は基幹事務と設備管理登録管理会社に委託し、
清掃業務と管理人業務を他の管理会社に分散する案であった。
理事会では承認されたが、坦当は後日ということで散会した。
現管理会社が承諾しないときは他の管理会社にも相見積もりを
取り寄せる案も承認された。
後日理事会のいうとうりの案を管理会社は承認したので即時臨時総会
の案を作成して臨時総会で承認された。
管理員業務と清掃業務を他の管理会社に委託して５年が過ぎたが、
マンションは見違えるくらい良くなった。
理事長曰く基幹事務だけは管理会社に委託したいとの希望を述べて
辞任した。

[68: 通りがかりさん]

>>67 匿名さん
基幹事務を設備管理登録管理会社に残し、清掃と管理人さんを管理組合が直で別に発注というのも結構いいかもしれないけど、建物や設備ってきちんと点検してても、不具合が出る時はその前兆がある。
その前兆をいち早く見つけてくれるのは日常清掃をくまなくしている管理人や清掃員だったりするので、管理人、管理組合、管理会社間の情報共有がうまく行くといいよね。
管理人や清掃担当者の管理は管理会社にとってもむずかしいでしょ。
毎日一緒にいるわけではないから。
今の時代、福利厚生の行き届いた大手でもないと、管理人や清掃員の募集も大変だから、管理会社によっては願ったり叶ったりだったりするかな？

[69: マンション検討中さん]

>>67

５００戸の自主管理なんてどこに存在してたんですか？その規模で自主管理ってきいたことないですが、、本当の話ですか？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
実家が千葉の方ですが、旧住宅公団の団地がかなりあります。自分が知っている総武線の方のいくつかの団地は戸数で各1000戸ほど、築50年前後です。ずっと自主管理のようです。
そのうちの一つ、西小中台団地は修繕履歴等の情報がHPにアップされているので、見てみたところ修繕もきちんとなされていて、管理が行き届いているような印象を受けます。
もしかすると「自主管理」の定義がここで挙げられているそれとは違うのかもしれません…。自主管理なのに、昔は「団地サービス」とかいう会社もあったので。

[71: 匿名さん]

自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態 | コラム | マンション元気ラボ
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202002...

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[72: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
自分の親戚は地方中核都市の住宅公社が50年ほど前に分譲したマンションにずっと住み続けていますが、自主管理です。親戚も役員を輪番でなんどかしたことがあります。
580戸だったと思います。
大規模修繕したばかりだからか分かりませんが、本当に綺麗で、掃除も行き届いています。
自主管理は、小さいマンションだと輪番で回って来てもなかなか時間を割けないことがあって、一部の人に負担が過剰にかかることがあるかもしれません。ですが、戸数が500戸とか1000戸等であれば、役員の一部が多少さぼっていても、まだ他に人がいるので、結構やっていけるのではないでしょうか。

[73: 匿名さん]

自主管理は、↓のような任意加入団体が管理組合の業務を行うのが多い？
自主管理とは関係なく、地方に多い？

最高裁判例
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/357/038357_hanrei.pdf

　上告人は，その規約上，本件マンションの敷地及び共用部分の維持管理，変更，これらに付随する一切の業務を行うとともに，円滑な共同生活と良好な住環境の維持運営に関する業務を行うものとされており，組合員がその構成員の主体をなす各種団体（老人会等）に，その業務を分掌させることができるとされている。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
自分が知っている旧住宅公団の団地では、管理組合法人が直接、清掃スタッフや事務員を雇用しています。
清掃スタッフとして、例えば団地の老人会加入者や基礎自治体のシルバー人材センター登録者をお願いするということもあると思います。
エレベーターや機械式駐車場等、法定点検義務のある設備がないとか、清掃は住戸回りは住民が自分でする、等のためか、築５０年前後ですが、５０平米程度で管理費７千円とか８千円、修繕積立金１万円程度のところが、多いようです。

[75: 匿名さん]

自主管理って要するに管理会社と契約しない管理方式を言います。管理組合が業務委託などで契約した管理人に管理会社の業務を頼めばいいのです。

[76: 匿名さん]

管理組合が管理員等を雇用するなら、労働保険（労災保険・雇用保険）のような義務を管理組合が負うということですよね（ですか？）

〇厚生労働省
～労働者を一人でも雇用していれば労働保険に加入する必要があります～
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/roudouki...

[77: 匿名さん]

業務委託であれば、その必要はありません。また、一部委託という方法もありますよね。要するに自主管理のメリットは管理会社に無用なピンハネ代を支払わなくて済むということなので、管理員だけ派遣で頼めば、ピンハネはそこだけで済みます。まあ、労働保険払ってもそっちの方がいいと思いますけどね。試用期間など設ければそれほどリスクはないかと。

[78: 匿名さん]

ピンハネなんかしていませんよ
管理組合のお手伝いをしてお駄賃をもらってるんです
人聞きの悪いことを言わないでください

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん

管理組合から管理会社が受けとる管理員業務費－管理員人件費＝ピンハネ代

[80: 匿名さん]

学生から大学が受け取る授業料－教員人件費＝ピンハネ代

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん
設備費や事務人件費は？

[82: 匿名さん]

>>77
管理会社のピンハネの方法を詳しく教えてください。

[83: 匿名さん]

>>82
修繕積立金を奪うことです。

[84: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
沢山ありますよ、
近所のマンションも１０００と超で自社管理しています。
うちは自主ではなく分散ですけどね。

[85: 匿名さん]

>>68 通りがかりさん
建物と設備管理は管理人（資格保有）がします。