ジオ大津 京町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ大津 京町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/otsu/

所在地：滋賀県大津市京町一丁目2番　他23筆（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「大津」駅 徒歩7分
　　　京阪電鉄京津線「上栄町」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.70平米～85.61平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 検討板ユーザーさん]

滋賀のマンションのトップ集団を形成するのは
ジオですか？大津京、草津プラウド、ブランズシティあたりも人気ですね。

[402: マンション掲示板さん]

>>401 検討板ユーザーさん
プレサンスじゃないですか？
草津のシエルもなんだかんだで完売目前で同時期のこのジオよりもかなり早く完売ですし。
ブランズは順調そうですがプラウドは苦戦が目に見えてますよね。

[403: eマンションさん]

>>401 検討板ユーザーさん
そういうのは比べるの難しいですよ。立地も価格も販売時期も違いますから。シエルとジオが同時期なんですか？そうだとしても戸数が全然違うので、戸数も少なくて安さを売りにしていたシエルが早く売れるのは当然だと思います。

[404: マンション検討中さん]

>>403 eマンションさん
ということは
この物件はかなり売れ残っているので、
値段に似合ってない物件ということですね。

[405: マンション掲示板さん]

やはり、ブランズ、プラウドが強しか、！

[406: 匿名さん]

広域検討者の方だとメジャーデベの方が安心感あるでしょうからそっちになびくのは理解出来ます。でもこのエリアのメイン需要は地縁者ですから価格が相場に沿っていれば…ですね。

[407: eマンションさん]

>>404 マンション検討中さん
どうでしょうね。どれくらい残ってるのかわからないので何とも言えないですが、徒歩7分で悪くはないと思いますので、価格の不一致も理由かもしれませんね。今となってはブランズ、プラウドもあるので凄く高い印象はないですけど。
個人的には大津か草津なら多少高くても草津がいいし、ジオかブランズ、プラウドならブランズ、プラウドがいいですね。あと間取りにこだわりがあるのでここの部屋は柱が邪魔なので、それが一番ここを買わなかった理由です。

[408: 通りがかりさん]

買えるならプラウド。
ブランズは南草津だからナシ。
ジオは間取りがイヤでした。

[409: 通りがかりさん]

基本的に草津はナシかな。
ガヤガヤゴミゴミしてて、住んでる人の属性がね、、、
週末のエイスクエアとかひどいですよ

[410: マンション掲示板さん]

実質的な県庁所在地は今や草津の認知。
シガサクはそう答えている現状がある

[411: マンション検討中さん]

>>409 通りがかりさん

そう言いながら、
同様に混み合っている草津イオンに行くんでしょうね。笑笑

[412: eマンションさん]

私は活気があるほうがいいので、草津はありですね。南草津はマンションばかりで楽しい商業施設がないからなしです。大津も商業施設はあまりないけど、京都に近いから南草津よりは断然ありです。

[413: マンション掲示板さん]

大津は地形が悪いから微妙だな。。

[414: 通りがかりさん]

南側に空き地がありますが今後どうなるかご存知の方いらっしゃいますか？同じような15階のマンション等建つようであれば日当たりが気になります。

[415: eマンションさん]

>>414 通りがかりさん
南側は国が所有している土地らしく、マンション等の建設計画は今のところないようですよ。

[416: 餅兵好き太郎]

わりと前向きに考えていてここにたどり着きました。

プラス
・まず、交通の便がいい。京都に2経路で行けて便利。
・大津駅近くは中古マンションもほぼでない、京都市の住宅政策が失敗している分で需要は悪くなさそう
（におの浜や大津京によくマンションがたっていますが、西武なきあと町の雰囲気や立地的には微妙に思えます。車通勤メインならありそうですが）
・今後、同エリアで供給される機会がかなり少なそうな予感。あるいは資材/土地高で高騰しそう
・図書館も近く、校区的にも悪くない。将来京都の学校も通わせやすい
・町並み、商店街や琵琶湖に近いのも好み
・町中にあるシャリエ、エスリード、パデシオンと比べてしゅっとしてる（スクエアクロスとかグランドセントラルとか仰々しく感じます

マイナス
・間取りはちょっとぱっとしない（エアコンつけられない部屋とか謎納戸とか狭いキッチン、狭いLDKとか。スクエアクロスの間取りはいい感じ。でも立地が微妙・・・
・駐車場の経路、ちょっと狭そう
・設備面もちょっとコスト減が目立つ（致命的ではない
・1Fは半地下、2Fは近隣とすぐ近くで売れるのか心配・・・

価格的には妥当な気もしています。共働きでなんとかやっていけそう感（特に京都と比較して・・・）
なにかぬけ漏れあるか知りたいので、上記の項目についてコメントございましたら教えてください。

[417: 匿名さん]

>>416 餅兵好き太郎さん
プラス要素の内容を見て、生粋の京都人のご意見かと思いました。
こういう書き方をするのにはマイナス要素に追加することが出てくるからです。

確かに京都の住宅政策の失敗から京都から滋賀への移住者は多いです。
ただ京都人といってもご承知の通り京都は大学の町ということもあり（それ以外もありますが）、案外様々な地域の出身者がおられ、かつそのまま京都に住んでいらっしゃるタイプも最近では特に多くなってきていると思われます。
そのようなタイプの京都の人からすれば、大津の落ち着いた感じ、とかは関係ないようです。（もちろん例外はありますがおそらくそれは少数派）
これは実際、周囲の様々な京都在住（代々京都ではない方々、伏見や山科など京都郊外含む）→滋賀移住者の話を聞いて私自身改めて気づいたことです。
私の周囲の話限定ではありますが、結構多方面の周囲で同じ意見が聞けました。

前置きが長くなり申し訳ありません。
つまりマイナス要素として、ジオの徒歩7分、商業施設等も少ない、ことは京都からの移住者の大半にとってはマイナス要素であり、それならにおの浜、大津京、南草津や草津の方が魅力的に映るためその点に関しては「売りにくい」可能性は大いにあるかと。それ（立地と価格）ならマンションではなくもう少し郊外でもいいから戸建にする、などの意見も聞きました。
これは滋賀在住者の意見も聞いていると同じ（大津駅より他のところがいい、この金額出すのなら滋賀郊外で戸建にする）でした。

もちろん餅兵好き太郎さんやジオ購入者のように街の雰囲気が程よいことが魅力に映る方も実際いらっしゃいますが、想像以上に少数派かと。

様々なご意見があるのは承知しておりますが、一人の人間が実際に聞いた話としてお留めいただけたらと思います。

[418: 匿名さん]

>>411 マンション検討中さん
409さんは行くならいいけど住むのは、ってことなんでしょうね。マンションのトピックですから「住環境」のことなのでしょう。

[419: 餅兵好き太郎]

コメントありがとうございます！

>つまりマイナス要素として、ジオの徒歩7分、商業施設等も少ない、ことは京都からの移住者の大半にとってはマイナス要素であり、それならにおの浜、大津京、南草津や草津の方が魅力的に映るため

そういう方もいらっしゃるとは思います。
特に車を使う方にとってはそうでしょうね。

ただ、大津京の頻繁に止まる湖西線と、土日にずっと渋滞する交通事情やロードサイド文化（プラウドの最寄りのドンキホーテとか）でびわ湖ビュー以外の魅力に乏しく、におの浜は、西武が閉店して以降は集合住宅だらけに拍車がかかって商業施設もカミングスーンだらけのOhMeしかなく魅力に欠けるなあとも感じています（ときめき坂はちらほらいいお店がありますが、いろいろ残念・・・地主が腑抜けだと思う）。草津は活気があって便利だしいい町です。
このあたりは一長一短・好みもあるのと、マンション中古の相場はマスのニーズをみても意味がなく、需要と供給のバランスということを考えると、このマンションのマイナスがすぎるということはないかと。

[420: 名無しさん]

ここ数ヶ月大津駅付近の中古マンションの成約状況を見ていましたが、駅徒歩2分の築20年超の物件も含め、徒歩6?7分圏内でしたら高額物件を除くと売出しから1ヶ月後には成約したのか、物件一覧から削除されていたようでした。

街としての個々人の好みは分かれますが、市場ニーズとして捉えたときには、大津駅が将来の流通性が期待できないということはなさそうだと思っています。

その上で今後の管理計画認定制度の施行により、修繕積立金額が低すぎないか、解体までを見据えた超長期の修繕計画を持っているのかなど、管理組合の運営状況の要素も含めて個別の物件が中古住宅市場で評価されてくるのかなと思っています。