ジオ大津 京町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ大津 京町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/otsu/

所在地：滋賀県大津市京町一丁目2番　他23筆（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「大津」駅 徒歩7分
　　　京阪電鉄京津線「上栄町」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.70平米～85.61平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: マンション掲示板さん]

ローン控除0.7%に引き下げですね

[382: 匿名さん]

入居説明会の案内来ましたね。
マンション初めてなんですが地震保険、火災保険は必須なんですかね？火災保険には入ろうかっと思ってましたがどうなんでしょう。

[383: 匿名さん]

購入された方おられましたらインテリアオプションで発注ではなく外注業者にエコカラットやアクセントクロス、玄関鏡、床のコーティングなど頼む場合どんな段取りで動かれますか？？
例えば3/31引き渡しとして4/1から作業に入ってもらったらできるのでしょうか？申請手続きなどいるのでしょうか？
そうなると引っ越しも4月中ばくらいを予定しないといけないのかと考えています。
段取り詳しい方おられましたら教えてほしいです。

[384: マンション検討中さん]

外観の色が広告と違いませんか？

[385: マンション検討中]

>>384 マンション検討中さん

うーん、広告の画像もいろいろな時間帯をイメージして作られているようなので、ハッキリとは言えませんが、個人的には実物の方がイラストよりメリハリが薄くて全体的に色合いが淡いイメージは受けますね。
外観はほぼ完成したみたいですね。足場が今日あたり全て外れたと思いますが、もう一回昼間に見てみたいです。

個人的には南側のサウスゲートの完成予想図ですが、かなり道路に近い場所まで建物が来ているので、イラスト通り木を植えるスペースがあるのかな？とは感じてます。

[386: マンション検討中さん]

足場がとれて凄く綺麗でしたよ。
他のマンションより、見た目、良さげです。
早く完売して欲しいです。

[387: マンション検討中さん]

大津はどこの物件も苦戦されてますね。

[388: 周辺住民さん]

>>383 匿名さん
外注で入居前リフォームを検討中のものです。リフォームとは規模が違うので、また異なってくるところはあるかと思いますが、参考までに。

基本はまず入居説明会の時に確認してくれと言われました。。

383さん希望の依頼内容に管理規約に関係してくるものがあっても事前に申請しておけば、それで鍵引き渡し後すぐに進めて大丈夫だとのことです。
見た感じだと規約に関係なさそうな気もしますが、他にもあるのかもしれないですし、一度説明会の時に確認した方が確実かと思います。事前に申請して後から正式に受理されるとかだったかもしれないですが、とにかくその事前申請さえしておけば、進めてOKとのことです。

とはいえ、「と思いますよ」的な返答だったので、説明会時に確認お願いします。

[389: 周辺住民さん]

>>386 マンション検討中さん
早く完売して欲しいのはなぜでしょうか？
空き家が多いと荒れるとか資産価値的なこと、管理的なこと？？
他意はなく、素朴な疑問です。

私は一気に完売、入居となるとマンション自体が一層一時に慌しい感じになるので、入居時に売れ残ってるぐらいの方がいいなあなどと思っておりました。

[390: マンション検討中さん]

竣工前完売=完売御礼
竣工時売残=堂々完成

[391: 通りがかりさん]

>>389 周辺住民さん
通りすがりの者です。
早期に完売する＝適正な価格もしくは安価で魅力ある物件であることの証になるのではないでしょうか。
竣工しても完売していないということはもちろん中古ですぐに手放す時には購入価格より安く値段設定しないと売れないでしょうしね。
最近の例では特にパデシオンがかなり早いタイミングで完売してましたが、今の取引とか見てると販売時よりも高く売買されている印象です。

[392: 坪単価比較中さん]

部屋の柱を何とかして設備をグレードアップしたら、400万位アップしても完売すると思うのに、勿体無い。

[393: 検討板ユーザーさん]

竣工前完売は厳しそうね

[394: 匿名さん]

完売云々ですが私がこのマンションを知った時がかなり遅く、秋頃に初めて話を聞きに行った時ですら、ある縦一列だけ丸々残っている感じでした。残している？といった感じで。なので入居が一定数始まってからまた売り出すのかと思っていました。どこの一列かは明確には覚えていませんが。

[395: 口コミ知りたいさん]

>>394 匿名さん

どこの列か気になります！

[396: 口コミ知りたいさん]

大津駅近でジオブランドは魅力ある人にはあるだろうな。
名神も近くて京都大阪にも近くて新幹線もすぐ乗れる。

[397: マンション検討中さん]

>>396 口コミ知りたいさん
Iタイプは完売してますね。

[398: マンション検討中さん]

Iタイプは完売してますね。

[399: マンコミュファンさん]

ちょっと前までは短期間で売り切るのがいいというスタンスで、即日完売とかよく言われてましたね。最近は建築価格とかも上がって安くはできないからどこも焦らずゆっくり売ってる感じでしょうか。需要と供給の問題とかもあるでしょうけど、竣工までに売れたら上々ですね。完売に向けて頑張ってほしいです

[400: 匿名さん]

>>395 口コミ知りたいさん
南側よりの縦列だったはず。

[401: 検討板ユーザーさん]

滋賀のマンションのトップ集団を形成するのは
ジオですか？大津京、草津プラウド、ブランズシティあたりも人気ですね。

[402: マンション掲示板さん]

>>401 検討板ユーザーさん
プレサンスじゃないですか？
草津のシエルもなんだかんだで完売目前で同時期のこのジオよりもかなり早く完売ですし。
ブランズは順調そうですがプラウドは苦戦が目に見えてますよね。

[403: eマンションさん]

>>401 検討板ユーザーさん
そういうのは比べるの難しいですよ。立地も価格も販売時期も違いますから。シエルとジオが同時期なんですか？そうだとしても戸数が全然違うので、戸数も少なくて安さを売りにしていたシエルが早く売れるのは当然だと思います。

[404: マンション検討中さん]

>>403 eマンションさん
ということは
この物件はかなり売れ残っているので、
値段に似合ってない物件ということですね。

[405: マンション掲示板さん]

やはり、ブランズ、プラウドが強しか、！

[406: 匿名さん]

広域検討者の方だとメジャーデベの方が安心感あるでしょうからそっちになびくのは理解出来ます。でもこのエリアのメイン需要は地縁者ですから価格が相場に沿っていれば…ですね。

[407: eマンションさん]

>>404 マンション検討中さん
どうでしょうね。どれくらい残ってるのかわからないので何とも言えないですが、徒歩7分で悪くはないと思いますので、価格の不一致も理由かもしれませんね。今となってはブランズ、プラウドもあるので凄く高い印象はないですけど。
個人的には大津か草津なら多少高くても草津がいいし、ジオかブランズ、プラウドならブランズ、プラウドがいいですね。あと間取りにこだわりがあるのでここの部屋は柱が邪魔なので、それが一番ここを買わなかった理由です。

[408: 通りがかりさん]

買えるならプラウド。
ブランズは南草津だからナシ。
ジオは間取りがイヤでした。

[409: 通りがかりさん]

基本的に草津はナシかな。
ガヤガヤゴミゴミしてて、住んでる人の属性がね、、、
週末のエイスクエアとかひどいですよ

[410: マンション掲示板さん]

実質的な県庁所在地は今や草津の認知。
シガサクはそう答えている現状がある

[411: マンション検討中さん]

>>409 通りがかりさん

そう言いながら、
同様に混み合っている草津イオンに行くんでしょうね。笑笑

[412: eマンションさん]

私は活気があるほうがいいので、草津はありですね。南草津はマンションばかりで楽しい商業施設がないからなしです。大津も商業施設はあまりないけど、京都に近いから南草津よりは断然ありです。

[413: マンション掲示板さん]

大津は地形が悪いから微妙だな。。

[414: 通りがかりさん]

南側に空き地がありますが今後どうなるかご存知の方いらっしゃいますか？同じような15階のマンション等建つようであれば日当たりが気になります。

[415: eマンションさん]

>>414 通りがかりさん
南側は国が所有している土地らしく、マンション等の建設計画は今のところないようですよ。

[416: 餅兵好き太郎]

わりと前向きに考えていてここにたどり着きました。

プラス
・まず、交通の便がいい。京都に2経路で行けて便利。
・大津駅近くは中古マンションもほぼでない、京都市の住宅政策が失敗している分で需要は悪くなさそう
（におの浜や大津京によくマンションがたっていますが、西武なきあと町の雰囲気や立地的には微妙に思えます。車通勤メインならありそうですが）
・今後、同エリアで供給される機会がかなり少なそうな予感。あるいは資材/土地高で高騰しそう
・図書館も近く、校区的にも悪くない。将来京都の学校も通わせやすい
・町並み、商店街や琵琶湖に近いのも好み
・町中にあるシャリエ、エスリード、パデシオンと比べてしゅっとしてる（スクエアクロスとかグランドセントラルとか仰々しく感じます

マイナス
・間取りはちょっとぱっとしない（エアコンつけられない部屋とか謎納戸とか狭いキッチン、狭いLDKとか。スクエアクロスの間取りはいい感じ。でも立地が微妙・・・
・駐車場の経路、ちょっと狭そう
・設備面もちょっとコスト減が目立つ（致命的ではない
・1Fは半地下、2Fは近隣とすぐ近くで売れるのか心配・・・

価格的には妥当な気もしています。共働きでなんとかやっていけそう感（特に京都と比較して・・・）
なにかぬけ漏れあるか知りたいので、上記の項目についてコメントございましたら教えてください。

[417: 匿名さん]

>>416 餅兵好き太郎さん
プラス要素の内容を見て、生粋の京都人のご意見かと思いました。
こういう書き方をするのにはマイナス要素に追加することが出てくるからです。

確かに京都の住宅政策の失敗から京都から滋賀への移住者は多いです。
ただ京都人といってもご承知の通り京都は大学の町ということもあり（それ以外もありますが）、案外様々な地域の出身者がおられ、かつそのまま京都に住んでいらっしゃるタイプも最近では特に多くなってきていると思われます。
そのようなタイプの京都の人からすれば、大津の落ち着いた感じ、とかは関係ないようです。（もちろん例外はありますがおそらくそれは少数派）
これは実際、周囲の様々な京都在住（代々京都ではない方々、伏見や山科など京都郊外含む）→滋賀移住者の話を聞いて私自身改めて気づいたことです。
私の周囲の話限定ではありますが、結構多方面の周囲で同じ意見が聞けました。

前置きが長くなり申し訳ありません。
つまりマイナス要素として、ジオの徒歩7分、商業施設等も少ない、ことは京都からの移住者の大半にとってはマイナス要素であり、それならにおの浜、大津京、南草津や草津の方が魅力的に映るためその点に関しては「売りにくい」可能性は大いにあるかと。それ（立地と価格）ならマンションではなくもう少し郊外でもいいから戸建にする、などの意見も聞きました。
これは滋賀在住者の意見も聞いていると同じ（大津駅より他のところがいい、この金額出すのなら滋賀郊外で戸建にする）でした。

もちろん餅兵好き太郎さんやジオ購入者のように街の雰囲気が程よいことが魅力に映る方も実際いらっしゃいますが、想像以上に少数派かと。

様々なご意見があるのは承知しておりますが、一人の人間が実際に聞いた話としてお留めいただけたらと思います。

[418: 匿名さん]

>>411 マンション検討中さん
409さんは行くならいいけど住むのは、ってことなんでしょうね。マンションのトピックですから「住環境」のことなのでしょう。

[419: 餅兵好き太郎]

コメントありがとうございます！

>つまりマイナス要素として、ジオの徒歩7分、商業施設等も少ない、ことは京都からの移住者の大半にとってはマイナス要素であり、それならにおの浜、大津京、南草津や草津の方が魅力的に映るため

そういう方もいらっしゃるとは思います。
特に車を使う方にとってはそうでしょうね。

ただ、大津京の頻繁に止まる湖西線と、土日にずっと渋滞する交通事情やロードサイド文化（プラウドの最寄りのドンキホーテとか）でびわ湖ビュー以外の魅力に乏しく、におの浜は、西武が閉店して以降は集合住宅だらけに拍車がかかって商業施設もカミングスーンだらけのOhMeしかなく魅力に欠けるなあとも感じています（ときめき坂はちらほらいいお店がありますが、いろいろ残念・・・地主が腑抜けだと思う）。草津は活気があって便利だしいい町です。
このあたりは一長一短・好みもあるのと、マンション中古の相場はマスのニーズをみても意味がなく、需要と供給のバランスということを考えると、このマンションのマイナスがすぎるということはないかと。

[420: 名無しさん]

ここ数ヶ月大津駅付近の中古マンションの成約状況を見ていましたが、駅徒歩2分の築20年超の物件も含め、徒歩6?7分圏内でしたら高額物件を除くと売出しから1ヶ月後には成約したのか、物件一覧から削除されていたようでした。

街としての個々人の好みは分かれますが、市場ニーズとして捉えたときには、大津駅が将来の流通性が期待できないということはなさそうだと思っています。

その上で今後の管理計画認定制度の施行により、修繕積立金額が低すぎないか、解体までを見据えた超長期の修繕計画を持っているのかなど、管理組合の運営状況の要素も含めて個別の物件が中古住宅市場で評価されてくるのかなと思っています。

[421: 検討板ユーザーさん]

>>420 名無しさん

新築マンションの魅力が少ないんですかね?

[422: マンション掲示板さん]

2021年11月で駆け込み需要があったのに、
売れ残ったようですね
竣工前の完売は難しいかな　時期の縛りがなくなると選択肢も増えますし、完売までかなり時間がかかりそうですね。

[423: 通りがかりさん]

大津駅付近で、噂レベルでもいいので今後の建設予定ご存知の方いれば教えていただきたいです...。
(ジオとシャリエ以外で)

[424: マンション検討中さん]

>>423 通りがかりさん
建築ニュース等見てますが大津駅付近徒歩圏内は他は当分なさそうです。デベの友人に訊いても噂レベルも聞こえてこないので、ジオか中古で悩みに悩んでいます。

[425: 通りがかりさん]

>>424 マンション検討中さん
そうなんですか...ありがとうございます。
その気持ちわかります、、

[426: 匿名さん]

ゴディバのハート缶プレゼントやっています。こういったチョコレートってかなり高いので、魅力的です。
デパートで買うとゴディバってすごく高いですよね・・・

角部屋がいいと思ってAタイプ見ています。
方角が東向きになるんでしょうか。
部屋によっては北向きの部屋もあったりして人気が分かれてしまいそうです。サービススペースは気分転換に外の風に当たりたい時にもよさそうです。

[427: マンション検討中さん]

引っ越しはどこの管理ですか?

[428: 口コミ知りたいさん]

>>427 マンション検討中さん

提携業者はアートさんですね

[429: 匿名さん]

思い切って契約して、昨日の内覧会にいってきたので簡単に感想を書いておきます。
なにか質問などあればがんばって応えます。

共有部
・エントランスや共有部も落ち着いていて上品でいい感じ
・狭いかなと思った駐車場もちゃんと使えそう
・屋上はほんと気持ちいい。琵琶湖や比良山、三上山が見えるのは当然として逢坂山の山の重なりや町並みもいい感じに見える。気軽にこれるのは嬉しい。朝日や夕日の時間も開放してほしい。上から見える京阪電車もおもしろい

部屋
・各部屋はやっぱりちょっとコンパクト目には感じるけれど、どこも同じかな
・収納もわるくない
・マンションギャラリーの謎間取り・謎インテリアと比べると（当然）ちゃんとはしていて安心した
・梁がせりでている部屋はちょっと家具の配置迷う
・第3種換気だとやはり吸入口近くでは冷気を感じる。冬の居室では閉じてもいいかは疑問
・とはいえ、扉や窓や水廻り、キッチンなど細かい設備はしっかりしている
・トイレの水のパイプがうねっていたのだけ気になった
・リビングのテーブルや照明の配置もちょっと迷う。バルコニーを狭めててももう少しリビング広くあってほしかった。
・玄関や廊下はゆとりがある

住人
・若いカップルから中高年のカップルまでさまざま。いい感じの方々だったように思います。これからよろしくおねがいします

その他
・近くのパン屋、ドライリバーさんのレベルが高くてほんと嬉しい。なんかぼてっとしたドイツパンっぽいのを食べたんですがほんと美味しかった
・大津駅から商店街をぬけて歩いた街並みもいい感じ。スタバやカレンダーもあるし、コルクさん、KWCさん、コシコシさんといいった個性ありそうなお店もある

[430: 通りがかりさん]

今日車で近くを通りかかった時に、外観を見ました。とても上品でおしゃれに感じました。私は契約者ではないので、中はわかりませんが、見た目は素敵なマンションという印象でした。