変動金利は怖くない！！その１６

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

[482: 銀行関係者さん]

変動金利選択する理由は、金利が安いからで、固定は長期変動リスクをヘッジしているからですよね。
目先のキャッシュが必要な方は、変動で最低金利を追いかけるでしょうし、経済紙などで日本の長期金利にどのような圧力がかかっているか認識できている人には、10年以上先の金利に不安を持つのは当然だと思います。

[483: 匿名さん]

>>482
ヘッジなら固定にするより株買った方が即時的に対応できると思うけど。

[484: 匿名さん]

>483
それ本気で言ってるなら笑えんぞ

[485: 匿名はん]

目先で月々3万違うとでかいっす。
管理費払えまっする。
まんまと嵌められてるかなー。。

[486: 匿名]

>管理費払えまっする。
何で戸建買わなかったんだよ！

[487: 不動産博士]

匿名はんこんばんは。
3万円は大きいですよね。
ちなみに、さきほどの条件で
2*8％の場合
月額の支払 約112000円
内訳 利息 約67500円
元本 約44500円

1*175の場合
月額の支払 約87500円
内訳 利息 約28500円
元本 約59000円

月額の支払額だけ考えたら2*5万円の差だけど
利息差約4万円や元本分1*5万円まで考えると5万円超の差額が生じますね。※初年度の内訳


で、この金利差額は金融関係者の懐に入って行くわけです。

博士は不動産業界の最前線で働いてますが、最近よく「変動だと金融機関儲からないんで超長期の申込で取ってきてくださいよぉ。」なんて言ってる金融関係者が増えましたね。

それと博士はあと10年で住宅ローン完済予定です。
10年金利がこのままなら博士が得することになりますね(笑)。

[488: 匿名さん]

銀行の利ザヤは、変動でも固定でも一緒だよ。
貸出し資金の調達コストが違うんだから当然。

[489: 匿名さん]

博士？
何のハカセ？
金融関係について意見、ド素人見え見え。

[490: 匿名さん]

487
恥ずかし～

[491: 匿名さん]

変動も固定も馬鹿ばっか。

[492: 匿名さん]

>>488

銀行はすべて短期で資金を調達してるので金利が上がらない間は固定のほうが儲かるの。

たまに固定さんが金利が低い間に変動で貸した後で上げて儲けるつもりとか勘違いしてる人いるけどこっちが間違い。
変動金利が1%だろうと3%だろうと金利が上がるという事は調達コストが上がってるので利ざやは変わらない。
逆に固定は固定期間中に利上げが有れば当然利ざやが減る。固定金利以上に政策金利が上がれば銀行は逆ざや。
だから固定は将来の金利上昇分とインフレ分を乗せてある。その元が長プラであり、10年債利回り。

この利ざやは直接銀行の収益になる部分。だから長期で沢山貸したほうが儲かるのは当たり前。

[493: 匿名さん]

>>492
恥ずかし～

[494: 匿名さん]

492
は、本当にそう思っているのか。
だったら、そうとう危ないね。

[495: 匿名さん]

>>470
それは貧乏人の発想だね。知識もいい加減。
同じ変動の者からしても恥ずかしい気がする。
長期固定で金利は固定しても、返済は35年待つ必要もないと思うんだけど。
変動と同じように繰上するものでしょ。
変動の人の中には、固定で契約したら繰り上げできない人は少なくないのが現実だから
長期固定の金利がリスクに映るのは仕方のないことかもしれないけれど。
でもね、金利は予測不能
だからリスクがないなんてことは絶対にないと考えるのが正常な発想というもの。
ちょっと変動で契約した人の考え方が歪んでいると思う。
固定と競争するようなのや小馬鹿にした発言は、どうかしてるよ。

[496: 匿名さん]

>だから長期で沢山貸したほうが儲かるのは当たり前。
だったら、何で貸出枠に制限設けるの？
いっぱい貸したほうが儲かるなら、無制限にすればいいじゃないの？
フラット以外の話だよ、当然。
フラットは、銀行は手数料収入位しかないんだから。

[497: 匿名さん]

>>492
>だから固定は将来の金利上昇分とインフレ分を乗せてある。その元が長プラであり、10年債利回り。

だとすれば金利を固定して貸し出す期間は銀行が、金利がぶれるリスクを負う。
評価損が出る可能性はあるだろ。
一方、変動は市場金利に連動するだけ。一定の利鞘を確実に手に入れることができるわけで。

[498: 匿名さん]

そんなものを沢山貸出したり、勧めたりするのかな？
ボクが経営者だったら、あまり勧めないけどね。
一定の利益が確保出来るほうを勧めるけど。

[499: 匿名さん]

ついでに、「与信上問題なければ」、を付け加えますが。

[500: 入居済み住民さん]

こんな情けない言い合いをするのであれば、
各々、年収と借入金額を記載すれば？
私は年収750万程度ですけれど、変動で3000万借りて、
毎月３％換算で繰り上げ返済しています。
それとは別に年100万円繰り上げています。
結果的にどうなるか解りませんが今はこれがベターだと思っています。
固定さんが叩くギリ変さんがいるのは間違いないですが、
この板にどの位、居るのでしょうね？

[501: 匿名さん]

・変動金利
・全期間固定金利
・当初10年固定

というのがあるけど、
当初10年固定というのは、10年後に、選択をすることになる。
・変動金利にするか、
・もう一度10年固定を選択するか
・残りの全期間を固定にするか

10年後に、金利が安ければ、今と同じ1.6ぐらいでもう10年借りることができる。
すると、最初の20年を1.6で借りたことになる。

10年後に金利が上がっていたら、そこでどうするか考えないといけない。

この10年に返済額軽減型で繰り上げ返済をしていれば、
期間を残して、元金が減っているので、
10年後に金利が上がっていたとしても、毎月の支払い額は増えていない可能性がある。


かといって、元金を減らしすぎて、自分が死んだら、住宅ローンはチャラになるのに、
チャラになる分が無くなってしまうのももったいない。

例えば2000万ためたとして、
10年後に、ローンが0円で貯金も0円より、
ローンが2000万で貯金が2000万の方が、
自分が死んだときに、家が家族に残り、貯金も2000万家族に残る。


みんなそれぞれがいろいろ考えて、ローンを選択している。

賢いやり方は、
・変動で0.8未満で借りて、3パーセントの差額を返済額軽減型で繰上返済する
・住宅ローン減税は全額もらい、住民税も戻す
・ある程度借金も残す
・自分の家を売るときに、借金が消せるようにしておく

ことでしょう。

[502: 匿名さん]

>501

とりあえずマルチポスト禁止だから。

[503: 匿名さん]

>>497
>>498

銀行に取っては固定のほうが利ざやが大きい分リスクが高いわけでしょ？今大きな利益を得られても
将来の保証は無い。逆に変動は利ざやは少ないけど利益は一定を保てる。

銀行は安全だけどあまり儲けが無い変動を沢山売る（薄利多売）か、大きな利益が期待出来るけど将来
その利益が保証出来ない固定を売るかって事。変動ばかり売ってても利益は伸びないし固定ばかり売っても
将来の不安が大きくなる。その辺はバランスを取ってるんでしょ。

ちなみに長期は何故10年国債を指標にするか本当に解ってるのかね？
まず、国債は10年後に必ず償還されるという絶対的な信用の元で取引されている。
10年後に戻ってくる元本と10年間で貰える利息が保証されているわけだ。
しかし、年2%のインフレが10年続いたら10年後の元本は実質目減りしてしまうのでそれ以上の
利息を受け取らなければ国債投資は赤字になってしまう。だから10年国債の利息には期待インフレ率も
含まれているの。10年国債利回りが低いって事は市場参加者が10年後に物価が上昇しない＝金利は上昇しない
と思っているから金利は下がる。これは巨大な国債市場に参加している人たちの総意の結果。世界中の市場参加者
が市場で売買をして出た結果が国債価格と利回りになる。今1.3%くらいの国債利回りという事はその程度の
利回りでも10年間保有しても損をしないと思っている人が多いからその値段と利回りになるのであって、
それを元に金融機関はさらに自分たちの利ざやを乗せて金利を決定しているわけ。

もちろん、相手は市場なのでどうなるかは決して解らないから、銀行は十分乗せている訳だけどね。

[504: 151=179]

>>503
貴方は、>>492さん？
メガと地銀は違うんですよ、色んなとこが・・・・

[505: 匿名さん]

ほんと情けない書き込みばっかだな。固定も変動も。

[506: 匿名さん]

変動と固定の調達方法の違いの話だったんじゃないの？メガと地銀の違いの話？

[507: 匿名]

ダメな知識を振り回すからだよ

[508: 匿名さん]

横からすまんが、

銀行にとって固定の方が儲かるっていう意見は間違いだよ。
自分でそう思ってるだけ。
金利が上昇したら銀行の利ざやが無くなるようなリスクを取った
運用を銀行は絶対にしない。

[509: 匿名]

横から申し訳ないのですが、利ざやが変動の方が少ないというのは正しいようで実は正しくはありません。失礼いたしました。

[510: 匿名さん]

足りない情報で得意げな長文は恥ずかしいね

[511: 匿名さん]

足りない情報＝変動＝変動と固定の調達方法

[512: 入居予定さん]

結局へんどうはだめだめなのかい！？
0.975、35年、3000万です。
10年繰上げで返済も可ですが借りておくつもり。
税金で持っていかれるのと銀行に持っていかれる差だけとおもっているのだけど違う？

[513: 匿名さん]

だめじゃないよ。
その人の状況次第で、一番効率的な返済方法だよ。固定派。

[514: 匿名さん]

>>508

それは銀行のヘッジの話で固定のほうが利ざやが大きいに決まってんだろ、アホか。

[515: 匿名さん]

変動あと２年の命。

変動が有利でいられるのはせいぜいあと２年でしょう。
その後の物価上昇と金利上昇によって固定の方が明らかに有利になる。

長くなるから書かないけど、今の状態が続くことは不可能。
超低金利はもはや最終局面に来ている。

[516: 匿名さん]

単純化すると金融機関は長期の貸し出しには、長期の調達、
短期の貸し出しには短期の調達でリスクヘッジするのじゃない？
じゃなければヘッジにならない気がする。
もちろん実情はもっと複雑なのだろうけれど、あくまで原則として。
貸し出し時点で金利が高い固定が儲かり、短期が利幅が薄いというのは
あまりにも幼稚な発想の気がする。

[517: 匿名さん]

>>515

長くなるから書かないんじゃなくて書けないんでしょｗ

ちなみに仮に不況を伴わない金利高騰が起こり、100歩譲って増税で利息負担分をファイナンス出来たとしても
（実際は無理だけど）金利高騰＝国債暴落となる。国債を売って株を買う（好況）ような状況になってないなら
国債を買っている元（銀行、生保、年金、郵貯）はすべて破綻する事になる。そりゃそうでしょう、国債を買う
資金になってる貯金者に利息払えないんだから。払えたとしても資本が大きく減って新規貸し出しどころじゃ
なくなるだろうし、生保や年金に至っては破綻まで仮にいかなくても貰える額は雀の涙になるだろうね。
こういう事予想する人って貯金もせず年金や生保にも入ってないのかね？国債は直接じゃなく間接的に国民
個人のマネーで買ってるんだから暴落したら誰が一番困るか考えれば解るだろうに。

それとも好況が来るって言いたいのか？？

>>516

銀行のバランスシート見た事有る？銀行の資金調達は主に個人の貯金。他社債などもあるけどあとは
すべてコールマネーでの調達です。
それと、金融の世界での長期とは1年とかです。30年ローンの資金調達を30年物金利で調達とかあり得ないし。
銀行だけじゃなく、企業もそうだけど資金はほぼ短期で回しています。今の時代、長めの社債を発行する
事は有るようだけどね。

なんか勘違いしてる人いるみたいだけど、銀行は長期固定のほうが儲かるの。でももっと儲かる貸し出しも
行っているし投資も行っている。当然儲かる物ほどリスクは高くなるし儲からない物ほどリスクは低い。
変動はリスクが低く儲からない商品。

[518: 匿名]

長文でヘ理屈乙

[519: 匿名]

金利が上がると破綻に行き着くと言う極端なシナリオしかないのが、すでに意味不明

[520: 匿名さん]

>>515

長文でもいいから書いてみて。
興味があるというか聞いてみたい。参考になるかもしれないし。

[521: 匿名さん]

>>No.517
>、、すべて破綻、、、
何で極論で話をするのかな、金利が上がると国債暴落、保有元破綻。
それじゃ話にならないじゃん。

>暴落したら誰が一番困るか考えれば解るだろうに
そんなこと言われてもマーケットをいつまでもコントロールできない。
マーケットって都合よく動かないんだよ。

>コールマネーでの調達
そりゃ短期の不足分だろ

>30年ローンの資金調達を30年物金利で調達とかあり得ないし
あり得るし。
っていうか現にそうだし。

>企業もそうだけど資金はほぼ短期で
おいおい、どこの企業だよ１日～数ヶ月？の短期で借り入れしてるの？

>長期固定のほうが儲かるの。
同じだよ

>でももっと儲かる、、投資も行っている
アメリカの投資銀行の話？

[522: 匿名さん]

>514
かわいそう・・・。

[523: 匿名さん]

＞517
もだ。

[524: 匿名さん]

>>519

不況下で金利上昇が起きても破綻しないシナリオを是非聞いてみたいですね。
政府や日銀はどのような対応を取るのでしょうか。金融機関はどうやって切り抜けるのでしょうか。

[525: 匿名さん]

>>521

長期金利1％上昇によって、7大銀行グループ（みずほ、三井住友、東京三菱、ＪＦＪ、住友信託、中央三井信託、りそな）債権評価損は3.7兆円拡大し、その結果、自己資本比率は0.9％低下すると試算されている（野村證券金融研究所調べ）。

銀行の貸し出し機能は萎縮し（自己資本が小さくなると、貸し出しを圧縮せざるをえない）、貸し出しの回収が起きるであろう。こうなると、企業間信用が縮小していき、実体経済は伸び悩み、国債価格の下落（長期金利上昇）だけで、金融引き締めが自動的におきることになる。

また、国債価格が下落すると長期金利が上昇するので、長期プライムレート（銀行が最優良貸出先に貸すときの金利）がすぐに上がり、企業の借り入れコストが上昇する。こうして、国債価格の急落は企業活動にも、直接に影響するのである。

[526: 匿名さん]

楽観論か、極端な悲観論しか出せない無知

[527: 匿名さん]

>そんなこと言われてもマーケットをいつまでもコントロールできない。

金融政策が機能しなくなるって事か？そりゃ極端な悲観論しか無いなぁｗｗｗ

[528: 匿名さん]

>債権評価損は3.7兆円拡大し
それを見越して去年大規模な公募をやったから大丈夫。

>銀行の貸し出し機能は萎縮し
だから貸し剥がしや、貸し渋りはないから大丈夫。

>国債価格が下落すると長期金利が上昇するので、長期プライムレート、、、企業の借り入れコストが上昇する
今が歴史的に見ても他国と比べても異常に安いコストでそれが正常も戻るだけ、だから大丈夫

ご安心を。

[529: 匿名さん]

>No.527
>金融政策が機能しなくなるって事か？

国債価格の話をしてるんだよ。
なんで政策金利が出てくるの？

[530: 匿名さん]

>それを見越して去年大規模な公募をやったから大丈夫。

みずほの例で行くと確か前回の公募で得た資金は6千億円くらいだから金利1%上昇分だと6倍の公募が
必要だけどそうすると6千億円の増資だけで株価は40円くらい下げたから株価は無価値になっちゃうね。
もしかして公募すれば無限に資金が集まると思ってる？

>今が歴史的に見ても他国と比べても異常に安いコストでそれが正常も戻るだけ、だから大丈夫

どの歴史を基準に適正なコストを出しているのか知らないが、日本に中小企業はいらんとそういう事か。

[531: 匿名さん]

>>529

>国債価格の話をしてるんだよ。
>なんで政策金利が出てくるの？

不況で金利上昇圧力が掛かったら日銀は国債買いオペ増額するだろ。金融政策って政策金利決めてるだけだと
思ったのか？