変動金利は怖くない！！その１６

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

[41: 匿名さん]

>>29
固定は金持ちと言うが
ほんとの金持ちは住宅に借金などしない。
（ローン減税差し引いても銀行に無駄な利息は払わない）

ローン組んでる時点で
固定だろうが変動だろうが貧乏でしょ。

[42: 匿名さん]

>>36
まぁ、このスレにもいろいろな人がいますから、何ですが。
私は変動派ですが、ご本人が納得して固定にしてるんならぜんぜんＯＫだと思いますよ。
固定が何が何でもいけないといってる人はいないと思います。

でも変動を選んでいる人達は基本的に少しでもお得に返したい人が殆どでしょう。だからある程度は損得にこだわるのは当然かと思います。

変動はみんなギリ変とか固定は無駄な金利を払う馬鹿みたいな事を互いに言わなければ良いだけなんですけどね。どうしても誰かが言い出すと逆に煽る人もでてきて、こうなるだけです。

[43: 匿名さん]

>>40さん 36です。

私の試算でも変動の方が総支払額が安くなりそうだったと書いたはずですが・・・
5年後に0.5％上昇とか、10年後に1％上昇とか、5年後に1％上昇して10年後に2％上昇とか、
そういった程度のざくっとした試算でしたけどね。
しかもかなり上昇幅は少なく見てます。さすがにずっと今のままは考慮しませんでした。

ただし、｢変動有利｣とも｢固定有利｣とも考えませんでした。
有利とか不利とかではないのではないですか?

[44: 匿名]

３６を読んでも４０のような読み方をしてしまう。よっぽど損得勘定におびえてるってことだろうな。
大丈夫あんたのシミュは間違ってないよ。あんたはきっと得するよ。って毎日言ってもらわないと落ち着かないってか?

[45: 匿名さん]

>>36
それはそれでありだと思うけど。
個人的には固定よりも変動金利の方が、安全性が高いと思うので変動にしてるよ。

当初のうちに元金が沢山減る事や、金利の上昇に関しても近年の日本や先進国の金利上昇の仕方からみて金利上昇リスクの少なさ。また金利が仮に上昇しても、いつかはまた落ちること。

基本的には変動金利の上昇は経済状態にリンクする為、金利上昇すれば給与が増える可能性が高いこと。

いざという時の5年125%ルールによる保護もあるので、急な支出増は避けられ、対応しやすいことから破綻しづらい。

現在の固定と比べれば収入が同じでも貯金を多く出来る。従って何かあっても対応しやすいこと。
こういう理由から総合的にみた時に安全性は変動の方が高いと思う。

変動が負うリスクは金利上昇リスクだけ。
固定は金利が上がるリスクはないけど、変わりにコストを高く支払っている。それによって発生しうるリスクの方が高いと思っている。

前スレの1034でもいったけど、住宅ローンは博打で組むものではないと思う。
なので損得勘定よりも、安心性の高さを選ぶものだと思う。

変動というと金利が変わる＝金利が上がった時には危ない、という面ばかりが語られるけど、実際にはそれはある一面に過ぎない。

だから個人的には固定よりも変動の方が安全だと思ってるので、変動にしてる。


まぁ、でもどうせならお得に返したいのでこのスレを参考にはする。

[46: 匿名さん]

固定は借金がいつまでも減らないリスクは考えないみたいだね。

[47: 匿名さん]

やかましい。

[48: 契約済みさん]

銀行もフラット対策で変動の優遇金利拡大を始めましたね！
住宅エコポイント、住宅ローン減税もあるし、今年中に家を建てれる人は、本当に恵まれてるな。

[49: 匿名さん]

私は、それぞれの状況に応じて変動でも固定でも選んだらいいと思うけど。
どちらが正しいとかどちらが勝ちって問題じゃないと思う。
ちなみに我が家は変動です。
住宅ローン減税を目一杯活用したいのと何かあった時に現金を置いておきたいので
（大学入学前の子どもがいるので）手元にかなりの預金を残しています
減税が終わる5年後に金利が上昇していたら、一気に繰り上げ返済する予定です。
金利上昇が大幅だったら、返済しきれない分は両親からの融資に借り換えるつもりです。
我が家にとってのリスクは、一馬力なのでリストラもしくは病気で働けなくなる事態です。
そのリスクは変動でも固定でも変わらないので、現在金利の低い変動を選びました。
優遇後1％以下です。

[50: 匿名さん]

固定擁護でも変動擁護でもありませんが、
5年125%ルールって実際には保護の意味を
なさないですよね？もし適応するぐらいに
金利が上がったとしても、それは雪だるま式に
後に金利分をまわされるだけなので、それは
それで大変ですよ。

あと25%も支払いが増えたら、結構大変ですし。

[51: 匿名さん]

>>48
優遇拡大なんですか？
それはむちゃくちゃ羨ましいですね。今年買う人は本当に優遇されてますね～。いいなー。

[52: 匿名さん]

>>50
それはまず前提として、一度上がった金利が、ずっと金利が高いままであればの話ですね。
基本的に金利は一度上がっても、いつかは金下がります。それまでの間に乗り切れれば特に問題ないでしょう。金利が下がる時は一気に下がりますよ。

またそもそも25%増加の時点でも支払いが可能であれば、その時は支払額軽減型で１万円でもいいので繰り上げすればいいだけの事です。軽減型といいつつも、実際には支払額は増える事になりますが、その時の金利にて支払額が再計算されます。

ちなみに25%の増加。仮に3000万借りていたとして、いま0.875%とすると、82,949円が103,686円になった時ですね。実はまだこの段階でも固定2.5%の107,248円より高くありません。固定が選択できるのであれば、そもそも支払い可能でしょう。


悪い方向にだけみればどのような事項でも悪く見えます。
それをどのように使うかだけが問題かと思われます。

ちなみに実際に125%ルールが適用されるような事態はそう簡単には起きないでしょうし、起きたとしても続かないでしょう。

[53: 匿名さん]

50さん、5年125%ルールは急激な金利上昇のリスクを軽減します。
ずっと上がり続ければ、仰る通り、金利分にも金利が課せられることになります。
雪だるま式とまで言う位になるには、かなりの高騰が長期化した時くらいだと思いますが。
実際は、5年以上も金利高騰が継続する事態はレアケースだと思いますので、有効なリスク軽減策になると思います。
返済比率に余裕があれば、繰上返済することで、約定返済額を再計算することもできますし。

また、変動を選択するからには、25%増の返済が負担にならない程度の計画性はあった方がよいと思います。
3%差額繰上を想定しておけば、充分だと感じます。

[54: 匿名さん]

52ですが、追伸。
ちなみに金利があがるまでの間に貯金は出来ているでしょうから、返済額軽減型繰り上げは実際にはある程度は出来るはずですね。
使ってしまった人のことは知りません(笑)

[55: 匿名さん]

19さん、ローンを組むにあたって、期間の利益はとても重要です。
特に、変動金利のリスクを軽減するのであれば、月々の約定返済額を低く設定しておくために、35年契約にするとよいと思います。
デメリットは、保証料が高くなることです。

元金均等と元利均等は、約定返済額以上に繰上返済することを前提なら、元利均等がよいと思います。
理由は、金利上昇リスクを軽減するために、約定返済額を低く設定しておくためです。
どちらの契約でも、返済額が同じなら、金利負担額は大きくは変わりません。
つまり、繰上返済が前提なら、元金均等のメリットはあまりありません。
元利均等のデメリットは、期間同様に保証料が高くなることです。

保証料は、繰上返済すると返戻される契約が多いと思います。

ということで、繰上返済が前提なら、35年元利均等が、リスク軽減策としてはベターな選択だと思います。
ただし、繰上返済手数料や保証金返戻手数料の金額によっては、そうとも言い切れないコトがありますので、事前に確認されることをオススメします。

[56: 金融業者]

変動金利のリスクは、金利上昇だけではありません。現在、大手行の貸出ローンのうち9割近くが変動金利という、異常事態。理由はもちろん1％以下の超低金利。しかも団信込み。不況が続くなか有望な借り手がいない銀行が唯一の優良債権「住宅ローン」を巡り過当競争を繰り広げた結果です。しかし、これが銀行の利幅を圧迫し始めてるのです。このため、近い将来、貸出金利のものさしが変更になる可能性が高まってます。現在、変動金利は日銀の政策金利の影響を受けてますが、これがマーケットに連動（既に一部金融機関で実施）などに変わるわけです。日銀の政策いかんに関わらず、銀行は金利を上げられるようになるわけです。このまま1％を切るような低金利が続けるような愚かなことを銀行はしないでしょう。もちろんローン契約書にもその可能性がある旨は明記されています。あくまで金利をきめるのは銀行です。そこのところを踏まえた上で、変動金利を選びましょう。日銀が上げないからとか、上がるときは給料が上がるとか、あまりに安易な意見が多かったので、警鐘を鳴らしてみました。だからといって固定を推奨してるわけではありません。安いものには安いなりの理由があることを知ってもらいたかったのです。物を買うとき、安い物がいいとは限りませんよね？

[57: 匿名さん]

銀行なんて横並びだから、どこかがチキンレース（低金利）やめれば
一気に状況が変わってしまうかもですね。

[58: 匿名さん]

確かに、不良債権のリスク等も考えると、今の変動金利では、銀行はもうかりませんね・・・。結構早い段階で上げざるを得ないのではないでしょうか？

[59: 匿名]

>>49
ちゃんとリスクヘッジしているのは立派ですね。

[60: 申込予定さん]

55さん、19です。素晴らしいご回答本当にありがとうございました。大変参考になりました。

恐縮ですが、もう一つの疑問がわいてきたので質問させていただきます。
こういった考え方からすると、繰上返済をする際には期間圧縮ではなく、返済額圧縮を選択する方が良いのでしょうか？期間圧縮か返済額圧縮かを選択するポイントのようなものがあればご教示くだい。
無料で教えて頂くような質問ではないような気がしますが、よろしくお願いいたします。

[61: 匿名さん]

>>56
契約書を見直しても、そんな規約はないけど？

[62: 金融業者]

62さん、かならずあります。国内の金融機関なら皆書いてますよ。と、いうか大前提です。以外と知らない人が多いんです。銀行もいちいち説明しませんし。

[63: 匿名さん]

>>56
利幅は圧迫かもしれないが
それでも利益が出ていることに変わりはない。
事実大手銀行は純益黒ですが・・・

そもそも、それは住宅ローンの問題ではなく
他に優良の貸付先がないから、こういった問題が起こる。

変動金利は日銀の政策金利の影響を受けている時点で
利幅を出すために行う最初の行動は、金利を上げることではなく
金利優遇幅の縮小ですよ、そこをお忘れなく。

[64: 匿名さん]

優遇幅の縮小＝実質金利上昇ですよ（笑）。いずれにせよ、日銀の政策いかんにかかわらず、1％を切る金利を続けることは貸すがわにとってはほぼ不可能です。

[65: 匿名さん]

結局変動が不利になる理由って金融機関が日銀の金融政策を無視して金利あげるとかその程度しか無いわけね。

そもそも金融政策は短期金利を下げる目的で行っている訳だから金融機関がそれを無視するって事は
日銀の存在自体を無視するようなもんだからまず100%あり得ない。日銀法の改定でも有れば話は別だけど。

優遇幅の縮小？そんな事したら信用ゼロでその金融機関から借り入れる個人も企業もいなくなるでしょうね。
そんな事が有るとしたら破綻寸前の金融機関の最後の悪あがきかな。外資系なら破綻前にやるかもね。
だいたいそんな事したら経営が危ないとの憶測が流れ、窓口には貯金を引き出そうと行列が出来るんじゃないの？

金融機関は絶対的な信用の元で商売を行っているわけだからね。顧客の信用を失うような行動は即破綻に
繋がる。

そんな事よりフラットのほうが危ないんじゃないの？財政赤字がすごいんだから、低金利で借りたはいいけど
団信の理不尽な引き上げとかね。それじゃなくても民間の保証料の倍近く払うわけだから。

固定さんは必死に変動危険を煽ってるようだけどもう少し現実的なあおりをしないと鼻で笑われて終わりですよ。

[66: 匿名]

そうやって安心しようと無理してるのが笑えるよ

[67: 匿名さん]

65さん、もっと勉強しないと・・・。変動金利はずっと日銀の政策金利と連動してきたわけじゃないよ。十年ちょっと前まではマーケットと連動してました。すでに一部銀行はマーケット連動を採用してるように、政策金利をものさしとするか否かは銀行の自由です。政策金利を無視とかそういう話ではないんです。1％以下の金利で貸し出して、団信払って、人件費払って、税金差っ引いたら銀行の手元にいくら残りますか？生き残りの厳しい時代に5年も10年もそんな商売続けられません。私は、早ければ今年度中にも1％以下という金利は無くなると見ています。ただそれでも、上手に繰り上げ返済していけば、最終的には、長期固定より支払額が少なくなる可能性は十分あると思います。

[68: 匿名さん]

67さんくらいの意見が妥当かな。
変動で借りて３％の差額の繰り上げ返済がいいと思います。
それ以外も、もしも上がった時の為に用意できていれば、変動で借りたからといってオタオタすることもないかなと。
今のところ、借りてから一度も金利が変わらないのでのんびり構えていますが、年内中に１％脱却ね。参考にさせていただきます。
個人的には、２年後くらいじゃないかと思っていましたから。

[69: 匿名さん]

だから政策金利は無担保コール翌日物というマーケット金利の事なんだが？短期金利である変動金利はそのマーケット金利と連動してるんだが？

[70: 匿名さん]

だからそれは、マーケットといいつつ政府日銀の意思で動く金利でしょ？それに連動してたらいつまでも金利上げられないから、それ以外のものと連動させざるを得ないわけですよ。わかる？だから、政策金利が上がらない限りは・・・などという単純な話ではないのです。ちなみに十数年前は、変動金利も長期金利と連動していました。「ものさしは変わる」これだけは念頭に置いてないと、えらい目にあいますよ。固定金利は、そもそも金利が高いというリスクが存在します。ただ、変動金利も、政策金利が上がるかもしれないし、上がらなくても変動金利のものさしが変わるかもしれない（こっちの可能性はかなり高い）、団信料が上がれば当然金利に反映される、安いには安いなりのリスクがあるのです。まあ、変動の場合は金利が上がればリスクは下がりますけどね。最終的には、そんなに変わらないと思います。まあ、世の中うまい話は無いというわけです。

[71: 匿名さん]

それ以外って具体的にどのマーケットだよ？期間が短い金利ほど政策金利の影響を大きく受けるんだが？？？

[72: 匿名さん]

>65

>そんな事よりフラットのほうが危ないんじゃないの？財政赤字がすごいんだから、低金利で借りたはいいけど団信の理不尽な引き上げとかね。それじゃなくても民間の保証料の倍近く払うわけだから。

フラットの財政と団信の値上げは関係ないから。団信は保険会社だから。

団信値上げはフラットとか変動とか関係なく、全ての住宅ローンに関係してます。

67さんが言うように、団信値上げは変動金利上昇にも繋がりかねません。

[73: 匿名はん]

＞＞６５

＞＞そんな事よりフラットのほうが危ないんじゃないの？財政赤字がすごいんだから、低金利で借りたはいいけど団信の理不尽な引き上げとかね。それじゃなくても民間の保証料の倍近く払うわけだから。

わろたｗ

[74: 匿名さん]

そうなんだよね。
これまで甘いことばっかり言ってる人の意見って、
すべては変動金利と政策金利が連動するということを頼りにしてるんだよね。
たまたまこのところ低金利政策が続いてて、たまたま変動がそれに連動してただけなのに。

[75: 匿名]

間もなく日本の借金は９００兆円。
近い将来にインフレ、金利上昇でギリ変の自己破産が社会問題になるんじゃないかな？

[76: 匿名さん]

あのなー。どっちが笑えるんだか。
もしそれで銀行が手をつけるとしたら「新規顧客の優遇幅の削除」だよ。

優遇幅の削除だの、金利連動を別の有利なものに変えるだの。
全ての銀行がグルになって一斉に行うならともかく、どこの銀行がそんなハイリスクな真似に手をつける？

今まで1%未満っていう金利は公然の秘密とはいえ隠されていた。しかし住信SBI等がはっきりと謳うようになってきている。こんな現状で今までの顧客に対してそんな真似をすれば、一気に顧客がよその銀行に逃げる可能性が高い。

そんな真似する銀行はいないし、そもそも規約で出来ないよ。
連動指標を変えるのがありうるのは短プラが廃止された時だけだよ。

一部の銀行で政策金利に連動しない変動を出しているのは商品そのものの違いで、固定と変動の差のようなものだよ。

[77: 匿名さん]

これから借りる変動は
１％↓の金利で借りられなくなるかもしれないでしょうね。

だからこそ
今１．５～１．７％の金利優遇を通期つけられる人は
恵まれてますよ。

[78: 匿名さん]

>76　必死になり過ぎで笑える＾＾

[79: 匿名さん]

>>78
おいおい、笑う前に７６の言ってることが
的を得てると思うが・・・

[80: 匿名さん]

>>75
ギリ変の自己破産以前に
ゆとりローンの破産増加がすでに
社会問題になってるぞ。

[81: 匿名さん]

>>78
はいはいｗ
それしか言えないのねｗ

[82: 匿名さん]

インフレ、国債価値暴落になっても
変動金利が変わらないって、ありえないのでは？

ローン滞ったり、転勤の振りして賃貸すれば、
儲かっちゃう気がする・・・。

裁定取引。

[83: 匿名]

どの道、変動が有利な時間はこの先短いっていうことだね。

今でさえギリ変は亀井静香頼みだから、ちょっとでも金利が上がれば
家を追い出されたギリ変は街中に溢れだす。

でも安心しろ、固定を含めて社会で面倒をみてやる。
とりあえず、廃校になった校舎でも貸し出しましょうか。

[84: 匿名さん]

裁判所での競売に参加できるように
勉強中です。

[85: 契約済みさん]

変動金利で、優遇金利を1.6ぐらいもらって、0.9未満の金利で借りている人の勝ちでしょ？
勝手に優遇幅や店頭金利を上げたら、その銀行のお客様が他行にいくたけでしょ？
そもそも、信用が低下して、将来にわたって顧客が減るでしょ。

これから借りる人にも、優遇金利が1.6もあるかどうかはわからないけど・・・。

変動金利で0.9未満で借りて、3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減型で繰り上げ返済
してね。

これが一番、金利UP時のリスク軽減になるからね

[86: 匿名さん]

　76さん、連動指標を変える可能性があることは、規約に必ず盛り込まれていますよ。現に十数年前に変わって現在の形になってるわけですし。なので今後変わったとしても、何の不思議もないし、なんびとも文句を言う筋合いはございません。そして、これも過去そうだったように、あなたの言うようにグルになって（言葉は悪いですが）行われます。そんなことはないとあなたの願望で思うことは勝手ですが、事実とは違います。あなたのような発言を信じて、「当分金利が上がることはありえない」などと誤った安易な考えで、変動金利に手をのばしている人が増えていることは、実は非常に大きな問題なんです。過去に例がないくらい変動を選ぶ人の割合が増えてます。変動金利は本来、きちんとしたリスクヘッジができてはじめて安全な借り入れになります。４％前後くらいの金利になっても耐えられるような資金計画をもって借り入れ、結果的にそこまで行かなければ結果オーライという構えが必要です。でも現在変動を選んでいる人は皆がそうでしょうか？固定やフラットだと月々の支払いが苦しいから、変動金利を選んでいる人も多いと思います（本来は、まず借り入れ金額を減らすことから検討すべき）。このような状況が続くと、数年後の金利上昇局面で、良くない結果が待っています。
　私は、固定派ではなく固定を勧めているわけではありませんが、「しばらく金利は上がらない」という考え方には上記のような理由から反対しかねますし、私が言うより何より銀行自身がそう思っているでしょう。うまくリスクヘッジして変動金利を借りるのは非常に賢いやり方だと思います。ただ、金利が上がらないとか、ほぼ間違いなく固定やフラットより支払いが少なくて済むという考え方はとても危険だし、そうならない可能性も高いと考えた方がよいでしょう。この板でも、支払額が多い少ない、有利不利などの非現実的な議論（そもそも有利不利は無い）よりも、こうやって変動を借り方・返済の仕方だとリスクヘッジできるというような建設的な意見交換が良いのでは。

[87: 匿名さん]

変動金利は、短期プライム金利+1.0%。
どの銀行も同じ。
上がるときは、一斉にあがります。

[88: 匿名さん]

>>83どの道、変動が有利な時間はこの先短いっていうことだね。

これから、今の優遇１．６％分金利が上がっても
それでも固定で借りるより金利安くすんでるんだよね。
先のことはわからないが、どう考えても今は変動有利ですから
固定の煽りの意見が、遠吠えにしか聞こえないんです。

今後、今の固定３５年より変動金利が上昇して、かつ総返済額も上回ったら
素直に白旗あげますよ。

まっ　そうならないように３％分の金利を払っていると思い
繰り上げ返済どんどんしていきます。

[89: 匿名]

３％の差額と今年の繰り上げ返済分を比較してみました。
4.5％分くらいになってました。
あんまり返し過ぎてもローン減税の恩恵に預かれないかと思うので、ちょっとずつ返しているのですが、この分だと10年と少しで終わりそうです。

[90: 匿名さん]

>>86
書いてないよ。
短プラが廃止になった時に、それと相当のものに変わるとは書いてあるがね。