プラウド浦安

[マンション検討中さん]

プラウド浦安について語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115590/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県浦安市北栄一丁目1530番2他1筆(地番)
交通：東京メトロ東西線 「浦安」駅 徒歩3分

[41: マンション掲示板さん]

>39
プラウド西葛西をチェックしましたが、浦安駅のイニシアとほぼ同価格でしたね。どちらも駅徒歩8分、2017～18年の物件でしょうか。
(イニシアは低層階でも南向きは6000万近かったので、浦安のイニシアの方がちょい高めかも？)

プラウド浦安は駅距離も近いので、西葛西より割高になるのでは？　千葉県だと市川駅のプラウドも高かったですね。

ここは90世帯程度ですが、部屋のバリエーションはかなり多そう。
似た間取りの供給は少なめにして、高く買ってくれる人に売る、みたいな感じになるかな。

西葛西のプラウドは長谷工でしたが、ここも長谷工の系列が施工みたいなので、グレードはよく分かりません。

[42: マンコミュファンさん]

>>41
プラウド西葛西の方が浦安イニシアより高いですよ。（検討スレに価格表があります）

浦安駅は東西線沿線都内より賃料水準が安く、それに合わせて物件価格もそこまで高くない地域です。地元民を無視して高値を出したら集客に大変そうだなーと。個人的にはどんな価格ででてくるか純粋に楽しみですが。

グレードはまだ情報ないので、何もわかりませんね。

[43: マンション掲示板さん]

>42

浦安のイニシアですが、イニシア浦安でなく、最近にできた「イニシア浦安グランプレイス」のことを話していました。分かりづらい表現でしたね。
グランプレイスも浦安駅近辺では利便が良い北栄アドレスなので、プラウド浦安との比較になると思います。

まぁ、ここはプラウド浦安のスレなので、周辺物件の話ばかりしても仕方ないですね。

[44: マンション掲示板さん]

浦安駅周辺は賃料安くて、駅近でも賃料は取れて20万円/月までだから、表面利回り4％としても出せるのは6000万円まで。70㎡で6000万超えるようだと、残債割れ確実だね。

[45: 通りがかりさん]

>>44
それは同意。
なので浦安エリアでは6000万円くらいが新築実売の最高水準なんですよ。

その価格超える場合には、返済ギリギリの人は買っちゃいけないけど、余裕があるならもちろん買えばいいです。

[46: 匿名さん]

１階にスーパーなら、人の出入りが激しくて落ち着きがなさそう。ゴキブリも出そう。

[47: 匿名さん]

1階スーパー、子育てしているとありがたいです。
虫が発生するリスクもあるんですね・・・
地上15階建てなので、ある程度の高さがあれば虫も来ない気がしますけど、何階くらいからがいいんでしょう？

前に4階マンションの最上階4階に住んでいた時は、夏の蚊も少なくて刺されにくい気がしました。

価格がまだ発表されていないですよね。いくらになるか気になっています。

[48: 匿名さん]

>47

10階以上だと網戸ついてなかったりするからその辺が基準かな。

[49: 匿名さん]

前の部屋は北栄の５階で網戸が付いてた。
でも網戸使わなくても虫を気にしたことなかったなぁ。
築20年以上だったがＧ様を見たことない。下にスーパーとか飲食店あると違ってくるのだろうか？

[50: 通りがかりさん]

生鮮食品扱う店舗が入るとゴキは間違いなく集まります。
10階まではのぼっていくのはきいたことありませんが、低中層にはのぼっていきますね。

[51: 通りがかりさん]

上で書き込まれてたプラウド西葛西みてみましたが
最上階11Fで73m2で6200万円でしたね。まぁ妥当ですね。

一方こちらは駅近といえ駅力も微妙な浦安駅なので
プラウド西葛西の価格水準を超えてくると正直買いではないですね。

100m2超の広いお部屋は地元のお金持ちが買っていくとは思いますがね。

[52: マンション比較中さん]

快速止まる浦安の方が西葛西より便利じゃない？

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション比較中さん
住んでいる人ならそう思いますね。
朝なら始発もありますし。
朝のラッシュ時、葛西、西葛西はもうのれませんよ。

[54: 通りがかりさん]

朝通勤の混雑を避けたいならそもそも東西線はさけましょう

[55: マンション検討中さん]

プラウド朝霞本町の新築分譲を検討してます。

地盤的にも買うなら間違いなく朝霞なのですが、地元以外の人にとって浦安を選ぶメリットってあるんですか？
素朴な疑問です。

[56: 検討板ユーザーさん]

ボクオカネモチ。
ココカウ。

[57: マンコミュファンさん]

一階に入るスーパーがなんちゃらバスケットと聞いた時のがっかり感。
浦安で余生を送りたい金持ちにはいいけど浦安に縁がない人にはメリットがない買い物だね。

[58: マンション掲示板さん]

>>57 マンコミュファンさん
まいばすけっとに決まったのですか？それなら、残念ですね。

[59: ご近所さん]

ホントに〇〇バスケット？
野村がよく「ウン」と言ったな。

[60: マンション検討中さん]

まいばすけっとって本当かな？
このHPだと、売場面積は大きくても80坪って書いてあるけど、ここはその10倍はあるでしょう。
https://www.google.co.jp/amp/s/diamond-rm.net/management/42634/amp/

[61: マンコミュファンさん]

近隣商店に挨拶にきてくれたときはなんちゃらバスケットの話だけだから過度な期待はしてないですよ。
たぶんそろそろ詳しく教えてくれるんじゃないかな。

[62: 匿名さん]

ネッツトヨタの入ってるマンションに住んでたことあるが、西側の道路は夜中の救急車が結構うるさかったから注意

[63: 匿名さん]

週末の夜は周辺が焼き肉臭いから低層会は絶対やめたほうがいい

[64: 匿名さん]

通勤に便利な立地。朝2本ある浦安始発に乗れば座れます。
豊かな財政の浦安市。

[65: 匿名さん]

スーパー、マンションは別棟で、住居は3階以上のようなので、ゴキ○リは心配ないかも。
マンションを囲んで、コの字型で一方通行の道に車が通るのが気になってしまう。近くのダイエー浦安の駐車場に行く車の多さから、こちらのスーパーも車の数が半端ないだろうし。

[66: 匿名さん]

>>62
それよく分かる～
しかもバイパス走るのってだいたい市川消防ので、市川消防って「ハーモニックサイレン」
使ってあそこ走るから気色悪いんだよね。
ハーモニックサイレンと普通ピーポーの差がストレスなのって少数派だと思うけど。

[67: 匿名さん]

戸境壁は下層階はコンクリート、上層階のプレミアム住戸は乾式壁のようですね。

[68: マンション検討中さん]

マンマニさんの動画見ましたが、70m2で6000万にはまるかなー。
これより高いなら周辺の賃貸相場より明らかに割高です。

地元民は70m2で6000なら検討対象になると思いますが、野村はこれより高くして地元民はアウトオブ眼中スタンスなのか気になります。

[69: 検討板ユーザーさん]

快速通過駅の西葛西、葛西より浦安の方が魅力あるな。

[70: 通りがかりさん]

>>69
快速が止まるから西葛西より浦安がいいとはならんぞ。
東西線は本数多いから都内に近い西葛西の方が便利。
浦安駅始発も全然本数ないし。

[71: 匿名さん]

砂町・葛西という東京の東側の田舎を通過するから快速は快適。

[72: 匿名さん]

夜疲れて家に帰る時、たった３つだけど駅を高速通過して、先発の各停を葛西でぶち抜くことがストレス発散になるという、わしみたいに変わった嗜好の持ち主がいることもお忘れなく。

[73: 匿名さん]

>>71
>>72
おお！同志よ！
さらに言うと浦安で下車する時下りない人達に「お先にー」、浦安のホームに各停待ち列に並び直す人達にも「お先にー」と思いながら気持ち良く帰宅している。ちっちゃな幸せ。

だから快速運転が中止された時の落胆たるや…

[74: マンション検討中さん]

東京　>>> 越えられない壁　>>> 千葉

わかったか？

[75: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん
おい、田舎者。「東京」に夢見すぎ。東京は広いんだ。
つまらない投稿はやめて消えてくれ。

[76: マンション掲示板さん]

葛西、西葛西は東京っていうには微妙だな。
翔んで埼玉で、西葛西は千葉かと思ったって弄られてたし。

[77: マンション検討中さん]

先発の各停を葛西でぶち抜く頃には、先発の各停に乗った南砂町、西葛西、葛西の乗客はとっくに家に向かって歩いてる。
ただ気分の問題だよね。

[78: マンコミュファンさん]

まぁ快速が止まるかどうかは、西葛西と比較して大したアドバンテージじゃないってことには異論なし。

ただし、千葉県民が好きなJR総武線は快速駅であることのメリットは大きいけどな。

[79: マンコミュファンさん]

>>77
そうそれ

[80: 匿名さん]

ここには地権者さんっているんでしょうか？あと、90戸ってのが気になります。初めてマンションを購入した時に、150戸以上の物件を買うのが、管理費・修繕費も安く抑えられて理想的だと聞いて、まさに、それに当てはまる物件選んだので（笑）。良い方ばかり揃えばいいのですが、オイコスの板とか見ると、ベランダ喫煙とかで、早速荒れてたりしますので・・

[81: マンション検討中さん]

市川のプラウドは結構静かな掲示板だったけどこっちは賑やかですね

[82: 匿名さん]

>80

物件概要に事業協力者住戸の表示がないから地権者はいないんじゃないかな。

あと、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。住民マナーを問題にするなら、実際に住民がいる中古を確認したうえでじゃない。

[83: マンコミュファンさん]

浦安駅徒歩3分でこの規模。
このエリアはとにかく新築が少ないですし、
この先数十年は似たような規模はでないでしょうねー

70m2で6000は安すぎです。
7000くらいからだと思いますよ。

[84: 匿名さん]

70㎡低層で7000弱位かな。

[85: 名無しさん]

当初野村がタワマンにするって噂もあったんだけど、結局板状なんだね。タワマンなら周辺に高い建物も無く、ランドマーク的に目立って激しく買いだったんだけどなぁ。

[86: マンコミュファンさん]

4,000㎡超えの敷地にたった98戸だけ？
なのに建物は15階建て？直床かな？？
なんだかチグハグな感じだね。

[87: マンション検討中さん]

いっても坪300ぐらいでは？70m2で6500ぐらい。それでもまだ高いと思いますが。

[88: 匿名さん]

>86

近隣商業地域と第一種住居地域にまたがっていて、それぞれ容積率300%と200%だからファミリータイプ中心の住戸なら戸数としてはこんなもんじゃない。

[89: 通りがかりさん]

強気でくるよ。70m2、7500

[90: マンコミュファンさん]

>>88 匿名さん
なるほど、容積率制限が厳しいんですね。
それなら15階建てにしたのも理解できる。

[91: 匿名さん]

>85

第一種住居地域のところは斜線規制があるからタワマンは建てられない。タワマン建てるとしたら駅周辺の商業地域に限られる。噂を信じる前に建築制限確認しないと。

[92: 匿名さん]

>>87
>>89
坪300万から330万？高過ぎで手が出せません。

[93: 購入経験者さん]

坪300だせない庶民はこなくてええで。
無理して買うもんやない。

地主もパワーカップルも多い浦安だから高くても売れてくさ。

[94: マンション検討中さん]

スーパーは成城石井にならないかな？
てか、そのように差別化しないと、浦安では生き残れないのでは？
希望を込めて。

[95: 匿名さん]

>94

背伸びしてこけたら悲惨。

[96: マンコミュファンさん]

都内からわざわざ浦安にくるメリットがほとんどないから浦安の金持ち狙いなんだろうけど。
若いならここに6,7000万だすならもう少し栄えた所だなあ。
新浦みたいな金持ちエリアじゃなくて下町でなんもないし。

[97: 検討板ユーザーさん]

地元民なら震災時の新浦安の惨状は知ってるはず。あれに大金は出さないでしょ。。
浦安駅近辺は地味だけど、何かと便利で地盤も良いので、駅近なら多少値が張っても売れると思います。

[98: マンション掲示板さん]

プラウド船橋本町通りより高くなると聞きました。70m2で6000万超えてくるんじゃないでしょうか。

[99: 通りがかりさん]

>>98
70m2は6800からです。

[100: 匿名さん]

プラウド船橋本町通りは駅7分で、70㎡　5,600くらいからだった気がします。
プラウド浦安の方が東京寄り＋駅近なのでそれ以上だろうなとは思っていましたが、そんなに高くなりそうなんですね…汗

[101: マンション検討中さん]

そんなに高くなるわけないでしょ。

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん

快速停車駅3分ならありえる。
アンケートから35㎡で3000万以上なのは明白なので、70㎡で少なくとも6000万以上だと思うけど、狭いシングル向けの住戸を下層階に固めて条件の良い中上層階をファミリー向けにしてきたら、6000万後半スタートも十分ありえる。

最初の様子見価格でガツンと高めに出して、あまりに食い付き悪いなら調整だろうけど、いい条件の部屋にはお金を出す人がいるのもまた事実。浦安の金持ちをどれだけ捕まえるかだね。

[103: マンション掲示板さん]

でも利便性等を考えると船橋駅と浦安駅だったら迷わず船橋かと思うので、駅徒歩4分の差があっても船橋の方が安くなる理由がよくわからないです...

[104: 名無しさん]

その価格なら、今出てるプラウドタワー金町の高層階が買えるな。さすがに亀戸の方には手が出ないけど。
徒歩1分かつ周辺再開発で価値が上がる金町買っておいた方が良さそう。

[105: 通りがかりさん]

プラウド浦安は地元の地主と、パワーカップルがターゲット層だよ。

・70m2で6200程度なら買いたい人が多すぎる
・駅近の希少立地は他にない
・きっと設備グレードあげてくる

ので6000後半スタート。

即日完売にはならないけど、少し時間をかけてお金持っている人に売れていく、という流れだね。

[106: 匿名さん]

新浦安駅が最寄りのマンションの数に比べて浦安駅が最寄りのマンションの数は少ない上にましてや3分ともなればその希少性が価格に乗せられてくると考えるのが普通でしょう。よって自分も70m2で7000弱からスタートと予想します。

[107: 匿名さん]

大規模修繕の前に売却なら、譲渡損が出そう。マンション価格は今がピーク。

[108: マンション掲示板さん]

市川の例を見ると、永住目的の地元の金持ち年寄り向けになりそうね。現役世代はコロナによる所得への影響がこれから確実に出てくることや、高過ぎることによる長期の残債割れのリスクを考えると、子育てファミリー世帯には手が出しづらくなりそう。

[109: 検討板ユーザーさん]

あと金持ち親世代の住宅取得資金贈与を受けられる現役世代も対象でしょう。
地元に住みたい＆住んでもらいたいって話も少なからず有ると思います。

[110: マンコミュファンさん]

まあ蓋をあけてみないとわかんないからなあ。
供給がないから希少性はあるが、需要が本町住みの金持ちだけだから。
市川なら路線の数に近隣店舗に安定感あるが浦安はなんもない。

[111: マンコミュファンさん]

でも売るなら今しかないし高値なのには違いない。
二階は駐車場だけど、下の店舗はあれだから地域活性になるスーパーもってきてほしかったが。まあなかなかきてくれんのかなあ。

[112: 匿名さん]

6000万円後半なので、ある程度お金に余裕がないと買えないでしょうね。
パワーカップルか、住宅取得資金贈与を受けられる夫婦か・・・

売れ行き次第で安くなることは考えられますか？

Oタイプの間取りをみて不思議に思ったんですが、玄関からのまっすぐの廊下で、扉が点線で描かれているところがあります。
これは、必要に応じて壁から扉が出て目隠しになるということですか？これだと玄関で立ち話をしている時にトイレに出入りするのがわからないとか、子供部屋で遊ぶ時にLDKを隠せるとかもできるのかと思いました。

[113: マンション検討中さん]

6000後半て決まっているのですか？野村がそう言ってるの？そうであれば高過ぎですね

[114: デベにお勤めさん]

>>113
浦安にはお金持ち・小金持ちがたくさんいるのでほっといても売れて行きますよ。

[115: マンション検討中さん]

ある程度高いのは仕方ないですが、投資でなくともあまりに高いと資産性が保てない為、お金がある人は買えるが買えたとしてもその点は気になるのでは？いつかは売るかもしれないし。浦安の現状とかけ離れた金額はどうかと思いますよ。

[116: 匿名さん]

2019年のマンション価格はバブル。コロナショックでバブル崩壊でしょ。

[117: 匿名さん]

>112さん

これは防火扉ですね。
どうせ最上階でしょうし100㎡越えなんで防火扉が決まりで必要になるんでそれだと思います。普段は壁側に収まってるはずです

[118: 匿名さん]

>117

防火扉だと火災時に自動で閉まるはずだけど、トイレの扉が開いてるとぶつかるレイアウト。微妙だね。

[119: 検討板ユーザーさん]

>>115
まぁお金カツカツな方は無理して買う必要ないですよ。

庶民派地元民の立場だと、どうにか安くしてほしいという気持ちはわかりますが。笑

[120: マンション検討中さん]

今分譲してるご近所の駅チカマンション、行徳徒歩5分72平米で6,000万、南行徳徒歩5分70平米で5,800万。どちらもエクセレントシティ。

そうなると、浦安徒歩3分でプラウドなら7平米で6,500~7,000万くらいすると思いますね。なんとなく。

このマンション買う人なら頭金2,000万くらいはあるでしょうし、5,000万ローンなら金利にもよりますが月々15~20万の返済+管理費等でしょうか。

[121: マンション検討中さん]

あ、上の投稿したものですが、70平米と記載すべきが7平米と誤記してしまいました。失礼致しました。

[122: 匿名さん]

>120

コロナショックでもマンションバブルが続くと思ってるのかな。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>122 匿名さん
コロナショック？
価格は落ちるどころか上がってますよ。
現実を見ましょう。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/427/BBUyQEXJ.pdf

[124: 匿名さん]

>>123
2020年５月は、コロナ禍で首都圏マンション供給数がは過去最少、とのこと。
2013年４月から始まった日銀の異次元の金融緩和で生じたカネ余り生じ、不動産、マンションにも向かったのは否定できない。
マンション供給が戻れば、徐々に価格が下がっていくとも思われる。

[125: デベにお勤めさん]

コロナショックが中長期の不動産動向にどのような影響を与えるのかは一旦置いておきましょう。
プラウド浦安の販売スケジュールには影響してこないですから。

[126: 匿名さん]

>125

どうだろう。某物件は緊急事態宣言前に事前案内会の予約までしておきながら延期、緊急事態宣言解除で再開するかと思いきやアンケートからやり直し。それから予約調整だから多分五か月以上かかる。アンケートにはコロナで住宅購入意欲は変わりましたかなんて項目もある。デベも疑心暗鬼で様子見なんだろうね。

[127: 匿名さん]

あっ、五か月じゃなくて一か月。

[128: 検討板ユーザーさん]

在宅勤務が中心の働き方が定着したら、ここの捉え方も変わるだろうね。
浦安駅周辺なら徒歩10分以内、建物面積100m2以上の新築建売が5000万程度で買える。書斎が欲しかったら、70m2で7000万の駅近マンションより多少駅遠でもそっち選ぶ人は増える。

[129: 匿名さん]

コロナ禍でもお金ある人はたくさんいるんで坪300ならすぐ売れそう。

[130: マンション検討中さん]

98世帯しか無いですからね、200世帯くらいならもう少し相場並みだと思いますが、みんなが高い高いと言ってるくらいが適正なんでしょう。5~10組にひとり買うくらいが適正価格なのかなと思いますが。

[131: マンコミュファンさん]

ある程度売れてくれないと相変わらずの浦安駅周辺って感じだから売れてもらいたいもんだ。

[132: 匿名さん]

>130

一般的な歩留まりは1割。2割に売れると、すみふなら担当者飛ばされる事態。

[133: 通りがかりさん]

70m2で6800が歩留まり15%くらいだろうね。
6000なら歩留まり50いくっしょ。

[134: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん

しかも、98戸といっても35㎡～とシングル向けもある程度の戸数ありそうなので、ファミリー向けの広さはもっと少ないから、高くても問題無さそう。さすがに70㎡～が98戸で6800万～だと厳しいけどそうじゃないので。

[135: 匿名さん]

適正価格は、表面利回り4% + 新築プレミアム15%から30%。
とすると、価格設定は妥当なのかな。

[136: マンション掲示板さん]

低層70m2 6800万?なら、まあそれでも買う人はいるだろうけど、インフレが起きるかマイナス金利深掘りが無ければ、購入者全員が大幅な残債割れになるね。

[137: 匿名さん]

>135

新築プレミアムって一割ぐらいじゃない。それだとぼったくり。

[138: 匿名さん]

>>136
月家賃20万で年家賃240万なら、表面り4%で6000万、坪単価280万。これに新築プレミアム15%で、坪単価320万。
70平米で6700から6800万になる。妥当なのか、高いのか分かりません。

[139: 通りがかりさん]

70m2で6800はスタートラインだから、ほとんどの部屋は7000-7500くらいにハマってくるよ。

[140: 通りがかりさん]

あとは平米削って65-68m2にして、6500くらいの部屋もあるかもね。

9月販売開始だと価格が出るのは来月頭くらいかしら？