プラウド浦安

[マンション検討中さん]

プラウド浦安について語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115590/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県浦安市北栄一丁目1530番2他1筆(地番)
交通：東京メトロ東西線 「浦安」駅 徒歩3分

[2101: ご近所さん]

いつの間にかに近くに空地が出来ましたね。新たにマンションでも建つのでしょうか？

[2102: マンション掲示板さん]

>>2101 ご近所さん

どこですか？

[2103: ご近所さん]

>>2102 マンション掲示板さん

プラウド前と花屋の細道の通り、プラウドの隣の隣の隣くらいです。
マンション建つくらいの空地があります。

[2104: マンション検討中さん]

>>2103 ご近所さん

コーポ高梨ABCD棟ですかね。

[2105: マンション検討中さん]

コーポ高梨の敷地だとして、グーグルマップ計測で800㎡程度、
比較するとして
プラウドの前の駐車場が約700㎡
クレストシティ浦安北栄　5階建36戸　約1000㎡
ブリシア浦安　5階建28戸　880㎡
位ですかね。

また家賃競争するしかないワンルーム増殖ではなく、
別の何かになってくれればいいですね。

[2106: マンション検討中さん]

>>2103 ご近所さん

解体されて更地になってました。建築看板も。

シャーメゾンの様ですね。という事で賃貸。
４階建て、
730㎡に440㎡で建築、延床1650㎡、23戸マンルームなし。

プラウドの賃貸利回りには影響、
というか参考になるか。

[2107: ご近所さん]

>>2096 職人さん

いい読みしてますね。マンション建ちますよ。おそらくワンルームマンション賃貸で
１６階建てのプラウド越え。前の１２階建てマンションみたく北側南側とすれば戸数稼げるし希少価値の高い土地なので賃貸ナンバー１を目指してるとか。

[2108: マンション検討中さん]

>>2107 ご近所さん
すごい、情報通ですね。

ただ賃貸マンションの建っている西友北側は商業地域で建蔽容積80/400ですけど、
プラウドの南側は第一種住居地域で60/200ですから、空地をそれなりに作らないといけませんよね。
チープな作りでなく足周りもしっかり作ってくれるなら歓迎。

今は横でりそな銀行を建設中で封鎖されてますが銀行が建ったら着工？

とにかく月極（と定宿使い）の方々はショックでしょうね。

[2109: ご近所さん]

ビジネスホテルとかも考えられるかな。

[2110: 検討者さん]

ここは事務所利用できますか？

[2111: マンション検討中さん]

>>2110 検討者さん
民泊や不特定者の出入りは禁止、
その他も制限があって理事会決議が必要だったはずです。

今は３件(2件？）の登記が有ります。
正規の手続きを経ているかは不明。
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/

[2112: 匿名さん]

中古物件１件なかなか売れないですね。
エアレジのように出せばすぐ売れる存在になるかなと思ってたんですが。

[2113: 検討板ユーザーさん]

>>2112 匿名さん
お高いのもあると思いますよ
あと浦安市に住んでいますが断然
新浦安駅近辺の方が住みやすいです

[2114: 通りすがりさん]

>>2113 検討板ユーザーさん

周辺新築と比べるとお買い得にも見えますが、
中古に絞ってしまうとかなり他の物件より高いですからね。
他を買ってスケルトンリフォーム出来てしまう感じです。

路線違いですし、検討で新浦安と被る人はかなり少ないでしょうけど、
小規模マンシャンばかりの浦安駅は新浦安の様な市場が形成されてないのも価格が伸びない原因だと思います。

駅近ですしスーパー直結、ディスポーザー、二層吹き抜けエントランスと他と差が出るところはあるものの、
浦安駅周辺で必須ではないですからね。

今よりもっと年月が経って評価される物件でしょう。
部屋ごとに評価も変わりそうかなと思います。

[2115: マンション掲示板さん]

>>2100 匿名さん

7500万程度まで落として（2割乗せ→1割乗せ）
更に三井住友から野村の仲介に代わって
先週？掲載がなくなりましたね。
売れたのか、一旦引いたのか分かりませんが。

通り沿いでエントランスも体裁良いですが、
タワマンでは無いしセットバックももの凄くしてるわけでも無いので
歩いていても車でも電車からも見えにくい、
悪くは無いけど元町羨望の的とまではいかないのか。

一階スーパーですし、めちゃめちゃ便利、
落ちにくいけど、湾岸や都心の様に
○割乗せても売れる、までにはいかなかった（現時点では）

ただ最近は周りの新築がプラウド販売当時の坪単価と同じくらいで売り出してきてるので「あれ？やっぱりプラウドが良い？」となる可能性も出てきました。

[2116: 名無しさん]

坪430万位で売りに出た1LDK売れたんでしょうか。
売り出しが消えた様な。

[2117: eマンションさん]

10階　角部屋73.05㎡　9480万　坪429万　で出ましたね。
眺望がギリギリ抜けるかの所、ここは売れる気がします。

積立金間違ってるけど、、野村の仲介さん、、、

[2118: 通りがかりさん]

>>2117 eマンションさん

売り出し時のパンフレットを元に作成していて現況は保証しない、
と書いてあるので作為的なのか仕事をしっかりしてないのか、そういうもんなのかと思います。

廊下側は思いっきり柱食い込んでるのにアウトフレーム推してるし（ベランダ側は確かにアウトフレーム）
最短距離だと信号有りの横断歩道渡るはずなのに、駅まで信号なしとしてある。
法律には明るくないですが、電車の所要時間も通勤時間帯ではなくて日中の想定時間で、
乗り換え時間も考えないとしてある昔の形の記載。

大丈夫かな、と思っちゃいますが、結局は価格次第。

[2119: 評判気になるさん]

浦安の価値上げる為にもこの価格で売れてほしい。

[2120: 周辺住民さん]

台風では東西線は東陽町以東は計画運休の可能性ある。

[2121: 名無しさん]

>>2117 eマンションさん

浦安で73m2を9480万円で買う人はいないなー
8000万円くらいまで下げないと売れなそう。
行方が楽しみ！

[2122: 匿名さん]

>>2121 名無しさん
8000万だと坪単価360万程、　それだと周辺新築と変わらないか階数考えるとそれ以下、
2020年販売時と同じ価格になって諸経費分負けてしまうので売主は売らないのでは。。

幾ら高値で売り出した3年目マンションとはいえ、
角部屋で10階以上で抜けてくる住戸なので流石に販売時の価格というのは維持されるのでは。。

確かに行方に注目。

りそな銀行取り壊している所の行方にもよる？

[2123: 匿名さん]

東京ガス？京葉ガス？のビルも取り壊してますよね。
どうなるのかな。

[2124: eマンションさん]

73m2で9480万円というのは夢見すぎ感強いですよ。住環境も良くないし、外観もそこまで高級感ないですし。

8000万円台前半ならなんとか、というとこじゃないでしょうか。

[2125: 匿名さん]

プラウド目の前にあるりそな銀行は仮店舗なのですね。
近い将来取り壊して何かしら建つんですね。プラウド建ってから周りの変化が目まぐるしい。

[2126: 検討板ユーザーさん]

りそな銀行跡地にそこそこ高さのある建物立ったら、プラウドの採光眺望に多少影響でるかもしれませんね。
取り壊し中の京葉ガス跡地も結構広い土地なので、気になります。

[2127: 口コミ知りたいさん]

京葉ガス跡地は相当広いですね。プラウドの９８戸は越えてきそうです。
１２階建てくらいでしょうか。１５階までいくかもですね。

[2128: 通りがかりさん]

京葉ガス跡地は全て第一種住居地域で建蔽率60の容積200だから高くするとかなり細くなる、日射斜線規制もあるからあまり高くしてこないのでは。
店舗なら尚更。ん？もう住居系って決まってるの？

りそなの土地は商業地域で高くもできるけど、西友や賃貸の高めの建物が間にあるから基本的にプラウドとは全く関係ないといってもいい。
再開発の計画エリアだから所有者にも市にもしっかりやってほしいところ。

りそなの仮店舗？横は診療所と薬局のクリニックビルになるらしいし、反対隣は地主さんが建て替えをしたばかり、
仮店舗がなくなっても跡地は駐車場に戻るか小さな建物しか建てられない。

浦安駅周辺は本当にまとまった土地が出ない、、
レジデンシャルは頑張って纏めたんだろうし、
最新のイニシアはサンホテルを買えなかったけど広さは希少だった。プラウドも然り。

もう少しデザインにこってくれれば、、駐車場も少なすぎる。

[2129: ご近所さん]

>>2117 eマンションさん

坪４２９万とは当時の最上階よりも高いですね

[2130: eマンションさん]

>>2129 さん

タワマンじゃないから上に行っても元々そんなに単価を上乗せてなかった。
それより下の1LDKの方が思い切った高値設定だった過去。

売れたほうが面白いが成約単価は指値が入るのか、どうなるのか。

[2131: eマンションさん]

8,480万まで値下げしてきましたね。一旦の強すぎる値付けはお試しだったのか、現実路線で売れるか否か。
京葉ガスの跡地はまだ何ができるのか見えないんですかねぇ

[2132: 評判気になるさん]

>>2131 eマンションさん

元町エリアの人は中古マンションにここまでの値段出せるとは思いませんねぇ。
7980なら2ヶ月くらいで決まると思いますが、8480も相当厳しいでしょう。

[2133: マンション検討中さん]

>>2132 評判気になるさん

強く出る価格だったとしても1組が買えば良いわけなんで、
最初から9000万円未満だったら手がついたかもしれないとも思います。
この値下げは買う方としても不安になる値付けですよね。

販売仲介のミス。
専属販売期間の3ヶ月を目前に2ヶ月目に思い切り下げたとしか見えない形になってしまっている。

もともと元町の取引上限目安をぶち抜いた価格帯な訳で、買える人は買える、買えない人は買えない。
どこで決着するか気になります。

[2134: 周辺住民さん]

野村不動産以外でも物件紹介されてるけど…。
もともと2ヶ月契約で、一般媒介に切り替えたのかな?

[2135: マンション掲示板さん]

>>2134 周辺住民さん

その可能性も有りますが、一般に変えていたらもう少し他からの広告が出るのかなと思います。
売れそうな物件はレインズに載ればどこの仲介でもネタにするので今が専任なのか一般なのかはネットでは分かりにくいと思います。どこの仲介も「〇〇仲介が売主仲介ですよ」とは書きませんからね。

[2136: マンション比較中さん]

7500万円位じゃないと相当きびいでしょ。

[2137: 匿名さん]

>>2136 マンション比較中さん

7500万というとなかなかに新築時価格を割ってますね。
手数料オプションその他諸費用抜かしてもフルローン換算だと残債割れ価格。
10階の物件で駅遠の新築と変わらない価格予想、厳しいですね。

千葉、浦安としては高値売り出しだったけど初期下落がないと見るか、
高騰貴重の市場の中、2年半で5%以上の急落ハズレ物件と見るのか

[2138: 匿名さん]

発売当時もこのマンションは残債われしても問題ない人が買うマンションだったので、ある程度の値下がりは織り込み済みでしょう。
立地がいいようで良くはないんですよねぇこのあたり。

[2139: マンション検討中さん]

過去の書き込み見ての通り、当時予想の遥か上をいく販売価格で衝撃的でしたからね。

[2140: 名無しさん]

確かに少し下がったくらいで慌てたり途方に暮れたらする購入者はいないでしょけど、
今値下がるのはちょっとなぁ

レジデンシャルはまだお安い方でしたけど、さらに後発の物件はプラウドを基準にしても高い価格ですから何とも言えない。

立地は近隣商業で、思いっきり通りに面しているから住環境抜群でないという事はいえる

[2141: マンション検討中さん]

レジデンシャル、イニシアグランプレイスあたりの中古売り出し待ってる人は結構多そうですね。
販売中の新築や、当然プラウドよりは安い価格でしょうから。

[2142: マンコミュファンさん]

>>2141 マンション検討中さん

グランプレイスはぽろぽろっと中古出てますけど、最近は出てない様な

レジデンシャルは築浅ですし、もともと殆ど出てないか内々に決まってるか、
あの坪単価であの立地で買ってたらお隣ガチャとかに当たらない限り売らない（&買い替えできない）ですよね
最近はめぼしい中古もなかなか出てこないですねー。